銀樣軍

【摘要】營改增后，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了較大變化，新形勢(shì)下，房地產(chǎn)公司可以通過測(cè)算臨界點(diǎn)、利用混合性投資政策及其他方法等進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。

【關(guān)鍵詞】營改增;房地產(chǎn)公司;土地增值稅;納稅籌劃

2016年5月1日，營改增在全國范圍內(nèi)推開。營改增后，房地產(chǎn)公司的收入和扣除項(xiàng)目都發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)公司需要認(rèn)真做好土地增值稅的納稅籌劃，實(shí)現(xiàn)公司收益的最大化。

一、通過測(cè)算臨界點(diǎn)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃

（一）測(cè)算銷售收入臨界點(diǎn)的納稅籌劃

土地增值稅是根據(jù)增值額確定稅率和速算扣除數(shù)，從而計(jì)算出應(yīng)納稅額。增值額又是根據(jù)應(yīng)稅收入減去扣除項(xiàng)目金額計(jì)算得到的。因此，當(dāng)扣除項(xiàng)目一定時(shí)，可以從應(yīng)稅收入方面進(jìn)行納稅籌劃。

例如：某房地產(chǎn)公司（增值稅一般納稅人，增值稅率為10%）2018年8月開發(fā)一處普通標(biāo)準(zhǔn)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得土地使用權(quán)所支付的金額為6000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為24000萬元，有民間貸款利息10000萬元，不能取得金融機(jī)構(gòu)貸款證明，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)成本的5 0%為材料及設(shè)備費(fèi)用，并按照增值稅率16%取得進(jìn)項(xiàng)稅額（暫不考慮其他進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣），城市維護(hù)建設(shè)稅率為7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%，當(dāng)?shù)卦试S房地產(chǎn)公司加計(jì)扣除費(fèi)用率為20%。若該房地產(chǎn)公司擬進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃，請(qǐng)確定其銷售額（不含增值稅）最高不得超過多少。若預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目不含稅銷售額將超過上述臨界點(diǎn)，則該采取下面措施進(jìn)行納稅籌劃：

假設(shè)不含稅銷售額為X，則：

該房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額-6000+24000+（ 6000+24000）×10%+（X×10%-24000×16%）×（7%+3%+2%）+（ 6000+24000）×20%-39000+（X×10%-24000×16%）×12%

若要該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到免征土地增值稅條件，則增值率不能超過20%。據(jù)此，可得到收入臨界點(diǎn)的測(cè)算公式如下：

[X-39000-（X×10%-24000×16%）×12%]/[3 9000+（X×10%-24000×16%）×12%]-20%

根據(jù)上式計(jì)算該房地產(chǎn)項(xiàng)目臨界點(diǎn)不含稅銷售額為47945.45萬元。

若該房地產(chǎn)項(xiàng)目不含稅銷售額將超過上述臨界點(diǎn)銷售額，可采取針對(duì)一些條件較差的房源降價(jià)銷售，或者預(yù)留一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目自用或出租。這樣就可以通過減少應(yīng)稅收入來降低增值率，達(dá)到免征土地增值稅的目的。

（二）測(cè)算扣除項(xiàng)目臨界點(diǎn)的納稅籌劃

如果房地產(chǎn)公司自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的需要，需要從外部借人大量資金，則應(yīng)該考慮從商業(yè)銀行借人資金，并務(wù)必取得金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明，以便能滿足利息支出單獨(dú)扣除的條件。如房地產(chǎn)公司自有資金充足，從外部借人資金較少，則不需要取得金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明，利息費(fèi)用不單獨(dú)扣除，與其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用合并扣除，這樣可以增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到籌劃土地增值稅的目的。

二、利用混合性投資政策進(jìn)行納稅籌劃

國家稅務(wù)總局2013年專門發(fā)布了41號(hào)公告《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問題的公告》，明確了這種混合性投資業(yè)務(wù)的確認(rèn)條件和稅務(wù)處理?；旌闲酝顿Y業(yè)務(wù)必須具有以下條件：

第一，被投資企業(yè)接受投資后，需要按投資合同或協(xié)議約定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息，下同）;第二，有明確的投資期限或特定的投資條件，在投資期滿或者滿足特定投資條件后，被投資企業(yè)需要贖回投資或償還本金;第三，投資企業(yè)對(duì)被投資企業(yè)凈資產(chǎn)不擁有所有權(quán);第四，投資企業(yè)不具有選舉權(quán)和被選舉權(quán);第五，投資企業(yè)不參與被投資企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。

對(duì)于房地產(chǎn)公司取得的這種明股實(shí)債融資方式支付的利息，只要滿足土地增值稅利息支出的扣除條件，同樣可在土地增值稅前予以單獨(dú)扣除，這樣可以節(jié)約大量的土地增值稅。

三、土地增值稅清算中的納稅籌劃

房地產(chǎn)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算：

第一，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。

第二，整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。

第三，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅清算：

第一，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)了出租或自用的。

第二，取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

第三，納稅人中請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第四，省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

根據(jù)上述政策，房地產(chǎn)公司可以在違背政策的前提下，將房地產(chǎn)銷售比例控制在85%以下即可規(guī)避清算。此外，上述規(guī)定中的“剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用”是指全部出租還是部分出租并未明確，根據(jù)法律解釋的一般原則，應(yīng)當(dāng)解釋為“全部出租”，房地產(chǎn)公司很容易通過預(yù)留一部分房屋的方式來規(guī)避上述規(guī)定。通過延遲土地增值稅的清算時(shí)間，相當(dāng)于獲得無息貸款一樣，從資金時(shí)間上獲得一種機(jī)會(huì)收益。