麥婉華

沈陽(yáng)是東北三省唯一一個(gè)首批開展住房租賃試點(diǎn)城市。7月20日，沈陽(yáng)市出臺(tái)《沈陽(yáng)市住房租賃試點(diǎn)工作方案》，被總結(jié)為“搭建1個(gè)平臺(tái)、培育4個(gè)主體、解決3個(gè)問題”。到2020年，沈陽(yáng)市將新建租賃住房2萬套，建筑面積100萬平方米以上。

7月18日，住建部會(huì)同公安、土地、稅務(wù)等部門在國(guó)內(nèi)選取了12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)單位，沈陽(yáng)被納入試點(diǎn)城市之一。據(jù)悉，住建部還會(huì)同八大部門印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

同月20日，沈陽(yáng)市出臺(tái)《沈陽(yáng)市住房租賃試點(diǎn)工作方案》（以下簡(jiǎn)稱“《方案》”），意在做到有效增加住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)，支持住房租賃消費(fèi)，引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀念，滿足居民多樣化、多元化的住房租賃需求，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

沈陽(yáng)作為遼寧省省會(huì)，是東北三省唯一一個(gè)首批開展住房租賃試點(diǎn)城市。那么，沈陽(yáng)出臺(tái)的《方案》做法與其他城市相比有哪些特點(diǎn)？

將新建租賃住房2萬套

沈陽(yáng)市住房租賃管理中心副主任張玉波對(duì)《方案》進(jìn)行解讀，并將沈陽(yáng)市發(fā)布的住房租賃方案總結(jié)為“搭建1個(gè)平臺(tái)（建立政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)）、培育4個(gè)主體（組建2個(gè)國(guó)有住房租賃平臺(tái)公司、促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)、規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)、支持和規(guī)范個(gè)人出租住房）、解決3個(gè)問題（有效供給不足、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、購(gòu)租不同權(quán)）”。

按照《方案》要求，到2020年，沈陽(yáng)市開展住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到50家，持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。同時(shí)，沈陽(yáng)市將新建租賃住房2萬套，建筑面積100萬平方米以上。

而在《通知》中就有關(guān)于建立政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)的條目，也是各地試點(diǎn)城市的重要工作之一。因?yàn)榇罱ㄕ》孔赓U交易服務(wù)平臺(tái)，可以提供便捷的租賃信息發(fā)布服務(wù)，推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實(shí)現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案；建立住房租賃信息發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)，確保信息真實(shí)準(zhǔn)確，規(guī)范住房租賃交易流程，保障租賃雙方特別是承租人的權(quán)益。

沈陽(yáng)市的方案總結(jié)中把搭建1個(gè)平臺(tái)擺在重要的位置?！斗桨浮诽岬?，2017年9月底前，初步完成平臺(tái)搭建工作；10月底前，正式上線運(yùn)行；12月底前，實(shí)現(xiàn)全部設(shè)計(jì)功能?！缎】怠酚浾攉@悉，沈陽(yáng)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)已正式上線運(yùn)營(yíng)。

進(jìn)入沈陽(yáng)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，其板塊包括：我要找房、我要發(fā)布、機(jī)構(gòu)公示、經(jīng)紀(jì)人公示、租金參考、政策資訊、機(jī)構(gòu)備案等多項(xiàng)功能。10月31日，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局在沈陽(yáng)市房產(chǎn)網(wǎng)首次公布沈陽(yáng)市城區(qū)住房租金參考價(jià)。發(fā)布的住房租金參考價(jià)，是以市場(chǎng)租金價(jià)格為依據(jù)，以市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過測(cè)算不同地段、不同類型出租房屋的階段性租金，反映了沈陽(yáng)市住宅租賃市場(chǎng)的平均租金水平，也就是住宅租金的均質(zhì)狀況。

新開發(fā)樓盤需配建出租房

對(duì)于各地政府大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀，開發(fā)商面臨的市場(chǎng)環(huán)境也發(fā)生變化。《方案》提到：要新開發(fā)樓盤配建出租房，對(duì)三環(huán)以內(nèi)、開發(fā)區(qū)等住房租賃需求量大的區(qū)域，將新建商品房項(xiàng)目中，配建一定比例租賃住房，作為土地出讓的條件；促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從傳統(tǒng)的開發(fā)、銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變；并且，支持企業(yè)將存量房源投放到租賃市場(chǎng)。

對(duì)于要求新開發(fā)樓盤配建出租房，房產(chǎn)專家龍斌向《小康》記者表示，這是一個(gè)中國(guó)特色的政策導(dǎo)向。

“這項(xiàng)政策就像過去某些政府要求開發(fā)商在新建商品房項(xiàng)目中要修建人才公寓一樣，是一項(xiàng)政府制定的規(guī)則。實(shí)行此政策，開發(fā)的社區(qū)就會(huì)分為兩部分。因此，如何配套和管理成為一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。開發(fā)企業(yè)既可以借助專業(yè)機(jī)構(gòu)來管理，也可以利用自己的經(jīng)驗(yàn)管理。不過，這對(duì)于開發(fā)商來講是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。”龍斌說。

另外，《方案》給出了住房租賃房源的多種方向。除了新建租賃住房以外，政府支持企業(yè)將存量房源投放到租賃市場(chǎng)。還將引導(dǎo)社會(huì)投資主體將城鎮(zhèn)中的“爛尾樓”、閑置廠房、事業(yè)單位改制后騰出的辦公用房等改造為租賃住房。

租賃房源的多樣化讓數(shù)量也必然增長(zhǎng)。中山大學(xué)嶺南學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系教授林江認(rèn)為，隨著可租賃房源的不斷增加，租金會(huì)有向下的趨勢(shì)。“這需要從開發(fā)商和居住者兩方面考慮，如果房租是不斷下降的，可能會(huì)降低開發(fā)商開發(fā)租賃住房的積極性；但如果房租不斷升高，居住者就會(huì)降低租房的需求，而寧愿去買房。因此，不管哪種極端的情況都不利于住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展?！绷纸f。

金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐沈陽(yáng)住房租賃市場(chǎng)

除了政府政策的推進(jìn)，住房租賃市場(chǎng)還是金融機(jī)構(gòu)欲積極接入的發(fā)展項(xiàng)目。10月11日，中國(guó)銀聯(lián)宣布與沈陽(yáng)市房產(chǎn)局簽署住房租賃服務(wù)平臺(tái)合作協(xié)議，共同推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。沈陽(yáng)是較早引入金融機(jī)構(gòu)共同合作發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的城市之一。

具體而言，這項(xiàng)服務(wù)一端通過連接政府住房租賃平臺(tái)對(duì)接租賃參與各方，包括房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)企業(yè)、出租人及承租人等；另一端通過銀聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)接口對(duì)接各銀行及其他各類金融機(jī)構(gòu)的金融產(chǎn)品，讓政府住房租賃平臺(tái)通過一點(diǎn)接入，實(shí)現(xiàn)全部銀行及各類金融機(jī)構(gòu)的金融服務(wù)，達(dá)到“一點(diǎn)接入、全面覆蓋”。

產(chǎn)業(yè)升級(jí)與區(qū)域金融湖北省協(xié)同創(chuàng)新中心研究員李虹含認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)如銀行已有涉足電商領(lǐng)域的很多經(jīng)驗(yàn)，例如各行的信用卡商城、工行的融E購(gòu)等。把房屋放到互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)行租賃，有助于銀行擴(kuò)大客戶源，掌握更多客戶信息，為客戶提供租金貸款、押金貸款、信用保障等服務(wù)形式。

“利用金融科技幫助更多人享受社會(huì)權(quán)益的普惠，是此次銀行參與住房租賃市場(chǎng)的重要作用。銀行作為信用創(chuàng)造的重要部門，掌握的客戶信用信息較多。如果可以將這些信息用于租房信用上，將會(huì)幫助更多消費(fèi)者獲得信用方面的益處?！崩詈绾硎尽ndprint