侯婉麗

[摘 要] 在構建土地特征價格模型的基礎上，利用數(shù)據(jù)檢驗了成都市住宅宗地價格的影響因素及其對地價的溢價效應?？蔀槌啥际型恋爻鲎?、轉讓價格的完善提供依據(jù)，也為政府合理投放公共資源提供參考。

[關鍵詞] 住宅宗地；土地價格；溢價值

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 23. 069

[中圖分類號] F293 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）23- 0134- 02

1 研究范圍與數(shù)據(jù)

1.1 研究范圍

本次研究范圍為成都市中心城范圍，即六城區(qū)和四環(huán)以內(nèi)的環(huán)城生態(tài)區(qū)，六城區(qū)指高新區(qū)、武侯區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)和成華區(qū)。該區(qū)域是成都市的主城區(qū)和經(jīng)濟發(fā)展的核心區(qū)，能夠代表成都市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，因此將該區(qū)域作為該研究的范圍，以保證研究對象的代表性和研究成果的準確性。

1.2 數(shù)據(jù)采集與處理

根據(jù)中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)的測算結果，2006年到2016年，成都市的土地價格指數(shù)（以2006年為基期，住宅用地地價指數(shù)為201）從201上升到了231。2016年的土地價格約是2006年的1.15倍，總體呈現(xiàn)平緩增長趨勢，其中，2013年地價指數(shù)較高。

2 研究方法與模型構建

運用ArcGIS分析方法，對住宅用地與影響住宅地價的各個因素進行空間鄰近分析，并結合Excel軟件對成都市住宅宗地價格影響因素進行空間自相關性進行檢驗。

2.1 Kriging插值法

Kriging插值法又稱空間局部插值法，是以變異函數(shù)理論和結構分析為基礎，在有限區(qū)域內(nèi)對區(qū)域化變量進行無偏最優(yōu)估計的一種方法[1]。Kriging插值法不僅考慮了距離關系，而且通過變異函數(shù)和結構分析，考慮了已知樣本點的空間分布與未知樣點的空間方位關系，利用Kriging插值法估計任意點處的土地價格的算法如下：

2.2 空間自相關關系檢驗

空間自相關是指分布于不同空間位置的地理事物，它們的某一屬性值存在統(tǒng)計相關性，通常距離越近的兩值之間的相關性越大。具體還可以分為空間正相關和空間負相關；空間正相關是指空間上分布鄰近的事物其屬性具有相似的趨勢和取值，空間負相關是指具有相反的趨勢和取值。

2.3 特征價格模型

特征價格法可同時用來研究空間效應和時間效應，且與其他模型相比，有很強的解釋能力，而且所需數(shù)據(jù)具有收集的方便性和真實性。因此本文采用特征價格理論建立模型，將影響住宅宗地價格的因素作為特征變量。

本文選用Excel作為資料整理和分析工具，經(jīng)過對各種回歸模型的反復測算，得出線性形式（Linear）函數(shù)模型回歸效果最好。據(jù)此，本文采用線性函數(shù)形式構建城市土地特征價格模型，其基本模型為：

3 基于特征價格模型的住宅宗地價格因素分析

結合《城市土地定級規(guī)程》和《城市土地估價規(guī)程》的相關內(nèi)容和文獻綜述的研究結果，考慮資料的可獲得性，將住宅宗地價格的微觀影響因素分為中心接近度、交通便捷度、設施完善度和環(huán)境宜居度四個方面。

4 住宅宗地價格模型結果及分析

由回歸統(tǒng)計結果知道，Multiple R=0.609，可知上述微觀因素與地價之間的關系為60.9%正相關，其他不能解釋的原因主要是土地地價受到土地政策、經(jīng)濟、人口和社會因素等宏觀影響。

從方差分析結果看，Significance F（F顯著性統(tǒng)計量）的P值為1.79844E-29，小于顯著性水平0.05，說明模型的特征自變量與因變量之間線性關系非常顯著，模型可通過檢驗。

由回歸參數(shù)表可以看出，地鐵、高中、初中、公園、容積率的p值遠小與顯著性水平0.05，即都通過了顯著性t檢驗，則回歸系數(shù)對應的特征變量對住宅宗地價格有顯著的影響。而其他各項的p值遠大于0.05，說明這些變量對住宅宗地價格沒有顯著影響。

4.1 中心接近度對住宅價格的影響

城市中心因素對城市宗地價格的影響會因城市中心的等級、服務范圍的不同而不同。通過對住宅宗地地價進行空間差值分析，得出成都市地價空間插值圖與城市中心的耦合程度較好，與城市副中心和片區(qū)中心的耦合程度較差，說明成都市中心城現(xiàn)狀仍然是單中心模式，副中心及片區(qū)中心尚未形成。

從回歸結果來看，中心因素p值遠大于0.05，回歸系數(shù)為-0.069，說明中心城內(nèi)中心因素對住宅宗地價格影響不大。

4.2 交通便捷度對住宅價格的影響

大量研究證實，城市居民在購買住宅時對住宅所在區(qū)域的交通便利性存在偏好，公共汽車以及軌道交通等對住宅小區(qū)價格影響顯著。

本文選取了成都市中心城區(qū)已建成的地鐵站以及主干路、快速路作為衡量成都市交通便捷度因素，分析其對城市住宅宗地價格的影響?；貧w結果表明，距地鐵站的距離對住宅宗地價格影響非常顯著，而主干路和快速路對住宅宗地價格的影響則不顯著。

4.3 設施完善度對住宅價格的影響

隨著我國進入老齡化社會，對住宅周邊醫(yī)療資源的需求越來越大。因此將醫(yī)院也作為住宅宗地價格的影響因素之一。從成都市醫(yī)院的分布來看，二環(huán)路以內(nèi)醫(yī)院較密集。對樓面地價進行回歸，可以看到樓面地價與醫(yī)院呈負相關關系，隨著距最近醫(yī)院距離增加，周邊住宅地價呈現(xiàn)的遞減趨勢。

從成都市高中、初中、小學和幼兒園分布來看，呈現(xiàn)二環(huán)路以內(nèi)中心密集，二環(huán)路以外稀疏的狀態(tài)，說明城市中心區(qū)教學資源的質(zhì)量明顯優(yōu)于其他地區(qū)。

從回歸關系來看，在所有學校分類中，省一級、省二級、市示范、初中、小學和幼兒園均與樓面地價呈負相關關系，溢價效應顯著。市普通與樓面地價呈正相關，與實際不符。文獻研究結果表明，重點小學溢價效應顯著，并且其溢價效應存在顯著的空間異質(zhì)性。具體來說，在住房供給約束越大和居民需求強度越高的區(qū)位，這種溢價效應越高。此結論與成都市實際情況相符合。

4.4 環(huán)境宜居度對住宅價格的影響

本次研究選取成都市主要河流，對河流與樓面地價進行回歸分析，從結果來看，河流與樓面地價呈負相關關系，隨著離河流距離的增加，住宅地價呈遞減趨勢，這說明濱水生態(tài)環(huán)境對地價有一定的影響。隨著社會物質(zhì)生活水平的逐步改善和提高，人們購房已不僅僅是單純滿足居住需求，而更多的是為滿足休憩、養(yǎng)生、娛樂、交流、會友、運動等更為廣泛層次的生活及精神需求。

本次研究選取37處公園，對公園和樓面地價進行回歸分析，從結果來看，公園與樓面地價呈負相關關系，公園綠地的分布很大程度上影響住宅地價水平，并且建成區(qū)綠化覆蓋率、園林綠化建設投資額、人均公共綠地面積、建成區(qū)綠地率、建成區(qū)環(huán)境等指標對住宅地價的溢出效應不同。

容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。從回歸結果來看，容積率對城市住宅價格的影響非常顯著，而公園和濱水的影響則不顯著。容積率每提高1，住宅價格將顯著提高。endprint