王巍巍

摘要：房地產(chǎn)是一個(gè)比較特殊的行業(yè)，會(huì)計(jì)核算有其特殊性。在新經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理之間的問(wèn)題也日益尖銳，如何做好營(yíng)改增背景下的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理工作是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的主要困難。基于此，文章主要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的特殊性進(jìn)行了簡(jiǎn)單的分析，并提出了相應(yīng)的優(yōu)化策略，希望能夠提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；稅務(wù)處理；特殊性；優(yōu)化策略

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也快速地發(fā)展了起來(lái)，但隨之而來(lái)也帶來(lái)了許多的問(wèn)題，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理之間的問(wèn)題。房地產(chǎn)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理方法也具有其特殊性。深入剖析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的特殊性，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提供基礎(chǔ)支持，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算概述

會(huì)計(jì)核算是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，其會(huì)計(jì)核算水平，直接影響著企業(yè)資金的優(yōu)化與配置工作。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，其會(huì)計(jì)核算的主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面：

第一，籌備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的資金，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠如期竣工；第二，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)及房屋建設(shè)工程成本進(jìn)行核算，做好成本管理工作，保證企業(yè)以最低的成本創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益；第三，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的收支進(jìn)行管理，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金管理水平；第四，強(qiáng)化商品房銷(xiāo)售的管理工作，及時(shí)收回價(jià)款，避免呆賬、壞賬的出現(xiàn)；第五，按照國(guó)家的有關(guān)政策，對(duì)企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行合理分配。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在各個(gè)階段其會(huì)計(jì)核算的側(cè)重點(diǎn)也有所不同。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可分為設(shè)立階段、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段、房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段及利潤(rùn)分配階段。

二、營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的四個(gè)變化

第一，會(huì)計(jì)處理發(fā)生的變化?！盃I(yíng)改增”政策實(shí)施前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收的營(yíng)業(yè)稅，其稅率為5%。而“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為建筑行業(yè)中的一類(lèi)企業(yè)，其增值稅是按照11%的稅率進(jìn)行繳納的。

第二，會(huì)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生的變化。“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，雖然能夠避免企業(yè)重復(fù)納稅環(huán)節(jié)，在不考慮營(yíng)業(yè)成本的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)會(huì)有所下降，在考慮營(yíng)業(yè)成本后，企業(yè)采購(gòu)環(huán)節(jié)的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣就變得尤為關(guān)鍵。若房地產(chǎn)企業(yè)在采購(gòu)環(huán)節(jié)無(wú)法拿到增值稅專(zhuān)用發(fā)票，則采購(gòu)的進(jìn)項(xiàng)稅額就無(wú)法進(jìn)行抵扣，相應(yīng)的稅額就會(huì)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，企業(yè)的成本投入就會(huì)增加，會(huì)計(jì)利潤(rùn)就會(huì)進(jìn)一步減少。但是，若采購(gòu)人員在工作中，能夠獲取相應(yīng)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，采購(gòu)進(jìn)項(xiàng)稅額經(jīng)抵扣后，企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本就會(huì)降低，相應(yīng)的利潤(rùn)總額會(huì)有可能高于原繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)的利潤(rùn)總額。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)利潤(rùn)核算過(guò)程中，其可抵扣的成本比例越高，毛利率的提高幅度也會(huì)越大。

第三，企業(yè)稅負(fù)發(fā)生變化。“營(yíng)改增”政策實(shí)施之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅目主要包括以下內(nèi)容：營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等，其中營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的三大稅種，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目有幾十種?！盃I(yíng)改增”政策實(shí)施后，企業(yè)營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率也由原來(lái)5%的營(yíng)業(yè)稅改為11%的增值稅。若只是從繳納稅率方面講，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對(duì)增值額征稅，而營(yíng)業(yè)稅是對(duì)全部營(yíng)業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會(huì)降低整體稅負(fù)。不過(guò)，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法取得足夠的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的話(huà)，則可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)整體的稅負(fù)增加。因此，能否取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票以及今后的土地出讓金能否納入增值稅抵扣范圍，將是影響企業(yè)稅負(fù)增減的重要因素。

第四，發(fā)票管理發(fā)生的變化。在原營(yíng)業(yè)稅稅制下，營(yíng)業(yè)稅發(fā)票僅作為購(gòu)買(mǎi)方相關(guān)資產(chǎn)或費(fèi)用的確認(rèn)依據(jù)，而不作為抵扣憑證?！盃I(yíng)改增”全面實(shí)施后，增值稅發(fā)票的管理尤為重要，由于一方開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，會(huì)涉及到下游企業(yè)的抵扣，增值稅形成整個(gè)行業(yè)完整的閉環(huán)鏈條，因此銷(xiāo)項(xiàng)發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、開(kāi)具、保管、作廢，進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的取得、認(rèn)證、抵扣等都顯得尤為重要。企業(yè)在營(yíng)改增后，應(yīng)更加重視發(fā)票的管理，同時(shí)在選擇供應(yīng)商時(shí)，應(yīng)注意選擇增值稅一般納稅人，以便相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，減少企業(yè)的應(yīng)納稅額。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的特殊性

（一）營(yíng)業(yè)收入的特殊性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，需要對(duì)一定的地區(qū)或地段進(jìn)行總體規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)和建設(shè)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)容具有綜合性和多樣性。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入一般包括：土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、其他業(yè)務(wù)收入等，從企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入形式來(lái)看，其營(yíng)業(yè)收入比較多樣，同時(shí)，也會(huì)導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)利潤(rùn)的多樣性與特殊性。

（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的核算具有一定的特殊性

由于房地產(chǎn)施工建設(shè)的周期比較長(zhǎng)，系統(tǒng)工作比較龐大，因此，其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算難度及時(shí)間跨度也比較大。企業(yè)在開(kāi)發(fā)成本核算過(guò)程中，不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目受地域、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品功能、用途、規(guī)模等各方面因素對(duì)成本核算的影響也很大，導(dǎo)致不同項(xiàng)目之間的差異性很大，每個(gè)項(xiàng)目都或多或少有自己的特點(diǎn)。

（三）參與利潤(rùn)分配形式的特殊性

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，企業(yè)的投資主體非常廣泛，且投資主體的參與方式也有很大的不同，常見(jiàn)的項(xiàng)目投資合作在項(xiàng)目完成后，合作雙方是根據(jù)項(xiàng)目的盈利情況進(jìn)行利潤(rùn)分配的，利潤(rùn)分配形式主要有：現(xiàn)金分配、產(chǎn)品分配等等。相對(duì)于其他企業(yè)而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中，參與利潤(rùn)分配的方式有其顯著的特點(diǎn)。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在“營(yíng)改增”政策的影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理發(fā)生了很大的變化。由于房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入、投資合作形式多樣，其會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理具有一定的特殊性，在企業(yè)會(huì)計(jì)核算過(guò)程中，采取不同的核算方法其達(dá)到的效果是不同的。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，財(cái)務(wù)人員需針對(duì)不同的企業(yè)、不同的項(xiàng)目選擇不同的會(huì)計(jì)核算方式，做到最大程度地發(fā)揮會(huì)計(jì)核算的作用。

參考文獻(xiàn)：

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