麥婉華

沈陽是東北三省唯一一個首批開展住房租賃試點城市。7月20日，沈陽市出臺《沈陽市住房租賃試點工作方案》，被總結(jié)為“搭建1個平臺、培育4個主體、解決3個問題”。到2020年，沈陽市將新建租賃住房2萬套，建筑面積100萬平方米以上。

7月18日，住建部會同公安、土地、稅務等部門在國內(nèi)選取了12個城市作為首批開展住房租賃試點單位，沈陽被納入試點城市之一。據(jù)悉，住建部還會同八大部門印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（以下簡稱“《通知》”），要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。

同月20日，沈陽市出臺《沈陽市住房租賃試點工作方案》（以下簡稱“《方案》”），意在做到有效增加住房租賃市場供應，支持住房租賃消費，引導居民轉(zhuǎn)變住房消費觀念，滿足居民多樣化、多元化的住房租賃需求，促進住房租賃市場健康發(fā)展。

沈陽作為遼寧省省會，是東北三省唯一一個首批開展住房租賃試點城市。那么，沈陽出臺的《方案》做法與其他城市相比有哪些特點？

將新建租賃住房2萬套

沈陽市住房租賃管理中心副主任張玉波對《方案》進行解讀，并將沈陽市發(fā)布的住房租賃方案總結(jié)為“搭建1個平臺（建立政府住房租賃交易服務平臺）、培育4個主體（組建2個國有住房租賃平臺公司、促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務、規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)、支持和規(guī)范個人出租住房）、解決3個問題（有效供給不足、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、購租不同權(quán)）”。

按照《方案》要求，到2020年，沈陽市開展住房租賃業(yè)務的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到50家，持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。同時，沈陽市將新建租賃住房2萬套，建筑面積100萬平方米以上。

而在《通知》中就有關(guān)于建立政府住房租賃交易服務平臺的條目，也是各地試點城市的重要工作之一。因為搭建政府住房租賃交易服務平臺，可以提供便捷的租賃信息發(fā)布服務，推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案；建立住房租賃信息發(fā)布標準，確保信息真實準確，規(guī)范住房租賃交易流程，保障租賃雙方特別是承租人的權(quán)益。

沈陽市的方案總結(jié)中把搭建1個平臺擺在重要的位置?！斗桨浮诽岬剑?017年9月底前，初步完成平臺搭建工作；10月底前，正式上線運行；12月底前，實現(xiàn)全部設計功能?！缎】怠酚浾攉@悉，沈陽政府住房租賃交易服務平臺已正式上線運營。

進入沈陽政府住房租賃交易服務平臺，其板塊包括：我要找房、我要發(fā)布、機構(gòu)公示、經(jīng)紀人公示、租金參考、政策資訊、機構(gòu)備案等多項功能。10月31日，沈陽市房產(chǎn)局在沈陽市房產(chǎn)網(wǎng)首次公布沈陽市城區(qū)住房租金參考價。發(fā)布的住房租金參考價，是以市場租金價格為依據(jù)，以市場交易數(shù)據(jù)為基礎，通過測算不同地段、不同類型出租房屋的階段性租金，反映了沈陽市住宅租賃市場的平均租金水平，也就是住宅租金的均質(zhì)狀況。

新開發(fā)樓盤需配建出租房

對于各地政府大力發(fā)展住房租賃市場的現(xiàn)狀，開發(fā)商面臨的市場環(huán)境也發(fā)生變化?！斗桨浮诽岬剑阂麻_發(fā)樓盤配建出租房，對三環(huán)以內(nèi)、開發(fā)區(qū)等住房租賃需求量大的區(qū)域，將新建商品房項目中，配建一定比例租賃住房，作為土地出讓的條件；促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從傳統(tǒng)的開發(fā)、銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變；并且，支持企業(yè)將存量房源投放到租賃市場。

對于要求新開發(fā)樓盤配建出租房，房產(chǎn)專家龍斌向《小康》記者表示，這是一個中國特色的政策導向。

“這項政策就像過去某些政府要求開發(fā)商在新建商品房項目中要修建人才公寓一樣，是一項政府制定的規(guī)則。實行此政策，開發(fā)的社區(qū)就會分為兩部分。因此，如何配套和管理成為一個關(guān)鍵點。開發(fā)企業(yè)既可以借助專業(yè)機構(gòu)來管理，也可以利用自己的經(jīng)驗管理。不過，這對于開發(fā)商來講是一個新的挑戰(zhàn)。”龍斌說。

另外，《方案》給出了住房租賃房源的多種方向。除了新建租賃住房以外，政府支持企業(yè)將存量房源投放到租賃市場。還將引導社會投資主體將城鎮(zhèn)中的“爛尾樓”、閑置廠房、事業(yè)單位改制后騰出的辦公用房等改造為租賃住房。

租賃房源的多樣化讓數(shù)量也必然增長。中山大學嶺南學院經(jīng)濟學系教授林江認為，隨著可租賃房源的不斷增加，租金會有向下的趨勢?！斑@需要從開發(fā)商和居住者兩方面考慮，如果房租是不斷下降的，可能會降低開發(fā)商開發(fā)租賃住房的積極性；但如果房租不斷升高，居住者就會降低租房的需求，而寧愿去買房。因此，不管哪種極端的情況都不利于住房租賃市場的發(fā)展。”林江說。

金融機構(gòu)進駐沈陽住房租賃市場

除了政府政策的推進，住房租賃市場還是金融機構(gòu)欲積極接入的發(fā)展項目。10月11日，中國銀聯(lián)宣布與沈陽市房產(chǎn)局簽署住房租賃服務平臺合作協(xié)議，共同推動住房租賃市場建設。沈陽是較早引入金融機構(gòu)共同合作發(fā)展住房租賃市場的城市之一。

具體而言，這項服務一端通過連接政府住房租賃平臺對接租賃參與各方，包括房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、機構(gòu)運營企業(yè)、出租人及承租人等；另一端通過銀聯(lián)標準接口對接各銀行及其他各類金融機構(gòu)的金融產(chǎn)品，讓政府住房租賃平臺通過一點接入，實現(xiàn)全部銀行及各類金融機構(gòu)的金融服務，達到“一點接入、全面覆蓋”。

產(chǎn)業(yè)升級與區(qū)域金融湖北省協(xié)同創(chuàng)新中心研究員李虹含認為，金融機構(gòu)如銀行已有涉足電商領(lǐng)域的很多經(jīng)驗，例如各行的信用卡商城、工行的融E購等。把房屋放到互聯(lián)網(wǎng)平臺進行租賃，有助于銀行擴大客戶源，掌握更多客戶信息，為客戶提供租金貸款、押金貸款、信用保障等服務形式。

“利用金融科技幫助更多人享受社會權(quán)益的普惠，是此次銀行參與住房租賃市場的重要作用。銀行作為信用創(chuàng)造的重要部門，掌握的客戶信用信息較多。如果可以將這些信息用于租房信用上，將會幫助更多消費者獲得信用方面的益處?！崩詈绾硎尽ndprint