【摘 要】當(dāng)前，棚改貨幣化政策已成為影響三四線房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵因素。通過對遼寧省營口市站前區(qū)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，棚改貨幣化安置政策既有正向效應(yīng)，如帶動住房銷售、加快去庫存、拉動消費等，也產(chǎn)生了負向效應(yīng)，如推升房價上漲、加重地方政府債務(wù)、擠壓實體領(lǐng)域貸款等。對此，應(yīng)密切關(guān)注其負向效應(yīng)，采取相關(guān)措施予以應(yīng)對。

【關(guān)鍵詞】棚改貨幣化；正負效應(yīng)；三四線城市；房地產(chǎn)經(jīng)濟

2017年以來，全國房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴(yán)，但房地產(chǎn)市場明顯分化，一二線城市降溫，而三四城市呈熱銷態(tài)勢，多地面臨無房可賣的窘境。分析發(fā)現(xiàn)，拉動三四線房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵因素是棚戶區(qū)改造（以下簡稱“棚改”）貨幣化安置政策。為了解棚改貨幣化安置政策對房地產(chǎn)市場以及經(jīng)濟金融的影響，我對遼寧省營口市站前區(qū)開展實地調(diào)研。

一、棚改貨幣化政策基本情況

自2005年棚改實施以來，我國棚改安置模式可大體劃分為兩個階段：第一階段為2005—2014年，棚改安置模式以實物安置和貨幣安置模式并重，以實物安置為主。第二階段為2015年至今，自2015年6月國務(wù)院頒布《關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》，提出積極推進棚戶區(qū)改造貨幣化安置，即對棚戶區(qū)改造采用貨幣化補償而非實物安置以來，棚改安置模式重心逐漸轉(zhuǎn)向貨幣化安置。

1.棚改貨幣化安置的進展

2015年以來，棚改貨幣化安置的比例和規(guī)模明顯提升，構(gòu)建起保障房與商品房市場的橋梁。以遼寧省營口市站前區(qū)為例，2015年棚改貨幣化安置率為80%，2016年快速升至95%，2017年達98%，安置規(guī)模預(yù)計達6000套。棚改貨幣化安置率趨升，主要原因是中央及地方均出臺政策鼓勵貨幣化安置，且安置周期較短。中央政策層面，多次明確將繼續(xù)支持提高棚改貨幣化安置比率，如2017年5月，國務(wù)院常務(wù)會議聽取棚戶區(qū)改造工作匯報，強調(diào)將在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例；地方政策層面，多地出臺措施助力棚改貨幣化安置率抬升。如遼寧省營口市站前區(qū)對于選擇貨幣化安置的有照樓房在簽約期內(nèi)搬遷的每戶獎勵20000元；對于選擇貨幣化安置的有照平房在簽約期內(nèi)搬遷的每戶獎勵30000元；對于選擇貨幣化安置的有照房屋在簽約期內(nèi)搬遷的每平方米給予重購商品房補貼1200-1350元；有照房屋面積低于45平方米的，其不足45平方米的差額部分每平方米補助1400元。

2.棚改貨幣化安置的資金來源

從資金來源上看，棚改貨幣化資金來源有中央補助金、地方財政安排資金、政策性銀行專項貸款、商業(yè)銀行貸款等方式，但是以政策性銀行專項貸款為主。以調(diào)研的遼寧省營口市站前區(qū)為例，該區(qū)2017年棚改開工涉及的總投資額為2億元，其中政策性銀行專項貸款占比達80%。棚改專項貸款規(guī)模的快速擴張，對各地棚改貨幣化安置比例和規(guī)模的大幅提升起到了有力支撐。除政策性銀行專項貸款外，中央補助資金和地方財政安排資金也對棚改貨幣化起到一定的支持作用。該區(qū)2017年棚改開工涉及的總投資中，地方財政安排資金占比20%。

二、棚改貨幣化政策對三四線城市的正負向效應(yīng)

1.棚改貨幣化政策對三四線城市的正向效應(yīng)

（1）拉動住宅銷售較快增長

2017年以來，三線及以下城市與一二線城市商品房銷售走勢出現(xiàn)“分化”。對于這種“分化”現(xiàn)象，一種可能的解釋是一二線城市需求外溢、帶動周邊三四線城市銷售。但分區(qū)域看，2017年，我國中部和西部地區(qū)住宅銷售增速分別為12.8%和10.7%，而東部地區(qū)僅為2.9%，意味著三四線商品房熱銷并不能簡單歸因于一二線城市需求外溢效應(yīng)，而其關(guān)鍵因素可能是棚改貨幣化帶來的定向貨幣寬松，從而拉動三四線城市住宅銷售快速增長。

從實際調(diào)研情況看，棚改貨幣化對住宅銷售貢獻率明顯提升。以遼寧省營口市站前區(qū)為例，2015年、2016年實際改造的棚戶區(qū)住房分別為600套、3800套，其中采用貨幣化形式安置的為480套、3600套，貨幣化安置比例分別為80%和95%。根據(jù)測算，2015年、2016年貨幣化安置帶動的住宅銷售面積分別為2.8萬平方米和20萬平方米，占當(dāng)年全市住宅銷售面積的比例分別為6.1%和17.1%，2017年，該比例上升至20.8%。

（2）加快房地產(chǎn)去庫存

棚改貨幣化刺激房地產(chǎn)銷售持續(xù)火爆，帶動部分城市住宅庫存量大幅下降。如遼寧省營口市站前區(qū)新建商品住宅可售面積自2015以來持續(xù)下滑，2015年、2016年、2017年分別同比下降20.01%、56.4%、14.0%。站前區(qū)住宅去化周期由2015年的13個月下降至2017年的3.3個月，面臨補庫存壓力。全省縣級以上城市中，僅有5個城市住宅庫存消化周期高于12個月，有28個城市的住宅庫存消化周期低于4個月。

（3）促進房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長

2017年，營口市當(dāng)年開工的棚改項目總投資與全市房地產(chǎn)投資額之比為57.8%。調(diào)研的營口市站前區(qū)該比例為38.1%。未來3年，棚改項目將繼續(xù)拉動這些地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資。

（4）激發(fā)消費需求，拉動相關(guān)行業(yè)發(fā)展

棚改戶大多為中低收入家庭，貨幣化安置使其獲得的現(xiàn)金量增加，其消費能力增強，尤其對裝潢和家具需求大幅增加，將帶動建材、裝修、家電等行業(yè)發(fā)展。如營口市目前家裝行業(yè)受益明顯，裝修單價從2015年800元/平米上漲至目前的1100—1300元/平米。據(jù)測算，營口市2017年棚改貨幣化安置拉動的住宅銷售面積，將釋放20億元的新房裝修消費需求，占全市社會消費品零售總額的3.7%左右。

2.棚改貨幣化政策對三四線城市的負向效應(yīng)

（1）造成供需失衡，助推房價上漲

從供給端看，棚改貨幣化直接減少了市場上的存量住宅，而住宅供應(yīng)具有剛性滯后，難在短期內(nèi)形成有效供給；從需求端看，棚改貨幣化安置將提前“透支”并集中釋放大量購房需求，基于貨幣保值的考慮，棚改貨幣化的資金大部分將轉(zhuǎn)化成為現(xiàn)實購買力，勢必加劇房地產(chǎn)市場供給不足的現(xiàn)狀，助推價格上漲；加上各地貨幣安置成本均高于實物安置成本和當(dāng)?shù)刈》烤鶅r，在一定程度上會形成漲價預(yù)期。大部分三四線城市房價在2016年以來出現(xiàn)持續(xù)大幅上漲趨勢。根據(jù)70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)，營口市2017年新建商品住宅價格指數(shù)比2015年上漲16.2%。

（2）可能加重地方政府債務(wù)壓力

目前貨幣化安置成本高企，一般為實物安置成本的1.4倍以上。為保障被征收人選擇貨幣補償后能夠購買到類似地段的普通商品房，調(diào)研的營口市站前區(qū)貨幣化安置成本是實物安置成本的2.85倍。貨幣化安置成本較高，資金要求一步到位，造成地方政府棚改資金缺口較大，大多只能依靠外部負債融資來解決，這使得市縣級財政繼續(xù)承壓。上述調(diào)研的站前區(qū)2017年棚改涉及總投資占當(dāng)年財政總收入的16.5%。隨著貨幣化安置比例進一步提高，地方政府未來償債壓力將持續(xù)上升。

（3）帶動房地產(chǎn)貸款增長，擠壓實體領(lǐng)域信貸投放

長期以來，房地產(chǎn)等相關(guān)領(lǐng)域的貸款一直被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在貨幣化安置推動下，棚改拆遷改造進度加快，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，使保障性住房開發(fā)、居民購房等領(lǐng)域的資金需求持續(xù)較強。受規(guī)模限制，金融機構(gòu)可能進一步壓縮在制造業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等實體領(lǐng)域的信貸投放。2017年末，全國房地產(chǎn)貸款余額同比增長20.9%，而工業(yè)和服務(wù)業(yè)中長期貸款余額同比僅增長5.1%，企業(yè)中長期貸款余額同比僅增長8.8%。

三、對策建議

1.多措并舉平抑棚改貨幣化安置對房價的影響

（1）當(dāng)務(wù)之急，加快對去化周期低于6個月城市的土地投放力度，增加住宅供給，以緩解目前房地產(chǎn)市場的供求矛盾。

（2）地方政府牽頭，加強組織協(xié)調(diào)，監(jiān)控棚改貨幣化安置對房價的影響。合理確定棚改后的土地價格，綜合運用土地、信貸和稅收等政策，對房價上漲較快地區(qū)適時調(diào)節(jié)，防止房價繼續(xù)大幅上漲。

（3）抓緊建立健全房地產(chǎn)市場長效機制，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，強化住房居住屬性，促進區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2.密切關(guān)注棚改貨幣化安置相關(guān)地方政府債務(wù)

（1）提高棚改貨幣化安置相關(guān)債務(wù)的透明度，使隱性債務(wù)顯性化，及時掌握債務(wù)增長情況，做到心中有數(shù)。

（2）結(jié)合地方財力、房地產(chǎn)價格變化合理確定安置成本，統(tǒng)籌推進棚戶區(qū)拆遷進度，防止拆遷貪快冒進，造成安置成本高企、推高政府債務(wù)。

（3）推進實施棚改PPP模式，積極引進社會資本參與棚戶區(qū)改造，降低棚改資金來源中貸款比重。四是設(shè)立利息周轉(zhuǎn)金和還款周轉(zhuǎn)金，以應(yīng)對相關(guān)債務(wù)償付壓力。

（4）金融機構(gòu)要把握好支持棚改和實體經(jīng)濟的平衡，避免因信貸質(zhì)量惡化影響實體領(lǐng)域信貸投放。同時針對棚戶區(qū)改造項目貸款期限長、金額大等客觀因素，金融機構(gòu)需在貸款管理中做好預(yù)案，防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

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作者簡介：

王琦（1986—），男，漢族，遼寧大石橋人，職稱：經(jīng)濟師，學(xué)歷：農(nóng)學(xué)學(xué)士。