盧日彬+郭宗逵

摘要： 隨著人口老齡化，老年問題越來越凸顯，養(yǎng)老住宅應(yīng)運(yùn)而生。但是養(yǎng)老住宅面臨前期選址、融資、市場需求等多重風(fēng)險，導(dǎo)致養(yǎng)老住宅存在著較高的投資風(fēng)險。本文從開發(fā)商角度，分析養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險影響因素，通過層次分析法構(gòu)建風(fēng)險模型，計算風(fēng)險因素對整改項(xiàng)目的影響程度，進(jìn)而幫助投資商提前預(yù)知風(fēng)險，采取有效的方法規(guī)避風(fēng)險。

Abstract： With the aging of the population， the old age problem is more and more prominent， the senior houses came into being. But senior houses is facing pre-site location， financing， market demand and other multiple risks， resulting in a higher risk of investment in senior houses. This paper analyzes the influencing factors of the investment risk of the senior houses from the perspective of the developers， constructs the risk model through the analytic hierarchy process， calculates the influence degree of the risk factors on the rectification project， and helps the investors to anticipate the risks ahead of time and take effective methods to avoid the risks.

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老住宅；風(fēng)險評價；層次分析法

Key words： senior houses；risk assessment；AHP method

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）04-0035-03

0 引言

相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國在2015年60歲及以上人口達(dá)到2.22億，占我國總?cè)丝跀?shù)的16.15%。預(yù)計到2020年，老年人口達(dá)到2.48億，老齡化水平達(dá)到17.17%，其中80歲以上老年人口將達(dá)到3067萬人；2025年，六十歲以上人口將達(dá)到3億，人口老齡化問題即將成為我國面臨的一個重要的社會問題[1]。隨著老年人經(jīng)濟(jì)條件的改善和傳統(tǒng)觀念的改變，越來越多的老年人希望得到舒適的、有品質(zhì)的養(yǎng)老方式，這一需求為養(yǎng)老住宅帶來巨大發(fā)展?jié)摿?，吸引大量了的投資商。

“養(yǎng)老住宅是指在人口老齡化日益加重形勢下，由房地產(chǎn)開發(fā)商或相關(guān)的投資商推出的適宜老年人居住、符合老年人生理及心理需求、同時能夠滿足老年人社會活動需求，提供優(yōu)秀品質(zhì)服務(wù)，為老年人的健康提供良好服務(wù)以及基礎(chǔ)設(shè)施保障的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品”[2]。目前養(yǎng)老住宅在國內(nèi)還處于探索階段，面臨著前期選址、融資、市場需求、開發(fā)運(yùn)營模式及政策等多重風(fēng)險，導(dǎo)致項(xiàng)目建成后盈利困難甚至虧本，因此有效的降低養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險，既讓開發(fā)商盈利又能解決養(yǎng)老需求，才是當(dāng)前亟需解決的問題。

1 養(yǎng)老住宅項(xiàng)目投資風(fēng)險影響因素分析

通過國內(nèi)學(xué)者對養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險研究、結(jié)合養(yǎng)老住宅特點(diǎn)、發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的問題，系統(tǒng)地的分析養(yǎng)老住宅所有風(fēng)險因素，從政策風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、市場風(fēng)險、運(yùn)營風(fēng)險，建立了養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系[3-5]。

1.1 政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是指養(yǎng)老住宅在投資、建設(shè)及運(yùn)營等各個階段受到國家政策波動帶來的風(fēng)險。目前政府部門出臺了一系列政策鼓勵民間資本投資養(yǎng)老住宅，但很多政策難以落地、無實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠，對養(yǎng)老住宅投資造成一定的風(fēng)險。

1.2 技術(shù)風(fēng)險

技術(shù)風(fēng)險是指養(yǎng)老住宅在實(shí)施過程中受到項(xiàng)目選址、適老化設(shè)計等不確定因素影響帶來的風(fēng)險。養(yǎng)老住宅區(qū)別于傳統(tǒng)住宅是養(yǎng)老與住宅相結(jié)合，需要考慮更多的老年人的喜好來進(jìn)行選址和施工。

1.3 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是指受經(jīng)濟(jì)有關(guān)的影響，造成經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的原因有很多：項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、通貨膨脹、融資及利率變化。

1.4 市場風(fēng)險

養(yǎng)老住宅作為一種新型的養(yǎng)老產(chǎn)品，老年人對養(yǎng)老住宅了解偏少，很難從思想上接受與認(rèn)可，這將對養(yǎng)老住宅項(xiàng)目的銷售造成困難，造成投資商損失。因此養(yǎng)老住宅項(xiàng)目在投資前對開發(fā)區(qū)域市場風(fēng)險分析極其重要。

1.5 項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險

養(yǎng)老住宅作為住宅與養(yǎng)老兩者相結(jié)合，項(xiàng)目在建成后的養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營管理尤為重要，開發(fā)商重視項(xiàng)目的銷售與租賃，而忽視項(xiàng)目建成后養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營。養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營管理的風(fēng)險為投資商提供的配套服務(wù)設(shè)施、團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)及服務(wù)水平。

2 養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險評價模型構(gòu)建

層次分析法（Analytic Hierarchy Process，AHP）是將與決策總是有關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定量與定性分析，美國運(yùn)籌學(xué)家、匹茨堡大學(xué)教授薩蒂于20世紀(jì)70年代初提出的一種層次權(quán)重決策分析方法，80年代初引進(jìn)我國。應(yīng)用這種方法，決策者通過將復(fù)雜問題分解為若干層次和若干因素，在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行比較和運(yùn)算，得出不同因素間的權(quán)重，從而為最佳決策提供依據(jù)。采用層次分析法確定指標(biāo)權(quán)重，一般步驟如下[6-8]：

2.1 建立遞階層次結(jié)構(gòu)

運(yùn)用層次分析法解決問題，首先要將評價體系中的各項(xiàng)指標(biāo)層次化處理，表明各層次之間的關(guān)系。本文將評價體系分為三層：第一層為目標(biāo)層，即應(yīng)用AHP所要達(dá)到的評價標(biāo)準(zhǔn)自身有效性的目標(biāo)；第二層為準(zhǔn)則層，包括標(biāo)準(zhǔn)的編制水平、標(biāo)準(zhǔn)的先進(jìn)性和標(biāo)準(zhǔn)的功能三個判斷層面；第三層為指標(biāo)層，共包含21項(xiàng)指標(biāo)，具體指標(biāo)體系見表1。endprint

2.2 構(gòu)造判斷矩陣

判斷矩陣就是將各個因素之間進(jìn)行相互比較，判斷哪個因素更重要，并對重要性程度進(jìn)行賦值，本文按1-9進(jìn)行專家打分，重要性標(biāo)度含義如表2。對同一層次各因素重要程度的賦值就構(gòu)成了判斷矩陣。

2.3 計算權(quán)向量

求解判斷矩陣的最大特征根λmax，將最大特征根對應(yīng)的特征向量W采用方根法進(jìn)行歸一化處理，得到某一層次指標(biāo)對于上一層次某相關(guān)指標(biāo)的相對重要性權(quán)值。

2.4 對判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)

一致性檢驗(yàn)的指標(biāo)為C.I，C.I=，n表示判斷矩陣的階數(shù)；隨機(jī)一致性指標(biāo)為R.I，不同階數(shù)的矩陣有不同的隨機(jī)一致性指標(biāo)（如表3）。當(dāng)C.R=0時，認(rèn)為判斷矩陣的一致性符合要求；否則，表示檢驗(yàn)不能通過，需要對判斷矩陣進(jìn)行調(diào)整，再按上述步驟進(jìn)行計算。

3 實(shí)證分析

3.1 項(xiàng)目概況

某養(yǎng)老住宅項(xiàng)目經(jīng)歷了八年的開發(fā)打造，其開發(fā)團(tuán)隊(duì)曾到日本、臺灣等多個養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)豐富的地區(qū)考察，吸收了各地的經(jīng)驗(yàn)，是目前養(yǎng)老住宅市場上比較高端的產(chǎn)品，主要針對的是有一定經(jīng)濟(jì)能力同時希望能夠獲得較好生活品質(zhì)的老年人。該項(xiàng)目占地面積63853平米，食街、玉鳥流蘇、景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學(xué)、“隨園書院”等。

3.2 養(yǎng)老住宅項(xiàng)目投資風(fēng)險定量分析

首先根據(jù)表1建立的養(yǎng)老住宅風(fēng)險指標(biāo)體系，，邀請10名專家對該項(xiàng)目進(jìn)行打分，按照相關(guān)計算方法與步驟，對相關(guān)矩陣進(jìn)行計算得出相對權(quán)重Wi，判斷出項(xiàng)目各風(fēng)險因素的綜合重要程度見表4。

從以上的指標(biāo)體系的計算可以看出，對萬科良渚文化村隨園嘉樹項(xiàng)目投資風(fēng)險影響最大的是市場需求度C43、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)C52以及客群消費(fèi)能力C44。

4 結(jié)語

本文從開發(fā)商的角度構(gòu)建養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險評價體系。采用層次分析法以及專家打分計算投資風(fēng)險評價指標(biāo)的權(quán)重，對養(yǎng)老住宅項(xiàng)目投資風(fēng)險評價進(jìn)行分析，結(jié)果客觀，切實(shí)可行，能夠幫助開發(fā)商有效的規(guī)避風(fēng)險。

通過上文研究，可以得出以下結(jié)論：

①養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險的一級指標(biāo)權(quán)重從大到小依次是市場風(fēng)險、運(yùn)營管理風(fēng)險、建設(shè)風(fēng)險、政策風(fēng)險及經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。

②開發(fā)商在投資養(yǎng)老住宅項(xiàng)目時，一定要充分考慮市場需求度，規(guī)避市場供求風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場調(diào)研，深度分析項(xiàng)目所在地的實(shí)際需求，同時也要考慮當(dāng)?shù)厝罕姷南M(fèi)能力等因素，可以借鑒國外成功案例，探索適合我國的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品，進(jìn)而有效的規(guī)避市場供求風(fēng)險。投資商自身也需要具備豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可以吸引更多的消費(fèi)者，從而降低養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)自身盈利。

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