馮婧

【摘 要】對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金鏈斷裂問題的嚴(yán)重性及發(fā)生概率都不容忽視，很容易對(duì)企業(yè)造成難以挽回的巨大損失。因此，加強(qiáng)對(duì)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的研究和預(yù)防，已經(jīng)成為諸多房地產(chǎn)企業(yè)的重要工作內(nèi)容，這也是保障企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展及市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的關(guān)鍵。本文簡(jiǎn)單介紹中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，分析其產(chǎn)生原因，并就相應(yīng)的預(yù)防手段進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】中小房地產(chǎn)企業(yè)；資金鏈；斷裂風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)防

房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的資金周轉(zhuǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行與發(fā)展都需要完整、穩(wěn)定而高效的資金鏈支持。但是在政府宏觀調(diào)控、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化、民眾購房需求等多方面因素的影響下，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，如果不能及時(shí)采取合理手段加以控制，將會(huì)對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重?fù)p失。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)

所謂資金鏈，就是指維系企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)所需的基本循環(huán)資金鏈條，也就是由現(xiàn)金變?yōu)橘Y產(chǎn)再變?yōu)橘Y金的循環(huán)過程，而且該過程往往需要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的增值。對(duì)現(xiàn)代企業(yè)而言，資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)正常運(yùn)行及發(fā)展的關(guān)鍵，一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂問題，那么必然會(huì)對(duì)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)造成影響，嚴(yán)重時(shí)更會(huì)導(dǎo)致企業(yè)失敗。特別是對(duì)規(guī)模較大、產(chǎn)值較高、對(duì)現(xiàn)金需求量大的企業(yè)來說，資金鏈斷裂問題更容易出現(xiàn)。而房地產(chǎn)行業(yè)本身就對(duì)資金量有著極高要求，因此哪怕是中小房地產(chǎn)企業(yè)，其規(guī)模與產(chǎn)值往往也較其它行業(yè)的大型企業(yè)更大、更多。但是在房地產(chǎn)行業(yè)中，中小型企業(yè)與大型企業(yè)相比又在融資方面有所劣勢(shì)。因此，綜合來看中小房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂問題的概率并不小，尤其是在當(dāng)前融資環(huán)境不佳、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展陷入困境的情況下，資金鏈斷裂已經(jīng)成為中小房地產(chǎn)企業(yè)必須重視和預(yù)防的風(fēng)險(xiǎn)。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂原因分析

（一）政府政策調(diào)整

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，催生了許多不合理的亂象，例如“樓價(jià)過高”等問題已經(jīng)嚴(yán)重影響到社會(huì)秩序與和諧。因此，政府一直都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展高度重視，并頒布了一系列政策進(jìn)行宏觀調(diào)控。在“限購”、“限貸”等政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了巨大沖擊，這就在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行與發(fā)展。尤其是對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，其自身資本有限，對(duì)資金鏈的依賴性非常高。在政府宏觀政策的影響下，中小企業(yè)往往很難承受住巨大的壓力，不但難以吸納足夠資金，同時(shí)資金回籠進(jìn)度也會(huì)低于預(yù)期，進(jìn)而面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）金融機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)混亂無序

就目前來看，以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)依舊是房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的關(guān)鍵，金融貸款是房地產(chǎn)資金鏈中至關(guān)重要的部分。但是在國(guó)家調(diào)控、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化、房地產(chǎn)行業(yè)前景不明朗等度方面因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款變得愈來愈困難，同時(shí)信托監(jiān)管也變得更加嚴(yán)格，這些都使得資金籌集成為企業(yè)維持資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)的巨大難題。雪上加霜的是，金融機(jī)構(gòu)更加青睞和信任大企業(yè)、大客戶，甚至不惜以降低門檻等方式吸引大客戶。久而久之，金融機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸陷入惡性循環(huán)，使得中小企業(yè)融資變得更加困難，容易致使中小企業(yè)面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

（三）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

與其它行業(yè)一樣，房地產(chǎn)行業(yè)受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響非常大。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)的階段，房地產(chǎn)行業(yè)借助巨大的發(fā)展?jié)摿σ约叭藗儗?duì)住房的必要需求，在過去一段時(shí)間內(nèi)得以繁榮發(fā)展，同時(shí)也刺激了大量企業(yè)投身到房地產(chǎn)開發(fā)之中。但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的放緩，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，樓市在被炒得過于火熱后開始逐漸降溫，同時(shí)消費(fèi)者購買力也在急劇下降。而且當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型階段，部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)未能及時(shí)跟上經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，使得自身陷入了資金鏈斷裂的困境之中。

（四）企業(yè)融資受限

無論怎么說，金融貸款都是中小房地產(chǎn)企業(yè)獲得融資的主要途徑。誠(chéng)然，金融貸款本身能夠?yàn)槠髽I(yè)提供大量的資金，以維持企業(yè)資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。但是在融資環(huán)境逐漸惡化的情況下，許多金融機(jī)構(gòu)不愿意對(duì)中小企業(yè)進(jìn)行融資，而市場(chǎng)本身就對(duì)中小企業(yè)的資金籌集有著有所排斥。而在擔(dān)保連帶責(zé)任制度建立并運(yùn)行的情況下，中小企業(yè)很難獲得其他企業(yè)的擔(dān)保，同時(shí)也要面臨其他企業(yè)資金鏈斷裂而波及自身的風(fēng)險(xiǎn)。再加上政府對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的支持不夠，也使得其融資活動(dòng)難以順利展開。

（五）企業(yè)資本規(guī)劃管理存在問題

資金鏈斷裂現(xiàn)象除了資金籌集與回籠階段中的問題所引發(fā)外，也會(huì)由于資金使用過程中的缺陷與不足而引發(fā)。實(shí)際上，許多中小房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債量都非常巨大，出現(xiàn)了信貸資金遠(yuǎn)超自由資金的現(xiàn)象。這樣一來，但凡企業(yè)在資金的規(guī)劃及使用上存在任何問題，都將牽一發(fā)而動(dòng)全身，極易陷入巨大的債務(wù)危機(jī)之中。而且部分中小企業(yè)忽視自身實(shí)際情況，不斷拓展業(yè)務(wù)范圍，追求多元化經(jīng)營(yíng)模式，使得其他項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目造成影響，加大了資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

三、預(yù)防中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的策略

（一）拓寬融資渠道

對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，開拓更加多樣的融資渠道，同時(shí)降低融資成本是預(yù)防資金鏈斷裂的有效方式。對(duì)此，中小企業(yè)有必要把眼光從銀行信貸上轉(zhuǎn)移到更多的融資方式上，并從中選擇適合自身的融資渠道，盡可能在保障融資渠道通常的同時(shí)降低相應(yīng)成本。其中，企業(yè)融資、委托貸款、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)甚至海外投資等，都是值得嘗試的渠道。需要注意的是，不同融資渠道有著不同的特點(diǎn)，其融資門檻、成本等也不盡相同，中小企業(yè)在選擇時(shí)一定要結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)各種融資渠道進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，靈活選擇其中的一種或多種方式進(jìn)行融資。

（二）改善負(fù)債結(jié)構(gòu)

針對(duì)自身不合理的負(fù)債量及負(fù)債結(jié)構(gòu)，中小房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快采取措施加以改善。對(duì)此，企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策及市場(chǎng)變化，在多種融資渠道中選擇可實(shí)踐性高同時(shí)融資成本的方式，這樣能夠在一定程度上環(huán)節(jié)負(fù)債量過大的問題。最為關(guān)鍵的是，企業(yè)必須要充分明確自身定位，將負(fù)債量控制在合理方位內(nèi)，同時(shí)對(duì)長(zhǎng)短期負(fù)債比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。一般來說，在資金回籠較易實(shí)現(xiàn)的情況下，可以選擇短期負(fù)債來強(qiáng)化資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)效果；反之則選擇長(zhǎng)期負(fù)債來減少融資成本。

（三）優(yōu)化資金規(guī)劃與使用

中小房地產(chǎn)企業(yè)能籌集到的資金往往較為有限，因此必須要對(duì)資金進(jìn)行合理規(guī)劃與使用。這樣一來，企業(yè)就需要構(gòu)建起科學(xué)的決策機(jī)制，避免一人決定企業(yè)發(fā)展的情況出現(xiàn)，避免決策失誤導(dǎo)致資金鏈斷裂的問題出現(xiàn)。而在對(duì)資金進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，則需要將房地產(chǎn)開發(fā)銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)及細(xì)節(jié)內(nèi)容都考慮進(jìn)來，制定均衡的、合適的資金使用方案，盡可能促進(jìn)資金使用效率的最大化。另外，企業(yè)還需要高度重視財(cái)務(wù)管理，以高質(zhì)高效的財(cái)務(wù)工作保障資金鏈安全。

（四）重視風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及應(yīng)對(duì)

在當(dāng)前激烈而復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，中小房地產(chǎn)企業(yè)必須要對(duì)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)加以高度重視，做好相應(yīng)的分析預(yù)測(cè)工作，并及時(shí)采取合理措施加以應(yīng)對(duì)。對(duì)此，企業(yè)不但需要對(duì)自身管理體制進(jìn)行全面優(yōu)化，更需要充分掌握市場(chǎng)變化、國(guó)家政策等信息，以此為基礎(chǔ)對(duì)企業(yè)資金鏈可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和研究，做好相應(yīng)防范措施。

（五）推動(dòng)資金回籠進(jìn)度

要想防止資金鏈斷裂，那么必須要確保資金鏈維持良性循環(huán)狀態(tài)，不能出現(xiàn)資金回籠問題。因而，企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際情況，及時(shí)采取合適措施推動(dòng)資金回籠進(jìn)度。尤其是在樓盤銷售階段，中小企業(yè)更要時(shí)刻關(guān)注實(shí)際銷售情況，深入了解消費(fèi)者需求和心理，進(jìn)而制定合適的營(yíng)銷策略，加快資金回籠速度，為資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)的良性循環(huán)創(chuàng)造良好條件。尤其是在銷售結(jié)果不如預(yù)期時(shí)，企業(yè)更需要對(duì)此加以重視，積極結(jié)合當(dāng)前的互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，采取線上與線下結(jié)合的方式進(jìn)行宣傳，同時(shí)適當(dāng)調(diào)整銷售策略，盡可能在保證經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，有效縮短資金回籠周期，從而防止資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題甚至斷裂。

四、結(jié)束語

對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境可謂極其不友好，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為威脅其正常運(yùn)轉(zhuǎn)及發(fā)展的關(guān)鍵因素。對(duì)此，中小房地產(chǎn)企業(yè)需要深入了解導(dǎo)致資金鏈斷裂的原因，同時(shí)結(jié)合自身實(shí)際情況、市場(chǎng)行情、國(guó)家政策、消費(fèi)者心理等因素，制定相應(yīng)的預(yù)防措施。通常來說，拓寬融資渠道，改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資金規(guī)劃與使用，重視風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及應(yīng)對(duì)，推動(dòng)資金回籠進(jìn)度等都是行之有效的方式，值得中小型企業(yè)在運(yùn)行發(fā)展中靈活應(yīng)用，進(jìn)而保障資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)安全。

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