◎薛 立 鄭情情

我國(guó)商品性住房租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題及對(duì)策

◎薛 立 鄭情情

城市住房市場(chǎng)是由住房買賣市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)兩部分構(gòu)成。但是，我國(guó)住房市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的“重買賣輕租賃”的現(xiàn)象，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)邊緣化。本文分析了商品房租賃市場(chǎng)中存在的租賃主體之間不對(duì)等、供需不平衡等問(wèn)題，并從租金、供房結(jié)構(gòu)和承租人的利益等方面提出了有利于住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的合理化建議。

商品性住房租賃市場(chǎng) 問(wèn)題分析 對(duì)策建議

住房是人類生存發(fā)展的生活必需品。在我國(guó)雖然很多城市已經(jīng)建設(shè)了保障型租賃房，但大量流動(dòng)的新畢業(yè)的大學(xué)生、農(nóng)民工等中低收入者不具備申請(qǐng)保障房的條件，他們只能選擇進(jìn)入商品性住房租賃市場(chǎng)。目前，商品性住房租賃市場(chǎng)已成為解決城市中低收入者和流動(dòng)人口住房的重要市場(chǎng)。因此，探討商品性住房租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題并尋找解決途徑，完善住房租賃體系，對(duì)解決城市中低收入群體住房問(wèn)題，誘導(dǎo)更多人進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)具有重大意義。

一、我國(guó)商品性住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

（一）我國(guó)商品性住房租賃市場(chǎng)概況

1.邊緣化的市場(chǎng)地位。一是住房租賃率低。被邊緣化的住房租賃市場(chǎng)導(dǎo)致我國(guó)住房租賃人口和租賃房屋的占比偏低。根據(jù)鏈家研究院2017年3月發(fā)布的《租賃市場(chǎng)系列研究報(bào)告》，我國(guó)住房租賃人口占比只有11.6%，租賃房屋占比為18%，相比于英國(guó)、美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家這兩個(gè)數(shù)據(jù)均在35%以上，我國(guó)住房租賃比例偏低。二是住房出租業(yè)經(jīng)營(yíng)水平低。長(zhǎng)期以來(lái)，由于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的營(yíng)利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)率，以及住房租賃市場(chǎng)制度政策建立的缺失和較高的租賃稅收比例，導(dǎo)致大部分機(jī)構(gòu)性投資者不愿意進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)。目前，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模只有6%，住房租賃市場(chǎng)又是其中的一小部分，占比非常小。如此小的租賃市場(chǎng)，致使全國(guó)的房屋租賃機(jī)構(gòu)化滲透率僅達(dá)到2%，北京也才勉強(qiáng)達(dá)到5%左右。

2.租金水平的不穩(wěn)定。市場(chǎng)租金水平是衡量市場(chǎng)發(fā)展水平的關(guān)鍵指標(biāo)。自2009年以來(lái)，雖然全國(guó)住房租金類城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)呈上升態(tài)勢(shì)（如圖1），但由于長(zhǎng)期以來(lái)的“重售輕租”，其變化幅度低于自有住房類城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。近年來(lái)，在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展較快的大城市中，商品性住房租金持續(xù)上升，其漲幅波動(dòng)較大。整體來(lái)看，商品性住房市場(chǎng)租金呈上升趨勢(shì)且租金漲幅不穩(wěn)定（如圖2）。

圖1 2006-2015年城市居民住房消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

圖2 近年一線城市的住房租金漲幅

3.租買市場(chǎng)的發(fā)展失衡。近五年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)租金比一直呈上升趨勢(shì)，即使最低水平也高達(dá)400（如圖3），相比于國(guó)際警戒線的100-150，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)租金和住房買賣市場(chǎng)偏離程度越來(lái)越大。

圖3 房?jī)r(jià)租金比

（二）住房租賃主體關(guān)系

1.經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不對(duì)等。在住房租賃實(shí)物中，出租人一般為擁有兩套或兩套以上住房的個(gè)人或者經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)公司。然而在大城市中的租房群體大多數(shù)是支付能力較低的大學(xué)畢業(yè)生和外來(lái)打工者，其在租房時(shí)先考慮租金價(jià)格。若遇到出租人違約行為，由于較高的訴訟費(fèi)用等原因，大部分承租人選擇忍氣吞聲。

2.市場(chǎng)地位的不對(duì)等。城市住房短缺，尤其是可支付的租賃住房更為短缺。當(dāng)市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)時(shí)，若相關(guān)部門不加以管制，市場(chǎng)就會(huì)變成賣方市場(chǎng)，出租人會(huì)為使自己利益最大化而致使承租人處于不利地位。

3.合同利益的不對(duì)等。租賃雙方當(dāng)事人有權(quán)從租賃合同的履行中獲得各自的利益，但是雙方獲得的利益性質(zhì)卻截然不同。承租人是通過(guò)支付獲得一個(gè)遮風(fēng)擋雨的地方，而出租人是為了將房屋的使用權(quán)過(guò)渡出去獲得經(jīng)濟(jì)效益。雖然承租人的利益比出租人大得多，但當(dāng)面臨房東驅(qū)逐的時(shí)候，出租人的利益迫切性更強(qiáng)。

（三）住房租賃客體關(guān)系

由于我國(guó)住房租賃機(jī)構(gòu)滲透率較低，導(dǎo)致住房租賃總數(shù)量的不足和結(jié)構(gòu)錯(cuò)配問(wèn)題的存在。一是目前存在大量閑置、未被充分利用的各類型房源沒(méi)有有效的渠道進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)以滿足住房需求。二是小戶型、低租金的房源供不應(yīng)求，大戶型、高價(jià)的房源供大于求，導(dǎo)致低收入者難以找到符合自身需求的住房。三是老式公房、農(nóng)民自建房等缺少裝修和維護(hù)，居住條件差，不能滿足隨著消費(fèi)升級(jí)衍生的品質(zhì)租賃需求。

二、發(fā)展培育我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的政策建議

（一）改善住房租賃市場(chǎng)的有效供給

一是增加業(yè)主空置住房的持有成本。住房空置稅是指業(yè)主在繳納房產(chǎn)稅之后，因把住房空置造成住房資源浪費(fèi)所征收的一種稅費(fèi)?？赏ㄟ^(guò)征收住房空置稅使業(yè)主將空置房屋推向租賃市場(chǎng)抵消其持有成本。二是鼓勵(lì)將住房改造后出租的行為。如新建住房滿足拎包入住再交房、增加小戶型的供應(yīng)量，以滿足中低收入者的住房需求。三是減少或減免住房持有者的個(gè)人所得稅、管理費(fèi)等多種稅種，實(shí)現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)的有效供給。

（二）擴(kuò)大租房市場(chǎng)的有效需求

一是建立穩(wěn)定的租金價(jià)格范圍。我國(guó)可以借鑒住房租賃市場(chǎng)比較成熟的美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)規(guī)范我國(guó)租金價(jià)格，如德國(guó)租金的上漲幅度三年內(nèi)不得超過(guò)20%等。二是給予承租人福利，提高消費(fèi)者的租房意愿，擴(kuò)大租賃住房市場(chǎng)的需求。

（三）注重保障承租人的利益

將承租人的利益放在首位是完善住房租賃市場(chǎng)的重點(diǎn)。目前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，承租人在混亂的住房租賃市場(chǎng)中難以保障權(quán)益。國(guó)外的一些發(fā)達(dá)租賃市場(chǎng)都有地方性政策，如美國(guó)加州有關(guān)規(guī)定，在加州居住一年以上就可以成為加州居民，享有子女就近入學(xué)、醫(yī)療保障等福利。鑒于此，我國(guó)可以因城施策，地方有關(guān)部門也可制定符合自身的政策來(lái)保障承租人的利益。

（四）發(fā)展專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)

目前，我國(guó)很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的“質(zhì)量”還存在很多問(wèn)題，為了發(fā)展專業(yè)化的經(jīng)紀(jì)公司，首先應(yīng)從從業(yè)人員著手，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和協(xié)理資格證上崗，確保責(zé)任明確，有利于經(jīng)紀(jì)公司形成專業(yè)化、集約化水準(zhǔn)。專業(yè)化的住房租賃管理機(jī)構(gòu)有利于我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的快速健康發(fā)展。

三、結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)城市人口的增多，伴隨而來(lái)的住房問(wèn)題也越來(lái)越嚴(yán)峻。合理的住房結(jié)構(gòu)是城市健康發(fā)展的必要條件，完全通過(guò)買賣市場(chǎng)解決住房問(wèn)題已成為不可能。因此，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是解決住房的重要途徑。隨著相關(guān)政策的頒布，有針對(duì)性的實(shí)施政策解決問(wèn)題，完善我國(guó)住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，將有利于我國(guó)城市住房的發(fā)展。

（作者單位：沈陽(yáng)建筑大學(xué)管理學(xué)院）

責(zé)任編輯：張永輝