高燃

摘要：文章選取上海市2011～2014年拍賣出讓的土地?cái)?shù)據(jù)，選取非拍賣樣本采用特征價(jià)格模型，揭示土地拍賣出讓價(jià)格相對(duì)于它的“實(shí)際價(jià)值”的溢價(jià)情況，分析相對(duì)于“實(shí)際價(jià)值”土地拍賣價(jià)格溢價(jià)的影響因素，實(shí)證結(jié)果顯示其顯著影響因素主要包括土地用途、方位、競(jìng)得人性質(zhì)、土地區(qū)位。

關(guān)鍵詞：土地拍賣；溢價(jià)；實(shí)證分析

土地作為一種稀缺資源，是我國(guó)最大的國(guó)有資產(chǎn)，而土地的開發(fā)和利用不僅涉及了資源配置效率問(wèn)題，同時(shí)也涉及到社會(huì)公平問(wèn)題。隨著我國(guó)土地市場(chǎng)化進(jìn)程，土地拍賣已成為土地交易的主要趨勢(shì)，土地的開發(fā)和利用在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也暴露了許多問(wèn)題。本文運(yùn)用特征價(jià)格模型，對(duì)上海市土地拍賣溢價(jià)的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。

一、特征價(jià)格模型理論基礎(chǔ)及函數(shù)形式

HEDONIC模型又稱價(jià)格法和效用估計(jì)法，主要應(yīng)用于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，根據(jù)房地產(chǎn)本身特有的不同特征，研究分析不同特征因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。該模型涵蓋了大量的相關(guān)價(jià)格資料，數(shù)據(jù)取樣較容易反映的經(jīng)濟(jì)意義比較直觀，因此，本文引用特征價(jià)格模型對(duì)上海市土地價(jià)格溢價(jià)影響因素進(jìn)行研究。

（一）理論基礎(chǔ)

該模型起源于國(guó)外，由美國(guó)學(xué)者Lancaster（1966）提出的消費(fèi)者理論和美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Rosen（1974）的供需均衡模型發(fā)展而來(lái)，主要用來(lái)研究異質(zhì)商品差異特征與商品價(jià)格之間的關(guān)系。Lancaster偏好理論認(rèn)為，商品具有異質(zhì)性，而商品本身的這些特征不能被市場(chǎng)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模型來(lái)分析，因?yàn)槎鄻拥奶卣骷荒軆H用一個(gè)價(jià)格來(lái)反映，不同特征都應(yīng)該對(duì)應(yīng)其隱含價(jià)格。而商品的這些特征最終轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者的效用，而商品的價(jià)格由商品的特征集共同決定。Rosen基于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，利用供需均衡模型假定消費(fèi)者效用最大化及生產(chǎn)者利潤(rùn)最大化條件下，針對(duì)異質(zhì)性商品市場(chǎng)的長(zhǎng)期與短期均衡進(jìn)行分析，完善了特征價(jià)格理論，并對(duì)模型建模、函數(shù)估計(jì)等奠定了基礎(chǔ)。

該模型主要對(duì)包含在商品價(jià)格中的各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格分解，然后在保持商品特征不變的基礎(chǔ)上，將價(jià)格變動(dòng)中的特征因素繼續(xù)分解，而去掉這些由特征本身變動(dòng)對(duì)價(jià)格的影響因素，其他的則是市場(chǎng)機(jī)制（供給和需求）對(duì)價(jià)格的影響。該理論認(rèn)為，各種商品都是異質(zhì)的，都有自身的特征和性質(zhì)，如土地的規(guī)劃面積、容積率、區(qū)位位置等，而每種商品由這些特征和特性表現(xiàn)出來(lái)。如果商品的某種特征發(fā)生變化，則會(huì)引起商品價(jià)格的變動(dòng)。

（二）函數(shù)形式

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中，特征價(jià)格模型主要包括了基期及多個(gè)報(bào)告期的變量，而大多數(shù)變量均以虛擬變量形式存在模型中，這種形式通常被稱為時(shí)間啞元法。函數(shù)表達(dá)式可寫為

二、溢價(jià)分析指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)來(lái)源

（一）指標(biāo)選取

本文選取上海市2011～2014年拍賣出讓的土地?cái)?shù)據(jù)，包括土地出讓面積、容積率、保證金、成交價(jià)、出讓底價(jià)、地塊位置、土地用途、競(jìng)得人姓名或企業(yè)名稱等。根據(jù)土地位置判斷土地距市中心的距離以及該區(qū)位的繁華程度；根據(jù)競(jìng)得人名稱查詢競(jìng)得人企業(yè)類型，以檢驗(yàn)企業(yè)類型對(duì)土地價(jià)格是否存在某種關(guān)系。

（二）數(shù)據(jù)來(lái)源

本文選取的上海市2011～2014年土地拍賣數(shù)據(jù)全部來(lái)源于上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局官方網(wǎng)站，通過(guò)對(duì)網(wǎng)站土地拍賣公告以及拍賣結(jié)果公示整理所得。

根據(jù)對(duì)上海所選的217宗土地拍賣數(shù)據(jù)進(jìn)行描述統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)果如表1所示。

三、研究方法

四、實(shí)證結(jié)果分析

根據(jù)兩個(gè)模型進(jìn)行實(shí)證分析，分析相對(duì)于“實(shí)際價(jià)值”土地拍賣價(jià)格溢價(jià)的影響因素，結(jié)果顯示其顯著影響因素主要包括土地用途、方位、競(jìng)得人性質(zhì)、土地區(qū)位。

根據(jù)模型分析結(jié)果可知，土地用途對(duì)土地拍賣溢價(jià)影響比較顯著。相對(duì)土地居住用途而言，商業(yè)用途土地拍賣相關(guān)系數(shù)為負(fù)。說(shuō)明投標(biāo)人對(duì)居住用途的土地拍賣的預(yù)期收益遠(yuǎn)高于商業(yè)用地的收益，具有很大的增值空間，也說(shuō)明了投標(biāo)人認(rèn)為商業(yè)用地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，相比而言，更愿意獲得居住用地。而土地開發(fā)的容積率對(duì)土地溢價(jià)存在正向影響，說(shuō)明在上海市高容積率決定了土地開發(fā)的潛力和未來(lái)的銷售規(guī)模。

以上海市浦東新區(qū)為基準(zhǔn)，相對(duì)虹口區(qū)西部而言，其他區(qū)位對(duì)土地溢價(jià)呈現(xiàn)負(fù)向增長(zhǎng)。說(shuō)明上海市浦東新區(qū)早期建設(shè)相對(duì)緩慢，而浦東新區(qū)其他區(qū)位距市中心較近，發(fā)展迅速，而為了均衡發(fā)展，導(dǎo)致西部土地拍賣競(jìng)爭(zhēng)增強(qiáng)，而其他區(qū)位發(fā)展趨于飽和狀態(tài)，造成對(duì)土地溢價(jià)影響呈負(fù)增長(zhǎng)。

而土地競(jìng)得人性質(zhì)對(duì)土地價(jià)格呈正向關(guān)系，影響顯著。國(guó)有企業(yè)相對(duì)私企對(duì)土地溢價(jià)影響為正，說(shuō)明國(guó)企愿意以高價(jià)獲得土地，這就進(jìn)一步推動(dòng)了土地價(jià)格上漲。根據(jù)OLS2引入國(guó)有企業(yè)和土地用途之間的交叉變量，分析國(guó)有企業(yè)對(duì)商業(yè)用地和居住用地的影響，根據(jù)實(shí)證結(jié)果說(shuō)明，在2011～2014年中，國(guó)企參與商業(yè)用地拍賣比私企競(jìng)得商業(yè)用地產(chǎn)生的土地溢價(jià)要高，由于國(guó)家政策限制以及社會(huì)輿論的影響，國(guó)企慢慢退出居住用地的競(jìng)爭(zhēng)，而轉(zhuǎn)向商業(yè)用地開發(fā)，國(guó)企具有資金和融資優(yōu)勢(shì)，可以承擔(dān)商業(yè)用地開發(fā)以及經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)語(yǔ)

根據(jù)上海市2011～2014年的土地拍賣數(shù)據(jù)，利用價(jià)格特征模型分析土地拍賣價(jià)格溢價(jià)的影響因素，實(shí)證結(jié)果顯示其顯著的影響因素主要包括：土地用途、容積率、競(jìng)得人性質(zhì)、土地區(qū)位。而在這些影響因素中，國(guó)企在土地拍賣中對(duì)土地溢價(jià)的影響比較顯著，而與土地用途之間建立交叉虛擬變量分析時(shí)發(fā)現(xiàn)，上海市土地拍賣中，國(guó)企慢慢退出居住用地拍賣的競(jìng)爭(zhēng)，而轉(zhuǎn)向商業(yè)用地的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。而國(guó)企在土地拍賣中，對(duì)土地價(jià)格的推動(dòng)導(dǎo)致土地溢價(jià)的發(fā)生，而國(guó)企不計(jì)高成本的競(jìng)得土地，說(shuō)明在一定程度上國(guó)企排擠了非國(guó)有企業(yè)，造成了土地市場(chǎng)的不公平。

為了使土地市場(chǎng)健康發(fā)展，參與人之間公平競(jìng)爭(zhēng)，政策制定者應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待國(guó)企參與土地拍賣，認(rèn)真選擇出讓方式及拍賣機(jī)制；而在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，對(duì)于一些競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)、出讓價(jià)格很高的土地采取拍賣方式并不是最優(yōu)的選擇。其次，決策者應(yīng)合理規(guī)劃土地開發(fā)，明確發(fā)展重點(diǎn)，合理高效的供給土地資源，提高土地市場(chǎng)信息的開放程度，使得國(guó)企與私企有一個(gè)公平的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)。另外，鼓勵(lì)國(guó)企參與商業(yè)用地開發(fā)，給予相應(yīng)的政策支持和建立相應(yīng)的補(bǔ)償政策，科學(xué)評(píng)估土地出讓價(jià)格，包括出讓底價(jià)及可能的溢價(jià)幅度，當(dāng)拍賣價(jià)格超出溢價(jià)范圍時(shí)，應(yīng)終止這種非理性拍賣。

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（作者單位：武漢工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)與商務(wù)外語(yǔ)學(xué)院）endprint