○ 文／龔華林

|銷 售| 宜昌石油：一庫(kù)換五站

○ 文／龔華林

近年來(lái)，湖北宜昌石油在閑置資產(chǎn)盤活上下功夫，實(shí)現(xiàn)了“以一換五”的土地置換。

近年來(lái)，為了破解網(wǎng)建難，中國(guó)石化湖北宜昌石油在閑置資產(chǎn)盤活上下功夫，成功與枝江市人民政府簽訂了枝江城關(guān)油庫(kù)土地置換加油站意向協(xié)議，實(shí)現(xiàn)了“以一換五”的土地置換，不僅盤活了閑置資產(chǎn)，還為搶占優(yōu)質(zhì)網(wǎng)點(diǎn)、降低建設(shè)成本打下了基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)效益最大化。

雙重困境，巧施聯(lián)姻對(duì)策

“這座閑置油庫(kù)牽涉了縣公司的大量精力，雖然關(guān)閉了，但該油庫(kù)的資產(chǎn)管理一直是我們的老大難。”宜昌石油資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)人說。

這位資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)人提到的閑置油庫(kù)是指宜昌枝江城關(guān)油庫(kù)。這座油庫(kù)位于枝江市馬家辦事處寶筏寺村，始建于上世紀(jì)80年代初，于2003年關(guān)閉閑置待用。

關(guān)閉閑置油庫(kù)就萬(wàn)事大吉了嗎？并非如此。由于該油庫(kù)地處城鄉(xiāng)接合區(qū)域，不僅守庫(kù)人員不好找，每年的維護(hù)費(fèi)用還少不了，在資產(chǎn)維護(hù)上可謂難上加難，一直是宜昌石油的一塊“糾心地”。

此外，宜昌石油新增網(wǎng)點(diǎn)近幾年越來(lái)越難。宜昌市“十二五”加油站發(fā)展規(guī)劃中枝江區(qū)域只有9座新建站規(guī)劃，“狼多肉少”，就算悉數(shù)搶建，成本方面也是大問題。

面對(duì)雙重難題，宜昌石油衡量一番，決定還需從“盤活資產(chǎn)”方面下功夫，有意識(shí)尋求整合機(jī)遇。

具體怎么做呢？

“我們要用招商的思維來(lái)盤活資產(chǎn)，以此發(fā)展網(wǎng)絡(luò)。”宜昌石油負(fù)責(zé)人在專題工作會(huì)上這樣強(qiáng)調(diào)。

有了想法，宜昌石油經(jīng)與地方相關(guān)部門聯(lián)系溝通，獲知“十二五”期間枝江市政策計(jì)劃在沿江段新建一座散裝貨運(yùn)綜合碼頭，而且正在著手項(xiàng)目報(bào)規(guī)、可行性論證及選址勘查。這條項(xiàng)目建設(shè)信息，正好契合枝江油庫(kù)的置換條件！

● 就是這塊“糾心地”，宜昌石油經(jīng)過不斷向政府溝通協(xié)調(diào)，如今已置換了5個(gè)加油站網(wǎng)點(diǎn)。 供圖/龔華林

面對(duì)難得的置換機(jī)遇，宜昌石油經(jīng)過慎密思考，確立了“媒介聯(lián)姻”的思路，即通過規(guī)劃、國(guó)土等職能部門向政府提供土地資源信息，在各方反復(fù)推薦磋合下，政府將城關(guān)油庫(kù)閑置待用土地列為備選地之一。初步意向達(dá)成后，在政府甄選論證期間，宜昌石油從港口條件、地理位置等方面宣講獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。通過積極努力，枝江城關(guān)油庫(kù)閑置待用地在4塊備選地中勝出，快速促成了《置換意向協(xié)議》的簽訂，從謀劃到正式簽訂意向協(xié)議僅用時(shí)3個(gè)月。

齊心協(xié)力 化解難題

其實(shí)，《置換意向協(xié)議》的簽訂，僅是“萬(wàn)里長(zhǎng)征”的第一步。在實(shí)質(zhì)推進(jìn)過程中還面臨地價(jià)核算、租戶清退、網(wǎng)點(diǎn)選址、法律流程、政府協(xié)調(diào)等諸多難點(diǎn)。

然而，閑置待用土地置換是一項(xiàng)開創(chuàng)性的工作，沒有成功經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。但宜昌石油明白，前期工作一定要做足，否則流程不清、手續(xù)不全、無(wú)法可依就急于推進(jìn)，法律風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大。由此，宜昌石油成立了以市公司經(jīng)理任組長(zhǎng)的工作專班，明確了市縣兩級(jí)工作責(zé)任，細(xì)分工作目標(biāo)，強(qiáng)化考核問責(zé)，并每月定期召開專題會(huì)研究有可能出現(xiàn)的問題，為快速推進(jìn)提供組織保障。

前期工作做足，對(duì)于出現(xiàn)的突發(fā)事件，宜昌石油做出了更好的應(yīng)對(duì)。例如，宜昌石油在對(duì)臨時(shí)租用油庫(kù)的商戶進(jìn)行清理時(shí)，面對(duì)一些商戶的無(wú)理取鬧，宜昌石油原實(shí)物資產(chǎn)部及法律顧問全過程參與協(xié)調(diào)，最終通過多輪法院庭審成功化解，有效維護(hù)了企業(yè)的權(quán)益。

雖然簽訂了意向協(xié)議，但實(shí)質(zhì)推進(jìn)涉及多個(gè)職能部門，加之土地置換對(duì)政府也是開“先河”，存在諸多程序壁壘，政府原則同意的事，職能部門在規(guī)范上又通不過。

對(duì)此，面對(duì)復(fù)雜的協(xié)調(diào)工作，宜昌石油以“踏破門檻，纏住不放”的韌勁，力促市政府召開了12次專題辦公會(huì)，并指派一名副縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)掛帥，由枝江市委督察室、監(jiān)察室紀(jì)委安排專人跟蹤督辦，對(duì)相關(guān)責(zé)任單位實(shí)行考核問責(zé)。

市政府人員牽頭，進(jìn)展總是很快。但在后期問題又出現(xiàn)了。由于滕家河散裝碼頭是宜昌市“項(xiàng)目建設(shè)年”、“七路兩港一橋”重點(diǎn)項(xiàng)目之一，省市政府督辦工期非常緊，為加快建設(shè)步伐，在資產(chǎn)評(píng)估、土地紅線圖、上報(bào)省公司置換方案審批流程沒有完結(jié)的情況下，政府要求迅速清場(chǎng)交付使用，并多次召開督辦會(huì)。

然而，中國(guó)石化相關(guān)置換閑置資產(chǎn)流程審批手續(xù)并未批復(fù)，為了防止國(guó)有資產(chǎn)流失，下屬分公司需嚴(yán)格按照程序辦理。怎么辦？宜昌石油頂住壓力，從企業(yè)內(nèi)控制度等多方面反復(fù)向政府相關(guān)部門反復(fù)匯報(bào)，終于得到充分理解。市長(zhǎng)在一次征地拆遷辦公會(huì)上表示：“中石化的內(nèi)控制度很到位，可以有效防范風(fēng)險(xiǎn)，值得學(xué)習(xí)借鑒。”

長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃 搶占優(yōu)質(zhì)網(wǎng)點(diǎn)

“宜昌石油在土地置換中程序規(guī)范，不僅保障了國(guó)有資產(chǎn)，而且有意識(shí)搶占優(yōu)質(zhì)網(wǎng)點(diǎn)，有效破解了發(fā)展瓶頸。這些經(jīng)驗(yàn)做法值得在全省借鑒推廣。”中國(guó)石化湖北石油資產(chǎn)處的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)宜昌石油做法給予了高度肯定。

“不能因?yàn)槭峭恋刂脫Q就不注重網(wǎng)點(diǎn)位置和質(zhì)量，一定要結(jié)合網(wǎng)點(diǎn)布局和市場(chǎng)需求甄選優(yōu)質(zhì)地，提高市場(chǎng)控制力。”宜昌石油公司相關(guān)負(fù)責(zé)人早有意識(shí)。

● 置換簽約儀式現(xiàn)場(chǎng)。 供圖/龔華林

有了這樣的意識(shí)，起初，地方政府認(rèn)為城關(guān)油庫(kù)屬閑置土地，在評(píng)估上應(yīng)降低土地類級(jí)，由枝江政府指定評(píng)估機(jī)構(gòu)。宜昌石油堅(jiān)決拒絕了這種說法。

“如果降低土地類級(jí)，以后在置換優(yōu)質(zhì)地的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大，油站網(wǎng)點(diǎn)布局就會(huì)受到影響。” 宜昌石油資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)人說。

由此，宜昌石油據(jù)理力爭(zhēng)，提出了該土地為閑置待用土地，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)必須由我方指定、嚴(yán)格按照規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估、按1∶1的比例進(jìn)行置換，并指出通過“招拍掛”取得土地出讓使用權(quán)的土地出讓金若超過枝江城關(guān)油庫(kù)土地收儲(chǔ)金，超過部分由政府補(bǔ)助給中石化，由此提升了土地效益、降低了置換成本。

由此，在后期網(wǎng)點(diǎn)選擇上，宜昌石油掌握了主動(dòng)權(quán)，結(jié)合市域發(fā)展規(guī)劃，重點(diǎn)圍繞新318國(guó)道、白洋工業(yè)園、城區(qū)外環(huán)等新交通干道搶先布點(diǎn)，通過多方協(xié)調(diào)、積極爭(zhēng)取，最終選擇了地理位置好、市場(chǎng)需求大的5個(gè)網(wǎng)點(diǎn)。

目前5座站已納入“枝江市加油站建設(shè)規(guī)劃”，取得了規(guī)劃紅線圖，其中有2座加油站已取得了商務(wù)廳的開辦證書，5座站正在進(jìn)行土地招拍掛流程。

責(zé)任編輯：周志霞

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