近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，現(xiàn)在已逐步進(jìn)入成熟期，通過優(yōu)化內(nèi)部管理來減少成本開支已近瓶頸，加之宏觀經(jīng)濟(jì)下行，業(yè)內(nèi)競爭日趨激烈?；诖耍絹碓蕉嗟姆康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者意識(shí)到要進(jìn)一步降低成本必須另辟蹊徑。通過稅收籌劃來降低稅負(fù)成本就是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。本文以KJ房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，以具體的數(shù)字說明稅收籌劃對于房地產(chǎn)企業(yè)的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義

從國家層面來說，我國一直鼓勵(lì)和支持納稅人進(jìn)行稅收籌劃，因?yàn)槎愂栈I劃是最好的稅收宣傳。同時(shí)稅收政策是國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要經(jīng)濟(jì)手段之一，能夠以相對溫和的方式調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)、引導(dǎo)投資方向和消費(fèi)理念。在這個(gè)過程中，積極的稅收籌劃能夠起到催化劑的作業(yè)。

從企業(yè)層面來說，在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本一般能占到其總的開發(fā)成本的30%左右，比例很高。因此，合理的、行之有效的稅收籌劃能夠幫助企業(yè)壓縮不必要的稅收成本，較大幅度的提高企業(yè)效益。為此，企業(yè)必須密切關(guān)注國家各項(xiàng)涉稅政策的出臺(tái)及相關(guān)法律法規(guī)的修訂，這在一定程度上也有利于房地產(chǎn)企業(yè)把握宏觀經(jīng)濟(jì)政策，預(yù)測宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，更好的為企業(yè)定位。

二、KJ房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃案例

KJ房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊資本8000萬。公司技術(shù)水平較高，人員架構(gòu)完善，管理也較為成熟。KJ房地產(chǎn)開發(fā)公司2013年到2016年，總業(yè)務(wù)收入分別為1.96億，2.15億，2.56億，3.04億和3.16億；相應(yīng)的稅負(fù)支出分別為0.51億，0.62億，0.82億，1.04億和1.1億；稅收占總業(yè)務(wù)收入的比分別為26%，29%，32%，34%和35%，可以看出，KJ房地產(chǎn)開發(fā)公司的總業(yè)務(wù)收入在逐年上升，發(fā)展勢頭良好，但是稅負(fù)支出比總收入上升得更快，整體稅負(fù)水平較高，且呈現(xiàn)出一種上升的趨勢。

KJ房地產(chǎn)開發(fā)公司稅收支出主要集中在企業(yè)所得稅、增值稅（2016年5月1日前為營業(yè)稅，下同）和土地増值稅三個(gè)稅種，占到該房地產(chǎn)開發(fā)公司總稅負(fù)的90%以上，在KJ公司的稅收籌劃過程中，這三大稅種應(yīng)是明顯的重點(diǎn)。

1、土地獲取方案籌劃

KJ公司向其他企業(yè)獲取土地開發(fā)權(quán)，如果采用直接購買土地使用權(quán)的方式，稅負(fù)相對較高，而如果進(jìn)行合理籌劃，采取投資的方式則可明顯減輕稅負(fù)。我們以KJ公司向X公司獲取土地開發(fā)權(quán)為例。假設(shè)X公司購入土地使用權(quán)的價(jià)格為700萬，準(zhǔn)備以1200萬的價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，KJ公司如讓自己的子公司直接購買，X公司需要交納的主要稅金為308.75萬元（含增值稅60萬，土地增值稅165萬，企業(yè)所得稅83.75萬，印花稅0.36萬），KJ公司的子公司需要交納的主要稅金為36.36萬（含契稅36萬，印花稅0.36萬）。整個(gè)交易總的稅負(fù)為345.11萬。如果KJ公司采用投資的方式獲取土地開發(fā)權(quán)，即X公司將土地使用權(quán)和KJ公司的某一子公司合資成立一個(gè)新公司，隨后X公司把自己在新公司中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給KJ公司的子公司，那么KJ公司就獲得了該土地使用權(quán)。在這個(gè)過程中，X公司需要交納企業(yè)所得稅和印花稅共計(jì)125.36萬，KJ公司的子公司交納印花稅0.36萬，成立的新公司需交納契稅36萬元，整個(gè)交易總的稅負(fù)為161.72萬元。從KJ公司單方面的稅負(fù)來看，采用投資方節(jié)約了契稅36萬，從整個(gè)交易所承擔(dān)的稅負(fù)來看，共節(jié)約了183.39萬。

2、公司通過合理定價(jià)籌劃

通過合理定價(jià)籌劃實(shí)際上就是我們前面說到的稅收籌劃基本方法中的臨界點(diǎn)籌劃的具體應(yīng)用。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?！盵]那么企業(yè)就可以針對20%這個(gè)臨界點(diǎn)來進(jìn)行籌劃。假設(shè)KJ房地產(chǎn)開發(fā)公司建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，市場售價(jià)預(yù)計(jì)在1890萬到2190萬之間，總開發(fā)成本為900萬，土地使用權(quán)成本為400萬，當(dāng)?shù)卦试S房地產(chǎn)企業(yè)按10%扣除開發(fā)費(fèi)用，忽略城建稅等及一些雜費(fèi)，那么可扣除的金額為（400+900）*（1+10%+20%）=1690萬元。如果企業(yè)要享受稅收起征點(diǎn)優(yōu)惠，則應(yīng)滿足（最高售價(jià)-1690）/1690<=20%的條件，計(jì)算可得最高售價(jià)應(yīng)不高于2028萬元。這個(gè)價(jià)格落在了預(yù)計(jì)售價(jià)1890萬到2190萬之間。因此，企業(yè)將最佳售價(jià)定在2028萬元，即可享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又可獲得較高的利潤回報(bào)。

三、結(jié)語

KJ公司的稅收籌劃案例實(shí)則只涉及了幾個(gè)稅收籌劃的點(diǎn)，與一個(gè)完善的籌劃方案還相去甚遠(yuǎn)。稅收籌劃要有十分長遠(yuǎn)的眼光，同時(shí)又要因時(shí)而變，且不能只局限于一時(shí)一稅，需要通盤考慮。我國的稅收籌劃起步較晚，且早期沒有得到很好的重視，但現(xiàn)在許多步入成熟期的企業(yè)和新興企業(yè)的管理者越來越意識(shí)到稅收籌劃的重要意義，相關(guān)的研究在市場需求和國家支持的共同促進(jìn)下也欣欣向榮。（作者單位為黔東南民族職業(yè)技術(shù)學(xué)院）