◎李寧

營改增后房地產(chǎn)業(yè)稅源管理的思考

◎李寧

宏觀上房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心預測，2010～2020年經(jīng)濟增長相對“十一五”期間有所放緩，但仍將保持在7%左右。預計2030年左右中國人均GDP將達到8000美元，也就是說，中國房地產(chǎn)業(yè)仍將保持15～20年的快速發(fā)展。

圖◎中國人均GDP水平與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段

從宏觀經(jīng)濟上看，中國人均GDP超過2000美元，長期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展的發(fā)展階段。居民的消費能力大大提高，消費結(jié)構(gòu)也會變化，這種消費結(jié)構(gòu)的變化主要體現(xiàn)在居民對汽車和住宅這類代表著資產(chǎn)和財富的商品需求的快速增長上。中國宏觀經(jīng)濟正處于快速增長階段，房地產(chǎn)投資在其中起著重要的貢獻作用，國外經(jīng)濟發(fā)展歷程也證明，國民經(jīng)濟中房地產(chǎn)業(yè)的貢獻是必需的而且是穩(wěn)定的。

另外，幾年來國家不斷出臺限購、去庫存、抑制投資性開發(fā)、棚戶區(qū)改造等一系列政策，這些政策的出臺對市場供需關(guān)系將產(chǎn)生顯著影響，短期內(nèi)市場量價調(diào)整不可避免，長期來看，房產(chǎn)稅配套改革逐步進行，市場短期的調(diào)整和陣痛有利于房地產(chǎn)市場長期健康、穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)營改增后基本情況

以海拉爾地區(qū)為例：截止目前，呼倫貝爾市海拉爾區(qū)國稅局轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)共計158戶，其中，增值稅一般納稅人101戶,小規(guī)模納稅人57戶。有開發(fā)項目的企業(yè)50戶，開發(fā)項目56個。2016年5月1日實施營改增后至12月末實現(xiàn)增值稅7800萬元。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)出臺的稅收過渡政策，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，由于處于營改增初期，海拉爾區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本上都是老項目選擇簡易計稅方法，所以增值稅稅負較營業(yè)稅有所下降。新項目處于開發(fā)建設(shè)階段，預計在2017年末之后會隨完工進度實現(xiàn)銷售。

房地產(chǎn)業(yè)管理難點

經(jīng)過海拉爾區(qū)國稅局近一年的稅收管理，抓好房地產(chǎn)業(yè)稅收征管仍存在諸多困難，主要表現(xiàn)在：

一是營改增初期房地產(chǎn)行業(yè)涉稅業(yè)務(wù)復雜多樣，稅源管理無經(jīng)驗,工作量及管理困惑等問題驟增。如房地產(chǎn)建筑業(yè)往往存在分包、大包、清包、轉(zhuǎn)包、掛靠等經(jīng)營形式，同時為確保政策平穩(wěn)過渡以及行業(yè)稅負只減不增，出臺了一些行業(yè)稅收過渡政策，使得財務(wù)核算比較復雜、稅務(wù)籌劃難度提升、稅收管理缺乏經(jīng)驗等。

二是稅務(wù)機關(guān)缺少管理抓手，沒有完善的備案制度，在房地產(chǎn)開發(fā)立項、建設(shè)、預售等不同階段缺少監(jiān)控指標，房地產(chǎn)管理手段落后，輔導相對滯后。

三是全面推開營改增試點后,政策文件多、新增的納稅戶數(shù)多、業(yè)務(wù)類型多，基層國稅機關(guān)人員對四大試點行業(yè)經(jīng)營模式尤其是房地產(chǎn)業(yè)缺乏深入了解，在政策規(guī)定和業(yè)務(wù)處理較為復雜的情況下，稅收征管經(jīng)驗和能力欠缺的問題更為凸顯。

四是國稅、地稅機關(guān)和土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等房地產(chǎn)業(yè)行政主管部門信息不對稱。如果納稅人不配合，很難掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本信息和其收入情況，幾乎處于監(jiān)管之外。開發(fā)項目的規(guī)劃投資和銷售分別由規(guī)劃局和建委負責管理，稅務(wù)機關(guān)沒有參與管理、很難掌握開發(fā)及銷售市場的動態(tài)，這樣給房地產(chǎn)企業(yè)漏報售房項目提供方便，從而直接影響房地產(chǎn)售房的稅收收入。

五是部分房地產(chǎn)經(jīng)營者納稅意識有待提高。因房地產(chǎn)企業(yè)屬行業(yè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入資金大，企業(yè)資金壓力大，房地產(chǎn)行業(yè)進入門檻不高，許多房地產(chǎn)公司僅僅靠所取得土地或所擁有土地而成立，其納稅意識淡薄。

六是房地產(chǎn)經(jīng)營者及其財務(wù)人員普遍存在對稅收知識掌握不深、不透的問題。營改增后稅收核算與營業(yè)稅時期比較復雜程度增加：分包、大包、清包、轉(zhuǎn)包、掛靠等經(jīng)營形式并；房地產(chǎn)業(yè)跨縣市、跨省開發(fā)經(jīng)營的稅收處理；預收房款、以房抵頂工程款、代收款項、多方多次轉(zhuǎn)賬結(jié)算等銷售形式稅收上如何處理都很難準確把握。

七是房地產(chǎn)受宏觀調(diào)控、政府規(guī)劃等諸多因素影響，加之近年來稅制改革力度不斷加大，稅源變動受政策影響很大，稅收收入預測、稅收征管決策難度大。

房地產(chǎn)業(yè)管理對策

一是建議由政府牽頭主導，實現(xiàn)多部門聯(lián)動的社會綜合治稅大格局。積極探索實施房地產(chǎn)業(yè)稅收一體化管理模式，政府各職能部門，如財政、地稅、國土、住建、規(guī)劃、發(fā)改、房管等多部門建立和完善涉稅信息的傳遞機制，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的信息共通、資源共享。

二是建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的信息庫。如房地產(chǎn)企業(yè)的項目登記臺帳、銷售明細臺帳、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅源臺帳等，及時掌握企業(yè)的銷售動態(tài)，掌握房地產(chǎn)核算的每一個環(huán)節(jié)，隨時準確掌握房地產(chǎn)企業(yè)的核心數(shù)據(jù)，避免企業(yè)預繳或申報時少申報稅款或不申報稅款。

三是“打鐵需得自身硬”。要想管理好一個行業(yè)，只有熟悉其行業(yè)特點及其會計核算，充分掌握稅收政策規(guī)定才能做好該行業(yè)的稅收管理，所以稅務(wù)人員要針對房地產(chǎn)行業(yè)特點加強專業(yè)學習，熟悉該行業(yè)稅收政策和會計核算,并經(jīng)常到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)場了解開發(fā)及工程進度情況，并對開發(fā)進度及各環(huán)節(jié)進行跟蹤，掌握其全面情況,做到心中有數(shù)。

四是做好房地產(chǎn)建安企業(yè)的稅收宣傳和政策輔導。特別將國家出臺的最新房地產(chǎn)建安等稅收文件和政策及時傳達給企業(yè)負責人、財務(wù)人員，使企業(yè)及時享受國家給予的政策規(guī)定，解決企業(yè)實際困難，使稅企雙方都掌握第一手政策執(zhí)行依據(jù)，實現(xiàn)企業(yè)盈利、地方經(jīng)濟發(fā)展的雙贏局面。

五是加強房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票管理和使用。稅源管理部門要根據(jù)對企業(yè)的日常管理和經(jīng)營情況的掌握，對風險較高的企業(yè)進行重點監(jiān)控，及時核實掌握企業(yè)開具發(fā)票和申報數(shù)據(jù)的比對，對征收廳轉(zhuǎn)辦的申報比對異常等及時進行調(diào)查核實，防止企業(yè)偷逃稅和欠繳稅款情況。

六是完善房地產(chǎn)行業(yè)管理的相關(guān)配套制度，增強納稅人依法遵從的責任意識。按照房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)文件規(guī)定和制度做好各項登記和報備等，在確保稅收收入平穩(wěn)過渡后，可放管結(jié)合提高征管的有效性，使納稅人具有獲得感，享受更加公平的納稅環(huán)境。

（作者單位：內(nèi)蒙古自治區(qū)呼倫貝爾市海拉爾區(qū)國稅局）