劉俍辰

【摘 要】本文首先介紹了房地產(chǎn)開發(fā)銷售在我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，進而強調(diào)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的重要性。隨后通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本相關概念、成本核算重要性及成本核算項目結合相關核算內(nèi)容，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中成本核算的相關問題逐一介紹，包括相關問題存在的現(xiàn)狀、形成原因、問題帶來的危害性。隨后提出相關問題的建議解決方案。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；成本核算；問題和對策

隨著我國社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)開發(fā)銷售從20世紀90年代初開始起步，歷經(jīng)20多年的高速發(fā)展，逐漸成為我國國民經(jīng)濟不可或缺的重要組成部分，對我國經(jīng)濟的發(fā)展起到了不可替代的作用。而成本核算則貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的始終。成本核算的方式方法、質(zhì)量高低直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，地方財政的收入、國家的稅收收入，進而影響國家的經(jīng)濟指標。成本核算的重要性不言而喻。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的相關理論

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的概念

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過取得土地使用權，支出相關工程安裝成本，支付相關費用后所生產(chǎn)用于銷售或出租的建筑物，在房地產(chǎn)企業(yè)中稱為開發(fā)產(chǎn)品。開發(fā)產(chǎn)品在生產(chǎn)周期內(nèi)，未完工前，確定好成本核算對象后，所發(fā)生的能直接分配到各核算對象的相關成本費用支出在“開發(fā)成本—XX產(chǎn)品”中歸集，不能直接區(qū)分的在“開發(fā)產(chǎn)品—待分配”，中歸集，待相關成本費用支出完成后再按照一定方法分配到各核算對象的相關過程。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的作用

房地產(chǎn)開發(fā)作為一個特殊行業(yè)，具有鮮明的特點：房地產(chǎn)開發(fā)一般生產(chǎn)周期長、業(yè)態(tài)多、投入高、風險大、收益相對較高，受國家調(diào)控政策影響非常明顯。首先，生產(chǎn)周期長，生產(chǎn)周期長決定了衡量房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成果不能像通常生產(chǎn)、加工、服務等行業(yè)以年度為考核周期，而房地產(chǎn)開發(fā)通常按照生產(chǎn)節(jié)點考核經(jīng)營成果，成本核算的預估就顯得尤為重要；其次，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品業(yè)態(tài)多，成本相關費用支出在成本核算對象中進行準確分配對衡量企業(yè)的經(jīng)營成果至關重要；再次，房地產(chǎn)開發(fā)投資高，收益相對較多、風險大的特點決定了成本核算的及時、準確對收益的保障作用顯而易見。

二、成本核算對象及成本核算項目

1.成本核算對象

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象是開發(fā)過程中所有開發(fā)成本費用的承載者，是開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品，可為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的流入。成本核算對象要科學合理劃分。如果劃分太細，會增加財務人員的工作量，不能提高工作效率；如果劃分過粗則不能核算準確，影響核算質(zhì)量。

2.成本核算項目

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算項目是開發(fā)成本費用支出按照不同的用途和內(nèi)容進行的分類。一般可分為以下幾種：第一，土地征用及拆遷補償費，主要核算開發(fā)企業(yè)所支出的征地款、拆遷款、置換成本、補償費等；第二，建筑安裝工程費，主要核算開發(fā)企業(yè)所支付的工程款、材料費、設備款等；第三，前期工程費，是指項目開工之前所發(fā)生的設計、勘探、三通一平等相關費用；第四，公共設施配套費，是開發(fā)產(chǎn)品的輔助產(chǎn)品、比如門衛(wèi)用房、配電用房、業(yè)主活動中心等；第五，開發(fā)間接費，開發(fā)單位開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用是為房地產(chǎn)開發(fā)而支出，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”科目，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本；第六，資本化利息，因為房地產(chǎn)開發(fā)一般投入很大，開發(fā)企業(yè)很難靠自有資金來獨立完成建設。絕大部分企業(yè)都會以不同的融資方式并支付相應的利息來完成開發(fā)，這部分合法利息一般直接計入開發(fā)產(chǎn)品。

三、房地產(chǎn)成本核算存在的問題

1.房地產(chǎn)成本核算對象劃分沒有統(tǒng)一標準、隨意性強

由于房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)周期長（一般一年以上，跨度三年以上的也很普遍），也有一塊開發(fā)用地不同時期開發(fā)，再加上業(yè)態(tài)多（有普通住宅、商鋪、別墅，社區(qū)用房等、也有各種業(yè)態(tài)混合）造成核算對象難以確定；國家會計準則和相關法規(guī)也沒有對核算對象的劃分標準做出統(tǒng)一規(guī)定；地產(chǎn)企業(yè)的財務人員對工程、施工了解不多，責任心不強，也有人為調(diào)節(jié)利潤的因素在里面，故意把成本對象模糊化，向著有利于企業(yè)的方面解釋。所以造成核算對象劃分混亂！

2.成本核算項目中，成本費用的歸集和分配比較隨意

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用繁多，再有的開發(fā)企業(yè)采用甲供材模式，對各種安裝材料的歸集分配是工作量非常繁雜的一項工作，再加上各地的行政收費標準不統(tǒng)一，比如檔案管理費、配套費、各種保證金，金額還相對較大，征收比例不標準、不統(tǒng)一，給成本費用的歸集分配造成困難。

3.項目工程決算滯后，導致成本核算長久無法轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品

項目工程完工后長時間不決算，既有跟施工周期長有關，也與發(fā)包方單位拖延支付工程款，故意拖著不決算有關，再加上有的施工單位長時間跟著固定開發(fā)商施工，上期工程款結算不徹底，直接以新項目的名義再付款，造成前期施工項目久拖不決，造成財務成本核算項目建筑安裝工程費數(shù)據(jù)不準確。

4.成本核算中人為虛增工程量，增加成本

企業(yè)為了少繳所得稅，或者為了掩蓋某些違法行為，往往虛構工程量，聯(lián)合施工方編制虛假預算，簽訂虛假合同，虛開施工發(fā)票，從而加大施工成本，掩蓋灰色交易，從而造成成本虛增，少繳企業(yè)所得稅。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算常見問題的解決對策

1.成本核算對象劃分問題對策

建議國家相關部門盡快出臺對核算對象劃分的強制性規(guī)定；另外，開發(fā)企業(yè)可依據(jù)規(guī)模大小合理劃分核算對象，開發(fā)規(guī)模小于一定標準的可把每個建筑單體作為一個核算對象，開發(fā)規(guī)模大于一定標準的可以分期、分項目確定成本核算對象；再有，加強財務人員的業(yè)務技能培訓，使財務人員多了解一些工程施工方面的知識技能，有利于財務人員對核算建筑做一個合理的劃分。

2.關于成本核算過程中成本費用歸集分配較隨意問題解決方案

首先，成立材料部、工程部、財務部聯(lián)合工作小組，對于直接能認定歸集到某一核算對象中的就直接歸集，不能直接歸集的由工作小組建筑面積或預算造價等進行分攤。其次，關于行政收費的收取和退還問題，財務人員應加強與城建、房管等職能部門的溝通協(xié)調(diào)，盡快落實比例金額，以使相關成本盡早、準確的歸集入賬，合理分配。

3.對于項目工程決算滯后，導致成本核算長久無法轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品的對策

開發(fā)單位應增強財經(jīng)稅收法規(guī)的學習，工程施工結束后，應盡快按照合同聯(lián)系第三方審計單位與施工單位對工程量進行核實，在合同規(guī)定的期限內(nèi)出具決算報告，并報送有關單位，財務核算部依據(jù)決算報告厘清債權、債務完成各種清算工作；同時建議負責房地產(chǎn)開發(fā)的有關政府職能部門進行監(jiān)督，對于不按照合同及時實施工程項目決算的開發(fā)商予以懲戒。

4.對于成本核算中人為虛增工程量，增加成本的問題

開發(fā)企業(yè)對于一個工程項目的施工，從規(guī)劃到設計，到工程施工中的測量到最終竣工驗收，監(jiān)理單位和房建部門都應建立相應的備案機制，對于那些變更設計明顯增加工程量的預決算要作為檢查重點，隨時抽查；另外房地產(chǎn)開發(fā)有關人員特別是領導人員、預算工程師、會計核算人員要加強相關法律的學習，嚴格把關，從思想上與不法行為作斗爭。

五、結束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)是個系統(tǒng)工程，成本核算貫徹始終，從開始購買土地、到設計施工，再到銷售交房，離不開財務、設計、材料、預算、工程等部門的通力合作，只有各部門通力合作，加強協(xié)調(diào)溝通，科學管理施策，在施工建設中不斷學習，以使成本核算更加準確、及時；另外，房地產(chǎn)開發(fā)在目前我國經(jīng)建設中起到了舉足輕重的作用，也建議國家相關職能部門加強監(jiān)管、合理引導、及時準確為開發(fā)企業(yè)提供相關服務，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康、有序發(fā)展。

參考文獻：

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