孟英輝　張靈杰

中圖分類號：F270 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2017）09-113-02

摘要 物業(yè)管理是典型的委托代理關(guān)系，但在發(fā)展的過程中，存在著一些規(guī)章不嚴謹、代理關(guān)系不明、執(zhí)行規(guī)章不嚴格等問題。本文對物業(yè)管理中的委托代理關(guān)系進行了剖析，對一些問題的產(chǎn)生原因進行了分析，并根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)提出了相應(yīng)的解決辦法和建議。

關(guān)鍵詞 委托 代理 物業(yè)管理

物業(yè)管理隨著我國房地產(chǎn)市場的興起而發(fā)展迅速，物業(yè)公司也通過自己的努力和各種創(chuàng)新為自己贏得市場，為業(yè)主提供諸多服務(wù)，如常規(guī)性的公共服務(wù)，針對性的專業(yè)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)等。在服務(wù)中，除了常規(guī)性的房屋修繕、裝修管理、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、道路、保安等，還有公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)，這些服務(wù)都是基于業(yè)主和物業(yè)公司之間的委托合同，或者基于物業(yè)公司與第三方的委托合同，都是委托、被委托的關(guān)系，物業(yè)公司的服務(wù)行為也都是建立在被業(yè)主或第三方委托代理的基礎(chǔ)上進行的。

一、委托代理關(guān)系

委托，是指將事物交由他人辦理，交付的特定事務(wù)，對應(yīng)的是享有事務(wù)處理權(quán)的受托行為。代理，是以他人的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)進行對被代理人直接發(fā)生法律效力的法律行為。民法通則第63條：代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為，而由被代理人對代理人的行為承擔民事責任。

在物業(yè)委托活動中，業(yè)主是委托人，物業(yè)公司是被委托人。《物權(quán)法》第八十二條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督”。

物業(yè)的委托代理行為指向的對象是物業(yè)管理權(quán)，及物業(yè)管理的事務(wù)權(quán)，業(yè)主（產(chǎn)權(quán)人）為了使自己的物業(yè)能正常使用或保值增值，需要在市場上尋找合適的“代理人”，將其物業(yè)管理權(quán)委托給代理人，物業(yè)公司也需要管理物業(yè)、服務(wù)業(yè)主來實現(xiàn)公司職能，獲得收益，當物業(yè)管理公司通過合同獲得該物業(yè)的管理權(quán)時，業(yè)主和物業(yè)公司的委托代理關(guān)系即告成立。

物業(yè)管理的權(quán)利來自于業(yè)主，由業(yè)主通過法律程序建立業(yè)主大會，并通過業(yè)主大會的委托建立業(yè)主委員會，由業(yè)主大會委托物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司可以通過本公司員工提供服務(wù)，也可將部分工作再委托給其他專業(yè)公司，最終的服務(wù)是由物業(yè)公司或其分包商的員工直接面對業(yè)主提供。

這其中存在著三個層次的委托代理關(guān)系：Ⅰ、業(yè)主大會委托業(yè)主委員會開展工作：Ⅱ、業(yè)主或業(yè)主大會委托物業(yè)管理公司提供服務(wù)；Ⅲ、物業(yè)服務(wù)公司委派員工或其分包公司執(zhí)行具體工作。

其中虛線為委托代理工作線，實線為具體工作線。

二、存在問題

上述僅是業(yè)主和物業(yè)公司問的基本代理關(guān)系，在具體的活動中，還往往衍生出大量的委托代理關(guān)系，也就存在著諸多的委托代理問題。

（一）新入住住宅小區(qū)的委托方不明

新住宅小區(qū)入住之時，業(yè)主大會尚未成立，物業(yè)公司多是由原開發(fā)商委托，有時開發(fā)商自己也充當物業(yè)管理的角色，雖然符合《物業(yè)管理條例》第二十一條：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同”，但初始委托方是建設(shè)單位，即開發(fā)商，而非業(yè)主。如果開發(fā)商直接負責物業(yè)服務(wù)，則連委托方都不存在。在住宅銷售時，開發(fā)商以必須有物業(yè)管理為由，要求購房者在簽訂《商品房買賣合同》的同時必須簽訂由開發(fā)商和物業(yè)公司制訂的《物業(yè)管理合同》，并接受其法律約束力，而在業(yè)主入住后、成立業(yè)主大會并委托新物業(yè)公司之前，只能被動的繳納物業(yè)費，無法真正行使委托人的權(quán)力，而物業(yè)管理條例對此過程并沒有時間限制。另外，小區(qū)入住率超過50%才能組織召開業(yè)主大會，但現(xiàn)實中往往是要么入住率難以滿足條件，要么何時超過50%難以界定，再者業(yè)主人員來源分散，很難形成統(tǒng)一意見，原有的物業(yè)公司也不肯輕易的放棄利益等，往往不能及時成立業(yè)主大會，導(dǎo)致委托關(guān)系遲遲不能真正成立，這樣便常常忽視了業(yè)主的權(quán)利。物業(yè)公司也顧慮后續(xù)委托能否延續(xù)而舍不得投入，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不能得到有效的提高。

（二）公共區(qū)域廣告設(shè)置不合規(guī)

物業(yè)公司入駐后，經(jīng)常利用公共區(qū)域布置廣告，如小區(qū)門口，電梯轎廂、路燈柱、報刊箱上等，雖然一定程度上對業(yè)主進行了信息的提供，物業(yè)公司還宣稱“創(chuàng)收是更好地服務(wù)業(yè)主”，但更多的是大量廣告對業(yè)主的視覺進行了沖擊，對業(yè)主的心理造成影響，更有甚者還會造成噪聲和光污染，對小區(qū)的整體形象也有負面影響。最關(guān)鍵的是，這些廣告位占用了業(yè)主的公共區(qū)域，占用了公共資源，但業(yè)主對廣告的布置方式往往一無所知，對廣告費的收入及應(yīng)用去向也無從知曉。實際生活中，業(yè)主人員也無暇管理廣告商的介入，沒有行使委托權(quán)力，或物業(yè)公司有意避開業(yè)主大會，沒有征得業(yè)主的同意便擅自安裝廣告設(shè)置，導(dǎo)致沒有認真行使被委托的職責，甚至有越權(quán)代理的嫌疑。

（三）第三方的委托代理

《物業(yè)管理條例》第四十四條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用”，但同時又規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用”。現(xiàn)實生活中上述單位往往委托物業(yè)公司代行收取相關(guān)的費用，這樣一來方便了廣大的居民，便于就近、及時繳納費用，二來也方便了這些公司統(tǒng)一收取相關(guān)費用，甚至可以借助物業(yè)公司的力量進行收繳，如實行“連坐”制度，將部分費用的收取和其他費用相關(guān)聯(lián)等。此時形成了上述單位，即第三方委托物業(yè)公司的關(guān)系，物業(yè)公司既受業(yè)主的委托，又受第三方單位的委托，委托關(guān)系更為復(fù)雜，某些物業(yè)公司人員也趁機渾水摸魚，趁機獲取不當利益。此時如果責權(quán)不明，更容易導(dǎo)致出現(xiàn)問題。

（四）租房戶的委托權(quán)益不能保障

現(xiàn)代社會人員流動頻繁，這些流動人員往往選擇租房居住或工作，小區(qū)業(yè)主也出租房屋獲得收益，有時是承租人和業(yè)主直接簽署租賃合同，有時是業(yè)主委托給專業(yè)公司，由專業(yè)公司再租給承租人，業(yè)主或?qū)I(yè)公司和承租人之間是簡單的租賃關(guān)系，但業(yè)主和專業(yè)公司之間又是一層委托關(guān)系。由于關(guān)系復(fù)雜，具體涉及到物業(yè)公司的選擇委托和日常工作委托方面易產(chǎn)生混亂，真正的業(yè)主往往無心參與業(yè)主大會的成立和管理事項，租戶則處于臨時狀態(tài)，對物業(yè)管理不太關(guān)心，即便關(guān)心也由于身份問題，無法對物業(yè)公司實施有效委托，導(dǎo)致有權(quán)力的不想委托，有需求的無法委托，承租人的權(quán)益無法得到充分保障，物業(yè)公司也常因此無法收取足額的物業(yè)管理費而不能提高服務(wù)質(zhì)量，導(dǎo)致問題進一步惡性循環(huán)。

三、解決辦法

（一）完善物業(yè)管理條例內(nèi)容

《物業(yè)管理條例》第二十二條：“建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定”。第二十三條：“建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾”。但條例中并未規(guī)定臨時管理規(guī)約的執(zhí)行期限，給后續(xù)業(yè)主召開大會、成立委員會的時間造成困擾，建議在條例中確定執(zhí)行期限，可暫規(guī)定一年，使其在入住一年和入住率超過50%時兩者滿足其一時即可組織業(yè)主召開大會，再由業(yè)主大會確定物業(yè)的委托合同關(guān)系，使雙方的責任更加明確。

（二）嚴格執(zhí)行物業(yè)管理條例

《物業(yè)管理條例》第五十四條：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)”。對于在公共區(qū)域設(shè)立的廣告設(shè)施，業(yè)主人員應(yīng)充分行使自己的權(quán)力，維護自己的利益，通過業(yè)主委員會向物業(yè)公司交涉，要求明確業(yè)主、物業(yè)公司和廣告商的主從關(guān)系和委托關(guān)系，要求廣告設(shè)施的建立必須經(jīng)過相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的同意，否則應(yīng)予以拆除。并對其廣告收入進行公示，明確其金額和用途，真正做到“業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！?/p>

（三）對委托代理關(guān)系予以公示

在第三方單位對物業(yè)公司進行委托時，物業(yè)公司承擔著雙重的被委托的身份，既受業(yè)主委托，為業(yè)主服務(wù)，又受第三方委托，為相關(guān)的委托方服務(wù)，為此委托方如供水、供電、供熱等單位和物業(yè)公司應(yīng)在公開場合共同公示委托書，將委托范圍、內(nèi)容、期限、標準和責任等進行公示，使業(yè)主在繳納費用、享受服務(wù)的同時，也能清晰理解各方的分工關(guān)系和委托關(guān)系，也能起到監(jiān)督的職能，避免其中某一方增加額外的費用，以便更好的保護自身權(quán)益。

（四）明確租戶的委托主體責任

在小區(qū)房屋的租賃合同中，除了應(yīng)明確業(yè)主和承租人的一般權(quán)利、義務(wù)外，其中對于物業(yè)方面的委托責任也應(yīng)有明確的界定，即業(yè)主應(yīng)委托承租人行使其在業(yè)主大會中的權(quán)利，并承擔相關(guān)的義務(wù)。因為一般情況下是由承租人享受物業(yè)的服務(wù)，所以也應(yīng)由承租人來承擔委托人的責任，這些都應(yīng)該在租賃合同中予以明確。業(yè)主也有義務(wù)通知物業(yè)公司，表明其委托的范圍和內(nèi)容，使物業(yè)公司也明確其所服務(wù)的對象，以便各方能清晰界定各自權(quán)利和義務(wù)。

四、結(jié)語

在物業(yè)委托代理關(guān)系中，往往有些問題看上去紛亂繁雜，一時難以辨明解決的方法，需要對業(yè)主和物業(yè)人員大力加強教育，普及法律知識和物業(yè)管理知識。在日常生活中，各級政府也應(yīng)加強監(jiān)管，做好對物業(yè)的管理和引導(dǎo)，使廣大業(yè)主和物業(yè)公司根據(jù)法律和條例的規(guī)定，清晰辨認各方的委托代理關(guān)系，明確各方的責任和權(quán)利，這樣才能真正落實各項法律法規(guī)的作用，使整個社會健康發(fā)展。