王海雯　張倩

摘 要： 以住宅、工業(yè)、商服三種不同利用類型的土地價(jià)格為樣本，分析了呼和浩特市2004年～2014年土地價(jià)格的變化規(guī)律及主要影響因素。結(jié)果表明，不同土地用途的價(jià)格也各不相同。其中商業(yè)用地價(jià)格最高，其次為居住用地，工業(yè)用地價(jià)格最低；呼和浩特市土地價(jià)格受人口、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等方綜合因素的影響，且具有較高的相關(guān)性。

關(guān)鍵詞： 土地價(jià)格； 變化規(guī)律； 影響因素； 呼和浩特市

1. 研究目的及意義

近年來，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快、城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大和城市人口的不斷增加，土地資源的稀缺性越來越明顯，其重要性也在日益增加，土地資源的供需矛盾越來越尖銳[1]。土地價(jià)格作為反映一個(gè)城市的土地資源市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的重要指標(biāo)，同時(shí)也是城市反映土地資源配置狀況的重要指標(biāo)[2]。而價(jià)格機(jī)制作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)的核心，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配置資源最為重要的手段。因此，通過分析城市土地的價(jià)格變化，可以了解城市土地市場(chǎng)的供求狀況及其相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的變化。城市地價(jià)作為土地市場(chǎng)價(jià)值的判斷標(biāo)準(zhǔn)和反映土地市場(chǎng)運(yùn)作狀況的重要信息，處于土地經(jīng)濟(jì)生活的中心地位，在優(yōu)化土地資源配置和調(diào)節(jié)城市土地利用等方面都發(fā)揮著越來越重要的作用[1-3]。

分析城市不同類型的土地價(jià)格變化特征對(duì)于研究城市土地合理開發(fā)配置、完善土地市場(chǎng)各項(xiàng)機(jī)制具有十分重要的意義。研究表明，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口狀況、土地開發(fā)投資情況等是造成土地價(jià)格差異的重要因素，本文以呼和浩特市為例，以2004年～2014年城市土地價(jià)格為研究對(duì)象，選擇總?cè)丝跀?shù)、地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)人均住房面積、城鎮(zhèn)化率、建成區(qū)綠化覆蓋面積以及房屋銷售單價(jià)作為影響土地價(jià)格的因素[4]，分析呼和浩特市地價(jià)變化規(guī)律及其主要影響因素。

2. 研究區(qū)概況

2.1 自然概況

呼和浩特市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部的土默川平原，土地總面積17224km2，市區(qū)面積達(dá)2054km2，下設(shè)玉泉區(qū)、賽罕區(qū)、新城區(qū)、回民區(qū)、土默特左旗、武川縣、托克托縣、和林格爾縣和清水河縣九個(gè)旗縣區(qū)。北部是陰山山脈，與達(dá)茂旗、四子王旗為鄰；南部瀕臨九曲黃河，與山西省相接；西部以固陽縣和土默特右旗為界，東部與卓資縣和涼城縣相接。呼和浩特市地處中溫內(nèi)陸地帶，遠(yuǎn)離海洋，屬典型的溫帶大陸性季風(fēng)氣候。四季分明，晝夜溫差較大。其氣候特征是冬季漫長(zhǎng)寒冷，夏季短促溫?zé)幔呵飪杉靖珊刀囡L(fēng)。降水多集中在夏季，秋季多于春季，年平均降水量335mm～535mm。呼和浩特市土壤類型比較豐富，為綜合開發(fā)利用土地資源提供了有利的條件。[5]

2.2 社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況

呼和浩特市行政區(qū)劃轄4個(gè)區(qū)，5個(gè)旗縣，2014市年末總?cè)丝?03.06萬人，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，呼和浩特市的城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展。2014年全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到2894.05億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34723元。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額1736.46億元，比上年增長(zhǎng)15.8%。全年公共財(cái)政預(yù)算收入實(shí)現(xiàn)211.54億元，比上年增長(zhǎng)16.2%。全年公共財(cái)政預(yù)算支出310.79億元，比上年增長(zhǎng)6.1%。[5-6]

3. 研究方法

3.1 呼和浩特市地價(jià)動(dòng)態(tài)變化規(guī)律分析

2004～2014年呼和浩特市綜合、商業(yè)、居住、工業(yè)四類型用地價(jià)格均呈現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)，各類型用地的地價(jià)增長(zhǎng)率均為正值；并且2004～2007年地價(jià)增長(zhǎng)率有明顯的下降趨勢(shì)，從2008年開始，各類型地價(jià)增長(zhǎng)率持續(xù)增加，直到2014年該值出現(xiàn)驟減；說明從2004年開始，呼和浩特市土地價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯減緩，但在2008年又出現(xiàn)明顯增加，2008年開始，經(jīng)濟(jì)社會(huì)得到了極大的發(fā)展，各類型用地需求增大，土地價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，但由于幾年內(nèi)土地開發(fā)利用過度，造成一定的資源存量與浪費(fèi)，故2014年由于國(guó)家政策調(diào)控及經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，土地價(jià)格增長(zhǎng)減緩；四類用地中，商業(yè)地價(jià)最高，其次為綜合用地和住宅用地，工業(yè)用地價(jià)格最低，可見土地價(jià)格與其利用類型密切相關(guān)，不同的土地利用類型需要的土地質(zhì)量、條件及密度也不相同，并且單位面積土地的收益差異也相當(dāng)明顯；地價(jià)指數(shù)是反映土地價(jià)格隨時(shí)間的變化的趨勢(shì)與幅度的相對(duì)數(shù)，是反映一個(gè)城市各類土地價(jià)格變化及其總體綜合平均變化趨勢(shì)的相對(duì)數(shù)，總體來看，呼和浩特市2004年～2014年間地價(jià)指數(shù)（以2000年為基準(zhǔn)）呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，且2008年以前增長(zhǎng)較為平緩，2008年～2014年增幅明顯。

3.2 呼和浩特市地價(jià)變化影響因素研究

眾多學(xué)者已經(jīng)關(guān)于土地價(jià)格變化規(guī)律及其影響因素進(jìn)行了深入分析與研究，主要集中在空間分布差異上，例如距市中心或商業(yè)點(diǎn)距離、交通便利度等空間結(jié)構(gòu)對(duì)土地價(jià)格的影響，多數(shù)研究結(jié)果顯示，城市土地價(jià)格在空間格局上呈現(xiàn)由市中心沿主要交通軸線向外遞減的趨勢(shì)，即越靠近市中心（CBD）的土地價(jià)格越高，靠近交通線土地價(jià)格也越高，城市地價(jià)受城市優(yōu)勢(shì)和土地需求的正向影響，土地供給的負(fù)向影響[2]，[6-7]。本文主要從人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)兩個(gè)方面來分析土地價(jià)格變化的影響因素。首先，人口密度較高的城市由于人多地少，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，并刺激金融、商業(yè)以及服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而提高了土地利用效益，促使地價(jià)水平上漲；其次，城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平直接體現(xiàn)其綜合實(shí)力，進(jìn)而制約著城市的土地價(jià)格，城市化水平高的地區(qū)，其人口集聚性強(qiáng)，各行各業(yè)對(duì)土地的需求也會(huì)增加，從而帶動(dòng)城市地價(jià)上漲；再者，城市基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度及配套設(shè)施的建設(shè)水平也是影響地價(jià)的重要因素，城市基礎(chǔ)設(shè)施及其配套項(xiàng)目越完備，其經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)效率也就越高，土地等投入資本的收益相應(yīng)提高，導(dǎo)致地價(jià)的增加[8-10]。本文選擇總?cè)丝跀?shù)、地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)人均住房面積、城鎮(zhèn)化率、建成區(qū)綠化覆蓋面積、房屋銷售單價(jià)、規(guī)模以上企業(yè)總產(chǎn)值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、城市供水管道長(zhǎng)度十項(xiàng)因素進(jìn)行分析，各因素?cái)?shù)值見下表1和表2[3，5-7]，數(shù)據(jù)來源于呼和浩特市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)、呼和浩特統(tǒng)計(jì)年鑒以及內(nèi)蒙古統(tǒng)計(jì)年鑒。

不同土地利用類型對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平，各因素對(duì)其影響程度也不相同，綜合地價(jià)反映的是商業(yè)、住宅、工業(yè)地價(jià)的平均水平，因此其影響因素也是其他三類利用類型的土地價(jià)格的綜合體現(xiàn)，分析商業(yè)、住宅、工業(yè)三類土地價(jià)格水平可以發(fā)現(xiàn)，居住用地與其影響因素的聯(lián)系最為緊密，其次為商業(yè)用地，工業(yè)用地次之；各類型用地的影響因素排序?yàn)椋荷虡I(yè)和住宅用地，社會(huì)消費(fèi)品零售總額﹥城鎮(zhèn)居民人均可支配收入﹥地區(qū)生產(chǎn)總值﹥總?cè)丝跀?shù)﹥城鎮(zhèn)人均住房面積﹥房屋銷售單價(jià)﹥建成區(qū)綠化覆蓋面積﹥城鎮(zhèn)化率﹥規(guī)模以上企業(yè)總產(chǎn)值﹥城市供水管道長(zhǎng)度，工業(yè)用地，社會(huì)消費(fèi)品零售總額﹥城鎮(zhèn)居民人均可支配收入﹥總?cè)丝跀?shù)﹥地區(qū)生產(chǎn)總值﹥城鎮(zhèn)人均住房面積﹥房屋銷售單價(jià)﹥城鎮(zhèn)化率﹥建成區(qū)綠化覆蓋面積﹥規(guī)模以上企業(yè)總產(chǎn)值﹥城市供水管道長(zhǎng)度。上述分析結(jié)果表明，呼和浩特市城市住宅用地價(jià)格與人口及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系更為緊密，影響較大的因素為社會(huì)消費(fèi)品零售總額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、地區(qū)生產(chǎn)總值和總?cè)丝跀?shù)，體現(xiàn)了在土地市場(chǎng)運(yùn)行過程中，土地價(jià)格隨需求方消費(fèi)水平及需求量變化的規(guī)律。

上表4反映了呼和浩特市各類型土地價(jià)格增長(zhǎng)率與其影響因素之間的相關(guān)性，從表中可以看出，城市土地價(jià)格增長(zhǎng)率與其總?cè)丝跀?shù)聯(lián)系較為緊密，說明人口變化對(duì)于地價(jià)變化速率具有一定的影響。

4. 結(jié)論

2004～2014年間呼和浩特市土地價(jià)格隨經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一直處于增長(zhǎng)狀態(tài)，其變化發(fā)展與當(dāng)前社會(huì)的人口、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施水平密切相關(guān)；地價(jià)增長(zhǎng)率呈現(xiàn)先減后增的變化規(guī)律，即2004～2014年間呼和浩特市地價(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)先減緩，后又出現(xiàn)了加速，并且呼和浩特城市土地價(jià)格增長(zhǎng)率與其總?cè)丝跀?shù)具有一定相關(guān)性。

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