陳 穎

住房租賃的需求與供給分析
——以深圳和福州的對比分析為例

陳 穎

隨著人口數(shù)量上升，人口結(jié)構(gòu)改變以及人口流動量的變化，我國住房租賃的供求關(guān)系也在不斷變化。從管理經(jīng)濟(jì)學(xué)角度探析我國住房租賃的供需矛盾，并結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展和結(jié)構(gòu)狀況，分析住房租賃供給狀況和需求變化，以便于在住房租賃以及房地產(chǎn)發(fā)展的供給方面和需求價格變化方面提供借鑒作用。

住房租賃，供給分析，需求分析

一、研究背景

近年來我國房地產(chǎn)市場呈快速發(fā)展的狀態(tài)，尤其是一直持續(xù)的供需兩旺的情況導(dǎo)致房價居高不下。而我國住房租賃市場由于人口流動、高校畢業(yè)生就業(yè)、外來務(wù)工人員等因素而逐漸升溫。因此研究住房租賃的供給與需求顯得格外重要。本文通過具體模型分析住房租賃的需求與供給情況，主要運(yùn)用需求價格、需求收入曲線等基本管理經(jīng)濟(jì)學(xué)知識。

二、理論模型

（一）基本假設(shè)

根據(jù)我國住房租賃行業(yè)及房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，以居住平方數(shù)作為表示需求量及供給量的指標(biāo)，某一城市住房租賃的平方數(shù)以該城市房地產(chǎn)中商品用房總面積的2%計算。供給量以房地產(chǎn)中商品用房開發(fā)面積的40%計算。

目標(biāo)城市的選擇：一、二線城市代表為深圳（常住人口數(shù)約為1000萬，2012-2016），中小城市代表為福州（常住人口數(shù)約為500萬，2012-2016）。以上人口數(shù)均不涵蓋該城市下轄縣市人口數(shù)。假設(shè)人口等級低于福州的城市由于人口流動較少，住房租賃市場狹小，不予考慮。

住房租賃的主體：買不起房的人，流動人口，沒必要買房的人，外資機(jī)構(gòu)、企業(yè)人員。

（二）模型的具體設(shè)計

1.個人需求

影響需求因素即是需求曲線發(fā)生平移的非價格因素，人們的收入水平發(fā)生變動，相關(guān)商品的價格發(fā)生變動，人們的偏好、消費(fèi)風(fēng)氣發(fā)生變動，甚至消費(fèi)的時間、地點(diǎn)發(fā)生變動，都會影響需求。

2.市場需求

市場需求由消費(fèi)者購買某商品的欲望和購買該商品的支付能力構(gòu)成，兩者不可或缺。它主要受到價格的影響，除此之外，消費(fèi)者的偏好，消費(fèi)者的收入、還有人口結(jié)構(gòu)、人口數(shù)量，商家廣告和營銷的水平，取得貸款可能性等也影響著市場需求。

3.市場供給

由于住房租賃存在一定的特殊性，不是一般意義上的商品，供給量的確定無法用數(shù)量單位衡量，所以采用面積作為單位，同時方便與需求量的面積平方數(shù)作比較，從而看出供需變化和矛盾。

三、計量模型與數(shù)據(jù)說明

（一）需求價格彈性

需求價格彈性=需求量變化的百分比÷價格變化的百分比

公式表現(xiàn)為：

1.Ep=1。說明需求量變動幅度等于價格變動幅度。即價格每提高1%，需求量就會相應(yīng)地降低1%。相反亦然。

2.1 ＜Ep＜∝。說明需求量的變動幅度總是大于價格的變動幅度（ΔP/P＜ΔQ/Q）。即價格每變動1%，需求量變動就會大于1%。

3.0 ＜Ep＜1。即價格每變動1%，需求量變動的百分比就會小于1%。

4.Ep→0。此時，意味著 ΔQ/Q=0。此時，需求量不隨價格的變動而變動。這就表示即使價格變動，需求量也保持固定不變。

表1 深圳自2012年至2016年住房租賃價格與需求量變化表 單位（元）

表2 福州自2012年至2016年住房租賃價格與需求量變化表 單位（元）

5.Ep→∝。此時，ΔP/P→0。此時，在固定價格之下，需求量是可以任意變動的。

根據(jù)市場調(diào)查情況，列出深圳自2012年至2016年住房租賃價格與需求量變化表，如表1所示。

由 表 1 可 知 ，Ep=［（1420-880）/(13.2-10.8)］*［(13.2+10.8)/(1420+880)］=2.35。

根據(jù)市場調(diào)查情況，列出福州自2012年至2016年住房租賃價格與需求量變化表，如表2所示。

由表 2 可知，Ep=［（890-480）/(6.8-5.6)］*［(5.6+6.8)/(480+890)］=3.09。

（二）需求收入彈性

通常是用需求的收入彈性系數(shù)表示這種變化的大小，以下為公式：

需求的收入彈性=需求量變動的百分比/消費(fèi)者收入變動的百分比

1.Ey=0，需求收入無彈性，消費(fèi)者的收入無論如何變化都不對該商品需求量的變化有任何影響。

2.Ey＜0，需求收入彈性為負(fù)值。當(dāng)消費(fèi)者收入增加時，對該商品的需求量反而減少，表現(xiàn)為劣質(zhì)商品或低檔商品。

3.0 ＜Ey＜1，需求收入缺乏彈性。若消費(fèi)者收入增加，消費(fèi)者對某種商品的需求量會有所增加，但是這種需求量增加的幅度是小于收入增加的幅度的。該商品就是通常所說的生活必需品。

4.Ey＞1，需求收入富有彈性。若消費(fèi)者收入增加，消費(fèi)者對某種商品的需求量增加，但是這種需求量增加的幅度是要大于收入增加的幅度的。該商品就是通常所說的奢侈品。

5.Ey=1，需求收入單位彈性。在這種情況下，需求量變動與收入變動的百分比相同。

從買不起房人的角度，據(jù)調(diào)查顯示，我國大約有30%的人口是無法承受貸款消費(fèi)買房的，而這部分人口的收入過低，根本不足以進(jìn)行購房消費(fèi)。

從流動人口的角度，全國大約一億的流動人口基本都存在租房需求，他們的收入偏低，甚至不能單獨(dú)租房，需要群租的方式解決基本居住問題。

從沒必要買房人的角度，被用人單位短期聘用或者工作性質(zhì)不穩(wěn)定的人員，還有沒有完全定下發(fā)展目標(biāo)的人，他們會選擇租房的方式。

從外資機(jī)構(gòu)、企業(yè)人員的角度，自從我國加入WTO開始，大量外資企業(yè)人才流入國內(nèi)，那些外資機(jī)構(gòu)的人員是住房租賃消費(fèi)的高消費(fèi)人群，這個比例將持續(xù)增長。

根據(jù)市場調(diào)查情況，列出深圳自2012年至2016年租房主體年收入變化表，如表3所示。

表3 深圳自2012年至2016年租房主體年收入變化表 單位（元）

由表3可知，需求變動百分比=（13.2-10.8）/10.8=0.22；收入變動百分比=0.5,0.32,0.43,0.5 Ey=0.44,0.69,0.51,0.44。

根據(jù)市場調(diào)查情況，列出福州自2012年至2016年租房主體收入變化表，如表4所示。

表4 福州自2012年至2016年租房主體收入變化表 單位（元）

由表4可知，需求變動百分比=（6.8-5.6）/5.6=0.21；收入變動百分比=0.67,0.56,0.5,0.59 Ey=0.31,0.38,0.42,0.36。

（三）我國住房租賃市場供給量

以深圳市近五年房地產(chǎn)開發(fā)面積中的商品房面積的40%計算該住房租賃供給面積，40%的比例來源于市場調(diào)查的結(jié)果。

根據(jù)市場調(diào)查情況，列出深圳自2012年至2016年住房租賃供給量面積變化表，如表5所示。

表5 深圳自2012年至2016年住房租賃供給量面積變化表 單位（元）

以福州市近五年房地產(chǎn)開發(fā)面積中的商品房面積的40%計算該住房租賃供給面積，40%的比例來源于市場調(diào)查的結(jié)果。

根據(jù)市場調(diào)查情況，列出福州自2012年至2016年住房租賃供給量面積變化表，如表6所示。

表6 福州自2012年至2016年住房租賃供給量面積變化表 單位（元）

四、計量結(jié)果

通過表1-表4的計量結(jié)果，可以得出租房需求量變動幅度大于租金變動幅度，即住房租賃價格每變動1%，租房需求量變動大于1%。

就目前來看，我國住房租賃價格總體呈上漲趨勢，那么消費(fèi)者對住房租賃的需求量就會有所下降，可能轉(zhuǎn)而消費(fèi)其他替代產(chǎn)品，例如貸款購買住房，或者傾向于尋找直接解決住房問題、分配職工宿舍的單位。

由0＜Ey＜1可知，需求收入缺乏彈性。很顯然，住房租賃可以歸為生活必需品消費(fèi)，對于它所針對的消費(fèi)群體而言。屬于需求收入缺乏彈性的情況。假定人們當(dāng)前收入水平不變，住房租賃價格有所上漲，能夠有能力租房的人數(shù)量減少，租房消費(fèi)量也會隨之減少。但是住房是基本生存條件，這種減少不會是大幅度的，可能導(dǎo)致一些青年向小城市回流。

由表5-表6數(shù)據(jù)可以看出，住房租賃供給量的增長是小于需求量的增長的，但是差別不是非常巨大，勉強(qiáng)可以達(dá)到平衡。但是，供給量增長速度受到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，增長速度緩慢，會逐漸拉開與住房租賃需求量的差距。

五、結(jié)論及建議

我國住房租賃需求量變動幅度大于價格變動幅度，需求量增加的幅度小于收入增加的幅度?？傮w來說供給量上漲速度小于需求量上漲速度。

大力發(fā)展住房租賃市場，可減小居民購房壓力，解決居民住房的基本需求，因此,發(fā)展住房租賃十分必要。

控制住房租賃的價格，從需求彈性看，住房租賃富有彈性，會因?yàn)閮r格上升而減少需求量，去除其他因素對需求的影響，政府采取一定的措施調(diào)控價格有利于住房租賃的良性發(fā)展，滿足居民基本的居住要求。

［1］崔光燦.房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟(jì)互動關(guān)系實(shí)證研究［J］.經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2009,（1）.

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［4］張亞麗，梁云芳，高鐵梅.預(yù)期收入，收益率和房價波動—基于35個城市動態(tài)面板模型的研究［J］.財貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2013，（1）.

陳 穎（1991—），女，東華理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院在讀碩士研究生，研究方向?yàn)楣芾頃嫛＃ń髂喜?330013）

［責(zé)任編輯：朱晨光］