文/郭微華，朝陽市建平縣國土資源局

土地作為一種非常重要的生產(chǎn)要素，只有通過科學(xué)的優(yōu)化配置和合理流動(dòng)，才能夠產(chǎn)生良好的使用效益，才能夠體現(xiàn)土地生產(chǎn)要素的價(jià)值，集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢。因此，這就需要建立和完善農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)機(jī)制，這樣可以保證增加農(nóng)民的收入，也是合理配置土地資源，市場經(jīng)濟(jì)的需要，更是貫徹國家關(guān)于三農(nóng)政策的發(fā)展的重要指示的體現(xiàn)，很好的體現(xiàn)了發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的趨勢。

1 農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)存在的問題分析

1.1 缺乏統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，政策不夠完善

當(dāng)前認(rèn)識(shí)問題，是制約農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的首要問題。一方面，由于農(nóng)民的戀地情結(jié)比較強(qiáng)，長期以來對(duì)于土地形成了比較強(qiáng)的依附性，一些農(nóng)民想要將集體土地使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，會(huì)存在疑慮，害怕失去土地。當(dāng)其外出打工或者無力經(jīng)營時(shí)，往往會(huì)選擇私下協(xié)商實(shí)行轉(zhuǎn)包，不愿意放棄土地使用權(quán)讓其流轉(zhuǎn)。另一方面，一些部門對(duì)于土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性認(rèn)識(shí)不足不夠支持，沒能夠進(jìn)行科學(xué)有效的引導(dǎo)，任其發(fā)展，最終導(dǎo)致相關(guān)工作缺乏主動(dòng)性，政策法規(guī)不夠健全，影響了集體土地的流轉(zhuǎn)。

1.2 法律不夠完備，機(jī)制不夠健全

在農(nóng)村，盡管土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的普遍現(xiàn)象，但是土地流轉(zhuǎn)的市場還沒完全形成，轉(zhuǎn)出和轉(zhuǎn)入之間缺乏足夠的信息聯(lián)系，在一定程度上阻礙了土地流轉(zhuǎn)。在更大范圍進(jìn)行，同時(shí)轉(zhuǎn)包費(fèi)和轉(zhuǎn)讓費(fèi)以及租賃費(fèi)缺乏科學(xué)的依據(jù)，許多地區(qū)沒有形成統(tǒng)一規(guī)范的流轉(zhuǎn)市場，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)信息傳播不夠通暢，有的有轉(zhuǎn)出意向的農(nóng)戶找不到合適的買方，而有的需要土地的人，又找不到中意的流轉(zhuǎn)方，這樣對(duì)于土地合理流動(dòng)和優(yōu)化配置會(huì)造成一定的影響。

1.3 缺乏科學(xué)的合同，流轉(zhuǎn)不夠規(guī)范

當(dāng)前，在農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同不科學(xué)、不完善的現(xiàn)象比較突出，合同的內(nèi)容缺乏統(tǒng)一和規(guī)范。其中，土地流轉(zhuǎn)無約定或者口頭約定的合同占到了60%以上，還有一些地方的土地流轉(zhuǎn)合同，業(yè)主和農(nóng)戶之間的權(quán)、則利益關(guān)系沒有明確的規(guī)定，沒有違約責(zé)任和保障條款，對(duì)于今后市場的變化沒有進(jìn)行充分的考慮。正是由于流轉(zhuǎn)的程序不夠規(guī)范，直接導(dǎo)致了流轉(zhuǎn)難以得到有效的保證。另一方面，流轉(zhuǎn)的主體不夠規(guī)范，在一些地方業(yè)主不與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，組織農(nóng)戶等農(nóng)村土地經(jīng)營者和使用權(quán)簽訂協(xié)議，而是與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂協(xié)議，這樣就會(huì)導(dǎo)致違背相關(guān)的法律法規(guī)。

1.4 政府干預(yù)，農(nóng)村權(quán)益得不到保證

農(nóng)民獲得了土地使用權(quán)，擁有對(duì)集體土地自主經(jīng)營的權(quán)利以及相關(guān)利益。但是，由于一些外來企業(yè)不愿與農(nóng)民打交道，加上政府急于招商引資，有些時(shí)候存在著不經(jīng)農(nóng)戶同意擅自與業(yè)主簽訂土地包租轉(zhuǎn)讓合同，并代替企業(yè)先行墊付土地租金等費(fèi)用。在農(nóng)村土地的社會(huì)保障和就業(yè)功能比較強(qiáng)，一些外來業(yè)主開發(fā)租賃農(nóng)民的土地，出于自身利益的預(yù)期考慮，補(bǔ)償機(jī)制都是一年一給付的辦法，由于農(nóng)業(yè)的自然風(fēng)險(xiǎn)，尤其市場風(fēng)險(xiǎn)大，業(yè)主一旦經(jīng)營失利，在多數(shù)情況下會(huì)一推了之逃之夭夭，不履行合同義務(wù)，從而影響了農(nóng)民的利益。

2 推動(dòng)農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對(duì)策分析

2.1 加快建立、健全流轉(zhuǎn)機(jī)制

針對(duì)當(dāng)前農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)存在的問題，應(yīng)該注重采取有針對(duì)性的措施。首先應(yīng)該建立科學(xué)的價(jià)格機(jī)制，把土地推出市場，細(xì)化各種權(quán)力，建立完善的評(píng)估體系。應(yīng)該注重實(shí)行公平地價(jià)制度，采取科學(xué)的方法來確定與國有土地使用權(quán)價(jià)格相協(xié)調(diào)的農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場基準(zhǔn)地價(jià)，由相關(guān)部門進(jìn)行公布。其次應(yīng)該加強(qiáng)引導(dǎo)，形成良好的外部引導(dǎo)機(jī)制，形成對(duì)農(nóng)村土地的宏觀管理，從而保證土地流轉(zhuǎn)更加科學(xué)有效。

2.2 發(fā)揮政府的管理職能

為了避免市場發(fā)展的盲目性和自發(fā)性以及滯后性，在土地流轉(zhuǎn)的過程中，應(yīng)該充分發(fā)揮政府部門的管理作用和職能。首先，政府應(yīng)該對(duì)土地流轉(zhuǎn)有宏觀的調(diào)控，完善產(chǎn)權(quán)登記制度。其次，應(yīng)該建立約束政府行為過度干預(yù)的機(jī)制，準(zhǔn)確定位政府的角色。同時(shí)，應(yīng)該加強(qiáng)宣傳力度，增強(qiáng)農(nóng)民對(duì)相關(guān)法律政策的了解，從而更好的開展土地流轉(zhuǎn)。再次，應(yīng)該培育土地流轉(zhuǎn)市場的主體和客體，使用市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，形成完善的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。

2.3 統(tǒng)一流轉(zhuǎn)，建立有序、公開的市場管理模式

為了更好的推動(dòng)集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，應(yīng)該注重進(jìn)行統(tǒng)一流轉(zhuǎn)，建立有序公平的市場管理模式。首先，應(yīng)該做好準(zhǔn)備工作，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)集體土地資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理，保證使用量達(dá)到一定的保有量，從而供應(yīng)市場用地的需求。同時(shí)，應(yīng)該積極運(yùn)用市場機(jī)制來推動(dòng)，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的有效途徑，在土地流轉(zhuǎn)市場，建立和完善公告公示等制度，嘗試引入招投標(biāo)拍賣等方法，最后應(yīng)該進(jìn)行地價(jià)把關(guān)，委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

2.4 做好集體土地產(chǎn)權(quán)管理工作

在進(jìn)行農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的時(shí)候，應(yīng)該做好集體土地產(chǎn)權(quán)管理工作，首先應(yīng)該理順土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，應(yīng)該理順土地產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)之間的關(guān)系，一切土地產(chǎn)權(quán)的流通應(yīng)該在法律允許的范圍之內(nèi)。其次，應(yīng)該加強(qiáng)土地登記，一切土地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)都應(yīng)該進(jìn)行土地登記，否則產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利無法得到有效的保障。最后，應(yīng)該做好土地管理的基礎(chǔ)工作，進(jìn)行地籍管理和土地利用的規(guī)劃工作，為土地流轉(zhuǎn)提供更加準(zhǔn)確的信息。

3 結(jié)語

綜上所述，在城鎮(zhèn)化的背景下開展農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，對(duì)于推動(dòng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，保證農(nóng)民的切身利益有著重要的作用。因此，這就需要針對(duì)您當(dāng)前農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)存在的問題進(jìn)行分析，找到更加有效開展集體土地流轉(zhuǎn)的方法。只有這樣，才能夠?qū)崿F(xiàn)推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，創(chuàng)設(shè)和諧的社會(huì)主義新農(nóng)村。

[1]戴雅琴.集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)法律問題研究[D].湖南工業(yè)大學(xué),2015.

[2]唐小明.城鎮(zhèn)化下農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題研究[D].廣西師范大學(xué),2014.