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        物業(yè)企業(yè)資質(zhì)核定取消后的挑戰(zhàn)和機遇

        2017-11-24 10:08:33陳明
        上海房地 2017年11期
        關鍵詞:企業(yè)資質(zhì)核定資質(zhì)

        文/陳明

        物業(yè)企業(yè)資質(zhì)核定取消后的挑戰(zhàn)和機遇

        文/陳明

        國務院總理李克強9月6日主持召開國務院常務會議,部署在更大范圍推進“證照分離”改革試點,并再取消一批行政許可事項。會議決定:再取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的認定核定、對外承包工程項目投標核準等52項國務院部門行政許可事項。

        這是繼今年初國務院下發(fā)取消二級及以下物業(yè)企業(yè)資質(zhì)認定核定后,再次取消一級資質(zhì)認定核定的又一重大舉措,引起業(yè)內(nèi)同行的強烈關注。此舉標志著長達三十五年的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)準入門檻被撤銷。從此物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)將正式進入“無資質(zhì)認定核定”時代,企業(yè)真正進入巨變的環(huán)境中,共同在公平、公正、公開的市場參與競爭。應該說,這次全部取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)認定核定,完全順應供給側改革的戰(zhàn)略發(fā)展趨勢,充分顯示了政府推進改革的決心和果斷。它對于企業(yè)釋放生產(chǎn)力、優(yōu)化生產(chǎn)關系、促進行業(yè)企業(yè)自律、保障企業(yè)營利增長、修訂服務標準規(guī)范、加強“誠信”建設、完善公開黑名單制度、切實維護業(yè)主合法權益等方面將發(fā)揮積極推動作用。

        一、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的認定核定在行業(yè)發(fā)展過程中發(fā)揮了不可替代的作用

        三十五年前深圳率先成立了全國首家物業(yè)管理公司,拉開了內(nèi)地物業(yè)管理改革開放的序幕,激發(fā)了內(nèi)地物業(yè)企業(yè)的蓬勃發(fā)展,其歷史使命早已光榮鐫刻在物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展史冊上。多年來,物業(yè)管理人用他們?nèi)崛醯碾p手,夯實了物業(yè)基石,成就了行業(yè)發(fā)展,無疑具有重要的里程碑意義。

        不可否認,在整個行業(yè)發(fā)展過程中,物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的認定核定,為規(guī)范市場有序競爭、提高行業(yè)服務質(zhì)量、加強行業(yè)監(jiān)管、走具有中國特色的物業(yè)管理道路發(fā)揮了不可替代的作用。在過去三十多年的市場經(jīng)濟中,透視物業(yè)行業(yè)和企業(yè)的前世今生,投資少、門檻低、人員雜,加上房地產(chǎn)業(yè)異軍突起成為支柱產(chǎn)業(yè),給物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造了天賜良機般的生存和發(fā)展空間。因此,在這個大背景下央企、國企、房地產(chǎn)公司和眾多草根企業(yè)家們紛紛成立物業(yè)企業(yè),其主要目的首先是為房地產(chǎn)開發(fā)商提供末端管理與服務,其次是肥水不流外人田,再者是被當作小金庫、錢袋子,甚至成為房產(chǎn)開發(fā)商的“洗錢池”,導致有條件的成立物業(yè)公司,沒條件的創(chuàng)造條件也要成立物業(yè)公司。尤其是2002年商品房成為新一輪的熱銷商品后,新注冊的物業(yè)公司如雨后春筍般橫空出世,一些未經(jīng)任何培訓和無任何從業(yè)經(jīng)驗的草臺班子進入市場,而且這些房企與物企不是近親結婚,就是近親繁殖,背靠大樹好乘涼的企業(yè)有形無形間成為市場壁壘,所有這些都嚴重影響了市場競爭的正常進行和企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

        因此,如果政府缺乏有效的統(tǒng)合監(jiān)管制度,那么公共利益將再次被利益集團捕獲,新生的小微物業(yè)企業(yè)將被迫從充滿希望走向絕望。而當年政府出臺物業(yè)資質(zhì)的認定核定,其目的就是設置資質(zhì)準入門檻,進一步規(guī)范和完善法制條件,為物業(yè)管理市場的有序發(fā)展,發(fā)揮了行業(yè)監(jiān)管作用。同時,資質(zhì)不但是一種行政許可,還是建立市場制度、規(guī)范物業(yè)管理的行為,更是提供物業(yè)管理服務、保障業(yè)主合法權益的有力保障。應該說在當時的環(huán)境條件下設立行政許可,建立市場準入制度是完全必要的。

        二、經(jīng)過三十多年的發(fā)展,物業(yè)企業(yè)資質(zhì)核定的三大依據(jù)功能已逐步消失

        隨著物業(yè)企業(yè)的不斷快速發(fā)展,資質(zhì)管理原來所設定的條件逐步為大部分物業(yè)企業(yè)所具備,而注冊資本和相關專業(yè)人員資質(zhì)認定等條件也漸漸淪為形式上的審查,不但沒有發(fā)揮其設立之初的作用,還造成許多企業(yè)為獲得各類資質(zhì)和許可,去參加各類中介機構的培訓,不但增加了企業(yè)的負擔,更重要的是在為企業(yè)提供服務方面,資質(zhì)幾乎發(fā)揮不了任何作用。就像公民身份證,除了證明公民身份外不能證明其他。還有,資質(zhì)的認定核定主要是依據(jù)企業(yè)的注冊資金、管理服務面積、從業(yè)人員資格和人數(shù),雖然每兩年需對資質(zhì)進行審核,其實也是一種走過場的形式罷了。在現(xiàn)行的實踐中,租借資質(zhì)、掛靠經(jīng)營、代開發(fā)票、虛假投標等行為屢有發(fā)生。對客戶而言,什么資質(zhì)并不重要,真正重要的是企業(yè)為業(yè)主提供了什么質(zhì)量和水準的服務。

        經(jīng)過三十多年的物業(yè)市場發(fā)展,實踐證明資質(zhì)核定的三大依據(jù)已逐步消失,物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)許可必備的三個主要條件目前都名存實亡。第一,2015《公司法》修訂后取消了注冊資本;第二,2015年3月國務院發(fā)布通知,取消物業(yè)管理師等67項職業(yè)資格許可和注冊職業(yè)資格認定行政審批;第三,2016年1月國務院常務會議通過修改部分行政法規(guī)的決定,取消了《物業(yè)管理條例》中的兩條企業(yè)資質(zhì)管理相關條款及物業(yè)管理人員從業(yè)資格限制。從上面三項認定核定的取消看,物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)許可實際上已缺失了主要依據(jù)。也就是說,目前實施的認定核定管理辦法,無論繼續(xù)保留還是予以調(diào)整,對市場、企業(yè)、業(yè)主都沒有任何現(xiàn)實指導意義。

        三、資質(zhì)認定核定取消后,物業(yè)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)和機遇

        對于取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)認定核定,物業(yè)企業(yè)如何積極應對?首先,我們應該看到,“風口上的豬”終于落地了。從全面取消到徹底放開,從“有證”到“無證”,物業(yè)行業(yè)確實進入了巨變環(huán)境中,確實進入了顛覆與被顛覆的時代。當年幾乎“玩命”評上一級資質(zhì)的企業(yè),現(xiàn)在卻與剛剛起步的物業(yè)企業(yè)站在同一起跑線上平起平坐,所面臨的生存環(huán)境和市場環(huán)境將是非常殘酷的。所有的物業(yè)企業(yè)在巨變的環(huán)境中都將面臨巨大的挑戰(zhàn)。

        例如,在取消資質(zhì)認定核定后的過渡期及真空期,在市場還沒有全面理解、掌握政策前提下,如果一些企業(yè)在招標書中仍然注明投標者應該具備的從業(yè)資質(zhì)等級,或者還標明一二三級的入圍紅線怎么辦?這些問題的出現(xiàn),著實讓人很無奈,其實這種傳統(tǒng)慣性思維是需要一個時期的過渡才能逐漸被市場淘汰的。

        取消資質(zhì)核定就是打破行業(yè)壟斷壁壘,這有利于物業(yè)企業(yè)順應市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律。比如一個雞蛋,從里面打破是生命,從外面打破就是食品,而生命是內(nèi)生成長,食品是一次性享用。但從長遠看,一些優(yōu)秀的品牌物業(yè)企業(yè)將依托企業(yè)自身的規(guī)模和人才,保持行業(yè)內(nèi)的領先地位,但它必須要有足夠的專業(yè)、足夠的效率、足夠的服務、足夠的標準、足夠的精細,因為市場比一張資質(zhì)證明更有說服力。

        近年來企業(yè)的轉型升級日益盛行,問題是“急轉”,還是“緩轉”或者彎道超車。實際上這次取消資質(zhì),已經(jīng)為企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉型升級打通最后一公里鋪平道路、創(chuàng)造了條件,不會再發(fā)生過去那種讓企業(yè)想方設法去拼資質(zhì)證書或者動不動就“翻燒餅”的情況。

        英國思想家羅素曾經(jīng)說過:“提到過去,每個時代都承認它是事實,提到當前,每個時代都否認它是事實?!币虼?,在一個變化急劇、無法預測的環(huán)境中,物業(yè)企業(yè)遭遇了前所未有的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受阻、勞動力人口轉移、人力資源成本大幅增加等一系列要素變化,都在深刻地影響著物業(yè)企業(yè)的發(fā)展,而這些問題往往在考驗企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展智慧和管理者的應變能力。企業(yè)的根本使命就是開拓市場,轉型和轉行是有本質(zhì)區(qū)別的。取消資質(zhì)認定核定后,作為物業(yè)企業(yè)必須加快企業(yè)的轉型升級。這是一個長期又復雜的過程,如果繼續(xù)沿用傳統(tǒng)的思維方式,將無法適應目前現(xiàn)代化、智能化、數(shù)字化的高端建筑和超高層樓宇管理服務,最終會被市場淘汰出局。

        物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)歷了三十多年的歷程,企業(yè)市場發(fā)展迅速,物業(yè)專業(yè)出現(xiàn)了多元化趨勢,物業(yè)服務資源得到了有效配置,經(jīng)營領域日益拓展,高端科技不斷運用,低碳環(huán)保大勢所趨,服務集成化、規(guī)范化。物業(yè)行業(yè)誕生初期的粗放型競爭格局,逐步被產(chǎn)業(yè)融合及區(qū)域整合所代替。為此,提出以下幾點建議。

        第一,必須加快人才隊伍建設和儲備。一個具有現(xiàn)代物業(yè)管理水平的企業(yè),應該具備包括物業(yè)管理的前期策劃、設計施工、智能環(huán)保、綠色建筑、自動化集成融入智慧物業(yè)服務的全程參與能力。

        第二,深入研究“無證”時代的市場變化和對策。理順開拓市場經(jīng)營思路,組織對市場客戶和環(huán)境的調(diào)研,重新制訂管理標準和服務標準,開發(fā)企業(yè)服務的品牌戰(zhàn)略。

        第三,加大政府和行業(yè)協(xié)會的指導,加強事中事后的各項監(jiān)督、評估、考核機制,進一步提高物業(yè)企業(yè)參與市場競爭的積極性和主動性。物業(yè)企業(yè)不僅要關注市場變化,還要關注企業(yè)發(fā)展趨勢和環(huán)境變化,時刻不忘初心守住本業(yè),在“做專、做精、做細”上狠下功夫,將企業(yè)工匠精神融合在企業(yè)文化之中,這樣才能讓物業(yè)企業(yè)發(fā)展符合巨變時代的變化。

        (作者單位:上海雙輝物業(yè)管理有限公司)

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