廖金華

摘要：稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)進行合理、合法的稅務(wù)籌劃不僅有利于提升企業(yè)的經(jīng)濟管理水平，更能為企業(yè)實現(xiàn)更大的經(jīng)濟效益。本文在簡要分析了稅務(wù)籌劃特點的基礎(chǔ)上，闡述了如何結(jié)合相關(guān)的稅收政策進行合理的稅務(wù)籌劃。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；稅收政策

在國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度加大的情勢下，房地產(chǎn)市場的競爭也更加激烈，而通過壓縮內(nèi)部費用的成本，是企業(yè)提升競爭力的有效途徑。在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中，稅務(wù)籌劃是其重要的組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)會在國家稅法相關(guān)條款以及稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定中進行合理納稅，并且通過對多種納稅方案的優(yōu)化選擇，可以將企業(yè)的納稅成本降至最低，以達到最大化的經(jīng)濟效益。

一、稅務(wù)籌劃的特征

（一）合法性

合法性是房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中首先要顧及的，企業(yè)稅務(wù)的籌劃的具體措施都應(yīng)當(dāng)在符合稅法以及其他相關(guān)法律法規(guī)的前提下進行的。企業(yè)在稅務(wù)籌劃中，如果沒有確定的納稅義務(wù)以及有多種納稅方法可供選擇時，對于企業(yè)作出的低稅負(fù)繳納決策，稅務(wù)機關(guān)按照稅法對此是不應(yīng)進行反對的，稅務(wù)籌劃這種合法性的特點是不同于偷稅等犯罪行為的。

（二）籌劃性

企業(yè)的納稅義務(wù)通常是在企業(yè)發(fā)生經(jīng)營行為之后才會產(chǎn)生的，具有較為明顯的滯后性特征。企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的過程中，首先要對當(dāng)前的政策與稅法要進行深入的了解并熟練掌握，然后再將企業(yè)的經(jīng)濟活動與之結(jié)合，進而將最輕稅負(fù)的具體方案合理地制定出來。這種超前性也成為了稅務(wù)籌劃工作中的籌劃性特征。

（三）目的性

稅務(wù)籌劃最初產(chǎn)生的原因就是能夠直接減輕納稅的負(fù)擔(dān)，這也是最本質(zhì)、最核心的目標(biāo)。稅務(wù)籌劃的選擇和安排都是在圍繞著企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)而進行的，以實現(xiàn)價值最大化和使其合法權(quán)利得到充分的享受和行使為中心。稅務(wù)籌劃作為一種理財活動以及策劃活動，企業(yè)是為了實現(xiàn)一定的意圖和目標(biāo)而進行的，沒有明確的意圖和目的就無法進行策劃。

（四）多維性

稅務(wù)籌劃從時間上看，是貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動中的，因此所有可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)都應(yīng)該納入稅務(wù)籌劃中。除了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、會計方法選擇、購銷活動安排等需要進行稅務(wù)籌劃外，新產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計階段以及經(jīng)營活動設(shè)立之前也需要進行稅務(wù)籌劃，對注冊地點、組織類型、以及產(chǎn)品類型等都要進行合理選擇，以最大限度進行節(jié)稅[1]。而從空間上來看，稅務(wù)籌劃的活動不僅應(yīng)在本企業(yè)進行，更應(yīng)聯(lián)合其他單位共同進行節(jié)稅途徑的尋求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃重點

（一）增值稅籌劃

由于增值稅屬于價外稅，它避免了營業(yè)稅重復(fù)征稅，能有效降低企業(yè)稅負(fù)，形成了增值稅銷項與進項的抵扣關(guān)系，對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了重要影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在拿地方式、供應(yīng)商選擇、合同管理、內(nèi)部管理等方面進行重點籌劃。

（二）土地增值稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅的籌劃中，應(yīng)該圍繞國家的各種土地增值稅減免優(yōu)惠政策進行。而在所有的優(yōu)惠減免政策中，最應(yīng)當(dāng)注意的是20%的增值額臨界點問題，因為根據(jù)相關(guān)政策，納稅人出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，如果增值額未超過扣除項的20%便可免征土地增值稅[2]。因此，企業(yè)便可通過改變銷售價格改變其房屋增值稅，使其剛好達到臨界點，以此提升企業(yè)的收益。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入為49706.4萬元，土地增值稅的扣除成本為41930.32萬元，并且銷售面積為82784平方米，每平方米售價為1.2萬元，經(jīng)計算增值稅為18%，增值稅為零，則企業(yè)的稅后收益為49706.4萬元；如果該企業(yè)將每平方米的售價提升到1.22萬元，則增值率剛好達到20%，需繳納2570.38萬元的增值稅，稅后收益為47927.86萬元。通過以上計算，該企業(yè)比未提價時減少了1178.54的收益，可見增值稅20%臨界點的把握對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是相當(dāng)重要的一環(huán)。

（三）企業(yè)所得稅籌劃

由于我國的稅法對于個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)以及公司型企業(yè)施行的是不同的納稅規(guī)定，因此對于企業(yè)所得稅的籌劃，首先可以從企業(yè)類型的選擇入手。企業(yè)在進行企業(yè)所得稅籌劃時，可先對不同類型企業(yè)需繳納的所得稅進行計算，以便選擇不同的企業(yè)類型進行注冊[3]。另外，就房地產(chǎn)商品的地域性特點，房地產(chǎn)企業(yè)在不同的區(qū)域進行投資時還應(yīng)注意建立分公司與子公司的不同。由于子公司是屬于獨立法人，而分公司則不是獨立法人，分公司與子公司在納稅義務(wù)方面就產(chǎn)生了不同。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，需要注意發(fā)票的取得，若發(fā)生的成本費用無法取得相應(yīng)的發(fā)票，是無法進行所得稅稅前扣除的。因此，企業(yè)在進行所得稅籌劃時，不僅要考慮公司管理架構(gòu)和商業(yè)模式，同時也需要注意經(jīng)營過程中的籌劃管理。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務(wù)籌劃工作，能為企業(yè)創(chuàng)造更大的稅后收益，并且能提升企業(yè)的納稅意識與經(jīng)濟管理水平，使房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)價值最大化。另外，房地產(chǎn)企業(yè)合法、合理地進行稅務(wù)籌劃，也有利于落實國家的稅收政策，實現(xiàn)資源配置的合理性。

參考文獻：

[1]金詠梅.淺談房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃研究[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2013（04）：226-227.

[2]谷盈.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃對策及相關(guān)問題研究[J].中國市場，2017（07）：230-231.

[3]徐峰.房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2007（03）：53-54.

（作者單位：成都北辰置業(yè)有限公司）