刁其懷

一、問題的提出

在不動產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，當(dāng)事人憑人民法院生效的調(diào)解書單方申請登記還是需要調(diào)解書中的雙方當(dāng)事人共同申請登記呢？目前，很多登記機(jī)構(gòu)對此理解不一，操作也截然不同，本文就此問題作一論證。

二、現(xiàn)行法上的規(guī)定及其理解

調(diào)解書是指人民法院審理民事案件的過程中，根據(jù)自愿和合法的原則，在查清事實(shí)、分清是非的基礎(chǔ)上，制作的確認(rèn)雙方當(dāng)事人協(xié)議內(nèi)容的法律文書?！睹袷略V訟法》第九十七條規(guī)定：“調(diào)解達(dá)成協(xié)議，人民法院應(yīng)當(dāng)制作調(diào)解書。調(diào)解書應(yīng)當(dāng)寫明訴訟請求、案件的事實(shí)和調(diào)解結(jié)果。調(diào)解書由審判人員、書記員署名，加蓋人民法院印章，送達(dá)雙方當(dāng)事人。調(diào)解書經(jīng)雙方當(dāng)事人簽收后，即具有法律效力。”可見，調(diào)解書也是經(jīng)人民法院制作出來的，它與純粹當(dāng)事人之間的調(diào)解協(xié)議是不一樣的，調(diào)解協(xié)議體現(xiàn)的是完全的私法自治，沒有仍何公權(quán)力的介入，而調(diào)解書雖然以當(dāng)事人間的調(diào)解協(xié)議為基礎(chǔ)，但畢竟也體現(xiàn)了法院的審判活動，具有公權(quán)力的屬性。

在涉及不動產(chǎn)物權(quán)變動法律關(guān)系的調(diào)解書中，當(dāng)事人一方可否憑人民法院生效的調(diào)解書單方申請登記，關(guān)鍵是要看該調(diào)解書是否具備導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力，《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！蹦敲?，調(diào)解書是否屬于《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定的導(dǎo)致物權(quán)變動的法律文書范疇呢？對此，有兩種對立的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，依民事訴訟法成立之和解或調(diào)解，雖與確定判決有同一之效力，但就不動產(chǎn)物權(quán)變動事項(xiàng)所為和解或調(diào)解，尚無與形成判決同一之形成力，仍須當(dāng)事人持和解或調(diào)解筆錄辦理登記后，始生物權(quán)變動之效力，調(diào)解書具有濃厚的私法屬性，與具有濃厚公法屬性的判決不同，調(diào)解書不能導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的變動；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，調(diào)解書與判決書具有同等法律效力，具有形成力的判決書能夠?qū)е虏粍赢a(chǎn)物權(quán)的變動，同樣，具有形成力的調(diào)解書也能夠?qū)е虏粍赢a(chǎn)物權(quán)的變動，調(diào)解書雖然以當(dāng)事人合意為基礎(chǔ)，但該合意得到了法院的認(rèn)可，仍然體現(xiàn)了國家公權(quán)力的運(yùn)行。目前，在司法實(shí)踐中，關(guān)于調(diào)解書能否導(dǎo)致不動產(chǎn)的物權(quán)變動，也有相互對立的調(diào)解文書，有的法院認(rèn)可，有的法院不予認(rèn)可。同樣的，在當(dāng)前不動產(chǎn)登記實(shí)務(wù)當(dāng)中，當(dāng)事人憑生效的具有形成力的調(diào)解書前來申請登記時，有的登記機(jī)構(gòu)要求單方申請即可，有的登記機(jī)構(gòu)仍然要求調(diào)解書中的雙方當(dāng)事人申請，如果另一方不配合申請的，要求人民法院出具協(xié)助執(zhí)行文書。

調(diào)解書是否屬于《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定的導(dǎo)致物權(quán)變動的法律文書范疇，對此，我們來看全國人大法工委對此的釋義“導(dǎo)致物權(quán)變動的人民法院判決或者仲裁委員會的裁決等法律文書，指直接為當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)或者變動物權(quán)的判決書、裁決書、調(diào)解書等，此類設(shè)權(quán)或者確權(quán)判決、裁決書、調(diào)解書本身，具有與登記、交付（移轉(zhuǎn)占有）等公示方法相同的效力，因而依據(jù)此類判決、裁決書、調(diào)解書而進(jìn)行的物權(quán)變動，無須再進(jìn)行一般的物權(quán)公示而直接發(fā)生效力”。最高人民法院在《最高人民法院研究室關(guān)于以物抵債調(diào)解書是否具有發(fā)生物權(quán)變動效力的研究意見》也明確指出“物權(quán)法第二十八條規(guī)定的‘人民法院的法律文書應(yīng)當(dāng)包括判決書、裁定書和調(diào)解書。調(diào)解書、裁定書與判決書在本質(zhì)上是共通的，因此不宜將導(dǎo)致物權(quán)變動的生效法律文書僅限定于形成判決，有直接導(dǎo)致物權(quán)變動內(nèi)容的調(diào)解書和裁定書也應(yīng)當(dāng)包括在內(nèi)?！?/p>

根據(jù)以上權(quán)威解釋及司法實(shí)踐，調(diào)解書屬于《物權(quán)法》第28條規(guī)定的導(dǎo)致物權(quán)變動的法律文書范疇，具有不動產(chǎn)物權(quán)變動內(nèi)容的形成調(diào)解書，在調(diào)解書生效時，即生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力。需注意的是，只有形成調(diào)解才能導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的變動，才屬于《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定的導(dǎo)致物權(quán)變動的法律文書，確認(rèn)調(diào)解和給付調(diào)解不能導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的變動。因此，這兩類調(diào)解也不屬于《物權(quán)法》第28條規(guī)定的導(dǎo)致物權(quán)變動的法律文書范疇。眾所周知，民事判決有形成判決、確認(rèn)判決與給付判決之分，同樣的，民事調(diào)解也有形成調(diào)解、確認(rèn)調(diào)解與給付調(diào)解之分。

形成調(diào)解，是指人民法院對當(dāng)事人之間已經(jīng)存在的民事實(shí)體法律關(guān)系作出變更的調(diào)解，形成調(diào)解具有形成力，不需要法院的協(xié)助執(zhí)行便能產(chǎn)生相應(yīng)的法律效果。當(dāng)事人憑生效的具有不動產(chǎn)物權(quán)變動內(nèi)容的形成調(diào)解書可以單方申請登記，比如撤銷合同的調(diào)解書，當(dāng)事人間的不動產(chǎn)買賣合同經(jīng)法院調(diào)解被撤銷后，按照《合同法》第五十八條的規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”。因此，不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)至原出賣方名下，此種情形，出賣方前來單方申請的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照更正登記辦理，而不應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理。因?yàn)?，買賣合同被撤銷后，不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎(chǔ)法律關(guān)系喪失，現(xiàn)有登記簿記載與真實(shí)情形即不一致，是為錯誤的登記記載，因此，應(yīng)當(dāng)按照更正登記辦理。國土資源部《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》（試行）2.1.2單方申請中的“人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的”即包含了當(dāng)事人憑形成調(diào)解文書前來單方申請登記的情形。

確認(rèn)調(diào)解，是指人民法院對處于爭議狀態(tài)的特定民事法律關(guān)系的存在與否及歸屬作出的確定。確認(rèn)調(diào)解，是對物權(quán)事實(shí)的確認(rèn)，并沒有改變物權(quán)的歸屬，不能導(dǎo)致物權(quán)的變動。試舉一例，比如夫妻存續(xù)期間取得的房產(chǎn)本屬于夫妻共同所有，但丈夫隱瞞夫妻關(guān)系僅登記在自己名下，現(xiàn)妻子一方可以提起對該房產(chǎn)的確權(quán)之訴，如果事后雙方在法院主持下達(dá)成調(diào)解，并制作了調(diào)解文書，確認(rèn)該房產(chǎn)屬于夫妻共有。根據(jù)調(diào)解文書，雖然表面上，該房產(chǎn)應(yīng)由夫一方所有登記為夫妻雙方所有，房產(chǎn)的權(quán)屬主體發(fā)生了變動，似乎應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理，但事實(shí)上，該房產(chǎn)本來就是夫妻共有的財產(chǎn)，登記在夫一方名下本身就是錯誤的登記。法院調(diào)解文書僅是對該房產(chǎn)歸夫妻共有的確認(rèn)，并沒有導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的變動。因此，本例中，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按更正登記辦理，當(dāng)事人可以單方申請。國土資源部《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》（試行）2.1.2單方申請中將“更正登記”列入單方申請情形之一，不過，本例中的更正登記與上例中因合同被撤銷后的更正登記不同，確權(quán)調(diào)解中的更正登記，并沒有導(dǎo)致物權(quán)的變動，而形成調(diào)解中的更正登記導(dǎo)致了物權(quán)的變動。

給付調(diào)解，是指人民法院在認(rèn)定一方請求權(quán)的基礎(chǔ)上，要求另一方履行義務(wù)的調(diào)解。給付調(diào)解不能導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的變動，給付調(diào)解不具有形成力，仍然需要負(fù)有履行義務(wù)的一方配合才能產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律效果，如果其不愿意配合的，需要法院的協(xié)助執(zhí)行，因此，當(dāng)事人僅憑生效的給付調(diào)解書前來單方申請辦理登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以拒絕。比如，在房屋買賣合同糾紛中，雙方簽訂合同后，出賣方違約不愿履行過戶，買受方起訴至法院，事后雙方在法院的主持下達(dá)成調(diào)解，調(diào)解書寫明出賣方應(yīng)當(dāng)在多少日之內(nèi)配合買受方完成過房登記的，這就是典型的給付調(diào)解。給付調(diào)解本身不能導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的變動，需要完成過戶登記后，才發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力。在登記實(shí)務(wù)中，經(jīng)常有因房產(chǎn)買賣合同糾紛，法院出具確認(rèn)物權(quán)歸屬的判決，比如，本例中，法院出具正確的司法文書應(yīng)是要求負(fù)有義務(wù)的一方履行義務(wù)，如其不配合的，可予以協(xié)助執(zhí)行，但很多法院出具的司法文書卻是直接確認(rèn)物權(quán)歸屬，直接確認(rèn)該房產(chǎn)歸買受方所有。應(yīng)當(dāng)說，法院出具這樣的司法文書是值得商榷的，混淆了物權(quán)變動與債權(quán)變動，但這與登記機(jī)構(gòu)無關(guān)，如果法院直接出具此類確權(quán)判決書或是調(diào)解書的，買受人一方仍可以憑生效法律文書單方辦理，但此種情形，應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理，而非更正登記，因?yàn)橹暗牡怯洸淮嬖诘怯涘e誤。

三、結(jié)論

法院的形成調(diào)解能導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的變動，具有形成力，無須法院的協(xié)助執(zhí)行，當(dāng)事人可以單方申請；確認(rèn)調(diào)解是對物權(quán)事實(shí)的確認(rèn)，并沒有改變物權(quán)的歸屬，不能導(dǎo)致物權(quán)的變動；給付調(diào)解不能導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的變動，不具有形成力，需要負(fù)有義務(wù)的一方配合才能產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律效果，如其不愿配合的，需要法院的協(xié)助執(zhí)行，當(dāng)事人僅憑生效的給付調(diào)解書前來單方申請辦理登記的，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)辦理。

李求軍/責(zé)任編輯endprint