住房租賃市場新生態(tài)

文 《法人》記者 肖岳

隨著多個地方的官方租賃平臺上線，今后住房租賃市場的信息不對稱、價格不透明等現(xiàn)象也將得到良好的改善，而“二房東”等現(xiàn)象也將很難再有生存的空間

10月31日，由北京市住建委會同北京市發(fā)展改革委、北京市教委、北京市公安局等多部門聯(lián)合起草的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》）正式實施，這一消息也引發(fā)了租賃市場的廣泛關(guān)注。

《通知》第二條“建立住房租賃監(jiān)管平臺，提供便捷公共服務(wù)”中提到，“住房租賃監(jiān)管平臺通過鏈接網(wǎng)絡(luò)交易平臺，為網(wǎng)絡(luò)交易平臺提供后臺數(shù)據(jù)支持，由網(wǎng)絡(luò)交易平臺為租賃當(dāng)事人提供住房租賃信息發(fā)布、住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監(jiān)管、市場主體信用信息查詢、信用評價等對外服務(wù)”。

其中還具體指出，網(wǎng)絡(luò)交易平臺應(yīng)當(dāng)符合住房租賃監(jiān)管平臺要求，其運(yùn)營主體可以是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、行業(yè)組織、商業(yè)網(wǎng)站運(yùn)營者等。具體要求由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。

與此同時，北京市住房租賃監(jiān)管平臺也正式上線。據(jù)此前媒體報道，該平臺采取“1+N”模式。監(jiān)管平臺是“1”，監(jiān)管平臺由北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭搭建，并通過有關(guān)部門的信息共享和數(shù)據(jù)的搜集，完成對主體認(rèn)證、房源查驗、合同備案等工作。而模式中的“N”則指市場服務(wù)主體建立的住房租賃網(wǎng)絡(luò)交易平臺，這些住房租賃網(wǎng)絡(luò)交易平臺通過與監(jiān)管平臺的數(shù)據(jù)對接，當(dāng)人們想將房子對外出租時，可以在網(wǎng)絡(luò)交易平臺上發(fā)布信息，而租房者可以通過監(jiān)管平臺查詢房源的真實性等。同時該監(jiān)管平臺還具有很強(qiáng)的可操作性，對于備案效率提高、居住證辦理、申請住房公積金補(bǔ)貼等均有很大的幫助。

住房租賃監(jiān)管平臺多地上線

據(jù)悉，通過監(jiān)管平臺完成住房租賃登記備案后，各部門根據(jù)登記備案信息可依法為租賃當(dāng)事人辦理公積金租房補(bǔ)貼、適齡子女接受義務(wù)教育等公共服務(wù)事項。另外，監(jiān)管平臺通過對接網(wǎng)絡(luò)交易平臺，為網(wǎng)絡(luò)交易平臺提供后臺數(shù)據(jù)支持，使得網(wǎng)絡(luò)交易平臺能夠為租賃當(dāng)事人提供“住房租賃信息發(fā)布”“住房租賃合同網(wǎng)上簽約”“住房租賃登記備案申請”“交易資金監(jiān)管”“市場主體信用信息查詢”“信用評價”六項服務(wù)。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池在接受《法人》記者采訪時表示，北京的住房租賃監(jiān)管平臺，對接交易平臺，采取政府監(jiān)管與多方網(wǎng)絡(luò)交易服務(wù)平臺相結(jié)合的“1+N”模式，即“1”是政府的監(jiān)管平臺，“N”是多個網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺，目前像北京市房產(chǎn)中介協(xié)會、鏈家、我愛我家、建設(shè)銀行四家建立的服務(wù)平臺均已上線服務(wù)，以后還會更多。

而《法人》記者查閱相關(guān)資料得知，從今年8月起至今，各地已有多家官方的租賃平臺相繼上線。比如今年8月21日，成都住房租賃交易平臺啟動試運(yùn)行；9月29日，杭州的住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺上線試運(yùn)行；10月19日廣州政府推出的“陽光租房”平臺；10月底，北京伴隨著《通知》的執(zhí)行，同時落地住房租賃監(jiān)管平臺；11月1日，武漢市的住房租賃官方交易平臺上線。

對此，趙秀池向《法人》記者指出，監(jiān)管平臺的陸續(xù)引入，首先是便利交易，以北京住房租賃監(jiān)管平臺為例，平臺完善后，人們可以通過其查詢房源、價格等，并進(jìn)行網(wǎng)簽，方便了交易，提高了市場效率，也提高了備案率，等等。同時，它也是對租賃人有穩(wěn)定居所的證明，將來可以據(jù)此落實孩子上學(xué)等問題。

其次，從政府角度而言，住房監(jiān)管平臺可以收集更多的信息，通過這些市場信息，使得供求關(guān)系更加清晰，有利于政府做出決策，所以平臺也為經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展起到了大力促進(jìn)作用。該平臺還具有核實房源功能，通過與交易平臺對接監(jiān)管，使租賃人避免像以往一樣，遇到“二房東”等問題。

“北京住房租賃相關(guān)政策和平臺的落地，是已經(jīng)出臺的地方政策中較為細(xì)致的一份，對控制投機(jī)、平抑房價、對居民先租后買的梯次消費(fèi)模式起到引導(dǎo)，對市場起到積極的先導(dǎo)性作用?！敝醒衅杖A研究員閆素飛在接受《法人》記者采訪時如是評價。

北京、廣州等各地住房租賃監(jiān)管平臺相繼落地對于租賃市場的影響，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《法人》記者采訪時表示，類似平臺應(yīng)該發(fā)揮三種作用：第一是監(jiān)督的作用，各類房源和機(jī)構(gòu)信息接入以后，監(jiān)管會更加有的放矢；第二是交易的作用，通過此類平臺，加快租賃業(yè)務(wù)的交易；第三是創(chuàng)新的功能，一些社會福利的分配可以通過此類平臺落實，比如租房積分的福利等。

平臺助力政策執(zhí)行

嚴(yán)躍進(jìn)指出，大城市搭建租賃平臺，實際上也是促進(jìn)此類平臺積極發(fā)展進(jìn)而構(gòu)建更好的租賃市場的基本功能，所以從整個角度看，類似的平臺搭建具有積極的作用。

此前的2015年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，要求各地加強(qiáng)政策支持，積極鼓勵和引導(dǎo)國內(nèi)外資金進(jìn)入住房租賃市場，提出要積極推進(jìn)租賃服務(wù)平臺建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，完善公共租賃住房制度，等等。

今年7月20日，住建部等九部門又下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，通知中將廣州、深圳、南京、杭州、廈門等12個城市作為首批開展住房租賃的試點單位。

由此也可以看出，近些年間，對于住房租賃市場，國內(nèi)從政府層面的一系列政策正不斷出臺和落地。

閆素飛在接受《法人》記者采訪時表示，以往住房租賃市場存在缺乏監(jiān)管現(xiàn)象，導(dǎo)致租賃者遇到問題投訴難，另外房源信息介紹嚴(yán)重失真、房東不合理克扣押金、黑中介等情況，也充斥在租房過程中。

此次的北京住房租賃新政在增加租賃住房供應(yīng)、建立住房租賃監(jiān)管平臺、明確住房租賃行為規(guī)范、加強(qiáng)市場主體監(jiān)管四方面提出要求，同時涵蓋16方面的具體問題，并對建設(shè)、金融支持、市場培育、出租人承租人權(quán)利義務(wù)等方面，都做了相應(yīng)規(guī)定，具體執(zhí)行的可操作性很強(qiáng)。

“過去租賃市場亂象有兩點?！眹?yán)躍進(jìn)在接受《法人》記者采訪時表示，首先是租賃都是短期性質(zhì)的，因此出現(xiàn)問題時，由于租賃業(yè)務(wù)沒有太多的持續(xù)性，各類違規(guī)問題都是“忍”掉的；其次是租賃背后的保障不夠，都是簡單的居住范疇，但新時代的租賃內(nèi)涵會更廣。

而對于此次北京住房租賃監(jiān)管平臺的落地，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為從操作性來看，可以說軟硬件方面都不會有太大的問題，后續(xù)關(guān)鍵是接入類似公安系統(tǒng)、工商系統(tǒng)等數(shù)據(jù)和資源。

租賃市場健康發(fā)展離不開誠信體系

一方面是政策的不斷推動；另一方面，對于租賃市場，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也有所動作。

8月9日，杭州住保房管局與阿里集團(tuán)、螞蟻金服集團(tuán)就合作搭建智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺舉行了簽約儀式，該平臺將實現(xiàn)住房租賃市場中企業(yè)、人員、房源、評價、信用等信息的全共享。

而作為該平臺眾多亮點之一的“信用體系”，在當(dāng)時也引起了各界的廣泛關(guān)注。根據(jù)相關(guān)資料顯示，該平臺將結(jié)合“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”管理體系和芝麻信用，打造租客、房東及租賃機(jī)構(gòu)的信用體系。信用好的租客不僅可能免交押金，更有可能按月繳納房租，等等。

對此，趙秀池指出，憑信用免租金的租賃方式或?qū)⒊蔀榻窈笞赓U市場的一個發(fā)展趨勢。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，信用租房的模式，為后續(xù)高信用等級的用戶提供了更好的鼓勵意義，但從租賃市場的發(fā)展角度看，未來要真正突破，關(guān)鍵還是要有類似公安等系統(tǒng)的支持，類似落戶政策掛鉤或者積分制掛鉤，才會使其真正具有積極的意義和突破性。

而談及今后租賃市場的良性發(fā)展還需要哪些因素支持時，閆素飛表示，首先規(guī)范租房市場亂象一定需要法律法規(guī)的監(jiān)督和管理，違法者應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；其次，建立租房市場誠信體系，加強(qiáng)資質(zhì)考核和從業(yè)審核，提高各方從業(yè)素質(zhì)，規(guī)范行業(yè)市場；最后，租房市場與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，要雙管齊下，保障市場良性運(yùn)行。