姚釗煒

[提要] 新常態(tài)下，即新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)之下，在新的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景之下，對(duì)往常樓宇經(jīng)濟(jì)在舊常態(tài)下的發(fā)展模式、發(fā)展?fàn)顩r的研究思考，并以此作為樓宇經(jīng)濟(jì)自身在新常態(tài)下發(fā)展的參考依據(jù)。新常態(tài)下的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，本文以嘉興南湖區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為研究對(duì)象，深入探討新常態(tài)下樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，并提出對(duì)策。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；樓宇經(jīng)濟(jì)；現(xiàn)狀對(duì)策

基金項(xiàng)目：嘉興學(xué)院重點(diǎn)SRT資助項(xiàng)目

中圖分類(lèi)號(hào)：F127 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年11月11日

一、嘉興市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更多的是對(duì)于“軟件”的更新升級(jí)，而就硬件而言，其變化依舊在適度的范圍之內(nèi)，依舊是一種量變。首先，嘉興地勢(shì)平坦，位于杭嘉湖平原，為嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了良好的客觀條件；其次，嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又得益于其良好的地理位置，東部沿海同時(shí)又位于上海、杭州、蘇州這三大城市所構(gòu)筑的三角形的中點(diǎn)，交通位置得天獨(dú)厚。這些硬件上的良好情況，為嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。而相對(duì)而言的“軟件”方面，即與樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響更加密切，影響也更加直觀和重要的政策、消費(fèi)觀念、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等方面。嘉興的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻一直受此困擾，這并不是簡(jiǎn)單的某一個(gè)方面的因素造成的，更多的是由多方面因素綜合影響所造成的嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的困局。

截至2015年底，嘉興市共有已建、在建（待建）商貿(mào)綜合體51個(gè)，總建筑面積700萬(wàn)平方米，商業(yè)面積393.8萬(wàn)平方米。其中，已投入使用的商貿(mào)綜合體和專業(yè)市場(chǎng)有20個(gè)，總建筑面積295.6萬(wàn)平方米，商業(yè)面積155.8萬(wàn)平方米；正在建設(shè)或已明確規(guī)劃待建的商貿(mào)綜合體有31個(gè)，總建筑面積404.4萬(wàn)平方米，商業(yè)面積238萬(wàn)平方米。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，嘉興的樓宇經(jīng)濟(jì)是在極速發(fā)展的。但是，其已經(jīng)投入使用的這些商貿(mào)綜合體真正的經(jīng)濟(jì)效益卻是不盡如意的。但是，與之相反的是，不可否認(rèn)的是，嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是一些區(qū)域性的商貿(mào)綜合體的建設(shè)發(fā)展，的的確確帶動(dòng)了嘉興經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也提高了嘉興地區(qū)人民的生活水平。正是這些“硬件”和“軟件”相結(jié)合的條件和基礎(chǔ)，為嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在新常態(tài)下的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

二、嘉興市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題

（一）嘉興市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀。嘉興市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展由于其特殊的歷史發(fā)展和現(xiàn)實(shí)的軟硬件相結(jié)合的基礎(chǔ)情況，嘉興市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一直受到各方面的影響。2015～2017年間的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展在嘉興的體現(xiàn)為：嘉興共有已建、在建、待建商貿(mào)綜合體及專業(yè)市場(chǎng)131個(gè)，總建筑面積1，658.9萬(wàn)平方米，其中86個(gè)已投入使用，45個(gè)在建或待建。

將2015年到2017年的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比來(lái)看，嘉興市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以一種幾何式的增長(zhǎng)方式在快速發(fā)展，而這樣的發(fā)展模式，帶來(lái)的結(jié)果卻是有利有弊。讓你在嘉興隨處都可以看見(jiàn)各種商貿(mào)綜合體，也同時(shí)讓你在逛這些商場(chǎng)的時(shí)候，基本上看不見(jiàn)人擠人的狀況，甚至有時(shí)候讓你看到的是各個(gè)商場(chǎng)里導(dǎo)購(gòu)員的人數(shù)比顧客的人數(shù)還要多。（表1）

嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以各個(gè)嘉興市商貿(mào)綜合體的發(fā)展情況來(lái)看，急速擴(kuò)張的結(jié)果就是結(jié)構(gòu)失衡，泡沫凸顯。在嘉興調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括環(huán)球國(guó)際中心、中凰國(guó)際嘉興名品城、中潤(rùn)·麗豐中心、嘉興國(guó)際中港城等多個(gè)商業(yè)綜合體出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難、店面大量倒閉、在建工程瀕臨爛尾等問(wèn)題，引發(fā)維權(quán)糾紛。這些現(xiàn)狀所引發(fā)的問(wèn)題卻還未涉及到嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問(wèn)題本質(zhì)。除此之外，嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也并不是所表現(xiàn)的這樣簡(jiǎn)單的問(wèn)題。

（二）嘉興市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問(wèn)題

1、總量過(guò)剩。首要問(wèn)題就是待建和已建的商業(yè)樓宇等總量過(guò)大，按照浙江省商務(wù)研究院曾指出中小城市應(yīng)將人均商業(yè)面積控制在0.8～1平方米之間，大城市應(yīng)控制在1～1.2平方米，據(jù)其測(cè)算，嘉興市人均商業(yè)面積居全省首位。本次統(tǒng)計(jì)結(jié)果也顯示出，嘉興市人均商業(yè)面積為1.56平方米（按常住人口計(jì)算），超過(guò)浙江省商務(wù)研究院提出的合理人均商業(yè)面積。

而這樣的商業(yè)樓宇人均面積所帶來(lái)的問(wèn)題就是大量的商業(yè)樓宇之間競(jìng)爭(zhēng)壓力過(guò)大，從而導(dǎo)致了整個(gè)嘉興地區(qū)，特別是南湖區(qū)的商業(yè)廣場(chǎng)之間競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。在往常本是優(yōu)勢(shì)企業(yè)的商業(yè)廣場(chǎng)在不正常的競(jìng)爭(zhēng)之下導(dǎo)致了其發(fā)展受到限制，最終走上虧損倒閉的不歸路；同時(shí)，大量的商業(yè)樓宇，占據(jù)了大量土地面積，從而影響到了嘉興市其他公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展。并且，大量的土地資源都用于商貿(mào)綜合體的建設(shè)，不利于資源優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（表2）

從全市商貿(mào)綜合體的分布情況來(lái)看，還存在分布不均勻情況，有些區(qū)域商貿(mào)建設(shè)速度和數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于該區(qū)域的實(shí)際需求和實(shí)際承擔(dān)能力；而有些區(qū)域的商貿(mào)綜合體又滿足不了該區(qū)域人民的實(shí)際需要。

2、商貿(mào)綜合體內(nèi)部構(gòu)成落后。根據(jù)調(diào)查，所指的內(nèi)部構(gòu)成，是指其各個(gè)商貿(mào)綜合體內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)模式的構(gòu)成，即無(wú)論是老一代的旭輝、江南大廈，亦或是新建的八佰伴、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其內(nèi)部的主要經(jīng)營(yíng)模式以服裝、餐飲、零售等傳統(tǒng)的服務(wù)業(yè)為主，而技術(shù)服務(wù)、金融、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)模式卻沒(méi)有隨著各種商貿(mào)大廈的普及而擴(kuò)散發(fā)展。在我們的實(shí)際調(diào)查當(dāng)中，傳統(tǒng)的商業(yè)服務(wù)模式占據(jù)著90%的市場(chǎng)，而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)卻只占10%。這樣的占比，在樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展當(dāng)中所展現(xiàn)出來(lái)的問(wèn)題便是這樣的發(fā)展：經(jīng)濟(jì)效益不高，無(wú)法與世界上一些先進(jìn)的樓宇經(jīng)濟(jì)的效益模式相比。而作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的載體，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是商業(yè)中心，與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)是相輔相成的，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以商貿(mào)綜合體作為載體，促進(jìn)商貿(mào)綜合體的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)稅收的增加；反之，商貿(mào)綜合體的廣泛建設(shè)也為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

3、建設(shè)和發(fā)展模式存在弊端。新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著完全不一樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。因此，在這樣的大環(huán)境之下，嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也應(yīng)該與之相適應(yīng)。而實(shí)際上，嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)，仍然以陳舊的模式進(jìn)行。

商業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是商業(yè)樓宇地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)使用模式，應(yīng)當(dāng)以租賃的模式來(lái)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的使用和開(kāi)發(fā)。這樣的開(kāi)發(fā)和使用模式有利于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的管理和建設(shè)。具體而言，租賃應(yīng)當(dāng)是簡(jiǎn)短的、小單元的模式進(jìn)行租賃。這樣的租賃模式相對(duì)而言，更加有利于建設(shè)和發(fā)展，也有助于對(duì)于開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)控制，有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

三、嘉興市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)策

（一）強(qiáng)化政策支持，科學(xué)領(lǐng)導(dǎo)。在新常態(tài)下，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)重視政府這只“看得見(jiàn)的手”的作用，因此在嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，所發(fā)現(xiàn)的一系列問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)要在各個(gè)部門(mén)之間科學(xué)合作，分工合作，加強(qiáng)對(duì)各個(gè)部門(mén)的協(xié)調(diào)和組織。與此同時(shí)，對(duì)于各個(gè)部門(mén)的工作和執(zhí)行應(yīng)當(dāng)要提供相應(yīng)的政策和標(biāo)準(zhǔn)，從而促進(jìn)相關(guān)部門(mén)在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮更大的作用；相應(yīng)而言，在嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相關(guān)部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)組織要按照《意見(jiàn)》的相關(guān)規(guī)定和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行相應(yīng)的操作，特別是相關(guān)部門(mén)之間的合作要更加緊密，對(duì)于樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也應(yīng)當(dāng)更加科學(xué)有效。

（二）強(qiáng)化統(tǒng)籌監(jiān)管，合理招商。在嘉興的樓宇經(jīng)濟(jì)問(wèn)題當(dāng)中，有相當(dāng)一部分的樓宇經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，就是由于不合理的甚至是盲目的引進(jìn)外資，泡沫式的資金引進(jìn)，導(dǎo)致的結(jié)果就是在商貿(mào)綜合體數(shù)量上的爆炸式擴(kuò)展。因此，在新常態(tài)下的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)于資金的引進(jìn)要合理規(guī)劃，統(tǒng)籌監(jiān)管。要合理的對(duì)待資金的引進(jìn)，同時(shí)對(duì)資金的運(yùn)用也要進(jìn)行合理的統(tǒng)籌安排。合理發(fā)展商貿(mào)綜合體的各個(gè)部分，確保每一個(gè)引進(jìn)建設(shè)的商貿(mào)綜合體都是具有潛力和極具吸引力的商業(yè)中心。

（三）緊跟時(shí)代趨勢(shì)，確保樓宇經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。新常態(tài)下，嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)勢(shì)必要根據(jù)新的經(jīng)濟(jì)政策等，轉(zhuǎn)變自身的發(fā)展模式，特別是已經(jīng)被市場(chǎng)證明是錯(cuò)誤的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，要堅(jiān)決取締。同時(shí)，對(duì)于大環(huán)境下提出的新常態(tài)、新經(jīng)濟(jì)等一系列新的發(fā)展理念。嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)作為嘉興經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，一定要切合實(shí)際，一切從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是地發(fā)展自身。

四、總結(jié)

嘉興市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由于之前所存在的規(guī)劃不科學(xué)、盲目引進(jìn)資金和盲目進(jìn)行商貿(mào)綜合體的建設(shè)等，造成了嘉興市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的困境。但是，新常態(tài)、新經(jīng)濟(jì)等新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念的提出，給嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了契機(jī)，讓嘉興的樓宇經(jīng)濟(jì)可以趁此機(jī)會(huì)，進(jìn)行深刻的改革，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)模式還是管理模式等，都進(jìn)行有效的、科學(xué)的改革，從而促進(jìn)嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，最終達(dá)到促進(jìn)嘉興經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人民生活水平的提高。

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