謝意+彭曉丹+廖瑩

【摘 要】中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)隨著金融體制改革的深化，實(shí)現(xiàn)了快速的發(fā)展，但是也暴露出許多弊端，尤以結(jié)構(gòu)性問(wèn)題最為突出。對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，要解決好房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問(wèn)題，可以通過(guò)使用REITs，來(lái)豐富房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，并降低房地產(chǎn)行業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并且能夠增加投資者的選擇，實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)資源的充分利用與優(yōu)化配置。但是在運(yùn)用這種工具時(shí)，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，需要對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并制定出有效的管控策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資；信托基金市場(chǎng)；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；管控策略

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，具有非常廣泛的波及效應(yīng)和關(guān)聯(lián)效應(yīng)。但是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，往往面臨投資數(shù)額過(guò)大、風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高等一系列問(wèn)題。而作為資本密集型企業(yè)，其發(fā)展離不開(kāi)資金的有效供給，在各個(gè)環(huán)節(jié)都需要資金的支撐。但是中國(guó)的房地產(chǎn)金融發(fā)展較為落后，沒(méi)有形成完善的體系，嚴(yán)重制約著該行業(yè)的健康發(fā)展。從全球該行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在發(fā)展受限時(shí)，必然要選擇金融工具來(lái)突破發(fā)展瓶頸，而REITs是最為常用，也是最為有效的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的金融工具。因此，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，并制定出有效的策略對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有深刻的意義。

二、中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)的影響

REITs在美國(guó)產(chǎn)生并發(fā)展，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，要求其資產(chǎn)總額的至少四分之三必須是房地產(chǎn)和與其有關(guān)的業(yè)務(wù)，比如項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)或者抵押貸款等，同時(shí)要求至少四分之三的收入來(lái)自與房地產(chǎn)有關(guān)的項(xiàng)目。而如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素，會(huì)使得房屋的出租率降低，物業(yè)的利潤(rùn)收入也會(huì)受到影響而下降，最終使得REITs的收入下降，進(jìn)而使得REITs的發(fā)展處于不利境地。從具體的影響因素看，包括房?jī)r(jià)過(guò)高、房地產(chǎn)周期波動(dòng)等因素。過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，而REITs和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系非常密切，房?jī)r(jià)必然會(huì)對(duì)REITs的運(yùn)行產(chǎn)生影響。針對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)，可以采用四象限模型對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，該模型具有比較強(qiáng)的解釋力，能夠有效的解釋租賃市場(chǎng)和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的的相互影響程度。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲通常是處于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階，人們的可支配收入不斷增加，對(duì)房地產(chǎn)的需求也不斷增加。在其他條件不變的情況下，需求增加會(huì)導(dǎo)致第一象限內(nèi)的需求曲線外移而提升了租金和物業(yè)的價(jià)格水平。這會(huì)使得第三象限與重置成本較高。

2.房地產(chǎn)周期的影響

與經(jīng)濟(jì)周期類似，房地產(chǎn)走起也存在擴(kuò)張與收縮兩個(gè)過(guò)程，同時(shí)包含4個(gè)基本的階段。復(fù)蘇階段處于波谷的位置，在該階段物業(yè)空置率最高。之后進(jìn)入擴(kuò)張階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)起升。在房?jī)r(jià)升到一定程度后，開(kāi)始進(jìn)入收縮階段。最后進(jìn)入衰退階段，該階段的特點(diǎn)就是時(shí)間持續(xù)的比較長(zhǎng)，使得企業(yè)出現(xiàn)比較大的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。在各個(gè)不同的階段，房地產(chǎn)的價(jià)格和租金以及空置率等指標(biāo)都不相同，使得REITs的盈利能力出現(xiàn)一定程度的波動(dòng)，也會(huì)對(duì)REITs構(gòu)成較大威脅。在復(fù)蘇階段，資產(chǎn)價(jià)格較低，而需求與租金的變動(dòng)有助于REITs收益率的提升，此時(shí)應(yīng)加大REITs的投資力度，以促進(jìn)市場(chǎng)復(fù)蘇。在擴(kuò)張階段，REITs的影響力比較強(qiáng)，有利于融資活動(dòng)的開(kāi)展，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)上升，REITs投資機(jī)會(huì)也會(huì)減少。在收縮階段，REITs的經(jīng)營(yíng)會(huì)陷入困境，很多投資者會(huì)退出。而在衰退階段，這一情況會(huì)進(jìn)一步加劇。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)主要與房地產(chǎn)的周期性波動(dòng)與房地產(chǎn)泡沫有關(guān)，具有一定的規(guī)律，但是目前還不能完全掌握該規(guī)律，而REITs要求決不能進(jìn)行短期的房地產(chǎn)投資要求的經(jīng)營(yíng)周期比較長(zhǎng)，即便房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，REITs也不可以通過(guò)出售房地產(chǎn)來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。由此可見(jiàn)，該風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)期性特征比較明顯，需要充分了解該市場(chǎng)的行情，并進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，才能做出正確的REITs的投資決策?？梢圆捎肁RMA模型對(duì)該風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，也可以選取空置率和租售比以及房?jī)r(jià)收入等指標(biāo)，構(gòu)建模型，來(lái)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化評(píng)估。

三、REITs市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管控的策略分析

1.基于宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的管控策略

在宏觀經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，需要REITs的運(yùn)營(yíng)人員采取比較穩(wěn)健的投融資策略，防止投資規(guī)模的盲目擴(kuò)張。在復(fù)蘇階段，REITs的實(shí)際收益上升，投資機(jī)會(huì)相對(duì)較好可以進(jìn)行穩(wěn)健的投資。在利率水平較低時(shí)，經(jīng)營(yíng)者要采取多元化的融資方式，擴(kuò)大規(guī)模，以確保收益率。而在利率水平較高時(shí)，要進(jìn)行穩(wěn)健的融資降低REITs的風(fēng)險(xiǎn)水平確保業(yè)務(wù)正常運(yùn)行。

2.基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控策略

REITs的運(yùn)營(yíng)人員在制定防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的策略時(shí)，需要根據(jù)功能性項(xiàng)目等對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，進(jìn)而優(yōu)化投資組合，同時(shí)還要借鑒管控經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建科學(xué)有效的防范風(fēng)險(xiǎn)的體系。同時(shí)REITs的運(yùn)營(yíng)人員要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警，進(jìn)而制定經(jīng)營(yíng)策略，根據(jù)不同的預(yù)警指標(biāo)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，并作為制定管控策略的依據(jù)。可以將預(yù)警指標(biāo)分為先行指標(biāo)和同步指標(biāo)以及滯后指標(biāo)三個(gè)類型，每一種指標(biāo)都有各自的特點(diǎn)，需要REITs的運(yùn)營(yíng)人員對(duì)其進(jìn)行正確的運(yùn)用，進(jìn)而做到對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效管控。

四、結(jié)語(yǔ)

REITs的實(shí)施對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)具有重要意義，同時(shí)也伴隨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)因素。要有效發(fā)揮其作用，必須要對(duì)可能出現(xiàn)是風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估和預(yù)測(cè)，并圍繞其制定出有效的管控風(fēng)險(xiǎn)的策略。

參考文獻(xiàn)：

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