唐福輝

[摘要]文章從我國二手房交易中存在的各種問題及容易產(chǎn)生法律糾紛的現(xiàn)狀出發(fā)，分析了我國目前的法律及相關(guān)政策對二手房雙方的交易安全影響，分別從賣方主體資格問題、交易房屋產(chǎn)權(quán)問題、交易房屋過戶風(fēng)險問題、購房款付款方式及按揭方式下買賣雙方承擔(dān)的風(fēng)險問題四個方面，結(jié)合二手房交易闡述了常見的法律問題及風(fēng)險防范措施，并有針對性地提出了防范和控制二手房交易風(fēng)險的對策和建議。

[關(guān)鍵詞]二手房；交易；風(fēng)險；防范

目前，由于針對二手房交易的法律法規(guī)及相關(guān)政策還不夠完善，缺乏銜接和配套規(guī)定，以及二手房交易當(dāng)事人的法律意識普遍不高，缺乏聘請專業(yè)律師提供二手房交易法律服務(wù)的維權(quán)意識，導(dǎo)致我國二手房交易中存在諸多的法律風(fēng)險點，二手房交易糾紛已成為民事法律糾紛的高發(fā)領(lǐng)域。

一、賣方主體資格問題

賣房一方的主體資格問題，即賣房一方是否有權(quán)處分交易房屋的問題?，F(xiàn)實中經(jīng)常存在這樣的情況，二手房的賣房人并不是真正的交易房屋產(chǎn)權(quán)人或者只是交易房屋共有權(quán)人之一，沒有取得交易房屋完全的處分權(quán)，對交易二手房并不具有完全的處分權(quán)。在這種情況下，購房人與賣房人簽訂的二手房買賣合同往往處于無效或者效力待定狀態(tài)，導(dǎo)致房屋交易安全無保障。

因此，二手房交易中，首先須對賣房一方的主體資格進行了解和審查，購房人不僅要看賣房一方單方面提供的交易房屋的產(chǎn)權(quán)資料，還應(yīng)親自或委托專業(yè)律師前往當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)登記部門查詢該房屋的原始檔案資料，以核實清楚交易房屋的真實產(chǎn)權(quán)情況，或向有關(guān)部門調(diào)查了解并核實賣房一方是否合法享有對該交易房屋的處分權(quán)。以上情況調(diào)查核實后，購房人在確保賣房人對交易房屋有完全處分權(quán)的情況下，再進行交易。

二、交易房屋產(chǎn)權(quán)問題

交易房屋產(chǎn)權(quán)問題即該交易房屋作為買賣標(biāo)的物是否合法，是否有瑕疵，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）房屋所有權(quán)

交易的房屋是否存在抵押、查封等情況，這是購房人事先必須要核實清楚的問題，購房人必須親自或委托律師前往房屋登記管理部門核查。現(xiàn)實中，有些購房人法律風(fēng)險意識淡薄，覺得交易房屋價格優(yōu)惠，便急于成交，往往在沒有對交易房屋是否存在抵押、查封等情況進行調(diào)查核實的情況下，就與賣房人簽訂房屋買賣合同并交付全部或部分購房款。直到在辦理房屋過戶手續(xù)中，才發(fā)現(xiàn)交易房屋已經(jīng)被有關(guān)部門查封或設(shè)置了抵押，這時才知道自己已經(jīng)陷于非常被動的局面。最后往往是交易房屋無法過戶到購房人名下，購房人交付給賣房人的購房款又無法拿回而導(dǎo)致糾紛。

（二）土地使用權(quán)

因為房屋所在土地有瑕疵而導(dǎo)致房屋無法辦理過戶手續(xù)，這種情況時有發(fā)生。對購房人來說，這是一種更隱蔽的風(fēng)險，因此，很多購房人往往無法預(yù)料到這種情況的發(fā)生。

一直以來，我國對土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)實行分別登記，并沒有統(tǒng)一登記，而土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)又可以分開抵押。交易中，一些購房人只要看了賣房人的房產(chǎn)權(quán)證書并到房產(chǎn)管理部門查詢交易房屋所有權(quán)情況，如果交易房屋產(chǎn)權(quán)沒有瑕疵，購房人往往就放心與賣房人進行交易。筆者所在的律師事務(wù)所曾辦理過一起因為土地使用權(quán)之前已抵押給了銀行，但購房人只核實了交易房屋的產(chǎn)權(quán)登記情況，并沒有對土地使用權(quán)登記情況進行調(diào)查了解，就與賣房人簽訂房屋買賣合同，并向賣房人支付購房款80萬元，結(jié)果在房產(chǎn)登記部門無法辦理房屋過戶手續(xù)的案件。

（三）優(yōu)先購買權(quán)

我國《合同法》規(guī)定，房屋的承租人對房屋享有優(yōu)先購買權(quán)?，F(xiàn)實里有些賣房人對該規(guī)定并不了解或者雖了解但出于其他目的，在未妥善處理好承租人的優(yōu)先購買權(quán)的情況下，擅自把租賃房屋賣給了購房人。承租人知道后，可能會主張承租人的優(yōu)先購買權(quán)，從而把購房人拖入訴訟爭議之中。

為避免上述情況的出現(xiàn)，確保房屋交易安全，購房人應(yīng)當(dāng)對交易房屋的租賃情況進行調(diào)查核實。如果交易房屋存在租賃關(guān)系，應(yīng)當(dāng)要求賣房人依法處理好承租人對房屋的優(yōu)先購買權(quán)問題之后，才與賣房人達成交易，避免留下后遺癥，確保購房人合同權(quán)益的實現(xiàn)。

（四）房屋產(chǎn)權(quán)來源

為了確保交易安全，對賣房人的房屋產(chǎn)權(quán)來源進行調(diào)查非常有必要，將會有效地提高交易的安全系數(shù)。如果房屋的前手交易存在瑕疵或漏洞，可能導(dǎo)致后手的交易無效。購房人往往容易忽略這一環(huán)節(jié)，而一旦出現(xiàn)這種情況，購房人將陷于非常被動的局面。

作為普通的購房人，是難以獨自完成上述調(diào)查工作的，因此聘請專業(yè)律師進行調(diào)查，對交易房屋產(chǎn)權(quán)來源的合法性進行審查，將大大降低和控制該環(huán)節(jié)的交易風(fēng)險，以確保購房人合同權(quán)益的實現(xiàn)?，F(xiàn)實中就有這樣的案例，購房人已向賣房人支付了全部或部分購房款，在辦理房屋過戶過程中，因前手的房屋買賣訴訟導(dǎo)致購房人無法辦理過戶，從而無法實現(xiàn)交易目的。

三、交易房屋過戶風(fēng)險問題

（一）第三人中請查封風(fēng)險

現(xiàn)實中，經(jīng)常碰到交易過程中，交易房屋被法院查封的情形。為了防范和控制該情形下的風(fēng)險，購房人聘請專業(yè)律師對賣房人在當(dāng)?shù)胤ㄔ菏欠翊嬖诒辉V案件進行調(diào)查，顯得尤其重要。一般情況下，如果賣房人在法院有被訴案件，往往在賣房人所在地的法院受理，所以購房人向當(dāng)?shù)胤ㄔ毫私赓u房人的被訴案件情況，能大大降低交易房屋在過戶中被查封的風(fēng)險。

（二）購房人代付銀行貸款或第三人借款風(fēng)險

此種情形下，購房人風(fēng)險更高，相當(dāng)于賣房人給購房人又多設(shè)置了一個附帶條件，即購房人必須為賣房人還清銀行或第三人的借款后，房屋才能進行交易。而在這一過程中，賣房人很可能還存在其他債務(wù)，導(dǎo)致銀行或第三人同意解除交易房屋的抵押、查封后，交易房屋又被其他人申請查封，從而造成購房人的購房目的落空，同時承擔(dān)了更大的交易風(fēng)險。

那么，購房人如何防范這一風(fēng)險呢？首先，注意賣房人提出的交易價格，如果賣房人提出的交易價格明顯低于市場價格，說明賣房人急于出手該房屋，其中往往存在“貓膩”，購房人應(yīng)當(dāng)調(diào)查其中原因。其次，了解賣房人的負債情況，賣房人要求購房人墊付解押、解封資金，說明賣房人資金相當(dāng)緊張，很可能這時已經(jīng)債務(wù)纏身，甚至資不抵債。購房人調(diào)查后，如發(fā)現(xiàn)賣房人確屬上述情況，就應(yīng)當(dāng)謹慎交易。如果對上述情況做了比較詳細的調(diào)查之后，覺得交易風(fēng)險可控，再與賣房人進行交易。最后，盡量縮短交易、過戶時間，交易過程中，時間越長，對購房人來說風(fēng)險就越大，因此，必須盡量縮短交易時間，確保交易房屋能盡快過戶到購房人名下。endprint

（三）委托房屋交易中介機構(gòu)辦理交易過程的法律風(fēng)險

很多時候，二手房買賣雙方為了方便省事，通常都會共同委托一家二手房交易中介機構(gòu)辦理具體的交易事宜，買賣雙方與中介機構(gòu)三方簽訂的合同版本由中介公司提供，且為格式合同，合同條款側(cè)重保護的是中介機構(gòu)的利益。為了促成雙方交易以便盡快拿到中介服務(wù)費，而對買賣交易雙方之間具體的權(quán)利及義務(wù)、違約責(zé)任等往往約定不明確，極易導(dǎo)致交易雙方之間產(chǎn)生糾紛。常見的問題有以下幾種情形：

1.對于購房人應(yīng)當(dāng)支付的購房定金約定不明確

這是二手房交易中經(jīng)常發(fā)生的一個問題。在買賣合同中，交易雙方與中介公司往往約定相關(guān)的費用由中介公司代收，交易過程中，當(dāng)符合一定條件情況下再由中介公司支付給賣房人。而有些中介公司缺乏職業(yè)操守，有意挪用或侵占交易資金，不按合同約定及時交付給賣房人。有的中介公司利用交易當(dāng)事人法律意識不強，欺騙交易當(dāng)事人出具收款收據(jù)給中介公司，但并未向交易當(dāng)事人支付相關(guān)款項。關(guān)于定金，交易雙方在合同中應(yīng)該約定由購房人直接向賣房人支付，不要約定由中介公司代收，同時對定金支付的時間、對象和收款帳號予以明確，以免產(chǎn)生糾紛。

2.對于賣房人應(yīng)當(dāng)配合辦理銀行解押、解除查封的約定不清晰

實踐中，交易房屋往往存在抵押或查封的情況，必須由賣房人還清銀行或第三人的借款后，解除抵押或查封的情形后房屋才能進行合法交易。但交易雙方對于賣房人如何配合辦理交易房屋的解除抵押或查封，如辦理的期限、辦理不成如何處理等約定不明確，從而容易產(chǎn)生糾紛。

3.對原合同約定事項進行變更或補充不及時

合同履行過程中，出現(xiàn)需要對原合同的約定事宜進行變更、補充時，中介公司往往只是口頭告知交易雙方原約定事項需要變更或補充，但沒有及時組織交易雙方形成書面的變更或補充協(xié)議，這就為交易雙方后面糾紛的產(chǎn)生留下了隱患。

4.房屋的評估及首付款問題

交易過程中，交易當(dāng)事人單方委托的評估公司作出的房屋評估價值，不一定能得到貸款銀行的認可，如果貸款銀行認為交易當(dāng)事人委托評估的價值過高，則銀行貸款金額相對減少，從而導(dǎo)致首付款金額增加，超出購房人的資金預(yù)算。因此，交易雙方須在合同中明確約定出現(xiàn)此種情形時如何處理，否則會因此造成交易無法完成。

5.交易過程中產(chǎn)生的稅費承擔(dān)問題

交易過程中必然產(chǎn)生相關(guān)的稅費，甚至還會產(chǎn)生土地出讓金（如經(jīng)濟適用房交易），所以交易雙方應(yīng)當(dāng)事前在合同中對交易中產(chǎn)生的相關(guān)稅費由哪一方承擔(dān)作出明確約定，以免在此過程中產(chǎn)生分歧，影響交易。

6.“黑白合同”的履行問題

目前，各地房屋交易登記中心要求交易雙方須在網(wǎng)上簽訂一份合同（即網(wǎng)簽，也稱“白合同”），而交易雙方私下也會簽訂一份房屋買賣合同（也稱“黑合同”），這兩份合同的內(nèi)容往往是不一致的，尤其是交易價格，雙方網(wǎng)簽的合同是為了辦理交易手續(xù)，而雙方實際履行的是私下簽訂的合同。為防止糾紛，交易雙方最好另行簽訂一份補充協(xié)議，明確雙方實際履行的是哪一份合同，以免導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。

7.交易期限的約定

無論交易成功與否，交易雙方最好在合同中約定一個最長的交易期限，同時對其中某個事項約定一個最長的辦理時間，如一方超過該期限未辦妥的，另一方有權(quán)解除合同。以免出現(xiàn)一方長時間不履行合同某一義務(wù)，而另一方又不能及時解除合同，造成延誤一方的交易機會或增加交易成本。

8.房屋交付問題

雙方應(yīng)當(dāng)在合同中約定，購房人完全履行了合同約定的義務(wù)，在交房條件成就時，賣房人應(yīng)向購房人交付房屋及房屋應(yīng)符合約定的要求。如果還包括家具、家電等的交付，雙方最好列一份明細清單，以免交付時出現(xiàn)糾紛。

9.賣房人戶口遷出問題

對于這個問題，交易雙方往往會忽略，也容易產(chǎn)生糾紛。雙方最好約定賣房人先把戶口遷出，再進行交易。如果先辦理房屋過戶，之后賣房人才把戶口遷出，一旦賣房人沒有按約定及時把戶口遷出，將導(dǎo)致購房人無法落戶，會造成購房人子女無法及時入學(xué)等問題，從而導(dǎo)致糾紛。

10.中介費的支付條件問題

建議交易雙方與中介公司在合同中約定中介費的支付條件，即在雙方交易成功時才全額支付中介費，由于不同原因造成交易不成功的，中介公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形對中介費進行減免收取。這樣的約定比較公平和客觀。實踐中很多關(guān)于中介費的訴訟糾紛，就是因為各方對中介費的支付條件約定不明確而造成的。

11.違約責(zé)任問題

這個問題特別重要，針對交易中可能出現(xiàn)的違約情形，各方一定要在合同中作出具體明確的約定，一旦產(chǎn)生糾紛訴至法院，違約條款關(guān)系到守約一方合法權(quán)益的維護問題，也是法院公平裁判的依據(jù)。

因此，二手房交易中，交易雙方雖然委托了中介公司辦理交易事宜，但很容易因為各種約定不明確等問題而發(fā)生糾紛。筆者建議交易雙方最好聘請專業(yè)律師參與整個交易過程，這樣雙方交易過程中的法律風(fēng)險才能得到很好地控制，防范交易風(fēng)險。即使之后產(chǎn)生合同糾紛，由于之前有專業(yè)律師把關(guān)，自己也不至于太被動，最大程度維護自己的合法權(quán)益。

四、購房款付款方式及按揭方式下買賣雙方承擔(dān)的風(fēng)險問題

實踐中，購房人支付購房款之后，而后由于種種原因無法辦理房屋過戶手續(xù)，往往就是選擇了先支付購房款后辦理過戶手續(xù)的方式，這種方式下購房人的風(fēng)險極大。

當(dāng)前各地的房屋交易中心普遍推行購房款由銀行作為第三方實行資金監(jiān)管，這樣大大降低了購房人的交易風(fēng)險。房屋買賣雙方可以與銀行簽訂三方資金監(jiān)管協(xié)議，雙方可以在協(xié)議中約定銀行向賣房人支付購房款的條件，即必須在房屋辦理完過戶手續(xù)后，銀行才能把監(jiān)管資金（購房款，實踐中往往是首付款）支付給賣房人。通過這種方式，買賣雙方的合同權(quán)益得到平衡，保證了購房人的資金交易安全。但是，往往有些購房人對購房款可以進行資金監(jiān)管的方式并不了解，而選擇先向賣房人支付購房款后辦理過戶的傳統(tǒng)方式，從而增加了交易風(fēng)險。endprint

對于賣房人來說，目前還有一個比較大的問題就是在購房人采取銀行按揭貸款支付方式下的風(fēng)險。該風(fēng)險之所以存在，是因為賣房人須先把房屋過戶給購房人，購房人取得新的房屋產(chǎn)權(quán)證之后才能向銀行辦理貸款，而在這一過程中，購房人有可能因為債務(wù)糾紛而導(dǎo)致該交易房屋被第三人申請法院查封，這樣銀行就不能貸款，從而導(dǎo)致賣房人的大部分房款無法到位，造成損失。賣房人可以從以下兩個方面防范這一風(fēng)險：一是交易之前，須對交易對象（購房人）的信用記錄、涉及訴訟情況、購房動機及履約能力等情況做一個全面的調(diào)查了解，必要時聘請專業(yè)律師做一個盡職調(diào)查；二是按揭貸款辦理過程中，應(yīng)積極主動與銀行負責(zé)辦理貸款人員溝通，催其盡快辦理相關(guān)貸款手續(xù)，盡量縮短辦理貸款時間，以降低交易風(fēng)險。

五、控制二手房交易風(fēng)險的對策和建議

（一）制定《二手房交易管理辦法》

目前，行政管理部門出臺的二手房交易資金監(jiān)管規(guī)定，實踐中只是解決了首付款交易資金的監(jiān)管，解決了買方付款后房屋卻不能過戶的問題，因為首付款進行監(jiān)管后，只有當(dāng)交易房屋過戶到買方名下后，監(jiān)管銀行才能依監(jiān)管協(xié)議的約定將首付款支付給賣方。交易資金監(jiān)管措施出臺之后，可以說二手房交易中買方的風(fēng)險大大降低。但是沒有解決賣方交易資金余款的風(fēng)險問題，如前所述，即無法確保賣方能及時收到交易資金余款。

為解決上述問題，建議由國務(wù)院制定《二手房交易管理辦法》，明確二手房交易中，在二手房辦理過戶及按揭貸款抵押登記手續(xù)中，房產(chǎn)交易部門與金融機構(gòu)互相配合的銜接機制，明確房產(chǎn)管理部門須做到過戶登記與抵押權(quán)登記的無縫銜接。這樣就可以解決交易房屋在辦理過戶之后辦理抵押登記之前可能被第三人申請查封的問題，確保銀行能順利辦理交易房屋的抵押登記手續(xù)及發(fā)放貸款。從而化解了二手房交易中賣方的重大交易風(fēng)險。

（二）提高二手房交易行業(yè)準入門檻

相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強對二手房交易中介機構(gòu)監(jiān)管，提高行業(yè)準入門檻，制定并實施從業(yè)人員的資質(zhì)認定規(guī)定。當(dāng)前二手房交易中介機構(gòu)的準入門檻太低，從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，加上從業(yè)人員的法律意識淡薄，是造成二手房交易中亂象的重要原因。

（三）加強交易引導(dǎo)和法律風(fēng)險提示

房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定詳細的《二手房交易流程指引》，加強對交易當(dāng)事人交易引導(dǎo)和法律風(fēng)險提示。

（四）聘請專業(yè)律師全程參與

對于老百姓來說，買房可能是一輩子中最大的一筆投資（交易），一旦出現(xiàn)交易風(fēng)險產(chǎn)生糾紛，將給工作和生活帶來很大的影響。因此，對于交易當(dāng)事人來說，為了順利完成交易事務(wù)，理應(yīng)聘請一名專業(yè)律師參與交易全過程，確保二手房交易中合法權(quán)益的實現(xiàn)。

[責(zé)任編輯：龐芳洲]endprint