郝登攀

[提要] 2015年以來，以蘇州、南京、合肥和廈門為代表的四小龍城市，房?jī)r(jià)急速上升，導(dǎo)致居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)議論紛紛，有人認(rèn)為房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲，有人認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重。本文通過計(jì)算2010～2016年蘇州市相關(guān)指標(biāo)，試圖分析蘇州市房地產(chǎn)是否存在泡沫，給政府相關(guān)部門、居民和其他相關(guān)人士提供一定的基礎(chǔ)性分析資料，以供參考。

關(guān)鍵詞：蘇州；房地產(chǎn)：泡沫：指標(biāo)法

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年10月12日

一、基于指標(biāo)法的房地產(chǎn)泡沫分析

判斷一個(gè)國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)是否存在泡沫，重要的不是看房?jī)r(jià)的價(jià)格波動(dòng)或是價(jià)格的高低，而是要考察相關(guān)指標(biāo)數(shù)值是否超出歷史常規(guī)，是否嚴(yán)重背離其基礎(chǔ)價(jià)值。因此，可以用房?jī)r(jià)及其相關(guān)指標(biāo)的長(zhǎng)期平均值作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值的指標(biāo)評(píng)判體系，當(dāng)各項(xiàng)指標(biāo)嚴(yán)重偏離其長(zhǎng)期平均值或者背離常識(shí)時(shí)，稱之為房地產(chǎn)泡沫。基于以上思想，本文搜集蘇州全市大量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，經(jīng)過計(jì)算，采用與房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)的4個(gè)不同指標(biāo)，從不同維度對(duì)蘇州市房地產(chǎn)是否存在泡沫進(jìn)行判斷。

二、基于指標(biāo)法的實(shí)證分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重。該指標(biāo)直接反映全社會(huì)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否合理，也是衡量房地產(chǎn)投資擴(kuò)張是否過度的基礎(chǔ)性指標(biāo)。主要包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，是社會(huì)擴(kuò)大再生產(chǎn)、發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要手段，房地產(chǎn)開發(fā)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比重過高，說明房地產(chǎn)領(lǐng)域投資過熱，資金過度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，勢(shì)必對(duì)其他行業(yè)形成擠出效應(yīng)，不利于一個(gè)國(guó)家的平衡、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。從表1可以看出，從2011年到2016年，該指標(biāo)基本處于上升趨勢(shì)，最低為23.99%，尤其是2016年達(dá)到最高點(diǎn)為38.30%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比過高，房地產(chǎn)投資領(lǐng)域過熱，過多地占用了社會(huì)資金，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成一定擠出效應(yīng)。（表1）

（二）房?jī)r(jià)收入比。當(dāng)今各國(guó)，在衡量一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫時(shí)，最為常用的指標(biāo)為房?jī)r(jià)收入比，該指標(biāo)主要衡量一個(gè)國(guó)家居民的實(shí)際房?jī)r(jià)承受能力。通俗地說，就是居民家庭要用多少年的收入才能購(gòu)買一套平均水平的房子，該比值越大，說明要用更多年的收入才能買到，財(cái)務(wù)壓力就越大。1998年通過對(duì)96個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的國(guó)家和地區(qū)主要城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，聯(lián)合國(guó)人居中心得出“合理的住房?jī)r(jià)格”的房?jī)r(jià)收入比大致為3～6（世界銀行專家的說法為4～6）。房?jī)r(jià)收入比=商品房均價(jià)×人均住房面積/居民人均可支配收入。從表2計(jì)算結(jié)果可以看出，2010年至2016年蘇州房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期處于較高位置，在警戒性之上，特別是2015年以來，蘇州、南京、合肥和廈門作為國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上升最快的“四小龍”，蘇州房?jī)r(jià)快速上升，導(dǎo)致2016年房?jī)r(jià)收入比達(dá)到歷史最高點(diǎn)15，從指標(biāo)的變化可以看出蘇州居民買房越加困難，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)越加重。蘇州房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期高于警戒值的狀態(tài)不利于居民生活水平提高及創(chuàng)造性的發(fā)揮，也不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，應(yīng)給予重視。（表2）

（三）個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款與蘇州市金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比重。我國(guó)自從實(shí)行住房商品化以來，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)獲得高速的發(fā)展，特別隨著房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，越來越多的居民在買房時(shí)，進(jìn)行按揭買房。銀行統(tǒng)計(jì)的個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款基本上以居民住房貸款為主。從表3可以看到，蘇州市個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款在2011～2016年中間，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到22.47%，增速極快。個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款與金融機(jī)構(gòu)貸款余額之比基本處于20%之上，特別是2016年比值升到30.44%，而尤為值得關(guān)注的是個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增額與貸款余額新增額之比由2012年的15.45%快速上升，截至2016年底升至可怕的76.09%，說明社會(huì)的貸款資金大部分涌往房地產(chǎn)領(lǐng)域，若再加上房地產(chǎn)開發(fā)貸款，銀行貸款流向社會(huì)其他領(lǐng)域的資金所占比重就更加少了，這樣的資金配置很不利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德伯格認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買主——隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。正如查爾斯·P·金德伯格對(duì)房地產(chǎn)泡沫形成過程的描繪，我們看到蘇州居民隨著房?jī)r(jià)的不斷上升快速地增加家庭財(cái)務(wù)杠桿不斷買入房子，并且住房貸款新增額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額之比如此之高，這種畸形現(xiàn)象恰是房地產(chǎn)泡沫形成的一個(gè)必不可少的環(huán)節(jié)，政府相關(guān)部門對(duì)此現(xiàn)象不可忽視，而要正面對(duì)待和應(yīng)對(duì)，否則后果不堪設(shè)想。（表3）

（四）人均中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款與人均可支配收入之比。該指標(biāo)是衡量居民對(duì)房地產(chǎn)債務(wù)承受能力的指標(biāo)。從表4我們可以看到蘇州個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款2011～2016年之間年復(fù)合增長(zhǎng)率為22.47%，而人均可支配收入在此期間年復(fù)合增長(zhǎng)率為10.33%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于家庭加杠桿的速度，特別是人均中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款額與人均可支配收入之比長(zhǎng)期高于0.67，并隨著2015年以來房?jī)r(jià)的上漲，該指標(biāo)達(dá)到新高1.1514。這說明蘇州居民家庭杠桿已相當(dāng)高，還債壓力較大，未來隨著市場(chǎng)利率的變動(dòng)或者就業(yè)的變化，可能對(duì)一些家庭正常還本付息帶來意想不到的影響。美國(guó)在2007年房地產(chǎn)泡沫破滅之前，該指標(biāo)最高為1.01，隨著金融危機(jī)美國(guó)人民不斷去家庭杠桿，該比值一直穩(wěn)步下降，2015年為0.70。（表4）

三、結(jié)論及建議

通過以上計(jì)算結(jié)果，可以看到相比較于歷史統(tǒng)計(jì)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，蘇州房地產(chǎn)投資過熱、房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期過高、社會(huì)資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域比重過大、居民財(cái)務(wù)壓力越加沉重，蘇州房地產(chǎn)存在一定的泡沫；如果不妥善解決，會(huì)對(duì)蘇州居民、蘇州經(jīng)濟(jì)、外貿(mào)、就業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定等產(chǎn)生不利影響。蘇州市政府也認(rèn)識(shí)到問題的嚴(yán)重性，2016年出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見》，從增加市場(chǎng)供應(yīng)、控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等多方面調(diào)控蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]王浩，穆良平.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)泡沫兩種主要測(cè)量方法[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2015.2.

[2]蔣葉.基于南京住宅市場(chǎng)的房地產(chǎn)泡沫研究[J].中國(guó)管理信息化，2017.9.

[3]楊瑛娟.基于指標(biāo)法的小城市房地產(chǎn)泡沫研究[J].太原城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2014.5.endprint