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        以規(guī)范業(yè)主自治推進住宅小區(qū)綜合治理

        2017-11-24 10:08:33杜學(xué)峰
        上海房地 2017年11期
        關(guān)鍵詞:業(yè)主大會業(yè)委會住宅小區(qū)

        文/杜學(xué)峰

        以規(guī)范業(yè)主自治推進住宅小區(qū)綜合治理

        文/杜學(xué)峰

        住宅小區(qū)是市民生活的基本場所,是城市管理的基本單元,也是社會治理的重要領(lǐng)域,加強住宅小區(qū)綜合治理是政府治理體系和治理能力現(xiàn)代化的具體舉措。當(dāng)前,上海住宅小區(qū)數(shù)量大、類型多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜,隨著經(jīng)濟發(fā)展和社會轉(zhuǎn)型的加速,住宅小區(qū)的各類矛盾相對突出,亟待研究解決。

        一、住宅小區(qū)治理方面存在的突出問題

        (一)住宅小區(qū)綜合治理面臨較大壓力

        以某區(qū)為例,目前全區(qū)有各類住宅小區(qū)411個,總建筑面積達3401萬平方米,其中:商品住宅小區(qū)215個,占52.31%;售后公房(含直管公房)小區(qū)55個,占13.38%;動遷房小區(qū)63個,占15.33%;農(nóng)民集資房小區(qū)51個,占12.41%;混合型小區(qū)27個,占6.57%。

        隨著住宅量的快速增長,區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模也在不斷擴大,總體來看其“量”增而“質(zhì)”未升,住宅小區(qū)綜合治理面臨一定壓力。在全部411個小區(qū)中,有專業(yè)物業(yè)管理的333個,無專業(yè)物業(yè)管理的有78個。在有物業(yè)管理的小區(qū),物業(yè)費普遍較低,其中服務(wù)收費標準每月每平方米在0.5元以下的有171個,占52%。由于服務(wù)費長期沒有調(diào)整,嚴重制約了物業(yè)服務(wù)水平和居民滿意度的提升。再加上區(qū)域內(nèi)動遷房、集資房問題比較復(fù)雜,部分老舊小區(qū)或面積較小樓盤因經(jīng)費問題,無法維持小區(qū)運行,長期處于無物業(yè)管理、無居民自治的失管狀態(tài),增加了許多不穩(wěn)定因素,給當(dāng)?shù)卣纳鐣卫韼砹穗y度。

        (二)住宅小區(qū)矛盾糾紛多發(fā),涉案率高

        2016年至2017年6月,某區(qū)12345、12319、962121平臺受理投訴類案件共有6911件,其中:涉及業(yè)主不文明行為的有4175件,占60.41%;涉及物業(yè)服務(wù)的有1318件,占19.07%;涉及停車、違建、業(yè)主大會運作的有1418件,占20.52%。2013年至2016年間,某區(qū)人民法院審理判決的物業(yè)類案件共12765起,起因主要是房屋漏水、墻體開裂、地表下沉、違法搭建、違法經(jīng)營、寵物擾民、停車難、環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護。2010年至2015年6月,某區(qū)法院受理調(diào)解了28089件案件,其中住宅小區(qū)矛盾糾紛8314件名列第一,占總數(shù)的31%,是排名第二的交通事故糾紛的1.2倍,是勞動爭議、醫(yī)患糾紛、消費糾紛、土地承包糾紛總和的2.3倍。

        (三)業(yè)委會規(guī)范建設(shè)與全市要求還存在很大差距

        某區(qū)現(xiàn)有居住小區(qū)中,符合業(yè)委會成立條件的有212個,已經(jīng)有192個小區(qū)成立了業(yè)委會,占90.57%。已成立的小區(qū)業(yè)委會能夠保持正常運作的167個,業(yè)委會因種種原因不能正常運作的25個,業(yè)委會非正常運作率13.02%。

        從業(yè)委會人員組成情況來看,在正常運作的167個業(yè)委會中,共有業(yè)委會委員853人,其基本特點為:一是年齡普遍偏高,50歲以下的僅占16%;二是構(gòu)成比較復(fù)雜,機關(guān)事業(yè)人員占33%,企業(yè)人員占20%,其他占47%,其中退休人員占60%;三是黨員比例較高,業(yè)委會委員中黨員占比為68%,各業(yè)委會中黨員人數(shù)過半數(shù)的小區(qū)占52%。

        從業(yè)委會參與小區(qū)治理的情況看,無論是運轉(zhuǎn)機制,還是管理落實,都與全市要求有一定差距。目前,實施業(yè)委會、居委會人員交叉任職的僅有9個小區(qū),業(yè)主大會使用新版《三項規(guī)約》的占比僅6%,使用2016版物業(yè)服務(wù)合同的占9%,已組建的業(yè)委會每季度定期召開會議的占87%,半年召開一次或者長期不開的占13%。

        (四)業(yè)主在公共義務(wù)承擔(dān)方面存在責(zé)任缺失

        業(yè)主的積極參與和居民自治,是住宅小區(qū)綜合治理的基礎(chǔ)。但現(xiàn)實問題是多數(shù)業(yè)主缺乏責(zé)任意識,參與小區(qū)事務(wù)的積極性不高。調(diào)研中發(fā)現(xiàn),多數(shù)業(yè)主對居住小區(qū)沒有主人翁感,權(quán)利義務(wù)意識和文明居住意識非常薄弱,“各人自掃門前雪,莫管他人瓦上霜”是普遍心態(tài)。特別是實施違法違規(guī)行為的居民,公共意識缺失、法制觀念淡薄的問題比較突出。2015年上海市政府辦公廳對2000多位居民進行調(diào)查,結(jié)果顯示,居民反映需要優(yōu)先解決的10個突出問題(停車難、群租、違法建設(shè)、寵物擾民、堆物占道、高空拋物、技防安保、物業(yè)服務(wù)不到位、居住環(huán)境和房屋維修),幾乎都與居民責(zé)任意識缺乏、自我管理不夠有關(guān)。再加上現(xiàn)代社區(qū)中業(yè)主群體構(gòu)成復(fù)雜、利益訴求多樣,真正有公德、有能力、愿意為集體公益付出的居民并不多,因而關(guān)心公共利益、參與到小區(qū)治理的業(yè)主不多。

        二、發(fā)揮業(yè)主作用,完善住宅小區(qū)治理的思路對策

        要實現(xiàn)住宅小區(qū)的有效治理,協(xié)調(diào)分工關(guān)系、規(guī)范業(yè)主物業(yè)使用行為、提升業(yè)主自我管理能力非常重要。當(dāng)前住宅小區(qū)治理問題的產(chǎn)生,涉及多方面的因素,但根本還在于業(yè)主主體作用發(fā)揮不到位,未能形成真正的業(yè)主自治管理。對此提出的基本思路是,遵循社區(qū)發(fā)展規(guī)律,以提升住宅小區(qū)綜合治理績效為目標,切實完善和落實居民自治機制,著力培養(yǎng)業(yè)主主體意識,引導(dǎo)業(yè)主主動參與,發(fā)揮業(yè)主作用,為加強和創(chuàng)新特大型城市社會治理奠定堅實基礎(chǔ)。具體的對策和措施如下。

        (一)完善居民自治機制以增強業(yè)主自我管理能力

        用制度規(guī)范并處理好居民自治的外部關(guān)系,減少外部不當(dāng)干預(yù),讓小區(qū)業(yè)主自治真正發(fā)揮作用。街鎮(zhèn)、居委會要充分尊重業(yè)主的主體地位,讓業(yè)主有權(quán)利根據(jù)自己的意愿選擇業(yè)委會成員和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),只要不違背法律和社會良俗,街鎮(zhèn)無權(quán)撤銷業(yè)主大會決定。但考慮到目前多數(shù)小區(qū)業(yè)主主體意識還未達到一定水平,社區(qū)參與意識較弱等情況,有必要強化居委會對業(yè)主大會、業(yè)委會的組建、換屆、日常運作的指導(dǎo)服務(wù)和監(jiān)督職責(zé),要加強對新組建、換屆業(yè)委會的人員構(gòu)成的干預(yù),在3-5年內(nèi)使黨員和專業(yè)人員比例達半數(shù)以上。

        完善業(yè)主自治的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu),實現(xiàn)內(nèi)部權(quán)力制衡,防止業(yè)主委員會專權(quán)。業(yè)主大會是業(yè)主自治的決策機構(gòu),業(yè)主通過業(yè)主大會共同決定小區(qū)立法立約、選擇物業(yè)服務(wù)人、決定建設(shè)項目、制止違約行為等重大事務(wù),依法具有足夠的治理權(quán)。業(yè)主委員會是執(zhí)行者,主要是按照業(yè)主大會的決定做好執(zhí)行和落實工作。在小區(qū)業(yè)主自我管理意識普遍不足的情況下,為了防范業(yè)主委員會權(quán)力過于集中和執(zhí)行不力,建議街鎮(zhèn)或居委會做好監(jiān)督工作,履行監(jiān)督責(zé)任??紤]到政府承擔(dān)民事責(zé)任的尷尬,必要時可以引入監(jiān)事會,規(guī)范內(nèi)部制衡機制。

        (二)通過規(guī)約制定與執(zhí)行的協(xié)調(diào),優(yōu)化小區(qū)治理結(jié)構(gòu)

        小區(qū)治理分權(quán)不足的核心問題是“制定規(guī)約”與“執(zhí)行規(guī)約”的權(quán)利基本都統(tǒng)一到業(yè)主委員會,這也是經(jīng)常遭致詬病的主要機制缺陷。建議住宅小區(qū)成立獨立于“業(yè)主委員會”的小區(qū)“立法委員會”,主要吸納業(yè)主代表、業(yè)主專家、街道、黨小組等進入其中。這一方面有利于調(diào)動業(yè)主的參與熱情,規(guī)約業(yè)委會行為,使得業(yè)委會在處理棘手問題時,能得到更多業(yè)主的支持,且不傷及業(yè)委會在獨立辦事上的權(quán)利與積極性;另一方面有利于建立規(guī)范的公權(quán)、其他組織影響小區(qū)的合規(guī)途徑,即通過立法立約途徑,而不是干預(yù)執(zhí)行途徑。

        (三)保障權(quán)利以調(diào)動業(yè)主參與治理的積極性和主動性

        充分重視并有效發(fā)揮業(yè)主的主體作用,調(diào)動業(yè)主參與治理的積極性和主動性,是發(fā)揮居民自治和社區(qū)共治作用、增強住宅小區(qū)綜合治理能力的基礎(chǔ)。因此,居委會和業(yè)委會必須從保障業(yè)主知情權(quán)、維護業(yè)主合法權(quán)益入手,增強業(yè)主的主體意識和責(zé)任觀念。通過定期召開民情懇談會、矛盾協(xié)調(diào)會、事務(wù)聽證會以及進行政策法規(guī)培訓(xùn)等渠道,經(jīng)常廣泛聽取業(yè)主意見,引導(dǎo)業(yè)主真正關(guān)注小區(qū)治理工作。鼓勵業(yè)主為小區(qū)治理和建設(shè)貢獻聰明才智,對其中的“金點子”在采納后予以公告表彰。挖掘人才,發(fā)揮小區(qū)內(nèi)具備專業(yè)知識和技能的業(yè)主的作用,為居民服務(wù),為小區(qū)治理出力。

        (四)發(fā)揮黨組織和黨員作用以引領(lǐng)小區(qū)有效治理

        充分發(fā)揮黨組織優(yōu)勢,推進社區(qū)黨建聯(lián)建,以社區(qū)黨組織為核心,當(dāng)好居委會、業(yè)委會和物業(yè)企業(yè)的“掌舵者”。進一步推進社區(qū)黨組織和業(yè)委會人員交叉任職,強化居住小區(qū)綜合聯(lián)席會議制度的落實,必要時可在符合條件的業(yè)委會中成立黨的工作小組。鼓勵黨員和干部積極參與小區(qū)自治管理、矛盾化解和公益活動,以身示范,并作為其晉升條件之一,將包括小區(qū)矛盾在內(nèi)的社會矛盾化解數(shù)量作為對街鎮(zhèn)班子考核的內(nèi)容之一。

        (作者單位:中共上海市奉賢區(qū)委黨校)

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