趙莎莎

摘 要 有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近年來房地產(chǎn)企業(yè)的運營效率明顯降低，這反映房地產(chǎn)企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)以及其他的相關(guān)方面存在很多的問題。針對這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須對自己的運營體系進行一定的改進，以適應(yīng)當(dāng)前的發(fā)展趨勢，并且做好企業(yè)的戰(zhàn)略以及其他相關(guān)部分的調(diào)整，來適應(yīng)社會的發(fā)展現(xiàn)狀。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 運營系統(tǒng) 優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)運營的本質(zhì)是為了什么？高效運營的標(biāo)準(zhǔn)又是什么？怎樣通過相關(guān)的設(shè)計來實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身運營效率的提升？面對這些問題，企業(yè)需要對自身的管理結(jié)構(gòu)和運營結(jié)構(gòu)進行一定的分析，然后進行科學(xué)的改進。只有這樣才能實現(xiàn)自身管理能力和運營能力的提升，從而更好地適應(yīng)社會和市場的發(fā)展需求，取得更大的經(jīng)濟效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的運營難點分析

（一）難點綜述

一個企業(yè)要想發(fā)展得長遠(yuǎn)、發(fā)展得好，就必須制定完備的未來規(guī)劃。只有制定了全面的未來規(guī)劃，企業(yè)在處理問題時才有一個指導(dǎo)方針，并且能根據(jù)這個指導(dǎo)方針制定合適的運營戰(zhàn)略，同時指導(dǎo)相關(guān)運營部門制定正確的方案，從而最大限度地提高企業(yè)的戰(zhàn)略執(zhí)行力。再者，戰(zhàn)略和執(zhí)行的中介就是運營，所以從某種意義上來說，運營就是一個企業(yè)重要的發(fā)展基石。

就房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展來看，它們在運營管理和相關(guān)的體制方面普遍存在很多的不足。因為從房地產(chǎn)企業(yè)的歷史發(fā)展來看，它們擁有運營思維的時間并不長，所以很多方面還不夠成熟。此前，這方面的管理通常被稱為經(jīng)營管理或者計劃管理，有很多企業(yè)對這部分內(nèi)容保留著一些傳統(tǒng)的稱謂或者職能。直到2008年，一些一線品牌企業(yè)設(shè)立了相關(guān)的部門、中心之后才正式摒棄了一些傳統(tǒng)的觀念。因為通過建立運營管理體系，能夠保證制定的戰(zhàn)略和實際運營過程以及最后的評比之間構(gòu)建統(tǒng)一的規(guī)范，這使得運營和管理的協(xié)同工作關(guān)系更加合理，從而滿足企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展需求。

（二）內(nèi)部問題

在實際的運營管理過程中主要包含兩個層面的意思，主要是部門聯(lián)動和相互協(xié)調(diào)的一體化系統(tǒng)建設(shè)。

在總部層面，通常被稱為企業(yè)應(yīng)用管理，主要的任務(wù)是幫助企業(yè)改進關(guān)鍵流程，同時制定合理的計劃并記錄相應(yīng)情況，然后根據(jù)市場的實際反饋結(jié)果做好相應(yīng)的修正。再者，在項目層面，一般需要做好具體事物的針對性管理。這種管理更加具體，但是會存在一定的不合理性。這主要是因為層層監(jiān)督和管理，容易出現(xiàn)權(quán)責(zé)劃分不清楚，各個部門之間的聯(lián)系太大等問題，不利于開展針對化管理。所以，只有大力改善這兩方面的情況，才能保證制定出合理的計劃管理體制，以保障各項工作的順利開展，這有利于企業(yè)的運營管理體系涵蓋各個層面的內(nèi)容。

雖然以上論述闡釋了各個層面發(fā)展的重要性，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的資本流動比較大，資本的回流時間比較短，這就要求相關(guān)人員需要具有很高的專業(yè)素質(zhì)，同時企業(yè)必須能留住相關(guān)的人才。但是受制于諸多因素，房地產(chǎn)企業(yè)實際上對這方面的人才造成了很大的限制，使得他們在處理一些問題時難以最大限度地發(fā)揮自身的實際才能，最終造成人才流失。這也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在運營結(jié)構(gòu)的建設(shè)過程中所面臨的一個比較大的難點。

二、優(yōu)化策略

針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在運營體系的建設(shè)過程中存在的諸多問題，可以通過下面幾種方法來優(yōu)化和改進相關(guān)的體系。

（一）確定目標(biāo)尋找差距

前面已經(jīng)提到一個企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃是十分重要的，因為它能夠幫助企業(yè)在確定發(fā)展道路和相關(guān)戰(zhàn)略決策時起到目標(biāo)導(dǎo)向作用。所以，企業(yè)在制定相關(guān)的計劃規(guī)定時應(yīng)該做好這方面的工作。通過對比同行的發(fā)展情況，能夠比較準(zhǔn)確地了解行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，并且也有利于發(fā)現(xiàn)自身的不足。這樣能夠保證公司在制定一些策略或者改變相關(guān)的運營目標(biāo)時達(dá)到全面考慮的目的。

（二）做好自我剖析

任何企業(yè)的發(fā)展都是一個內(nèi)外不斷競爭的過程。就企業(yè)的內(nèi)部而言，其實就是好的機制和不好的機制之間的競爭。所以，企業(yè)要學(xué)會做好自我剖析，找到當(dāng)前自身內(nèi)部存在的與時代不相符或者與社會的發(fā)展相矛盾的地方。這樣才能讓企業(yè)在分析問題時可以綜合考慮自身的發(fā)展特點，實事求是，最終找到真正適合企業(yè)發(fā)展的道路，從而保證運營體系的建設(shè)過程能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)效益的最大化。

（三）制定好企業(yè)的發(fā)展藍(lán)圖

根據(jù)前面的描述，企業(yè)確定了一個比較明確的運營目標(biāo)，并且根據(jù)企業(yè)的實際發(fā)展情況制定了比較好的運營模式，接下來企業(yè)要根據(jù)自己的發(fā)展規(guī)劃繪制出相應(yīng)的發(fā)展藍(lán)圖。相對于發(fā)展規(guī)劃，企業(yè)的發(fā)展藍(lán)圖是更加深入的一種暢想。它更加具體地展望了企業(yè)未來的市場版圖，能夠為企業(yè)在建設(shè)運營管理組織系統(tǒng)的過程中，明確各個部門之間的聯(lián)系和區(qū)別，實現(xiàn)企業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、流程精細(xì)化、團隊專業(yè)化和考評嚴(yán)格化的“四化”發(fā)展。這樣就能夠保證企業(yè)在建設(shè)運營管理體系的過程中能夠把各個工作落實到位，并且不斷加快整個運營體系的優(yōu)化進程。

（四）做好部門間的職責(zé)劃分

前面已經(jīng)對運營的相關(guān)結(jié)構(gòu)進行了一定的劃分，接下來需要做好對各個運營部門的責(zé)任限制。因為只有通過這方面的限制才能保證各個部門之間的運作是相互獨立的，進而實現(xiàn)對各個部門之間的針對性管理，同時也能給各個部門提供更大的發(fā)展空間，打造百花齊放的發(fā)展格局，有效促進企業(yè)內(nèi)部的自我改進和自我完善。再者，通過科學(xué)的職能劃分也能夠落實相關(guān)的責(zé)任人制度。同時，建設(shè)公司新的運營體系就需要涉及運營管理權(quán)之間的劃分。在這一點上要有明確的權(quán)責(zé)邊界，保證出現(xiàn)問題的時候不會出現(xiàn)權(quán)責(zé)部門之間推諉扯皮的現(xiàn)象，有利于公司整體運營機制效率的提升。

（五）提高執(zhí)行力

執(zhí)行力能夠保證企業(yè)在戰(zhàn)略或者是相關(guān)的政策出臺后，具體的實施辦法能夠落實到位，從而使得運營系統(tǒng)的效率更高，自身的發(fā)展更加靈活。針對上面談到的企業(yè)運營管理中出現(xiàn)的問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好的不僅是上面四步，最重要的還是執(zhí)行。如果一個好的政策沒有執(zhí)行到位，那么它將難以發(fā)揮自身的積極作用，所以要做好運營體系中關(guān)于執(zhí)行力的建設(shè)。首先，可以通過計劃管理以及其他的激勵政策來保證公司的相關(guān)責(zé)任人能夠把實際的戰(zhàn)略落實到位，并且提高自身的執(zhí)行能力。再者，需要建立健全監(jiān)督考核制度。任何人都存在懶惰或者其他的不良人格，所以只有通過建立嚴(yán)格的考核制度或者是其他的激勵制度，才能保證員工積極參與相關(guān)問題的處理，并把自身的全部精力應(yīng)用到運營體系的建設(shè)過程中，從而保證實際的戰(zhàn)略能夠盡快落地同時快速見效，保證公司事業(yè)蒸蒸日上。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)作為規(guī)模相對較大的企業(yè)，它的運營影響到的不僅僅是企業(yè)內(nèi)部的管理，還會對企業(yè)自身的收益產(chǎn)生很大的影響，所以要綜合考慮各方面的因素。但其中最主要的還得從企業(yè)自身入手，“打鐵還需自身硬”，認(rèn)識到自身在進行內(nèi)部建設(shè)過程中存在的各種問題，實事求是地改善運營結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展意義非凡。

（作者單位為復(fù)華集團）

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