張營周（副教授），馬 鑫

房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅評(píng)估案例淺析
——以LC房地產(chǎn)開發(fā)公司為例

張營周1（副教授），馬 鑫2

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施增值稅納稅評(píng)估是加強(qiáng)行業(yè)稅源專業(yè)化管理、規(guī)范稅收征收和繳納、堵塞稅收征管漏洞、提高納稅人稅收遵從度的重要舉措。對(duì)LC房地產(chǎn)開發(fā)公司開展增值稅納稅評(píng)估研究發(fā)現(xiàn)，其存在月實(shí)際繳納增值稅小于月應(yīng)預(yù)繳增值稅、“其他應(yīng)收賬款”與“其他應(yīng)付賬款”科目期末余額超過1000萬元、增值稅納稅申報(bào)表價(jià)稅合計(jì)與實(shí)開發(fā)票金額不符等疑點(diǎn)。經(jīng)稅務(wù)約談與實(shí)地核查消除部分疑點(diǎn)后，認(rèn)為該公司存在未按時(shí)和如實(shí)預(yù)繳增值稅、以多繳營業(yè)稅抵頂增值稅、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間資金往來未及時(shí)足額納稅等房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題。

房地產(chǎn)業(yè)；增值稅；營改增；納稅評(píng)估；案例研究

一、引言

納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)運(yùn)用數(shù)據(jù)信息對(duì)比分析的方法，對(duì)納稅人和扣繳義務(wù)人納稅申報(bào)（包括減免緩抵退稅申請(qǐng)，下同）情況的真實(shí)性和準(zhǔn)確性做出定性和定量的判斷，并采取進(jìn)一步征管措施的管理行為。納稅評(píng)估是稅源專業(yè)化管理的核心環(huán)節(jié)（陳曉文、王亮，2014）。通過納稅評(píng)估，可以提高納稅人的稅收遵從度，保證稅款應(yīng)收盡收，提高征管效率，降低稅收成本，優(yōu)化納稅服務(wù)，實(shí)現(xiàn)征納雙方雙贏。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱型產(chǎn)業(yè)，其涉稅環(huán)節(jié)多、稅收貢獻(xiàn)大，自2016年5月1日進(jìn)入全面“營改增”以來，受到了各級(jí)地方政府、稅務(wù)機(jī)關(guān)和研究人員的重點(diǎn)關(guān)注。

“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)政策執(zhí)行的力度和效果如何？納稅人的稅收遵從度如何？這些都需要進(jìn)行定性和定量的判斷。因此，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增值稅進(jìn)行專項(xiàng)納稅評(píng)估就顯得尤為迫切和必要。筆者受某市國稅機(jī)關(guān)的委托，加入增值稅納稅評(píng)估小組，全程參與了該國稅機(jī)關(guān)所轄二十余家房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅專項(xiàng)納稅評(píng)估工作，取得了一些評(píng)估成果并發(fā)現(xiàn)了一些具有普遍性的涉稅問題，以期為房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅評(píng)估工作提供理論指導(dǎo)和實(shí)踐依據(jù)。本文以LC房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，深入分析了對(duì)其進(jìn)行增值稅納稅評(píng)估的全過程。

二、案例分析

（一）確定評(píng)估對(duì)象

2016年11月，某市國稅機(jī)關(guān)將加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范化管理作為增值稅納稅評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)工作的行業(yè)重點(diǎn)，并結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)以及最新稅收政策，確定了該行業(yè)的增值稅納稅評(píng)估指標(biāo)及預(yù)警值（如表1所示）。增值稅納稅評(píng)估小組對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)集中進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，通過調(diào)查摸底，最終確定了24家房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)作為增值稅納稅評(píng)估對(duì)象，評(píng)估分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)納稅人的增值稅稅收遵從度。本文以LC房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“LC公司”）為例，以2016年6～11月納稅申報(bào)期作為評(píng)估期間。

（二）案頭審理評(píng)估分析

1.企業(yè)基本情況。LC公司成立于2012年8月31日，注冊(cè)資本2000萬元整，經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、房租租賃、廣告發(fā)布。該公司為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)增值稅一般納稅人，2016年5～11月繳納增值稅共計(jì)2499816.14元。

表1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)增值稅納稅評(píng)估指標(biāo)

2.項(xiàng)目基本情況。LC公司“佳天下”項(xiàng)目是YS地產(chǎn)集團(tuán)分離項(xiàng)目，項(xiàng)目土地使用權(quán)面積34946.29平方米，土地價(jià)款147298612元，土地契稅6730655.44元。項(xiàng)目共包含七棟商品房、1491套房源，“五證”齊全。1#樓、2#樓建筑工程施工許可證注明的合同工期為2011年9月1日至2015年5月18日；3#至7#樓建筑工程施工許可證注明的合同工期為2015年10月1日至2018年4月2日，屬于房地產(chǎn)業(yè)“營改增”老項(xiàng)目，企業(yè)選擇了簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，依照5%的征收率繳納增值稅。1#樓、2#樓預(yù)售許可證有效期為2016年7月18日至2018年7月18日，3#至7#樓預(yù)售許可證有效期為2016年5月23日至2018年5月23日。

3.案頭審理基本分析。使用金稅三期分析監(jiān)控系統(tǒng)提取了LC公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表、增值稅納稅申報(bào)表、開具的發(fā)票、預(yù)繳或繳納的增值稅等相關(guān)資料信息（具體見表2～表4）；另外，從地稅、財(cái)政、土地、規(guī)劃、住建、房產(chǎn)等地方部門提取了相關(guān)涉稅信息。

通過表2～表4中相關(guān)數(shù)據(jù)的比較，分析LC公司主要財(cái)務(wù)指標(biāo)、納稅申報(bào)表、增值稅繳納以及開票情況，并結(jié)合該企業(yè)商品房預(yù)售情況，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查分析，初步發(fā)現(xiàn)以下疑點(diǎn)：

表2 LC公司2016年5～10月期末主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 單位：元

疑點(diǎn)一：月實(shí)際繳納增值稅＜月應(yīng)預(yù)繳增值稅。《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！眹叶悇?wù)總局《關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫時(shí)行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第十二條規(guī)定：“一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款?！备鶕?jù)LC公司申報(bào)上傳的財(cái)務(wù)報(bào)表，其每月應(yīng)預(yù)繳增值稅額分別為6月7667.94元、7月78245.31元、8月3313057元、9月2851917.41元、10月901204.74元。實(shí)際繳納增值稅額為9月500000元、11月1999816.14元?？赡艽嬖陬A(yù)收房款未按規(guī)定預(yù)繳增值稅的問題。

表3 LC公司2016年5～11月增值稅繳納情況 單位：元

表4 LC公司2016年6～10月增值稅納稅申報(bào)數(shù)額與發(fā)票數(shù)額 單位：元

疑點(diǎn)二：“其他應(yīng)收賬款”科目期末余額≥1000萬元。LC公司“其他應(yīng)收賬款”科目期末余額由2016年5月末的-57110956.5元上升到6月末的3062767.84元，再到10月末的183593658.6元，掛賬金額過大，且短期內(nèi)大幅增長(zhǎng)，可能存在公司向關(guān)聯(lián)單位或個(gè)人借出資金的情況，按規(guī)定應(yīng)收取借款利息并繳納增值稅及附加稅費(fèi)。

疑點(diǎn)三：“其他應(yīng)付賬款”科目期末余額≥1000萬元。該公司“其他應(yīng)付賬款”科目期末余額由2016年5月末的-1220000元，大幅度提高到10月末的89417815.70元，值得懷疑，可能存在將預(yù)售房款、價(jià)外費(fèi)用等記入該科目，以逃避預(yù)繳增值稅或者確認(rèn)收入繳納增值稅的問題。

疑點(diǎn)四：增值稅納稅申報(bào)表申報(bào)價(jià)稅合計(jì)≠發(fā)票金額（含稅）。該公司2016年7月與9月納稅申報(bào)表附表一顯示的價(jià)稅合計(jì)金額與從金稅三期分析監(jiān)控系統(tǒng)提取的開票價(jià)稅合計(jì)金額差距較大，分別相差1040699.81元、3634862.94元，可能是納稅申報(bào)表附表一中價(jià)稅合計(jì)金額含有未開票收入，也可能是納稅申報(bào)表填報(bào)有誤。

疑點(diǎn)五：LC房地產(chǎn)開發(fā)公司“佳天下”項(xiàng)目是YS地產(chǎn)集團(tuán)分離項(xiàng)目。資料顯示，LC公司與YS地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目都繳納過營業(yè)稅，該事項(xiàng)重組是否合規(guī)，繳納的營業(yè)稅是否開過營業(yè)稅發(fā)票，還需要補(bǔ)開多少增值稅普通發(fā)票等需要核實(shí)。

疑點(diǎn)六：預(yù)收已享受200元購房補(bǔ)貼購房人房款。通過第三方信息了解到，自2016年5月1日至11月3日該公司已簽訂商品房買賣合同，并享受地方政府200元/平方米購房補(bǔ)貼的備案戶數(shù)有78戶，購房補(bǔ)貼備案總金額為1723926元，已開具增值稅發(fā)票，該款是否預(yù)繳增值稅有待核實(shí)。

4.稅務(wù)約談詢問疑點(diǎn)。針對(duì)以上疑點(diǎn)，增值稅納稅評(píng)估小組向該公司發(fā)出《稅務(wù)約談通知書》詢問核實(shí)相關(guān)涉稅疑點(diǎn)，分別約談企業(yè)法人和財(cái)務(wù)人員，要求針對(duì)稅收疑點(diǎn)信息予以解釋說明。LC公司對(duì)上述疑點(diǎn)做了如下解釋：

針對(duì)疑點(diǎn)一，公司認(rèn)為按照財(cái)稅［2016］36號(hào)文件以及國家稅務(wù)總局公告2016年18號(hào)文件的相關(guān)規(guī)定，公司沒有按時(shí)預(yù)繳增值稅，但是稅款并沒有少繳納，只是在“營改增”之前多交了6698928.43元營業(yè)稅，用多交的營業(yè)稅抵頂了應(yīng)交的增值稅。實(shí)際上這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的，營業(yè)稅與增值稅屬于不同的稅種，分屬不同的稅務(wù)機(jī)關(guān)管理，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，不能用多交的營業(yè)稅抵頂應(yīng)交的增值稅。納稅人需要提供更多的證據(jù)進(jìn)一步核實(shí)。

針對(duì)疑點(diǎn)二，公司的解釋為：公司近來銷售房屋預(yù)收了一些房款，資金比較寬裕，確實(shí)向一些關(guān)聯(lián)公司和個(gè)人借出了一些款項(xiàng)，但都沒有收取利息，不存在少繳納增值稅的問題。筆者認(rèn)為疑點(diǎn)不能解除，需要進(jìn)一步核實(shí)該部分資金，且該部分資金的利息可能需要按視同銷售服務(wù)繳納增值稅。

針對(duì)疑點(diǎn)三，公司的解釋為：不存在將預(yù)收賬款、價(jià)外費(fèi)用等銷售收入記入“其他應(yīng)付賬款”科目的問題，該科目余額的大部分為企業(yè)項(xiàng)目分離時(shí)需要付給YS地產(chǎn)集團(tuán)的款項(xiàng)。疑點(diǎn)仍舊不能解除，需要進(jìn)一步核實(shí)。

針對(duì)疑點(diǎn)四，公司的解釋為：納稅申報(bào)表中收入數(shù)據(jù)應(yīng)該按不含稅發(fā)票金額填寫，而公司在填報(bào)納稅申報(bào)表時(shí)6月份的價(jià)稅合計(jì)為含稅金額，7月份的價(jià)稅合計(jì)包含當(dāng)月作廢金額，9月份的價(jià)稅合計(jì)包含當(dāng)月作廢金額。經(jīng)核實(shí)，系統(tǒng)申報(bào)數(shù)據(jù)確實(shí)有誤，限期改正，逾期不改正者按《稅收征收管理法》相關(guān)條款予以處罰。

針對(duì)疑點(diǎn)五，公司提供了企業(yè)重組專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告，通過審查，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估小組認(rèn)為資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益等分配清晰，重組事項(xiàng)合規(guī)。由YS地產(chǎn)集團(tuán)“佳天下”項(xiàng)目繳納的營業(yè)稅全部沒有開具營業(yè)稅發(fā)票，需要補(bǔ)開增值稅發(fā)票。情況屬實(shí)，疑點(diǎn)解除。

針對(duì)疑點(diǎn)六，公司提供了78戶享受地方政府200元/平方米購房補(bǔ)貼購房戶開具的增值稅發(fā)票和預(yù)繳增值稅的憑證，情況屬實(shí)，疑點(diǎn)解除。

（三）實(shí)地核查環(huán)節(jié)

對(duì)于尚未解除的疑點(diǎn)，增值稅納稅評(píng)估小組要求LC公司提供營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)“五證”、銷控表、銷售合同、該項(xiàng)目已繳營業(yè)稅稅票、開具的增值稅發(fā)票、相關(guān)賬簿等涉稅資料，對(duì)疑點(diǎn)進(jìn)行舉證，具體核實(shí)情況如下：

1．對(duì)項(xiàng)目開始至2016年4月30日的核查情況。截止到2016年4月30日，LC公司“佳天下”項(xiàng)目預(yù)售房屋548套，已經(jīng)繳納營業(yè)稅9744916.98元（含2016年9月YS地產(chǎn)集團(tuán)分離并入LC公司“佳天下”項(xiàng)目的已繳納營業(yè)稅8285227.49元），均未開具營業(yè)稅發(fā)票。

截止到2016年4月30日，LC公司“佳天下”項(xiàng)目“預(yù)收賬款”科目余額應(yīng)為60919771元（含2016年9月YS地產(chǎn)集團(tuán)分離并入LC公司“佳天下”項(xiàng)目的預(yù)收賬款53976778元，該部分款項(xiàng)屬于2016年4月30日之前的預(yù)收賬款），對(duì)應(yīng)的應(yīng)交營業(yè)稅為3045988.55元，實(shí)際繳納營業(yè)稅9744916.98元，多交營業(yè)稅6698928.43元。

2.對(duì)2016年5月1日至10月31日的核查情況。

（1）發(fā)票核實(shí)情況?！盃I改增”后，截止到2016年10月底，該公司預(yù)售房屋220套，加上“營改增”前預(yù)售房屋548套，前后共出售768套房屋，均已簽訂商品房合同。領(lǐng)取國稅增值稅發(fā)票780份，已開737份，作廢20份，有效開具717份發(fā)票，已售未開票的有51戶，剩余43份空白發(fā)票。各月開具發(fā)票的情況如表5所示。

表5 發(fā)票開具情況

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十七條規(guī)定：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其在2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。

按照LC公司的說法，其在2016年4月30日之前繳納的9744916.98元營業(yè)稅在2016年9月份已經(jīng)全部補(bǔ)開了增值稅普通發(fā)票，但其在2016年4月30日之前“預(yù)收賬款”科目余額僅為60919771元，對(duì)應(yīng)的應(yīng)交營業(yè)稅為3045988.55元，實(shí)際多交營業(yè)稅6698928.43元，對(duì)應(yīng)的預(yù)收賬款在“營改增”前并沒有收到。所以，該公司的情況并不符合國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)的規(guī)定。公司用多繳納的營業(yè)稅抵頂應(yīng)預(yù)繳或繳納的增值稅是不正確的，正確的做法是，該企業(yè)多交的營業(yè)稅6698928.44元應(yīng)在地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅，而2016年5月1日以后收取的預(yù)收房款應(yīng)預(yù)繳增值稅。

（2）上傳財(cái)務(wù)報(bào)表合規(guī)性核實(shí)情況。LC公司上傳財(cái)務(wù)報(bào)表不合規(guī)。其2016年5月的財(cái)務(wù)報(bào)表中缺少資產(chǎn)負(fù)債表，利潤(rùn)表中缺少上期金額；2016年5～10月缺少現(xiàn)金流量表；2016年7月的利潤(rùn)表中缺少上期金額。

（3）上傳財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)真實(shí)性核實(shí)情況。LC公司上傳財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)不真實(shí)。從表6可以看出，LC公司申報(bào)數(shù)據(jù)與公司實(shí)際數(shù)據(jù)各月都不一致，公司解釋為在稅控系統(tǒng)中因著急申報(bào)，在企業(yè)報(bào)表未完成時(shí)上傳了財(cái)務(wù)報(bào)表。公司上傳財(cái)務(wù)報(bào)表申報(bào)數(shù)據(jù)隨意填報(bào)，造成金稅三期分析監(jiān)控系統(tǒng)數(shù)據(jù)不實(shí)。

（4）預(yù)收賬款及增值稅納稅申報(bào)核實(shí)情況。LC公司按照實(shí)際“預(yù)收賬款”科目2016年4～10月期末余額，可計(jì)算出“營改增”后評(píng)估期月預(yù)收賬款增加額，依照3%的預(yù)征率可計(jì)算出該公司“營改增”后2016年5～10月應(yīng)預(yù)繳納的增值稅（如表7所示），合計(jì)應(yīng)預(yù)繳增值稅6316640.57元，已繳增值稅2499816.14元，應(yīng)補(bǔ)交增值稅3816824.43元，并按日加收萬分之五的滯納金。

（5）其他應(yīng)收款核實(shí)情況。經(jīng)核實(shí)，LC公司將部分售房款借給了關(guān)聯(lián)公司或個(gè)人，且沒有收取利息，均通過“其他應(yīng)收款”科目掛賬。2016年10月31日該類款項(xiàng)合計(jì)金額為98515638.50元，具體如表8所示。

表6 企業(yè)申報(bào)數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)對(duì)比 單位：元

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條的規(guī)定，該公司與關(guān)聯(lián)公司或個(gè)人的資金往來，應(yīng)按視同銷售貸款服務(wù)繳納增值稅。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十四條的規(guī)定，該公司與關(guān)聯(lián)公司或個(gè)人往來賬款共98515638.5元，若參照LC公司與母公司YS地產(chǎn)集團(tuán)的資金利率8%計(jì)算，應(yīng)收取利息1965969.28元（不含稅），應(yīng)繳納增值稅111281.28元。

表8 “其他應(yīng)收款”科目余額中視同銷售資金及應(yīng)交增值稅統(tǒng)計(jì) 單位：元

（6）其他應(yīng)付款核實(shí)情況。經(jīng)核實(shí)，該公司“其他應(yīng)付款”科目2016年10月31日余額為53967815.70元，不存在將預(yù)售房款、價(jià)外費(fèi)用等銷售收入記入該科目，逃避預(yù)繳增值稅或者確認(rèn)收入繳納增值稅的問題。

（7）增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的核實(shí)。該公司提供的商品房買賣合同標(biāo)明的商品房交付期限是2016年12月31日，依據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條和國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十五條的規(guī)定，2016年12月31日該公司增值稅納稅義務(wù)發(fā)生。2016年5～10月預(yù)售房屋220套，已開具增值稅普通發(fā)票的金額為221082420元，到2017年1月納稅申報(bào)期應(yīng)補(bǔ)繳增值稅4211093.71元［221082420/1.05×（5%-3%）］。

（四）納稅評(píng)定處理環(huán)節(jié)

增值稅納稅評(píng)估小組工作人員完成了納稅評(píng)估報(bào)告，發(fā)出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，確定LC公司應(yīng)補(bǔ)繳稅款和加收滯納金，送達(dá)納稅評(píng)估建議書給公司，要求其在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行自查自糾并補(bǔ)繳稅款。

在增值稅納稅評(píng)估小組的后續(xù)管理監(jiān)督下，公司進(jìn)行了如下自查糾正：向主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還多交的營業(yè)稅6698928.44元，同時(shí)在主管國稅機(jī)關(guān)補(bǔ)繳2016年5～10月應(yīng)預(yù)繳納的增值稅3816824.43元以及相應(yīng)的滯納金；補(bǔ)繳了2016年5～10月視同銷售金融服務(wù)——貸款服務(wù)應(yīng)繳納的增值稅111281.28元；2017年1月納稅申報(bào)期清算了2016年5～10月銷售的220套房屋剩余2%的增值稅4211093.71元。

三、評(píng)估建議

通過以上案例分析，筆者建議稅務(wù)主管部門在進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)納稅評(píng)估時(shí)，注意以下問題：

1.高度重視兩種資源。內(nèi)部通過金稅三期分析監(jiān)控系統(tǒng)提取房地產(chǎn)業(yè)納稅人登記、發(fā)票、納稅申報(bào)、征收等相關(guān)信息；外部充分搜集和利用第三方信息，利用房地產(chǎn)業(yè)后續(xù)管理臺(tái)賬，做足功課。

2.針對(duì)不同的計(jì)稅方法構(gòu)建并不斷完善房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅評(píng)估指標(biāo)體系。“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法時(shí)，不能扣除土地價(jià)款及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。所以，房地產(chǎn)業(yè)增值稅一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅評(píng)估指標(biāo)會(huì)有所不同，應(yīng)根據(jù)不同的計(jì)稅方法構(gòu)建并不斷完善房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅評(píng)估指標(biāo)體系。

3.房地產(chǎn)業(yè)納稅人會(huì)計(jì)核算水平堪憂。就房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀來看，一般納稅人會(huì)計(jì)核算水平普遍較低，近80%的納稅人不能準(zhǔn)確、如實(shí)地填報(bào)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；部分財(cái)務(wù)報(bào)表缺失或?yàn)榭毡韱栴}嚴(yán)重，其中現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)缺失或?yàn)榭毡淼恼急冗_(dá)到80%以上，納稅評(píng)估時(shí)需注意甄別評(píng)估對(duì)象提供的財(cái)務(wù)核算資料的真實(shí)性。

4.預(yù)收房款未按規(guī)定按時(shí)和如實(shí)預(yù)繳增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款未按規(guī)定預(yù)繳增值稅問題非常嚴(yán)重。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)收房款是否按時(shí)和如實(shí)預(yù)交增值稅的核實(shí)，可根據(jù)公式“每月實(shí)際預(yù)繳增值稅=評(píng)估期預(yù)收賬款月增加額×3%÷（1+5%或11%）”進(jìn)行判斷。需要注意的是，對(duì)該項(xiàng)內(nèi)容的核實(shí)要分項(xiàng)目、分月、分業(yè)主進(jìn)行。

5.利用其他應(yīng)收款或其他應(yīng)付款往來賬戶隱藏預(yù)收房款。房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)核算非常特殊，如果“其他應(yīng)收款”和“其他應(yīng)付款”科目余額都非常大，那么納稅評(píng)估時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注這兩類過渡性科目，逐筆核實(shí)每一筆金額較大的資金，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用其他應(yīng)收款或其他應(yīng)付款往來賬戶隱藏收入。

6.多繳營業(yè)稅抵頂增值稅問題?！盃I改增”前，由于地稅管理相對(duì)不規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在多交營業(yè)稅等典型的寅吃卯糧違規(guī)行為?！盃I改增”后，主管國稅機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅，但未開具營業(yè)稅發(fā)票，可以補(bǔ)開增值稅普通發(fā)票的預(yù)收款的核實(shí)工作，防止出現(xiàn)多交營業(yè)稅抵頂增值稅的問題。

7.關(guān)聯(lián)企業(yè)之間資金往來未及時(shí)足額納稅問題。對(duì)于房地開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間相互拆借資金很常見?！盃I改增”后，由于相關(guān)政策的變化，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅評(píng)估時(shí)需要注意關(guān)聯(lián)公司之間資金往來的涉稅問題。一是子公司將閑置資金存放于集團(tuán)公司，集團(tuán)公司向子公司按照銀行存款利率計(jì)算并支付利息，需要繳納增值稅；二是母公司將資金無償借給子公司使用，應(yīng)視同銷售，需要繳納增值稅；三是關(guān)聯(lián)企業(yè)間無償拆借資金視同銷售，需要繳納增值稅（高金平，2016）。

8.增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確認(rèn)問題。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的清算。在評(píng)估時(shí)需重點(diǎn)把握以下內(nèi)容，核實(shí)商品房買賣合同上約定的房產(chǎn)交付時(shí)間，以此確定銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間，適時(shí)進(jìn)行增值稅的清算。

陳曉文，王亮．機(jī)械制造企業(yè)納稅評(píng)估案例分析［J］．財(cái)會(huì)月刊，2014（6）．

國家稅務(wù)總局全面推開“營改增”督促落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室．全面推開“營改增”業(yè)務(wù)操作指引［M］．北京：中國科學(xué)出版社，2016．

高金平．營業(yè)稅改征增值稅政策解析與疑難300問［M］．北京：中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2016．

李釗．“營改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響［J］．財(cái)會(huì)月刊，2017（13）．

F293.3

A

1004-0994（2017）31-0076-6

河南省科技廳軟科學(xué)項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)132400410005）；平頂山學(xué)院“企業(yè)管理”重點(diǎn)學(xué)科專門調(diào)查項(xiàng)目

作者單位：1.平頂山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，河南平頂山467000；2.河南師范大學(xué)審計(jì)處，河南新鄉(xiāng)453007