王琦

[摘 要]營(yíng)改增后不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)增值稅的計(jì)稅較為復(fù)雜，且直接影響土地增值稅等稅種的計(jì)征。通過(guò)對(duì)改革前后不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中的稅負(fù)進(jìn)行對(duì)比分析，營(yíng)改增后不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算增值稅，總體稅負(fù)與未實(shí)施營(yíng)改增相比基本持平；采用一般計(jì)稅方法計(jì)算增值稅，總體稅負(fù)與未實(shí)施營(yíng)改增相比有一定程度上升。針對(duì)稅負(fù)上升的情況，可考慮將增值稅率降至9%，或?qū)⒃鲋刀惵侍岣咧?7%并取消土地增值稅。

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)；營(yíng)改增；稅負(fù)；稅制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.32.203

2016年5月1日起，營(yíng)改增試點(diǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)全面推行，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓正式納入增值稅征稅范圍。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)范圍寬廣、內(nèi)容復(fù)雜、納稅人多、涉及稅種多；其納稅人除了房地產(chǎn)公司以外，還包括其他轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人；營(yíng)改增后不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的增值稅計(jì)稅堪稱復(fù)雜，且直接影響土地增值稅和企業(yè)所得稅等稅種的計(jì)征，下文將對(duì)改革前后不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中的稅負(fù)進(jìn)行對(duì)比分析并提出稅制完善建議。

1 研究的基本假定

1.1 納稅人、轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)和涉及稅收種類假定

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的主要當(dāng)事人包括出讓人和受讓人，本文主要研究營(yíng)改增對(duì)出讓人的稅負(fù)影響。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總體上可分為銷售自建不動(dòng)產(chǎn)和非自建不動(dòng)產(chǎn)兩類，本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自建不動(dòng)產(chǎn)為例進(jìn)行研究。在營(yíng)改增前后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)涉及的稅費(fèi)種類有增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅等，本文研究的稅種不包括印花稅。

1.2 企業(yè)盈利假定

營(yíng)業(yè)稅和增值稅對(duì)企業(yè)所得稅的計(jì)稅有不同的影響，為了便于分析問(wèn)題，本文假定轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)是盈利的且企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額大于零，適用稅率為25%。

2 營(yíng)改增前后不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)稅負(fù)對(duì)比分析

2.1 增值稅采用簡(jiǎn)易方法計(jì)稅時(shí)，相關(guān)稅負(fù)對(duì)比分析

營(yíng)改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，營(yíng)改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其2016年4月30日前開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。上述企業(yè)轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

例1：某市長(zhǎng)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為增值稅一般納稅人，2016年8月對(duì)外轉(zhuǎn)讓于2014年10月份開發(fā)的A寫字樓取得轉(zhuǎn)讓收入12000萬(wàn)元（增值稅采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法），已知該公司為取得土地使用權(quán)向政府支付的地價(jià)款2400萬(wàn)元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為3200萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為600萬(wàn)元。

2.1.1 未實(shí)施營(yíng)改增納稅情況

（1）營(yíng)業(yè)稅：12000×5%=600（萬(wàn)元）

（2）城建稅和教育費(fèi)附加：12000×5%×（7%+3%）=60（萬(wàn)元）

（3）土地增值稅：

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：

取得土地使用權(quán)所支付的金額為2400萬(wàn)元

房地產(chǎn)開發(fā)成本為3200萬(wàn)元

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為600萬(wàn)元

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：600+60=660（萬(wàn)元）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除：（2400+3200）×20%=1120（萬(wàn)元）

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：2400+3200+600+660+1120=7980（萬(wàn)元）

②轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：12000-7980=4020（萬(wàn)元）

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：4020÷7980=50.38%

適用稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%

③應(yīng)納土地增值稅稅額：4020×40%-7980×5%=1209（萬(wàn)元）

（4）企業(yè)所得稅：

應(yīng)納稅所得額：12000-2400-3200-600-660-1209=3931（萬(wàn)元）

應(yīng)納企業(yè)所得稅：3931×25%=982.75（萬(wàn)元）

（5）應(yīng)納稅額合計(jì)：600+60+1209+982.75=2851.75（萬(wàn)元）

2.1.2 營(yíng)改增后納稅情況

（1）增值稅=12000/（1+5%）×5%=571.43（萬(wàn)元）

轉(zhuǎn)讓收入=12000-571.43=11428.57（萬(wàn)元）

（2）城建稅和教育費(fèi)附加：571.43×（7%+3%）=57.14（萬(wàn)元）

（3）土地增值稅

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：2400+3200+600+57.14+1120=7377.14（萬(wàn)元）

②轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：11428.57-7377.14=4051.43（萬(wàn)元）

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：4051.43÷7377.14=54.92%

適用稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%

③應(yīng)納土地增值稅稅額：4051.43×40%-7377.14×5%=1251.72（萬(wàn)元）

（4）企業(yè)所得稅

應(yīng)納稅所得額：11428.57-2400-3200-600-57.14-1251.72=3919.71

應(yīng)納企業(yè)所得稅：3919.71×25%=979.93（萬(wàn)元）

（5）應(yīng)納稅額合計(jì)：571.43+57.14+1251.72+979.93=2860.22（萬(wàn)元）

2.1.3 營(yíng)改增后與未實(shí)施營(yíng)改增時(shí)相比較的稅負(fù)差異

2860.22-2851.75=8.47（萬(wàn)元）

8.47/2851.75=0.30%

本例中，該房地產(chǎn)開發(fā)公司營(yíng)改增后對(duì)2016年4月30日前開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售時(shí)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算增值稅，相對(duì)于未實(shí)施營(yíng)改增繳納營(yíng)業(yè)稅，稅負(fù)有所下降。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，增值稅是價(jià)外稅，以不含增值稅價(jià)款確認(rèn)收入，使賬面收入較少；且增值稅沒(méi)有計(jì)入扣除項(xiàng)目，使扣除金額減少；因?yàn)槭杖霚p少額小于扣除項(xiàng)目減少額，引起增值額增加，導(dǎo)致土地增值稅應(yīng)納稅額增加。此外對(duì)城建稅和教育費(fèi)附加及企業(yè)所得稅計(jì)稅也有影響。總體稅負(fù)較未實(shí)施營(yíng)改增僅增加了0.29%，前后基本一致。見表1。

2.2 增值稅采用一般方法計(jì)稅時(shí)，相關(guān)稅負(fù)對(duì)比分析

營(yíng)改增后一般納稅人銷售2016年5月1日后自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅；以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款為銷售額計(jì)算銷項(xiàng)稅額，適用稅率為11%。

例2：某市新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為增值稅一般納稅人，2017年12月對(duì)外轉(zhuǎn)讓于2016年6月份開發(fā)的B寫字樓取得轉(zhuǎn)讓收入含稅價(jià)30000萬(wàn)元，已知該公司為取得土地使用權(quán)向政府支付的地價(jià)款6000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)成本支出總額8000萬(wàn)元，其中可確認(rèn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額660萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用支出總額為1400萬(wàn)元，其中可確認(rèn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額80萬(wàn)元。

2.2.1 未實(shí)施營(yíng)改增納稅情況

（1）營(yíng)業(yè)稅：30000×5%=1500（萬(wàn)元）

（2）城建稅和教育費(fèi)附加：30000×5%×（7%+3%）=150（萬(wàn)元）

（3）土地增值稅

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：

取得土地使用權(quán)所支付的金額為6000萬(wàn)元

房地產(chǎn)開發(fā)成本為8000萬(wàn)元

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為1400萬(wàn)元

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：1500+150=1650（萬(wàn)元）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除：（6000+8000）×20%=2800（萬(wàn)元）

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：6000+8000+1400+1650+2800=19850（萬(wàn)元）

②轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：30000-19850=10150（萬(wàn)元）

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：10150÷19850=51.13%

適用稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%

③應(yīng)納土地增值稅稅額：10150×40%-19850×5%=3067.50（萬(wàn)元）

（4）企業(yè)所得稅

應(yīng)納稅所得額：30000-6000-8000-1400-1650-3067.5=9882.50（萬(wàn)元）

應(yīng)納企業(yè)所得稅：9882.50×25%=2470.63（萬(wàn)元）

（5）應(yīng)納稅額合計(jì)：1500+150+3067.5+2470.63=7188.13（萬(wàn)元）

2.2.2 營(yíng)改增后納稅情況

（1）增值稅：

銷項(xiàng)稅額=（30000-6000）/（1+11%）×11%=2378.38（萬(wàn)元）

轉(zhuǎn)讓收入=30000-2378.38=27621.62（萬(wàn)元）

進(jìn)項(xiàng)稅額=660+80=740（萬(wàn)元）

應(yīng)交增值稅=2378.38-740=1638.38（萬(wàn)元）

（2）城建稅和教育費(fèi)附加：1638.38×（7%+3%）=163.84（萬(wàn)元）

（3）土地增值稅：

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：

取得土地使用權(quán)所支付的金額為6000萬(wàn)元

房地產(chǎn)開發(fā)成本：8000-660=7340（萬(wàn)元）

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：1400-80=1320（萬(wàn)元）

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為163.84萬(wàn)元

從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除：（6000+7340）×20%=2668（萬(wàn)元）

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：6000+7340+1320+163.84+2668=17491.84（萬(wàn)元）

②轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：27621.62-17491.84=10129.78（萬(wàn)元）

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：10129.78÷17491.84=57.91%

適用稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%

③應(yīng)納土地增值稅稅額：10129.78×40%-17491.84×5%=3177.32（萬(wàn)元）

（4）企業(yè)所得稅：

應(yīng)納稅所得額：27621.62-6000-7340-1320-163.84-3177.32=9620.46

應(yīng)納企業(yè)所得稅：9620.46×25%=2405.12（萬(wàn)元）

（5）應(yīng)納稅額合計(jì)：1638.38+163.84+3177.32+2405.12=7384.66（萬(wàn)元）

2.2.3 營(yíng)改增后較未實(shí)施營(yíng)改增稅負(fù)差異：

7384.66-7188.13=196.53（萬(wàn)元）

196.53/7188.13=2.73%

本例中，該房地產(chǎn)開發(fā)公司營(yíng)改增后對(duì)2016年5月1日后開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售時(shí)采用一般計(jì)稅方法計(jì)算增值稅，相對(duì)于未實(shí)施營(yíng)改增繳納營(yíng)業(yè)稅，稅負(fù)有所上升。主要原因一是增值稅稅率為11%，高于營(yíng)業(yè)稅稅率；二是房地產(chǎn)開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用不能全部取得增值稅專用發(fā)票確認(rèn)進(jìn)項(xiàng)稅額。見表2。

土地增值稅稅額增加。主要原因一是在計(jì)算土地增值稅時(shí)，因?yàn)樵鲋刀愂莾r(jià)外稅，以不含增值稅價(jià)款確認(rèn)收入，使賬面收入減少。二是在確定扣除金額時(shí)，應(yīng)納增值稅額沒(méi)有計(jì)入；房地產(chǎn)開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用是以減去進(jìn)項(xiàng)稅以后的數(shù)額計(jì)入；所以扣除金額減少，且其減少額遠(yuǎn)大于收入減少額。因?yàn)樯鲜鲈?，增值額增加，土地增值稅稅額增加。

此外城建稅和教育費(fèi)附加及企業(yè)所得稅計(jì)稅也受到影響，總體稅負(fù)較未實(shí)施營(yíng)改增增加了2.73%。

3 改進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅制的方法

營(yíng)改增全面試點(diǎn)完善了稅收制度，打通了增值稅抵扣鏈條，解決了重復(fù)課稅難題，實(shí)現(xiàn)了整個(gè)增值稅抵扣的全過(guò)程減稅。但不同行業(yè)、同一行業(yè)內(nèi)采用不同計(jì)稅方法的企業(yè)減稅幅度會(huì)有差別，甚至個(gè)別行業(yè)或企業(yè)會(huì)出現(xiàn)暫時(shí)性的稅負(fù)上升。

由上述案例計(jì)算分析結(jié)果可知：營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算增值稅，應(yīng)納稅額相對(duì)于原營(yíng)業(yè)稅稅額有小幅下降；對(duì)應(yīng)納其他稅種計(jì)稅也產(chǎn)生了相應(yīng)影響，但總體稅負(fù)與未實(shí)施營(yíng)改增相比基本持平。營(yíng)改增后不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓采用一般計(jì)稅方法計(jì)算增值稅，應(yīng)納稅額相對(duì)于原營(yíng)業(yè)稅稅額有所上升；對(duì)應(yīng)納其他稅種計(jì)稅也產(chǎn)生相應(yīng)影響，總體稅負(fù)與未實(shí)施營(yíng)改增相比有一定程度上升。那么，如何進(jìn)一步完善營(yíng)改增后不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅制，避免稅負(fù)上升的情況發(fā)生。

3.1 將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值稅率降至9%

例3：接上文例2，若新城房地產(chǎn)有限公司轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后自建不動(dòng)產(chǎn)，適用增值稅率調(diào)整為9%，則營(yíng)改增后與未實(shí)施營(yíng)改增時(shí)稅負(fù)對(duì)比情況如下。

3.1.1 未實(shí)施營(yíng)改增納稅情況

未實(shí)施營(yíng)改增情況下應(yīng)納稅額合計(jì)為：7188.13萬(wàn)元。

3.1.2 營(yíng)改增后納稅情況

（1）增值稅

銷項(xiàng)稅額=（30000-6000）/（1+9%）×9%=1981.65（萬(wàn)元）

轉(zhuǎn)讓收入=30000-1981.65=28018.35（萬(wàn)元）

進(jìn)項(xiàng)稅額=660+80=740（萬(wàn)元）

應(yīng)交增值稅=1981.65-740=1241.65（萬(wàn)元）

（2）城建稅和教育費(fèi)附加：1241.65×（7%+3%）=124.17（萬(wàn)元）

（3）土地增值稅

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：

取得土地使用權(quán)所支付的金額為6000萬(wàn)元

房地產(chǎn)開發(fā)成本：8000-660=7340（萬(wàn)元）

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：1400-80=1320（萬(wàn)元）

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為124.17萬(wàn)元

從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除：（6000+7340）×20%=2668（萬(wàn)元）

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：6000+7340+1320+124.17+2668=17452.17（萬(wàn)元）

②轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：28018.35-17452.17=10566.18（萬(wàn)元）

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：10566.18÷17452.17=60.54%

適用稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%

③應(yīng)納土地增值稅稅額：10566.18×40%-17452.17×5%=3353.86（萬(wàn)元）

（4）企業(yè)所得稅：

應(yīng)納稅所得額：28018.35-6000-7340-1320-124.17-3353.86=9880.32

應(yīng)納企業(yè)所得稅：9880.32×25%=2470.08（萬(wàn)元）

（5）應(yīng)納稅額合計(jì)：1241.65+124.17+3353.86+2470.08=7189.76（萬(wàn)元）

3.1.3 營(yíng)改增后較未實(shí)施營(yíng)改增稅負(fù)差異

7189.76-7188.13=1.63（萬(wàn)元）

1.63/7188.13=0.02%

本例中，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)增值稅率降至9%時(shí)，營(yíng)改增后的稅負(fù)與未實(shí)施營(yíng)改增時(shí)的基本相當(dāng)。但國(guó)家剛剛?cè)∠?3%的增值稅率，如果再增加一檔，將使剛剛有所簡(jiǎn)化的稅率體系又變得復(fù)雜，與國(guó)家簡(jiǎn)化增值稅率結(jié)構(gòu)的改革精神背道而馳。

3.2 取消土地增值稅，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅率調(diào)整為17%

例4：接上文例2，若新城房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后自建不動(dòng)產(chǎn)，適用增值稅率調(diào)整為17%，同時(shí)取消土地增值稅，則營(yíng)改增后與未實(shí)施營(yíng)改增時(shí)稅負(fù)對(duì)比情況如下：

3.2.1 未實(shí)施營(yíng)改增納稅情況

若未實(shí)施營(yíng)改增納稅情況應(yīng)納稅額合計(jì)為：7188.13萬(wàn)元。

3.2.2 營(yíng)改增后納稅情況

（1）增值稅：

銷項(xiàng)稅額=（30000-6000）/（1+17%）×17%=3487.18（萬(wàn)元）

轉(zhuǎn)讓收入=30000-3487.18=26512.82（萬(wàn)元）

進(jìn)項(xiàng)稅額=660+80=740（萬(wàn)元）

應(yīng)交增值稅=3487.18-740=2747.18（萬(wàn)元）

（2）城建稅和教育費(fèi)附加：2747.18×（7%+3%）=274.72（萬(wàn)元）

（3）企業(yè)所得稅：

應(yīng)納稅所得額：26512.82-6000-7340-1320-274.72=11578.1

應(yīng)納企業(yè)所得稅：11578.1×25%=2894.53（萬(wàn)元）

（4）應(yīng)納稅額合計(jì)：2747.18+274.72+2894.53=5916.43（萬(wàn)元）

3.2.3 營(yíng)改增后較未實(shí)施營(yíng)改增稅負(fù)差異

7188.13-5916.43=1271.7（萬(wàn)元）

1271.7/7188.13=17.69%

本例中，該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目采用一般計(jì)稅方法計(jì)算增值稅，適用稅率為17%，且不需繳納土地增值稅；整體稅負(fù)相對(duì)于未實(shí)施營(yíng)改增時(shí)下降了17.69%。增值稅稅率提高，意味著不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)買者可以取得更多的進(jìn)項(xiàng)稅額，有助于進(jìn)一步完善增值稅抵扣鏈條。取消土地增值稅，轉(zhuǎn)讓方稅收負(fù)擔(dān)降低，會(huì)引起不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的下降，對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生適當(dāng)?shù)慕禍刈饔?。雖然短期內(nèi)國(guó)家稅收會(huì)出現(xiàn)較大幅度減少，但有利于營(yíng)改增制度的進(jìn)一步完善，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]胡怡建.全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)的三大意義[J].中國(guó)稅務(wù)，2016（4）：15-16.