文/姜疆

住房租賃市場何以堪當大任

文/姜疆

長期以來，國內(nèi)住宅市場一直存在“重售輕租”的 問題，導(dǎo)致了租賃住房市場主體發(fā)育不健全、租屋質(zhì)量整體不高、租賃市場秩序混亂、相關(guān)監(jiān)督管理滯后等問題

習(xí)近平總書記所作的十九大報告明確提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。作為一種更高級的住房流通方式，住房租賃是以分工方式(住房投資人與住房使用人的分工)來解決一部分人的住房消費問題，在人類社會分工演進的歷程中處于更高級的階段。隨著我國住房租賃市場的不斷發(fā)展完善，地產(chǎn)市場長期以來“輕租重售”的局面將得到根本改觀。

租售并舉的時代來臨

我國房地產(chǎn)行業(yè)在近30年的發(fā)展過程中，出現(xiàn)了較嚴重的“租售失衡”現(xiàn)象，表現(xiàn)為供給端“重銷售輕持有”、需求端“重購買輕租賃”。租賃住房市場無論是政策環(huán)境，還是市場本身的發(fā)展，都和目前中國房地產(chǎn)市場的體量不匹配。

有關(guān)研究顯示，我國流動人口總量為2.45億（2016年數(shù)據(jù)），流動人口中近七成會選擇租住私房解決居住問題，但目前我國租房交易的規(guī)模，占整個市場的份額僅有不到6%，提高的余地很大。從我國四個“一線城市”的情況看，2015年，北京、上海、廣州、深圳的租金交易額占房屋交易總額的7%，遠低于美國（50%）和日本（40%）。

我國住房租賃市場的發(fā)展空間十分可觀，還體現(xiàn)在租賃人口占比等方面。目前，我國的住房租賃人口只占11.6%，遠低于成熟市場經(jīng)濟國家住宅租賃市場上約30%的占比標準。事實上，世界各國的住房體系都是租購并舉發(fā)展的。美國的舊金山、紐約和日本的東京，租房人群都超過40%。

從世界典型國家的總體情況來看，租賃住戶在住戶總數(shù)中的占比呈現(xiàn)出一種規(guī)律性的現(xiàn)象：經(jīng)濟發(fā)展水平相對較高的國家（如德國、日本、美國）明顯高于經(jīng)濟發(fā)展水平相對落后的國家（如捷克、希臘、俄羅斯）。其中，在這一比例最高的德國，租賃住戶占比長期高于自有住房住戶占比。

這種現(xiàn)象很好地吻合了關(guān)于“住房租賃是更高級的住房流通方式”的理論分析：與自給自足式的住房自有相比，體現(xiàn)房產(chǎn)持有投資人與房產(chǎn)使用人分工的住房租賃，是住房領(lǐng)域分工演進的更高階段。

而在我國，據(jù)《全國人口普查》顯示，2000—2010年，全國各地區(qū)租房家庭在家庭總數(shù)中的占比一直維持在21%水平，在2015年的1%人口抽樣調(diào)查中，該比例下降至16%，可見在中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的15年間，住房租賃并未得到與住房買賣市場相對應(yīng)的發(fā)展。

一般而言，房地產(chǎn)投資是長線投資，不可能短期內(nèi)收回。如果房產(chǎn)購入全部使用自有資金，用購房資金總額除以每年度房屋租金額，即等于投資回收期。目前深圳市住房的投資回收期為62年，北京為52年，上海為51年。這樣看，買房并不劃算，但是人們依然趨之若鶩。住房需求的主體都沖向購房市場，必然導(dǎo)致房價扶搖直上，而房價上漲又迫使資金轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)投資，同時形成惡性循環(huán)。

2015年國務(wù)院在《關(guān)于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》中首次提出：以滿足新市民的住房需求為主要出發(fā)點，建立購房與租房并舉、市場配置與政府保障相結(jié)合的住房制度。2016年6月，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出培育和發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度。

2017年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市作為首批開展培育和發(fā)展住房租賃市場的試點城市。

可以看出，我國政府發(fā)展租賃住宅市場的決心和力度之強之大。培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的一項重要舉措，在業(yè)界看來，租賃住宅加速“補課”背后，是我國房地產(chǎn)調(diào)控“下半場”住房制度建設(shè)正在轉(zhuǎn)向“租售并舉”。

很顯然，政府已經(jīng)按下了發(fā)展租賃住房市場的快進鍵，隨著政府進一步的推動，住宅租賃市場將會逐步發(fā)展壯大，“一個全新的租賃住房時代，或許正在加速到來?！睂I(yè)人士樂觀地指出。

毫無疑問，租賃市場的發(fā)展對于中國地產(chǎn)和住房領(lǐng)域來說具有深遠的意義，堪稱為“二次房改”，會引發(fā)市場格局、調(diào)控機制和房價走勢等諸多方面一連串的連鎖反應(yīng)。而眼下，隨著“多米諾骨牌”開始倒下，住房市場的格局將從過去的“重售輕租”變成“購租并舉”，由住房買賣一家獨大變成租售各占半壁江山。

據(jù)鏈家研究院發(fā)布的報告顯示，到2020年和2025年，中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模將分別達到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預(yù)計會超過4萬億元。不過，這個規(guī)模巨大的市場蛋糕并不是那么容易嘗到甜頭，租賃行業(yè)需要解決的痛點仍舊很多，市場仍需要一段時期的培育。

住房租賃市場的亂象

我國在近30年的房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，過多地向“只售不租”或“重售輕租”傾斜，一方面扭曲了開發(fā)商的住房供應(yīng)觀，認為只有“出售產(chǎn)權(quán)才是助力安居”，凝固了老百姓的住房需求觀，認為只有“獲得產(chǎn)權(quán)才是住有所居”；另一方面導(dǎo)致了我國住房租賃市場主體發(fā)育不充分、租賃體系不完善，租賃環(huán)境偏差、租賃管理滯后，房屋租賃市場亂象不斷、久治不愈。

據(jù)統(tǒng)計，全國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，主要是外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等。在北京，每天有20萬人在找房子租住。然而，面對如此龐大的租房群體，租賃市場卻基本處于“野蠻生長”狀態(tài)。

多年住房租賃市場的沉疴大多表現(xiàn)為住房租賃信息不對稱、中介服務(wù)不完善、市場秩序不規(guī)范、租賃監(jiān)管點多面廣難度大等，與此同時，“黑中介”頻頻現(xiàn)身，租房騙局變幻莫測，虛假租賃信息泛濫……在他鄉(xiāng)打拼的很多人都曾遭遇“租房陷阱”，有難以言說的痛——甚至有人說，“沒被黑中介坑過，你都不好意思說自己是‘漂’。”

北京市建設(shè)委員會曾對青年人住房狀況進行調(diào)查，在3萬名被調(diào)查者中，43.8%的人表示租房中遇到不良中介。在北京等城市，近年二手房交易和租賃市場保持快速發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)中介機構(gòu)和人員增長較快，但同時違規(guī)經(jīng)營、發(fā)布虛假信息、租金押金定金糾紛等問題多發(fā)。

一位與中恒建業(yè)房屋經(jīng)紀公司簽了租房合同的租戶，在合同到期不再續(xù)租而退房時，卻被該中介公司以“不配合新租戶顧客看房”為名扣除大部分押金。北京凱諾律師事務(wù)所律師表示：“中介可以與租客約定配合看房這樣的合同條款，同時也要約定在什么時間配合看，租客沒有義務(wù)隨叫隨到，中介也不能濫用這種權(quán)利?！?/p>

還有，長期以來，私人住房租賃合同大多為一年期，每到租約快到期之時，租賃雙方就需要再次協(xié)議，有些中介還會借機再收一筆中介費。有關(guān)專家指出，目前的租房市場上,不良中介借口各種理由亂收費，無理漲價的情況屢禁不止。

同時，租賃雙方因續(xù)約、提前終止租約、公用事業(yè)費交繳、設(shè)備維修等問題而產(chǎn)生的各類糾紛也很多。行業(yè)人士強調(diào)，房屋糾紛案件中，有不少是因為租戶與“黑中介”產(chǎn)生糾紛，但維權(quán)成本太大，最后不了了之的案件。

而“黑中介”們還會先與業(yè)主簽訂房屋租賃合同，以單間形式進行轉(zhuǎn)租，再通過惡意違反租賃條約，故意拖欠房東租金，肆意克扣租戶押金，隨意轉(zhuǎn)包業(yè)務(wù)等方式逃避給房東繳納租金。

清華大學(xué)法學(xué)院教授王振民指出，當前，租房市場機制發(fā)育不健全，主要存在這樣幾個問題：一是合同不報備，發(fā)生糾紛時協(xié)調(diào)困難，而租客處于弱勢地位，受“欺負”的現(xiàn)象普遍，維權(quán)困難；二是群租等問題突出；三是租客普遍沒有安全感，如房東漲租、租期隨意性大、二房東等現(xiàn)象屢禁不絕。

王振民認為，加快住房租賃市場立法、建立購租并舉的住房制度是解決目前住房租賃和銷售中存在的當事人權(quán)益保障不充分、市場秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問題的重要舉措。

法律和監(jiān)管缺位、專業(yè)化程度低

我國住房租賃市場目前尚未有專門的法律法規(guī)予以規(guī)范，因此也并未建立起健全的市場監(jiān)管體系，這是我國住房租賃市場存在諸多問題的基礎(chǔ)性原因。

在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中，大量的法律條文都是針對房屋買賣作出的規(guī)定，而在房屋租賃立法上相對不足，對于租期、租價和租賃期間租賃雙方的諸多權(quán)益沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致租戶居住環(huán)境、尊嚴、基本權(quán)益得不到有效保障。

法院解決住房租賃糾紛依靠最高人民法院關(guān)于房屋租賃合同的司法解釋，對出租人約束較少，致使住房租賃市場上“黑中介”“二房東”的現(xiàn)象層出不窮。隨著城市住房由“重售輕租”轉(zhuǎn)向“租售并舉”,住房租賃市場的律缺口也愈加凸顯。

專業(yè)人士認為，以往并沒有就房屋租賃市場中租戶與房主、中介的相關(guān)權(quán)利義務(wù)劃分、責(zé)任承擔做一個清晰的規(guī)定，一定程度也表明了房屋租賃市場目前問題重重，亟待解決。

監(jiān)管方面，我國目前還沒有專門的住房租賃管理部門，主要靠社區(qū)工作人員及派出所民警上門走訪，監(jiān)管的主要內(nèi)容是對出租房屋情況、租客信息進行登記備案，監(jiān)管方式單一且效率較低。

在目前市場監(jiān)管中，針對小型租賃中介公司的監(jiān)管往往不到位，登記備案主要依靠公司自覺，容易出現(xiàn)“黑市”現(xiàn)象，而對于互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)布的虛假房源信息，監(jiān)管部門則缺乏核實的基礎(chǔ)。

《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告(2016)》指出,中國城鎮(zhèn)住房租賃市場存在四個主要問題。除了租賃市場存在監(jiān)管漏洞，在機制體制方面和有關(guān)法律方面還都需要完善，另外兩個主要問題是：房地產(chǎn)中介機構(gòu)在服務(wù)上還存在不規(guī)范、無序競爭的問題；租賃市場缺少專營租賃服務(wù)化的企業(yè),沒有形成一個規(guī)模的優(yōu)勢和市場品牌,使整個市場供給還是以散戶狀態(tài)為主。

與住房買賣市場的“一錘子買賣”不同，住宅租賃市場的鏈條長、服務(wù)環(huán)節(jié)多，后期需要龐大的服務(wù)團隊支撐長期服務(wù)。統(tǒng)計顯示，在歐美等國家，30%的租賃房屋由專業(yè)機構(gòu)運營管理，日本的這一比例更是高達80%，而我國多數(shù)城市則不到10%。

從發(fā)達國家的經(jīng)驗看，住房租賃市場的專業(yè)化、規(guī)?；潭龋ㄒ布匆?guī)?；臋C構(gòu)住房出租人在出租人中的占比）越高,市場供給主動適應(yīng)市場需求的能力也越高，租賃住房的居住穩(wěn)定性和物質(zhì)品質(zhì)也自然能比較好地得到保證，租賃住房與自有住房在居住品質(zhì)上的相互替代性也越強，住房租買選擇機制也愈加彰顯。

據(jù)初步統(tǒng)計,我國規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額只占2%左右,相較于發(fā)達國家成熟市場20%～30%的比例,差距非常大,機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)不成熟,制約著住房租賃市場的發(fā)展。

以上海市為例，相關(guān)研究顯示，2016年，上海租賃住房市場中有近九成租賃住房的供給主體為個人房東，機構(gòu)出租的房源（主要是長租公寓機構(gòu)以及房地產(chǎn)開發(fā)商）僅占12%。就機構(gòu)出租的房源來看，僅三成房源為市場化租賃住房。足見，目前我國租賃住房供給側(cè)專業(yè)化程度之低。

長期以來，我國住房租賃市場以個人出租為主、以中介機構(gòu)轉(zhuǎn)租為輔，未形成規(guī)?；蜆藴驶慕y(tǒng)一租賃市場這樣一種以非職業(yè)化出租人為主體的租賃住房供給結(jié)構(gòu)，在很大程度上決定著我國住房租賃市場必然會長期存在著一系列的問題：不僅租賃關(guān)系不穩(wěn)定，糾紛頻發(fā)，而且租賃住房缺乏專業(yè)管理，存在安全隱患……

安得廣廈千萬間

2016年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，明確提出要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。今年年初，國務(wù)院將住房租賃市場立法作為深化改革急需的項目，列入2017年的立法工作計劃。

前不久，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)《住房租賃和銷售管理條例 (征求意見稿)》發(fā)布，內(nèi)容包括住房租賃、住房銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任等，無疑向規(guī)范租房市場邁出了關(guān)鍵的一步。

這預(yù)示著租賃市場將進入有法可依階段，有利于形成穩(wěn)定而長期的租賃市場。非常值得一提的是，其近一半的篇幅放在如何保障租房人的權(quán)益上，無疑是廣大租房者的福音。亦有專家表示，目前《住房租賃和銷售管理條例》尚處于征求意見的階段，國家應(yīng)該加快立法進程，繼續(xù)豐富和完善租賃市場法律體系。

表格：部分城市建立的房屋租賃信息服務(wù)平臺

而繼住建部會同八部門7月份下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》之后，全國多地陸續(xù)出臺租賃住房新政。

廣州、深圳、南京等12個城市作為發(fā)展住房租賃市場的人口凈流入城市創(chuàng)新舉措不斷，令社會輿論倍加矚目，其中一條重要措施即是組建和發(fā)展住房租賃平臺（見上表）。

建立住房租賃交易平臺，可以使得市場的房源、客源更加透明，交易也變得更為公開、公平。發(fā)展住房租賃平臺小而言之，僅是發(fā)展租賃市場的一個技術(shù)手段，表現(xiàn)形式僅是基于網(wǎng)絡(luò)的信息化載體，然而其實際意義和價值卻不容小覷----通過信用租賃等創(chuàng)新，有利于提高租賃服務(wù)水平；通過與租賃服務(wù)平臺的對接，掌握了租賃市場的信息，為科學(xué)決策提供了數(shù)據(jù)支撐；通過積累租賃雙方的交易記錄，有利于租賃市場信用體系的建立……

加強市場法治，建立健全住房租賃市場規(guī)則，為監(jiān)管提供依據(jù)，讓相關(guān)部門把行業(yè)內(nèi)該管的都管起來，維護租賃市場的公平，誠然是必要的。但是，僅限于此是遠遠不夠的。

隨著住房租賃市場相關(guān)政策不斷加碼，擁有土地、房屋等優(yōu)勢的地方國企，也瞄準了這塊市場。今年以來，上海、南京、武漢等城市的國企，都在探索將閑置廠房或商業(yè)用房改建為租賃住房，既增加房源供應(yīng)又盤活企業(yè)存量資源。

最新發(fā)布的《南京市住房租賃試點工作方案》提到，要扶持國有企業(yè)發(fā)展規(guī)?；赓U，2017年國有規(guī)?；》孔赓U企業(yè)不少于14家。鼓勵住房租賃國企將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房，改建后水電氣執(zhí)行民用價格。

7月底，成都便提出“在2017年底前組建或改建3～4家國有住房租賃公司”。上海的表態(tài)則更加明確。9月15日上海市政府發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》，其中明確表示，“通過國資國企的引領(lǐng)和示范，盡快增加市場供給，穩(wěn)定市場租金，將國有企業(yè)打造成本市住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石，并形成一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃產(chǎn)業(yè)?！?/p>