張濤

摘 要 城市化進程（urbanisation process）本質(zhì)上是屬于社會結構變革的過程，加快城市化進程旨在促使人們享受現(xiàn)代城市的一系列成果，并從根本上實現(xiàn)生活方式、生活觀念、文化教育素質(zhì)等轉(zhuǎn)變。然而，步入21世紀知識經(jīng)濟時代后，城市土地一級開發(fā)面臨的不確定因素日益增多，使得收益與風險平衡逐漸成為社會各界關注的焦點問題。本文以具體案例為研究對象，比較不同模式下城市土地一級開發(fā)的收益與風險，以為我國其他城市土地一級開發(fā)提供借鑒。

關鍵詞 城市化進程 土地一級開發(fā) 收益 風險

一、前言

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權委托指定的企業(yè)對一定區(qū)域內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一征地、拆遷、安置、補償、適當市政配套設施建設后滿足熟地建設條件（“三通一平”“五通一平”或“七通一平”），再進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。[1]隨著我國城市化進程的不斷加快以及社會經(jīng)濟的劇烈變革，城市土地一級開發(fā)的收益與風險平衡問題日益凸顯，所以圍繞此方面內(nèi)容展開深入研究與分析，對城市土地一級開發(fā)具有重要意義。

二、案例詳情

本文選取的某市土地一級開發(fā)項目的開發(fā)面積為14.6km2，其中非建設用地面積占總面積的38.62%，開發(fā)建設用地面積占總面積的61.38%，整個項目總開發(fā)成本為304億元人民幣，于2009年四季度啟動，總建設期長為10年。其中，2010～2013年為前期準備期，2014～2016年為征地拆遷和基礎設施建設時期，2013～2016年為土地出讓期。依據(jù)該市社會經(jīng)濟以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況、該建設項目所具有的區(qū)位條件，在科學測算下最終土地出讓或者是轉(zhuǎn)讓將會收入約420億元人民幣，相較于開發(fā)成本，其利潤空間在116億元人民幣。

三、不同投資模式下城市土地一級開發(fā)的收益與風險比較

（一）政府投資模式下城市土地一級開發(fā)的收益與風險

政府投資模式，是指政府作為該項目的唯一投資主體，所有的投資收益以及相應的風險均由前者所承擔的一種投資模式。[2]由于政府屬于管理城市的職能部門，因而對于該項目的投資及風險平衡關系主要為敏感性分析，在已經(jīng)確定了詳細的發(fā)展規(guī)劃后，影響一級土地開發(fā)最終收益的因素包括土地出讓價格以及開發(fā)成本兩方面。故此，一級土地開發(fā)出讓價格以及開發(fā)的成本成為重要的風險因素，并且通過計算二者分別發(fā)生10%、20%、同時變動等情形時政府投資模式下城市土地一級開發(fā)的收益與風險。經(jīng)過科學計算后發(fā)現(xiàn)，該投資項目對于一級土地開發(fā)出讓價格以及開發(fā)的成本均存在較高的敏感性，當一級土地出讓價格下降10%時，整個項目的利潤率下降了35%，若出讓價格增加10%時，項目利潤率則隨之提高23%左右。當城市土地一級開發(fā)成本下降10%時，整個項目利潤率增加33.7%，反之，當城市土地一級開發(fā)成本增加10%時，利潤率減少27.5%。當土地出讓價格下降20%，開發(fā)成本增加20%時，該項目已經(jīng)處于虧損狀態(tài)，虧損金額在2268萬元。故此，在政府投資模式下，雖然政府能夠獲得該城市土地一級開發(fā)項目的全部收益，但是亦會因國家政策變動以及房地產(chǎn)業(yè)市場變化而面臨巨額的虧損。

（二）企業(yè)完全投資模式下城市土地一級開發(fā)的收益與風險

企業(yè)完全投資模式則是依據(jù)土地投資性增值原理，由一級開發(fā)企業(yè)完成整個城市土地一級開發(fā)項目的投資工作，并且依據(jù)其投資金額享有一定比例的土地增值收益的投資模式。[3]為了方便下文將政府投資模式與企業(yè)完全投資模式下城市土地一級開發(fā)的收益與風險進行橫向比較，在該投資模式中預先設定該開發(fā)企業(yè)貸款金額、開發(fā)時間、期限與前者相一致。土地出讓總收入在扣除直接開發(fā)成本、商業(yè)性金融貸款本息、土地出讓金之后計入土地增值收益，開發(fā)企業(yè)享有的土地增值收益比例設定為70%、60%、20%。由于開發(fā)企業(yè)投資城市土地一級開發(fā)項目的利潤率等同于政府的資金成本，政府借用的資金總額即為開發(fā)該項目的總成本，據(jù)此，企業(yè)分享收益的比例越低，則企業(yè)資金成本越低，二者呈現(xiàn)出正向變動。當開發(fā)企業(yè)享受70%、60%、20%土地增值比例時，其收益分別為5.1億元人民幣、4.37億元人民幣、1.46億元人民幣，而政府收益則分別為10.83億元人民幣、11.56億元人民幣、14.47億元人民幣，并且政府資金成本以及開發(fā)企業(yè)投資利潤率均為15.7%、13.5%、4.5%。

（三）兩種投資模式比較

當政府資金成本與該市銀行貸款利率相一致（本文設定為6.1%），開發(fā)企業(yè)由該投資項目所獲得的土地增值收益比例為27%。亦將一級土地開發(fā)出讓價格以及開發(fā)的成本作為風險因素，同樣進行敏感性分析后發(fā)現(xiàn)，土地出讓價格下降10%時，政府與企業(yè)土地增值收益分別為70%vs30%、80%vs20%，其利潤率與資金成本卻一致，均為3.6%及1%，利潤率、變化率同樣保持一致，為-77%，但總收益變化率中開發(fā)企業(yè)分享20%，其總收益變化率為-77%，而總收益變化率中開發(fā)企業(yè)分享30%時，總收益變化率為-15.6%，政府分享70%的土地增值收益時，總收益變化率為-77%，當分享80%的土地增值收益時，總收益變化率變?yōu)?31%。由此結果可知，開發(fā)企業(yè)對于城市土地一級開發(fā)項目土地出讓價格或是開發(fā)成本變化的彈性高于政府，因此在開發(fā)企業(yè)加入后，雖然會分走一部分政府獲得的收益，卻大幅強化了成本控制效果，凸顯開發(fā)企業(yè)在追求利潤方面具有的內(nèi)生動力。[4]此外，在開發(fā)企業(yè)加入后，政府由單獨承擔風險變?yōu)檎c開發(fā)企業(yè)共同擔負，繼而保障了政府能夠獲得的收益。加之當前黨中央國務院圍繞房地產(chǎn)業(yè)相繼出臺了一系列政策，使得開發(fā)企業(yè)獲取資金的途徑更加多元化，政策變動并不會對企業(yè)投資模式帶來嚴重的不良影響，而政府投資模式則敏感性較高。所以，企業(yè)投資模式能讓政府在城市土地一級開發(fā)中最大限度地規(guī)避存在的一系列風險，并利用企業(yè)內(nèi)控能力來實現(xiàn)城市土地一級開發(fā)成本控制目標，確保收益與風險處于一種平衡狀態(tài)。

四、結語

在城市土地一級開發(fā)中，政府投資模式雖然能夠讓政府獲取全部收益，但是存在較高的風險，需要面對巨額虧損，而采取企業(yè)投資模式盡管降低了政府收益，卻最大限度地增強了政府抵抗風險的能力，使得收益與風險處于平衡狀態(tài)。因此，后者無疑是今后城市土地一級開發(fā)的重要思路和方向。

（作者單位為山東營特建設項目管理有限公司）

參考文獻

[1] 雷日輝，劉穎.對土地整備市場化運作機制的思考——以廣東省深圳市為例[J].中國土地，2017，10（04）：24-27.

[2] 蔡一龍.關于土地一級開發(fā)模式的探討[J].科技經(jīng)濟導刊，2017，14（10）：227.

[3] 蘇彬彬.昆明城中村改造中土地增值收益分配的若干問題研究[J].江西建材，2016，22（17）：259-260.

[4] 王中麗.淺談“營改增”后土地一級開發(fā)是按“建筑業(yè)”還是“服務業(yè)”征增值稅

[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2016，15（16）：242.endprint