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        淺談營改增后房地產(chǎn)公司土地增值稅的納稅籌劃

        2018-01-14 12:35:48銀樣軍
        活力 2018年18期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司土地增值稅納稅籌劃

        銀樣軍

        【摘要】營改增后,房地產(chǎn)公司的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了較大變化,新形勢(shì)下,房地產(chǎn)公司可以通過測(cè)算臨界點(diǎn)、利用混合性投資政策及其他方法等進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃,實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。

        【關(guān)鍵詞】營改增;房地產(chǎn)公司;土地增值稅;納稅籌劃

        2016年5月1日,營改增在全國范圍內(nèi)推開。營改增后,房地產(chǎn)公司的收入和扣除項(xiàng)目都發(fā)生了較大變化,房地產(chǎn)公司需要認(rèn)真做好土地增值稅的納稅籌劃,實(shí)現(xiàn)公司收益的最大化。

        一、通過測(cè)算臨界點(diǎn)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃

        (一)測(cè)算銷售收入臨界點(diǎn)的納稅籌劃

        土地增值稅是根據(jù)增值額確定稅率和速算扣除數(shù),從而計(jì)算出應(yīng)納稅額。增值額又是根據(jù)應(yīng)稅收入減去扣除項(xiàng)目金額計(jì)算得到的。因此,當(dāng)扣除項(xiàng)目一定時(shí),可以從應(yīng)稅收入方面進(jìn)行納稅籌劃。

        例如:某房地產(chǎn)公司(增值稅一般納稅人,增值稅率為10%)2018年8月開發(fā)一處普通標(biāo)準(zhǔn)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目,取得土地使用權(quán)所支付的金額為6000萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為24000萬元,有民間貸款利息10000萬元,不能取得金融機(jī)構(gòu)貸款證明,假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)成本的5 0%為材料及設(shè)備費(fèi)用,并按照增值稅率16%取得進(jìn)項(xiàng)稅額(暫不考慮其他進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣),城市維護(hù)建設(shè)稅率為7%,教育費(fèi)附加3%,地方教育費(fèi)附加2%,當(dāng)?shù)卦试S房地產(chǎn)公司加計(jì)扣除費(fèi)用率為20%。若該房地產(chǎn)公司擬進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃,請(qǐng)確定其銷售額(不含增值稅)最高不得超過多少。若預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目不含稅銷售額將超過上述臨界點(diǎn),則該采取下面措施進(jìn)行納稅籌劃:

        假設(shè)不含稅銷售額為X,則:

        該房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額-6000+24000+( 6000+24000)×10%+(X×10%-24000×16%)×(7%+3%+2%)+( 6000+24000)×20%-39000+(X×10%-24000×16%)×12%

        若要該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到免征土地增值稅條件,則增值率不能超過20%。據(jù)此,可得到收入臨界點(diǎn)的測(cè)算公式如下:

        [X-39000-(X×10%-24000×16%)×12%]/[3 9000+(X×10%-24000×16%)×12%]-20%

        根據(jù)上式計(jì)算該房地產(chǎn)項(xiàng)目臨界點(diǎn)不含稅銷售額為47945.45萬元。

        若該房地產(chǎn)項(xiàng)目不含稅銷售額將超過上述臨界點(diǎn)銷售額,可采取針對(duì)一些條件較差的房源降價(jià)銷售,或者預(yù)留一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目自用或出租。這樣就可以通過減少應(yīng)稅收入來降低增值率,達(dá)到免征土地增值稅的目的。

        (二)測(cè)算扣除項(xiàng)目臨界點(diǎn)的納稅籌劃

        如果房地產(chǎn)公司自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的需要,需要從外部借人大量資金,則應(yīng)該考慮從商業(yè)銀行借人資金,并務(wù)必取得金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明,以便能滿足利息支出單獨(dú)扣除的條件。如房地產(chǎn)公司自有資金充足,從外部借人資金較少,則不需要取得金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明,利息費(fèi)用不單獨(dú)扣除,與其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用合并扣除,這樣可以增加扣除項(xiàng)目金額,從而達(dá)到籌劃土地增值稅的目的。

        二、利用混合性投資政策進(jìn)行納稅籌劃

        國家稅務(wù)總局2013年專門發(fā)布了41號(hào)公告《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問題的公告》,明確了這種混合性投資業(yè)務(wù)的確認(rèn)條件和稅務(wù)處理?;旌闲酝顿Y業(yè)務(wù)必須具有以下條件:

        第一,被投資企業(yè)接受投資后,需要按投資合同或協(xié)議約定的利率定期支付利息(或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息,下同);第二,有明確的投資期限或特定的投資條件,在投資期滿或者滿足特定投資條件后,被投資企業(yè)需要贖回投資或償還本金;第三,投資企業(yè)對(duì)被投資企業(yè)凈資產(chǎn)不擁有所有權(quán);第四,投資企業(yè)不具有選舉權(quán)和被選舉權(quán);第五,投資企業(yè)不參與被投資企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。

        對(duì)于房地產(chǎn)公司取得的這種明股實(shí)債融資方式支付的利息,只要滿足土地增值稅利息支出的扣除條件,同樣可在土地增值稅前予以單獨(dú)扣除,這樣可以節(jié)約大量的土地增值稅。

        三、土地增值稅清算中的納稅籌劃

        房地產(chǎn)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算:

        第一,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。

        第二,整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。

        第三,直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

        符合下列情形之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅清算:

        第一,已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)了出租或自用的。

        第二,取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

        第三,納稅人中請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

        第四,省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

        根據(jù)上述政策,房地產(chǎn)公司可以在違背政策的前提下,將房地產(chǎn)銷售比例控制在85%以下即可規(guī)避清算。此外,上述規(guī)定中的“剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用”是指全部出租還是部分出租并未明確,根據(jù)法律解釋的一般原則,應(yīng)當(dāng)解釋為“全部出租”,房地產(chǎn)公司很容易通過預(yù)留一部分房屋的方式來規(guī)避上述規(guī)定。通過延遲土地增值稅的清算時(shí)間,相當(dāng)于獲得無息貸款一樣,從資金時(shí)間上獲得一種機(jī)會(huì)收益。

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