2016年5月1日起，我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”稅制改革，本文從“營(yíng)改增”的背景入手，分析了營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，并提出了相應(yīng)的稅務(wù)籌劃措施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)成本，提升經(jīng)濟(jì)效益。

一、“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響

房地產(chǎn)企業(yè)大多規(guī)模較大，分公司、項(xiàng)目部眾多，因此其管理上也呈現(xiàn)出多層次的特征，“營(yíng)改增”之后，這樣較為復(fù)雜的管理模式使得房地產(chǎn)企業(yè)具有多重征收增值稅的特點(diǎn)，這在一定程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理難度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)分公司及項(xiàng)目部采購(gòu)大多由其總部執(zhí)行，這將產(chǎn)生一定的進(jìn)項(xiàng)稅，而其相應(yīng)的房產(chǎn)建設(shè)與銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)，卻單獨(dú)繳納銷(xiāo)項(xiàng)稅，因此其進(jìn)銷(xiāo)不匹配的問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，這將促使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其組織架構(gòu)進(jìn)行改革，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）土地成本抵扣受到影響

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其土地成本在總成本中占有重大比例，如果房地產(chǎn)企業(yè)從政府取得土地，則按其銷(xiāo)售取得的全部?jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用扣除相應(yīng)的土地價(jià)款后計(jì)算銷(xiāo)售額，并繳納增值稅；如果其獲得其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，轉(zhuǎn)讓企業(yè)需繳納增值稅，其開(kāi)具的銷(xiāo)項(xiàng)發(fā)票可以供房地產(chǎn)企業(yè)抵扣進(jìn)項(xiàng)成本，這將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本產(chǎn)生較大影響。另外，房地產(chǎn)企業(yè)取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政配套費(fèi)及一些報(bào)規(guī)報(bào)建費(fèi)等均無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，因此無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，從某種意義上來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)將會(huì)增加。

（三）資金成本抵扣受到影響

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往需求較大的資金成本，但是根據(jù)“營(yíng)改增”規(guī)定，企業(yè)取得的貸款服務(wù)金額無(wú)法從銷(xiāo)項(xiàng)稅中抵扣，同時(shí)規(guī)定，其接受貸款過(guò)程中向放貸機(jī)構(gòu)支付的相應(yīng)的手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等均不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅中進(jìn)行抵扣，這意味著，企業(yè)向放貸機(jī)構(gòu)支付的利息在“營(yíng)改增”之后無(wú)法進(jìn)行抵扣，而對(duì)于資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其支付給放貸機(jī)構(gòu)的利息費(fèi)用數(shù)額較為龐大，如果不能進(jìn)行抵扣，勢(shì)必將增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。

（四）建筑安裝成本抵扣難度增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增高

房地產(chǎn)企業(yè)與建筑業(yè)有著密不可分的聯(lián)系，“營(yíng)改增”對(duì)建筑行業(yè)的影響也將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生相應(yīng)的影響。為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的大多數(shù)建筑企業(yè)使用的建筑材料多由小型個(gè)體戶提供，其很難提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本將有一大部分很難抵扣進(jìn)項(xiàng)稅；建筑企業(yè)的工人大多由小微型企業(yè)提供的農(nóng)民工，很難向其提供增值稅發(fā)票，因此，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)建筑安裝成本抵扣難度增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增高。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流受到極大影響

房地產(chǎn)企業(yè)大多采取預(yù)售制，“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)分為簡(jiǎn)易征收及一般計(jì)稅兩種方式，在預(yù)售階段，增值稅按3%預(yù)征率，預(yù)繳增值稅。其中簡(jiǎn)易征收方式適用于2016年5月1日以前開(kāi)發(fā)的老項(xiàng)目，其余的適用于一般計(jì)稅。計(jì)算公式如下 。

1、簡(jiǎn)易征收方式下。預(yù)繳增值稅=預(yù)收賬款/（1+5%）x3%

2、一般計(jì)稅方式下。預(yù)繳增值稅=預(yù)收賬款/（1+11%）x3%。

一般計(jì)稅方式下，房地產(chǎn)企業(yè)在未轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售以前，其進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票經(jīng)過(guò)抵扣后，可掛賬處理，待轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售后即可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。這其中存在的現(xiàn)金流問(wèn)題在于，先期入賬的進(jìn)項(xiàng)稅金無(wú)法正常抵扣，且還要預(yù)繳一部分增值稅，使得先期的資金流支付要大一些。另外，房地產(chǎn)企業(yè)籌資產(chǎn)生的利息費(fèi)用無(wú)法抵扣，這使得其大多選擇進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣的融資租賃的方式進(jìn)行籌資，因此其銀行借貸金額會(huì)相應(yīng)減少，賬面上的現(xiàn)金流量金額會(huì)減少。

二、“營(yíng)改增”背景及對(duì)房地產(chǎn)的影響下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

（一）規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)流程，優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)

此次“營(yíng)改增”的涉及范圍較廣，不僅僅局限于財(cái)務(wù)范疇，房地產(chǎn)企業(yè)也要規(guī)范其經(jīng)營(yíng)流程，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，可以通過(guò)遷移、并購(gòu)、注銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)較差的子公司等方式調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)架構(gòu)，由房地產(chǎn)企業(yè)總部或者指定某個(gè)公司進(jìn)行匯總結(jié)算，協(xié)調(diào)銷(xiāo)項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅之間的匹配關(guān)系，從而有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理難度，降低其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）做好取地環(huán)節(jié)稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)要做好取地環(huán)節(jié)的稅收籌劃，合理規(guī)劃拿地措施，可以選擇能夠開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的二級(jí)市場(chǎng)，取得其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，從而抵扣房地產(chǎn)企業(yè)一定的銷(xiāo)項(xiàng)稅，另外，根據(jù)財(cái)稅[2016]140號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式取得土地的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不征收增值稅、土地增值稅、契稅。其獲得相應(yīng)的政府補(bǔ)償款之后，可以利用該筆款項(xiàng)購(gòu)買(mǎi)企業(yè)所需的固定資產(chǎn)，“營(yíng)改增”之后企業(yè)購(gòu)入固定資產(chǎn)可以抵扣一定的銷(xiāo)項(xiàng)稅，利用這種方式可以為房地產(chǎn)企業(yè)減少一定的稅收負(fù)擔(dān)。

（三）規(guī)范集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)貸

目前為止，我國(guó)許多大型企業(yè)都采取統(tǒng)借統(tǒng)還的資金管理方式，這需要房地產(chǎn)企業(yè)把握好相關(guān)政策，為企業(yè)享受稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用發(fā)行債券的方式募集資金或直接從金融機(jī)構(gòu)取得資金，再將這些資金借與需要資金的下屬單位并與其簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還合同，向其下屬單位收取利息的利率不高于金融機(jī)構(gòu)水平，即可享受統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)免征增值稅優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)企業(yè)減少稅收負(fù)擔(dān)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這里的關(guān)鍵問(wèn)題在于，統(tǒng)借統(tǒng)貸的界定問(wèn)題。財(cái)稅【2016】36號(hào)文規(guī)定了四種條件。

1、資金來(lái)源必須是外部，且僅限于金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券兩種籌資方式。

2、資金使用方為集團(tuán)下屬企業(yè)。

3、集團(tuán)下屬企業(yè)所承擔(dān)的利率不得高于統(tǒng)借方支付給金融機(jī)構(gòu)或是債券票面利率。

4、資金本息必須由統(tǒng)借方統(tǒng)一收取并統(tǒng)一歸還。

（四）加強(qiáng)建筑承包合同管理，謹(jǐn)慎選擇施工方

1、房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)建筑承包合同管理，謹(jǐn)慎選擇施工方。可以通過(guò)招標(biāo)的方式，選取一般納稅人資格的建筑商進(jìn)行合作，以便于在房地產(chǎn)施工過(guò)程中支付合同款項(xiàng)時(shí)能夠收取相應(yīng)金額的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，為企業(yè)降低稅收負(fù)擔(dān)。同時(shí)，在選擇施工方時(shí)，也要注意挑選財(cái)務(wù)核算職能健全的單位，確保其供應(yīng)的材料及相應(yīng)的勞動(dòng)（勞務(wù)）委托都能夠收取到相應(yīng)的增值稅發(fā)票，以便于工程結(jié)算時(shí)，能夠與施工方有效核對(duì)往來(lái)資金明細(xì)，并取得可抵扣的增值稅發(fā)票。

2、甲供材料問(wèn)題。營(yíng)改增政策實(shí)施后，甲供材這個(gè)在營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目下較為敏感的問(wèn)題得以有效的解決。開(kāi)發(fā)商可以與材料供應(yīng)商簽訂施工用材料的采購(gòu)合同，如鋼材、商砼、門(mén)窗、電梯等合同。由于上述商品的稅率大多為17%，而房地產(chǎn)業(yè)的稅率為11%，這樣可以多抵扣幾個(gè)百分點(diǎn)的增值稅。同時(shí)，簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同時(shí)，建議在合同中標(biāo)明貨款及增值稅金額，這樣在繳納印花稅時(shí)，可以只按采購(gòu)款即去稅金額計(jì)算，可以少繳納一部分印花稅。

（五）加大對(duì)增值稅發(fā)票的管理力度，并取得可抵扣發(fā)票

房地產(chǎn)企業(yè)要加大對(duì)增值稅發(fā)票的管理力度，設(shè)置專(zhuān)門(mén)人員負(fù)責(zé)開(kāi)具增值稅發(fā)票，對(duì)增值稅發(fā)票的進(jìn)、銷(xiāo)、存情況做好記錄，并對(duì)每月開(kāi)具的增值稅發(fā)票金額進(jìn)行匯總登記，實(shí)時(shí)核對(duì)出房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)交稅金款項(xiàng)。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收到的增值稅專(zhuān)用發(fā)票也要做好相應(yīng)的登記工作，將銷(xiāo)項(xiàng)稅金額與可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅金額進(jìn)行比對(duì)，如果本月所需繳納的稅金較多，則及時(shí)尋找合同款項(xiàng)已付，但是未收到其發(fā)票的供應(yīng)商索取發(fā)票，做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，盡可能的獲取可抵扣的增值稅發(fā)票。

（六）規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)審核工作及相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)

財(cái)會(huì)人員是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的主體，是各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的實(shí)施者。針對(duì)“營(yíng)改增”的細(xì)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)工作，確保其能夠全面了解“營(yíng)改增”的具體政策內(nèi)容，確保其能夠根據(jù)“營(yíng)改增”的政策特點(diǎn)。建立、健全原有的財(cái)務(wù)審核工作流程，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的監(jiān)督與監(jiān)控，確保其在制定稅務(wù)籌劃過(guò)程中，能夠考慮到企業(yè)方方面面的細(xì)節(jié)，提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的合理性與可行性，從而有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，降低其經(jīng)營(yíng)成本。（作者單位為中鐵二局房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）