梁秀文

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力也十分激烈，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保證自身企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)與發(fā)展，就要嚴(yán)格監(jiān)管項(xiàng)目的質(zhì)量，以及項(xiàng)目所需的成本。因此，本文根據(jù)目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展簡(jiǎn)短的論述房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的原則與流程，并以此為基點(diǎn)來(lái)構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建設(shè)項(xiàng)目；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

一、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目構(gòu)建財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的基本原則與流程

（一）基本原則

1.系統(tǒng)性。選擇財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)應(yīng)該有系統(tǒng)性因?yàn)檫@樣可以彌補(bǔ)合作方的一些不足之處，保證企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。

2.全面性。在建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況時(shí)，要對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)體系進(jìn)行綜合考慮，要全面具體的反映出項(xiàng)目建設(shè)的財(cái)務(wù)狀況。

3.可行性。在能夠保證財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)全面能夠完成的同時(shí)，應(yīng)保證其具有可行性。

4.目的性。企業(yè)在選擇財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)應(yīng)考慮目的性，則可以幫助企業(yè)更好的把握項(xiàng)目的預(yù)算控制，節(jié)約成本。

（二）流程

1.首先必須了解項(xiàng)目建設(shè)的基本狀況。因?yàn)閷?duì)項(xiàng)目建設(shè)有了一定了解，才能正確分析房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)中的需求。

2.其次是要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行確定。只要項(xiàng)目還是沒(méi)有開始建設(shè)，這些數(shù)據(jù)都只是一個(gè)參照數(shù)據(jù)。

3.研究建設(shè)項(xiàng)目所需保障。房地產(chǎn)企業(yè)分析建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)所采用的指標(biāo)大多是評(píng)估的，所以在一定程度上與真實(shí)數(shù)據(jù)存在著不同。因?yàn)檫@個(gè)原因，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)必須要做全面的考慮來(lái)面對(duì)的各種風(fēng)險(xiǎn)，從而保障了評(píng)價(jià)結(jié)果的可靠性。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系

（一）探討項(xiàng)目盈利收益

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資，目的就是獲得理想的盈利，因而財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)構(gòu)建的第一步就是考慮項(xiàng)目收益能力問(wèn)題。據(jù)調(diào)研影響項(xiàng)目盈利能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)有很多方面，把建設(shè)項(xiàng)目的盈利能力成本水平財(cái)務(wù)指標(biāo)作為選擇的評(píng)價(jià)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)。

（二）編制現(xiàn)金流量表和損益表

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目編制現(xiàn)金流量表和損益表從而全面性的衡量投資收益與成本，進(jìn)而考察建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到的收益水平能力和衡量投資利潤(rùn)的指標(biāo)，以便為制定后期的投資方案提供支持和了解建設(shè)項(xiàng)目的盈利能力。

三、項(xiàng)目清償能力的探析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)必須要明確建設(shè)項(xiàng)目的清償能力，進(jìn)而對(duì)投資回收期的大致時(shí)間以及其項(xiàng)目開展之后需要多長(zhǎng)時(shí)間才可以有能力償還建設(shè)期間中的貸款問(wèn)題進(jìn)行解決。但是在實(shí)際情況中，投資者和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)對(duì)于項(xiàng)目的清償能力在事先都有著一定的了解，他們要以此作為基礎(chǔ)制定決策從而進(jìn)行放貸和投資。

（二）編制資產(chǎn)負(fù)債表和資金來(lái)源及使用表。資產(chǎn)負(fù)債表是最常見(jiàn)的財(cái)務(wù)報(bào)表之一，基本所有企業(yè)都會(huì)有自己的資產(chǎn)負(fù)債表，因?yàn)樗粌H能反映企業(yè)的總體財(cái)務(wù)狀況而且能評(píng)估存在的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。當(dāng)然，建設(shè)項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表也能夠直觀的體現(xiàn)項(xiàng)目自身的資本保值和增值問(wèn)題，從而為房地產(chǎn)企業(yè)高層對(duì)后續(xù)的建設(shè)制定一定的決策提供數(shù)據(jù)保障。

四、探討項(xiàng)目中的不確定性

（一）盈虧平衡的探析

在現(xiàn)實(shí)生活中，如果想要保障建設(shè)項(xiàng)目可以得到的利益，就必須要將這三個(gè)指標(biāo)的水平達(dá)到水平值，假如其中的一個(gè)指標(biāo)沒(méi)有正常實(shí)現(xiàn)，建設(shè)項(xiàng)目的資金就會(huì)虧損。建設(shè)項(xiàng)目的成本是由固定成本和變動(dòng)成本組成的，這兩個(gè)成本控制了盈虧平衡點(diǎn)在哪，在相同的情況下，平均單位的成本越高，花費(fèi)越大，建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)越高，建設(shè)項(xiàng)目的盈利能力越低，在不同的風(fēng)險(xiǎn)情況下處理能力較弱，這樣建設(shè)項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)的產(chǎn)量值就越高；反之，在其他條件相同的情況下，平均單位的成本越低，花費(fèi)越低，建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)越低，建設(shè)項(xiàng)目的盈利能力越高，在不同的風(fēng)險(xiǎn)情況下處理能力較強(qiáng)，這樣建設(shè)項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)的產(chǎn)量值就越低。

（二）探討項(xiàng)目的敏感度

項(xiàng)目的敏感度在市場(chǎng)的不斷更新下會(huì)隨時(shí)變動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)就要不間斷的去估計(jì)市場(chǎng)的波動(dòng)，從而更好的降低投資建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。如果發(fā)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目可以在實(shí)施后得到預(yù)期的利潤(rùn)，但是在建設(shè)過(guò)程中存在一些不可避免的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)沒(méi)有足夠的實(shí)力去解決和控制這些風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的管理人員要對(duì)這個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的投資重新規(guī)劃。研究表明，不確定因素可以由敏感度的探討進(jìn)行分析，這個(gè)方法的優(yōu)點(diǎn)是：可以具體到各個(gè)因素對(duì)建設(shè)項(xiàng)目利益的影響范圍，根據(jù)敏感度的研究，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員可以清晰的看出影響建設(shè)項(xiàng)目的收益是那些原因，然后進(jìn)行改動(dòng)和完善，可以降低風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建設(shè)項(xiàng)目概率的研究

站在數(shù)學(xué)的角度上來(lái)想，上文所說(shuō)的可以影響建設(shè)項(xiàng)目可行性的因素只是一種猜測(cè)，還要進(jìn)行下一步的計(jì)算得出概率，在計(jì)算出的概率上，研究怎樣更好的實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目，怎樣避免建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施中所承受的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際建設(shè)中，會(huì)有很多的不確定原因來(lái)影響建設(shè)項(xiàng)目原本的原因。在建設(shè)過(guò)程中，一些原材料的價(jià)格會(huì)和預(yù)算時(shí)的價(jià)格發(fā)生偏差，原因也許是國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生波動(dòng)所產(chǎn)生的，也許是國(guó)內(nèi)一些相關(guān)政策進(jìn)行改革所產(chǎn)生的。在研究建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性時(shí)就要將這些不確定因素融入進(jìn)去。預(yù)算隨機(jī)變量發(fā)生或出現(xiàn)的可能性就是概率分析，在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上計(jì)算出隨機(jī)變量的標(biāo)準(zhǔn)差和期望。建設(shè)項(xiàng)目概率的研究的優(yōu)點(diǎn)是：在經(jīng)過(guò)精確的計(jì)算之后，可以得到建設(shè)項(xiàng)目可行度的概率大小，憑借這個(gè)概率來(lái)推測(cè)建設(shè)項(xiàng)目的可行度，降低建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：山西華曦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）endprint