張學軍

根據《物權法》規(guī)定，業(yè)主對商品住宅小區(qū)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，也就是說，對共用部位、共用設施設備維修的主體責任是全體業(yè)主。在購買新建商品住宅時業(yè)主和開發(fā)商按照規(guī)定比例和標準繳存了維修資金，為房屋建了養(yǎng)老金，面對已建立的商品住宅專項維修資金，常聽到有人感嘆使用難，到底難在哪里？大家該如何把握政策，掌握方法，讓使用維修資金不再難。圍繞這一問題，經過廣泛深入調查研究，特從6個方面提出可行性建議，供業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)參考。

一、重視宣傳發(fā)動 爭取理解支持

根據天津市相關規(guī)定，首期商品住宅專項維修資金由業(yè)主和開發(fā)建設單位按比例共同繳存，具有“按戶歸集、記賬到套、業(yè)主決策、共同使用”的特點，這一特點就決定了申請使用商品住宅專項維修資金不是業(yè)主委員會說了算，也不是物業(yè)服務企業(yè)說了算，而是要讓業(yè)主共同說了算。

對于一個商品房住宅小區(qū)來說，目前在申請使用商品住宅專項維修資金時面臨以下問題：一是涉及業(yè)主人數(shù)多，組織書面表決征求意見工作量大。據不完全統(tǒng)計，目前天津市已經入住且選聘物業(yè)服務企業(yè)實施專業(yè)化管理、單個小區(qū)規(guī)劃建筑面積在5萬平方米以上的就有1207個，每個小區(qū)擁有業(yè)主都在500多戶以上，有的個別小區(qū)擁有業(yè)主達到6422戶，面對數(shù)量眾多的業(yè)主，組織書面表決征求意見任務十分繁重。二是從業(yè)主專有賬戶里拿錢，統(tǒng)一思想難度大。有的業(yè)主擔心賬戶里的錢使用完了需要續(xù)存，面對長達70年的房屋“養(yǎng)老”任務，能不早用盡量不用；有的業(yè)主認為維修項目與自己沒有關系，也就是平常遇到的“屋面漏雨樓下業(yè)主不著急，下水管道堵塞樓上業(yè)主不著急”；還有的業(yè)主擔心業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)套用資金、從中撈取好處，產生不信任感。三是有的業(yè)主對相關政策法規(guī)不了解或者存在理解上的誤區(qū)。雖然有關部門通過多種形式不斷向業(yè)主宣傳商品住宅專項維修資金政策法規(guī)知識，但是由于不經常使用等原因，很容易淡忘或是平時不太關心，當使用時還需要重新再學習；有的業(yè)主認為申請使用商品住宅專項維修資金的主體責任是物業(yè)服務企業(yè)，有的業(yè)主把本應該由供水、供熱等專業(yè)經營服務單位負責維修的事項也找物業(yè)服務企業(yè)維修；還有的業(yè)主委員會或者居委會不敢承擔責任，當突發(fā)電梯故障、局部屋面和外墻滲漏、外墻脫落等情況，不是結合實際情況，申請房屋應急解危專項資金盡快解決，而是交由全體業(yè)主書面表決，人為地增加了使用難度，拖延了維修時間?；谏鲜龈鞣N情況，提出以下幾點對策性建議：

一是進一步提高對做好宣傳發(fā)動工作的認識。業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)乃至轄區(qū)的街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)居委會等，要充分認識組織開展宣傳發(fā)動的重要性和必要性，增強主動宣傳引導業(yè)主意識。要了解掌握房屋應急解危專項資金或者商品住宅專項維修資金的特點和申請使用面臨的問題，有針對性地搞好宣傳引導。

二是多種宣傳發(fā)動方法并舉。根據商品住宅小區(qū)業(yè)主群體的實際情況，既要開展經常性宣傳，普及相關政策法規(guī)知識，引導業(yè)主自覺增強主體意識和責任意識，又要根據申請使用維修資金的類型開展針對性宣傳。另外，對于不在小區(qū)居住的業(yè)主，還可以借助天津市智慧物業(yè)服務平臺、房屋維修資金管理手機APP系統(tǒng)以及建立業(yè)主微信群等方式進行宣傳。

三是宣傳內容要回應業(yè)主普遍關切的問題。在宣傳內容安排上，除了要告訴業(yè)主申請使用房屋應急解危專項資金或是申請使用商品住宅專項維修資金應履行的必要程序外，還要緊扣業(yè)主普遍關切的問題，比如：維修哪個部位或者什么設備、為什么要維修、維修多大范圍、需要花多少錢、由哪些業(yè)主來共同分攤、誰來監(jiān)督施工質量和資金使用等；另外，還可以將需要維修的項目以照片的形式在小區(qū)顯著位置公示，方便業(yè)主了解情況。

二、周密計劃安排 加強維修組織

對商品住宅共用部位和共用設施設備的維修，涉及全體業(yè)主的共同利益和單個業(yè)主的個人利益，事關業(yè)主居住環(huán)境的保持和單個業(yè)主的生活質量，因此，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應引起高度重視，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。

現(xiàn)實生活中，常常存在以下問題：一是物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會解決業(yè)主反映問題的主動性不強。尤其是涉及屋面漏雨、外墻滲漏等，主動入戶了解掌握情況不夠，接到反映問題盡快協(xié)調解決不夠，有的甚至攢到一定數(shù)量才去解決，導致相關業(yè)主有意見。二是存在被動發(fā)現(xiàn)和被動組織維修的問題。有的物業(yè)服務企業(yè)沒有很好落實《天津市物業(yè)管理條例》第五十二條“物業(yè)服務企業(yè)應當加強對物業(yè)管理共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，每年第四季度將物業(yè)管理共用部位、共用設施設備運行狀況的報告提交業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告”的規(guī)定，沒有建立日常巡查發(fā)現(xiàn)問題機制，只是把業(yè)主反映問題作為安排維修的主渠道，業(yè)主反映哪個地方有問題就維修哪里，有的甚至業(yè)主反映了也不主動安排維修。三是有的物業(yè)服務企業(yè)缺少必要的專業(yè)人才。物業(yè)管理服務涉及內容較多，相對來說專業(yè)性比較強，諸如房屋及附屬設施修繕，電梯、消防、監(jiān)控設備維修等，有些物業(yè)項目，配備專業(yè)人才不足，缺乏發(fā)現(xiàn)問題、統(tǒng)籌協(xié)調解決問題以及組織工程維修施工的專業(yè)能力；為搞好維修計劃安排，加強施工過程組織，提出以下幾點建議：

一是做到底數(shù)清情況明。除電梯、消防、監(jiān)控等設施設備發(fā)生故障和外檐脫落出現(xiàn)險情要隨時安排維修外，物業(yè)服務企業(yè)要建立日常巡查、季節(jié)性查勘和年度查勘制度，切實增強共用部位、共用設施設備養(yǎng)護責任意識。要做好季節(jié)性查勘工作，特別是做好雨季到來前的查勘。雨季來臨前，物業(yè)服務企業(yè)務必集中安排專業(yè)技術人員分類進行現(xiàn)狀查勘，要加強對屋面、外墻以及排水系統(tǒng)的排查，及時發(fā)現(xiàn)問題，超前制定維修計劃，有針對性的使用好維修資金，使其發(fā)揮最大保障作用，同時，還要做好年度查勘，每年第四季度對小區(qū)內共用部位、共用設施設備進行一次全面檢查，并匯總全年檢查情況，全面摸清哪些部位和設施設備需要維修、更新和改造，工程量有多少，合理編制資金預算，按照解決問題的輕重緩急程度合理制定維修計劃。endprint

二是會同業(yè)主委員會共同研究制定維修計劃。依據日常檢查和年度檢查結果，物業(yè)服務企業(yè)要主動地向業(yè)主委員會匯報小區(qū)共用部位、共用設施設備需要維修情況，超前規(guī)劃維修內容，科學合理安排使用維修資金，保證業(yè)主住用安全。物業(yè)服務企業(yè)要根據所管商品住宅小區(qū)的實際，落實維修所需資金來源渠道和資金量，拿出維修資金安排的具體建議。從我市來講，部分小區(qū)資金來源渠道主要有以下幾個方面：商品住宅專項維修資金、房屋應急解危專項資金、機動車場地占用費和利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事經營活動的收益以及物業(yè)管理服務費。物業(yè)服務企業(yè)要根據擬定的維修項目，對照房屋應急解危專項資金使用范圍，對一些需要應急維修的項目優(yōu)先用好用足這筆資金。根據機動車場地占用費和利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事經營活動的收益安排一些小項的碎修。履行物業(yè)服務合同約定，屬于物業(yè)管理服務費列支范圍的，應依約做好維修項目安排。依據實際情況合理安排申請使用商品住宅專項維修資金的項目。在此，也建議業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)要掌握使用資金的技巧，當決定使用機動車場地占用費和公共收益進行共用部位、共用設施設備維修時，鑒于機動車場地占用費和小區(qū)公共收益的相對穩(wěn)定性，還可以與選聘的施工單位協(xié)商約定，采取將維修項目一次性安排施工，所需維修費用分批支付的方式。

三是用好政策做好安排。一些業(yè)主反映商品住宅專項維修資金使用難，到底難在哪里？通過對規(guī)定的使用六步程序分析，認為業(yè)主表決環(huán)節(jié)需要花費的時間最長，如何解決這一問題呢？建議把握以下4個方面：（1）合理編制維修資金預算和施工方案。在交由業(yè)主大會書面表決前，既要充分與業(yè)主委員會溝通，讓其理解認同，又要進行公示充分聽取業(yè)主意見建議贏得廣泛支持，防止在組織表決確認過程中發(fā)生分歧出現(xiàn)反復而浪費時間，這是組織表決順利通過的重要基礎。（2）將所有資金預算安排和施工方案一次性提交業(yè)主大會表決，集中組織施工。以我市為例，如果物業(yè)服務企業(yè)在每年的10月底前完成維修資金預算編制和施工方案制定，利用冬季取暖期（11、12月和次年的1、2、3月）共5個月時間，足可以完成書面表決和相關職能部門備案、開戶劃款等工作。（3）要用好政策，注意不同維修項目需要業(yè)主表決區(qū)域的區(qū)分。例如：整幢商品住宅共用部位、共用設備維修的，由該幢業(yè)主按照擁有商品住宅建筑面積的比例分攤和書面表決；每個樓門共用部位、共用設備維修，由該樓門內的業(yè)主按照擁有商品住宅建筑面積的比例分攤和書面表決；物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備維修，由全體業(yè)主按照擁有商品住宅建筑面積的比例共同分攤和書面表決。（4）廣大業(yè)主要樹立理性的住房消費意識。業(yè)主作為物權的權利人，要增強共有財產意識和理性的住房消費意識，促進物業(yè)保值增值。業(yè)主不僅要積極監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)守約履職，落實對房屋及設施設備的日常檢查養(yǎng)護，更要積極參與小區(qū)維修事項表決，在業(yè)主委員會的組織下，配合做好對物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新、改造方案的書面確認，維護好小區(qū)共同利益。特別是當小區(qū)在使用維修資金過程中遇到問題時，如業(yè)主意見不統(tǒng)一、無法形成共識，或有個別業(yè)主委員會履職不到位等情況，可以向轄區(qū)社區(qū)居委會報告，建議召開社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議，研究解決具體問題；遇到重大疑難問題時，也可以向屬地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告，由街鎮(zhèn)組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調各方解決問題，共同營造文明和諧、安全穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境。除此之外，業(yè)主委員會或者社區(qū)居委會還要知道，在規(guī)定的使用范圍內，出現(xiàn)需應急維修情況時，房屋應急解危專項資金只要經業(yè)主委員會或社區(qū)居委會同意后就可以使用了，不再需要進行業(yè)主“雙三分之二”簽字確認，不要因怕?lián)煻藶樵黾邮褂秒y度。

四是熟知申請使用程序提前做好準備。作為業(yè)主委員會成員和物業(yè)服務企業(yè)都要重視學習掌握相關政策法規(guī)，了解兩類資金的申請使用程序，提前做好各項準備工作，節(jié)省組織施工時間。比如：在辦理備案環(huán)節(jié)，物業(yè)服務企業(yè)要知道提交哪些資料，要及早與區(qū)房地產管理局聯(lián)系安排項目現(xiàn)場查勘、確認事宜；在開戶劃款環(huán)節(jié)，物業(yè)服務企業(yè)要知道到哪個銀行開立專項維修資金使用專戶，需要準備提供哪些資料等。

三、過程公開透明 主動接受監(jiān)督

據了解，面對申請使用商品住宅專項維修資金和房屋應急解危專項資金，廣大業(yè)主最大的顧慮和擔心有以下幾個方面：一是擔心資金使用的太快會需要自己再次續(xù)存；二是擔心安排不該維修的項目造成浪費；三是擔心業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)從中套取資金撈取好處等。

為此，建議業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)一定要樹立公心，做到整個過程公開透明，主動接受業(yè)主監(jiān)督質詢。比如：在確定維修項目環(huán)節(jié)，物業(yè)服務企業(yè)要主動邀請業(yè)主委員會成員和相關業(yè)主代表參與維修范圍的確定和工程量的測量；在維修經費預算環(huán)節(jié)，邀請業(yè)主委員會成員和相關業(yè)主代表一起研究施工材料的選用和預算定額的套用；在選聘施工單位環(huán)節(jié)，讓業(yè)主委員會成員和相關業(yè)主代表一起參與議定或招投標活動；在施工材料選購和施工組織、以及施工資金結算等環(huán)節(jié)，可以邀請懂專業(yè)會管理的業(yè)主一起監(jiān)督施工程序和施工工藝，審定工程結算。整個維修工程完成后，可以邀請業(yè)主委員會成員和相關業(yè)主到現(xiàn)場參觀感受維修取得的效果。最后，物業(yè)服務企業(yè)一定要按照規(guī)定對每戶業(yè)主的分攤資金在小區(qū)顯著位置向業(yè)主公示。總之，只要能夠做到全程接受業(yè)主監(jiān)督，保證過程公開透明，一定會贏得業(yè)主的支持和肯定。

四、盯住施工保修 保證工程質量

工程施工和維修由于種種原因，難免會出現(xiàn)工程質量問題或瑕疵，對此，物業(yè)服務企業(yè)應把握以下幾點：（1）重視簽好施工合同。明確不同部位的責任區(qū)分和保修時間，為主張權益提供依據。（2）及時發(fā)現(xiàn)問題。物業(yè)服務企業(yè)要安排人員對維修施工部位建立日常巡查制度，加強巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)的問題；同時，要明確專人負責，暢通保修渠道，定期匯總業(yè)主日常報修情況。（3）及時協(xié)調安排維修。對發(fā)現(xiàn)的問題要區(qū)分不同情況，及時安排施工單位進行維修，尤其是涉及住用安全和影響業(yè)主生活的問題，更要及時與施工單位取得聯(lián)系，盡早安排維修，保證業(yè)主的正常生活秩序。

五、加強第三方監(jiān)管 保障資金安全使用

為加強對商品住宅維修資金和房屋應急解危專項資金的使用監(jiān)管，天津市房屋維修資金行政主管部門通過引入審價、監(jiān)理、招標等專業(yè)單位，對工程造價、施工質量及選聘施工單位等進行第三方監(jiān)管。監(jiān)管所發(fā)生的監(jiān)理費、審價費、招標費用均計入維修成本。同時，為防止出現(xiàn)施工單位通過拆分工程，有意規(guī)避審價和監(jiān)理環(huán)節(jié)現(xiàn)象，即使工程預算費用未達到審價、監(jiān)理條件的，凡是對維修工程有爭議的，還可增加市、區(qū)兩級維修資金主管部門委托審價和監(jiān)理環(huán)節(jié)，確保資金監(jiān)管不出現(xiàn)空白區(qū)。

六、遵循政策規(guī)定 確保依法使用

商品住宅專項維修資金被稱之為房屋的“養(yǎng)老金”，為規(guī)范資金繳存和使用管理，國家和天津市均出臺了有關政策法規(guī)，作為業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)都要很好學習和遵守，廣大業(yè)主要加強監(jiān)督。為防止在日常申請使用中出現(xiàn)一些問題和瑕疵，建議業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)：（1）牢固樹立法制意識。要學法知法，自覺做到廉潔自律，不要在申請使用商品住宅專項維修資金和房屋應急解危專項資金過程中出現(xiàn)違規(guī)犯法行為，否則，將會受到依法嚴懲。（2）要主動接受業(yè)主監(jiān)督。做到全過程公開透明，申請使用程序嚴謹，自覺接受廣大業(yè)主監(jiān)督。

此外，業(yè)主如發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會成員或者物業(yè)服務企業(yè)有違規(guī)違法行為的，可以向轄區(qū)房地產管理局和公安機關舉報。對于物業(yè)服務企業(yè)出現(xiàn)的違規(guī)行為，將依據國務院《物業(yè)管理條例》第六十三條“違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任”進行處理。同時，根據《天津市物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理辦法》第十三條第（五）款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)存在挪用房屋專項維修資金和應急解危專項資金行為的，經查實信用等級為不合格。

陳品祿/責任編輯endprint