“以房養(yǎng)老”模式推行風(fēng)險與政策應(yīng)對研究

徐瑛楠

“以房養(yǎng)老”作為一種金融產(chǎn)品，目的在于使老年人老有所養(yǎng)。這種模式在我國推行一段時間后并沒有達到預(yù)期的效果，也沒有起到解決我國養(yǎng)老難題的作用。出現(xiàn)這種現(xiàn)象說明對“以房養(yǎng)老”模式的推行風(fēng)險與政策應(yīng)對進行研究是十分有必要的。因此，本文闡述了“以房養(yǎng)老”模式的相關(guān)涵義，重點分析了“以房養(yǎng)老”模式推行風(fēng)險與政策應(yīng)對的內(nèi)容，旨在為完善我國的養(yǎng)老機制提供理論上的指導(dǎo)。

以房養(yǎng)老；推行；風(fēng)險；政策；應(yīng)對

我國是世界上的人口大國，現(xiàn)如今人口老齡化的問題越來越嚴(yán)重，根據(jù)相關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，早在2012年底，我國60周歲以上的老年人口就已經(jīng)達到了1.94億，這說明我國在養(yǎng)老方面將要承受更大的壓力。我國原有的養(yǎng)老機制都是兒女養(yǎng)老或者是國家救濟等等，顯然已經(jīng)不能滿足我國的實際需要。于是，我國從西方引進了“以房養(yǎng)老”的新模式，但是由于我國“養(yǎng)兒防老”的文化傳統(tǒng)、房價波動幅度大等等因素的制約，“以房養(yǎng)老”的模式在我國推行并不是很順利，這種養(yǎng)老模式本身存在一定的風(fēng)險，因此，需要政府出臺相應(yīng)的政策進行保障，只有這樣，這種新型的養(yǎng)老模式才能夠在中國推行開來。

一、 “以房養(yǎng)老”模式的相關(guān)涵義

“以房養(yǎng)老”的實質(zhì)是住房反向抵押貸款，是依據(jù)擁有資源，利用住房壽命周期和老年住戶生存余命的差異，對廣大老年人擁有的巨大房產(chǎn)資源，尤其是人們死亡后住房尚余存的價值，通過一定的金融或非金融機制的融會以提前套現(xiàn)變現(xiàn)，這實際上是實現(xiàn)價值上的流動，為老年人在其余存生命期間，建立起一筆長期、持續(xù)、穩(wěn)定乃至延續(xù)終生的現(xiàn)金流入。也就是說擁有房產(chǎn)的60周歲以上的老年人將自己的房產(chǎn)抵押給推出此項業(yè)務(wù)的保險公司或者是銀行，由這些機構(gòu)支付老人所需的養(yǎng)老費用，讓老年人晚年衣食無憂?！耙苑筐B(yǎng)老”模式適宜的人群是獨居或者是孤寡再或者是膝下無子女的老年人，這種模式的表現(xiàn)形式很多，比如說售房養(yǎng)老，指的是購買一套房產(chǎn)，在戶主六十歲之前是人養(yǎng)房，在六十歲之后是房養(yǎng)人。再比如說，家庭內(nèi)部售房養(yǎng)老，也就是說在家庭成員內(nèi)部，老年人可以采取出售房屋的方式獲取在自己年老時由兒女支付自己一定的生活費?！耙苑筐B(yǎng)老”旨在不斷滿足老年人生活中的需求，在老有所依的情況下還能夠進一步擴大社會的內(nèi)需，推動社會經(jīng)濟的發(fā)展和進步。

二、 “以房養(yǎng)老”模式推行風(fēng)險的內(nèi)容

(一) 貸款方所面臨的風(fēng)險

1.住房價值波動的風(fēng)險

在市場經(jīng)濟條件下，我國的房地產(chǎn)市場的狀態(tài)堪憂，市場的調(diào)控明顯起不到作用，房價居高不下，如果持續(xù)出現(xiàn)這一狀況，你們對于銀行以及老年人來說都是利大于弊的，銀行和老人可以同時獲利，但是，長期的高物價，一旦有人為了炒熱房產(chǎn)這一行業(yè)，出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫就會加劇兩者的風(fēng)險，導(dǎo)致，房產(chǎn)的價值持續(xù)的下跌，這就讓銀行和老人們共同承擔(dān)風(fēng)險，與此同時，也會降低老人的生活水平，以及銀行的回款速度，這在一定程度上使貸款方在作業(yè)過程中會出現(xiàn)資金回籠不及時的風(fēng)險，加劇了不穩(wěn)定性。

2.老年人長壽帶來的風(fēng)險

銀行系統(tǒng)或者是保險行業(yè)推出的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品大多是以老年人的壽命為期限的。隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國醫(yī)療衛(wèi)生水平在逐步提高，人們的壽命肯定是越來越長的?！耙苑筐B(yǎng)老”模式中借款人的壽命越長，這就意味著還款的時間也就越長，銀行或者保險公司所要支付的資金諸如利息也就會增多。從另一個角度來說，老年人會一直居住在房屋內(nèi)，時間越長，房屋的折舊每年都在發(fā)生，相應(yīng)的房屋價值也在逐年降低，這是不利于銀行或者保險公司的利益的。

3. 不可抗拒力帶來的風(fēng)險

不可抗拒力是“以房養(yǎng)老”模式中一個重要的影響因素。自然環(huán)境是不可以預(yù)測的，如果房屋遭受到諸如地震、洪水等等的損壞，那么貸款方在后期就無法獲得房屋的所有權(quán)。并且如果這個業(yè)務(wù)沒有進行投保，就無法在不可抗拒力到來的時候挽救貸款方的損失。

(二)借款方面臨的風(fēng)險

1.成本風(fēng)險

“以房養(yǎng)老”這一模式最主要的就是通過老人的住房向銀行做抵押來取得養(yǎng)老金的模式，這在根本上就能夠看出，這種模式是針對那些生活能力不足的老人，他們在日常生活中缺乏養(yǎng)活自己的資本，進而用房產(chǎn)向銀行做反向抵押，由此，來獲得養(yǎng)老金。但是，在任何銀行業(yè)務(wù)的辦理之前，老人們出于對自己抵押房產(chǎn)之后的生活狀況的負(fù)責(zé)，讓生活有所保障，會提前向有關(guān)人士做出相對應(yīng)的詳細的了解。再加之，這種模式屬于新型的抵押模式，因此，咨詢的成本呢相對于同類咨詢來說，價格高昂，不是一般的窮苦老人所能承受的，因此，在老人正式辦理這些業(yè)務(wù)之前，就已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)債的現(xiàn)象，這一模式，從最初的咨詢、辦理就會讓老人們開始借錢來辦理這一業(yè)務(wù)，由此看來，這一模式增加了成本風(fēng)險。

2.傳統(tǒng)倫理風(fēng)險

在中國境內(nèi)，傳統(tǒng)的思想根深蒂固，從古至今，父母與兒孫之間都有“養(yǎng)兒防老”、“方有一寸地，但留兒孫耕”的說法。這一說法，也讓大部分父母把自己的房子留給下一代，自己的子孫可以少奮斗兩年，享受生活。從古至今的傳統(tǒng)說法，也讓中國的父母對這一說法傳承的淋漓盡致，深入骨髓，在自己彌留之際，都將自己的房子留給下一代，不管子孫是否孝順，但是最終的結(jié)果逃不過有兒孫繼承自己的遺產(chǎn)。這一表現(xiàn)，在一定程度上阻礙了“以房養(yǎng)老”的模式，幾乎完全推翻這一模式，因為，“以房養(yǎng)老”的模式，會改變最初的將自己的房子留給下一代的模式，而是變成將房子反向抵押給銀行，利用銀行貸款未自己提供養(yǎng)老的養(yǎng)老金，這就會使一些比較傳統(tǒng)的中國老人抵制這一模式的推行，因此，會出現(xiàn)傳統(tǒng)倫理的風(fēng)險。

三、 “以房養(yǎng)老”模式政策應(yīng)對的內(nèi)容

(一) 貸款方面對風(fēng)險的政策應(yīng)對

1.降低住房價值波動的風(fēng)險

現(xiàn)階段，是以市場經(jīng)濟為主導(dǎo)的，這就表示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也屬于市場經(jīng)濟調(diào)控的范圍之內(nèi)，要降低住房價值波動的風(fēng)險，不僅僅要加強市場經(jīng)濟的主導(dǎo)性作用，發(fā)揮調(diào)節(jié)功能，更要在具體的運作過程中，嚴(yán)格按照市場經(jīng)濟的導(dǎo)向作用，充分利用市場經(jīng)濟的經(jīng)濟作用，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟。同時，還需要政府的配合，發(fā)揮政府的引導(dǎo)作用，出臺相關(guān)的政策，扶持該模式的發(fā)展，為這一模式提供政府政策的支撐，在此基礎(chǔ)上，減少住房出現(xiàn)價值上下波動明顯的狀況。另外，對于房子的減值損耗而言，在老人的使用過程中，應(yīng)該注意對房子進行保護，定期進行維修。

2. 長壽風(fēng)險的政策應(yīng)對

借款人壽命的不可預(yù)測性帶來的長壽風(fēng)險需要從以下幾點進行應(yīng)對：第一，就是國家相關(guān)部門的政策支持，比如說：減免業(yè)務(wù)辦理過程中的一些稅費、對業(yè)務(wù)進行中有可能出現(xiàn)的一些情況承擔(dān)一部分責(zé)任等等，這樣有利于降低貸款方的風(fēng)險；第二，貸款方可以采取與保險公司合作的方式，對這項業(yè)務(wù)進行投保，實質(zhì)上就是轉(zhuǎn)移一部分風(fēng)險到保險公司，可以在雙方同意的基礎(chǔ)上由保險公司負(fù)責(zé)老人超出既定期限之后的養(yǎng)老費用。對于長壽風(fēng)險的政策應(yīng)對不能單單依靠貸款方，這個過程中需要發(fā)揮社會各種機構(gòu)的力量。

3. 不可抗拒力風(fēng)險的政策應(yīng)對

對于不可抗拒力風(fēng)險的應(yīng)對可以從以下幾個方面入手：第一，就是在辦理“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的時候可以另外購買一份保險，一旦出現(xiàn)自然傷害對房屋造成損失的情況可以讓保險公司進行賠付，這樣可以在一定程度上減少借款方和貸款方之間的損失；第二，貸款方在推行這項業(yè)務(wù)的時候可以進行地域上的選擇，盡量避開容易發(fā)生自然災(zāi)害的地區(qū)，選擇那些地理位置相對較好的地區(qū)和城市。

(二) 借款方面臨風(fēng)險的政策應(yīng)對

1.成本風(fēng)險的政策應(yīng)對

鑒于成本風(fēng)險出現(xiàn)的根本原因在于老人也就是借款方對于“以房養(yǎng)老”這個金融產(chǎn)品的相關(guān)知識不了解。因此成本風(fēng)險的政策應(yīng)對就需要從信息公開這方面進行入手。首先，政府部門要加大宣傳力度，通過電視、廣播、報紙等多種現(xiàn)代傳播媒體進行宣傳，讓更多的人了解“以房養(yǎng)老”的真正含義，同時要注意對辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的流程和注意事項向公民進行宣傳。也只有這樣，才能讓更多的公民了解老人反向抵押貸款的用途和意義。第二，政府應(yīng)加大對中介的監(jiān)督和檢查力度，掃清市場上黑心中介存在的土壤，只有這樣，才能夠進一步減少“以房養(yǎng)老”手續(xù)辦理之間的流程，不僅節(jié)約雙方的時間，更重要的是節(jié)約金錢。

2. 傳統(tǒng)倫理風(fēng)險的政策應(yīng)對

“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)思想在我國是根深蒂固的，想要在一朝一夕進行改變是相當(dāng)困難的。傳統(tǒng)倫理風(fēng)險的政策應(yīng)對需要社會各界共同努力，政府部門要宣傳“以房養(yǎng)老”政策對于社會發(fā)展的積極作用，轉(zhuǎn)變?nèi)罕妼τ诜聪虻盅嘿J款政策的思想認(rèn)識。只有幫助人們樹立正確的思想認(rèn)識，“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老模式才能夠在我國推行開來。從公民個人來說，也要學(xué)會接受新生事物。

我國作為人口大國，老齡化的壓力在以后一定會越來越重，為了實現(xiàn)我國社會的可持續(xù)性發(fā)展，就需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式，減輕社會和居民的經(jīng)濟壓力。通過上述的分析我們可以知道，“以房養(yǎng)老”是我國新型的養(yǎng)老方式，由于引進和推行的時間尚短，不論是貸款方還是借款方都存在很多的風(fēng)險，這在一定程度上阻礙了該模式在我國的發(fā)展。想要規(guī)避“以房養(yǎng)老”模式中存在的風(fēng)險，就需要社會各界通力合作，政府要制定完善的法律法規(guī)保障雙方的行為，還要出臺一定的扶持政策推動該模式的推行，同時要加大宣傳的力度，不斷推動城市居民轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的養(yǎng)老思想，從而接受和認(rèn)可“以房養(yǎng)老”的新型養(yǎng)老模式。只有這樣，才能夠有效規(guī)避該模式中有可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險。

(吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院，吉林 長春 130000)

[1] 楊哲.“以房養(yǎng)老”模式推行風(fēng)險及政策應(yīng)對[J].《吉林工商學(xué)院學(xué)報》，2016(02).

[2] 張浩.城鎮(zhèn)居民以房養(yǎng)老意愿及影響因素分析——基于蘭州市居民的調(diào)查數(shù)據(jù)[D].西北農(nóng)林科技大學(xué)，2015.

[3] 董勝權(quán).“以房養(yǎng)老”模式的風(fēng)險分析及對策探討[J].《湖北經(jīng)濟學(xué)院學(xué)報(人文社會科學(xué)版)》，2014(11).

課題名稱：吉林省以房養(yǎng)老政策實施的可行性研究

課題編號：吉教科文合字[2014]第B084號