趙海云，張馨元，吳 彬，余 哲

(1. 江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院,江西 南昌 330022; 2. 南昌市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理處,江西 南昌 330009)

共有建筑面積分?jǐn)偟某鞘芯C合體功能區(qū)劃分方法

趙海云1，張馨元1，吳 彬1，余 哲2

(1. 江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院,江西 南昌 330022; 2. 南昌市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理處,江西 南昌 330009)

功能區(qū)劃分直接影響分?jǐn)偨Y(jié)果，進(jìn)而影響房產(chǎn)面積的真實(shí)性和可靠性。建筑空間或綜合體的結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能、使用對(duì)象交織錯(cuò)落，增加了功能區(qū)劃分的復(fù)雜性。本文對(duì)一個(gè)城市綜合體進(jìn)行了案例分析，提出了共有面積中功能區(qū)服務(wù)范圍為主、用途為輔的劃分方法。

共有建筑面積；城市綜合體；功能區(qū)劃分；案例分析

單一功能房屋的房產(chǎn)銷售面積由房屋套內(nèi)使用面積和分?jǐn)偟竭@套房屋的共有面積所組成，相對(duì)比較簡單。而城市綜合體內(nèi)部最小產(chǎn)權(quán)單位的房產(chǎn)面積計(jì)算也是由套內(nèi)建筑面積加上各級(jí)共有建筑面積分?jǐn)偤蟮玫健７謹(jǐn)偯娣e的計(jì)算過程一般是通過幢—功能區(qū)—戶或功能區(qū)—幢—戶。因此，功能區(qū)劃分直接影響分?jǐn)偨Y(jié)果，進(jìn)而影響房產(chǎn)面積的真實(shí)性和可靠性?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》(以下簡稱《規(guī)范》)提出多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂Ｖ苊髁贾赋龉δ軈^(qū)劃分應(yīng)該根據(jù)房屋的設(shè)計(jì)用途或功能[1]。童松杰認(rèn)為對(duì)于各單元共有部位內(nèi)容不一致的住宅樓應(yīng)該采取垂直劃分功能區(qū)的方法，對(duì)于具有多個(gè)塔樓的商住樓應(yīng)該采取垂直和水平相結(jié)合的方法劃分功能區(qū)[2]。本文基于關(guān)聯(lián)理論，以共有面積分?jǐn)倿榛A(chǔ)探討共有面積功能區(qū)服務(wù)范圍為主、用途為輔的劃分方法。

1 相關(guān)理論及概念

1.1 空間關(guān)聯(lián)、面積分?jǐn)?/p>

空間位置一直是地理學(xué)研究中的核心問題[3]?？臻g關(guān)聯(lián)是地理事物客觀存在的本質(zhì)特征。地理事物之間是相互依存、相互制約、相互影響和相互作用的[4]。地理學(xué)第一定律認(rèn)為，任何事物之間都是相關(guān)的[5]?？臻g關(guān)系包括順序關(guān)系、拓?fù)潢P(guān)系、度量關(guān)系。拓?fù)鋷缀螌W(xué)認(rèn)為空間以整體與部分為基礎(chǔ)，在某種情境下呈現(xiàn)出任意對(duì)象間的空間關(guān)系。格式塔心理學(xué)同樣認(rèn)為空間是有機(jī)關(guān)聯(lián)的整體[6]。建筑空間是地理環(huán)境的集合空間。建筑的關(guān)聯(lián)包括結(jié)構(gòu)關(guān)聯(lián)及功能上的關(guān)聯(lián)。任何建筑都具有自己的用途并滿足特定的功能。居住用途的建筑就應(yīng)該滿足居住功能，需要有臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間等。商業(yè)用途的建筑要求為人們提供諸如商鋪、走道及相應(yīng)的配套設(shè)施等。

共有建筑面積的分?jǐn)傋裱欢ǖ脑瓌t?！兑?guī)范》中主要有“多級(jí)分?jǐn)偂痹瓌t，實(shí)踐中“誰使用誰分?jǐn)偂笔褂帽容^普遍。此外，眾多學(xué)者還從不同的角度對(duì)共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t提出了自己的觀點(diǎn)。如徐愛俊，張橋平等認(rèn)為應(yīng)該遵循按協(xié)議分?jǐn)?，誰使用誰分?jǐn)偅源睘閱挝贿M(jìn)行分?jǐn)偟脑瓌t[7-12]。筆者曾對(duì)“誰使用誰分?jǐn)偂钡木窒扌约斑m用性進(jìn)行了研究，認(rèn)為“誰使用誰分?jǐn)傇瓌t”并不總是恰當(dāng)?shù)腫12]。

1.2 城市綜合體功能區(qū)

城市綜合體也稱建筑綜合體、綜合體集群等。城市綜合體是指在城市中的商業(yè)、辦公、酒店、居住、餐飲、展覽、交通、文娛、社交等各類功能復(fù)合、互相作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)群體?！睹绹ㄖ倏迫珪贩Q“建筑綜合體是在一個(gè)位置上，具有單個(gè)或多個(gè)功能的一組建筑”。有的文獻(xiàn)稱其為“HOPSCA”，即hotel(酒店)、office(寫字樓)、parking(停車場)、shopping mall(購物中心)、convention(會(huì)議會(huì)展)、apartment(公寓)，其核心功能為商務(wù)辦公、商業(yè)零售、酒店公寓等[15]。

功能區(qū)是參與共有共用建筑面積分?jǐn)偟幕締挝唬δ軈^(qū)是若干戶的集合[12]。功能區(qū)內(nèi)與功能區(qū)間存在著包含、交叉、并列等關(guān)系。功能區(qū)是可以逐步分解的。功能區(qū)能夠被細(xì)分，大的功能區(qū)下面還應(yīng)該存在著小的功能區(qū)[13]。房屋功能區(qū)應(yīng)該根據(jù)不同的使用功能和不同的使用性質(zhì)來進(jìn)行劃分[2]。

功能區(qū)為共有建筑面積的分級(jí)分?jǐn)偺峁┗A(chǔ)并對(duì)每戶(套)的公攤面積造成影響。對(duì)于共有建筑面積的分?jǐn)傊刃蛞话闶怯纱薄δ軈^(qū)—層—戶(套)，而大型城市綜合體的分?jǐn)傊刃蚴怯晒δ軈^(qū)一幢—次功能區(qū)—層—戶(套)。因此，不管是一般的分?jǐn)傔€是復(fù)雜的城市綜合體共有建筑面積的分?jǐn)偞蠖夹璐_定功能區(qū)。在城市綜合體共有面積的分?jǐn)傊刃虻谝徊骄褪沁M(jìn)行功能區(qū)的分?jǐn)?。因此，功能區(qū)的劃分更是直接關(guān)系到后續(xù)共有面積的分?jǐn)偅M(jìn)而影響到最后每戶(套)分?jǐn)偯娣e的大小[14]。

2 方 法

影響城市綜合體功能區(qū)的劃分因素有很多。如房屋功能區(qū)的劃分應(yīng)該根據(jù)不同使用功能、不同的用途、建筑結(jié)構(gòu)、土地分擔(dān)情況等，通過對(duì)這些因素進(jìn)行綜合加工，確定了依據(jù)用途初步劃分功能區(qū)，共有面積服務(wù)法最終確定功能區(qū)的方法。

2.1 共有面積服務(wù)范圍法

共有面積服務(wù)范圍法就是根據(jù)待劃分區(qū)域內(nèi)共有建筑面積的服務(wù)范圍是否一致來確定是否劃分為一個(gè)功能區(qū)的方法。例如待劃分區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)共有面積分別為a和b，其中a只服務(wù)于A區(qū)域，b只服務(wù)于B區(qū)域，那么這個(gè)待劃分區(qū)域就應(yīng)該劃分成功能區(qū)1與功能區(qū)2兩個(gè)功能區(qū)。如圖1所示。

圖1 共有面積服務(wù)范圍法確定功能區(qū)劃分示意圖

共有面積的服務(wù)范圍主要是通過受益原則來進(jìn)行確定的，可以分為內(nèi)部直接受益和外部間接受益。內(nèi)部直接受益即共有建筑面積分?jǐn)傊薪?jīng)常提到的“誰使用誰分?jǐn)偂?，“誰使用誰分?jǐn)偂笔侵冈诠灿忻娣e分?jǐn)傔^程中，如果某幢、層、戶、套、單元等從共有建筑面積中受益了，就應(yīng)該對(duì)共有面積進(jìn)行分?jǐn)偂！罢l使用誰分?jǐn)偂边€具有一定的局限性，在利用“誰使用誰分?jǐn)偂贝_定共有面積服務(wù)范圍時(shí)，需要具備以下4個(gè)條件：①分?jǐn)傊黧w產(chǎn)權(quán)明晰；②分?jǐn)倢?duì)象同一層級(jí)且功能單一；③分?jǐn)傇u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一；④局部空間與整體空間不發(fā)生沖突[11]。

內(nèi)部直接受益會(huì)讓人產(chǎn)生表面上不使用就不參與分?jǐn)偟募傧?。而外部間接受益的方法就是通過從整體出發(fā)，通過從結(jié)構(gòu)、土地利用效率等內(nèi)在和本質(zhì)屬性來確定共有面積的服務(wù)范圍。如對(duì)于商住樓為上層住戶服務(wù)的架空樓梯、室外樓梯等，這時(shí)如果利用內(nèi)部直接受益來確定就會(huì)出現(xiàn)偏差，表面上看這個(gè)架空樓梯、室外樓梯并沒有直接服務(wù)于下面的商鋪，因此商鋪不應(yīng)該分?jǐn)傔@部分。但是，上面的住宅與下面的商業(yè)構(gòu)成了一個(gè)結(jié)構(gòu)上的整體，共同分擔(dān)這塊土地的成本，并且下面的商業(yè)部分占據(jù)著這棟樓最好的地方(越往下面利用效率越高)，因此下面的商戶也應(yīng)該分?jǐn)傔@部分的共有面積。

共有面積服務(wù)范圍法劃分功能區(qū)還必須遵循一定的原則。①功能區(qū)應(yīng)該根據(jù)共有共用建筑面積服務(wù)于最低一級(jí)為標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行劃分，以劃分到多戶為最低線。如果全部共有面積服務(wù)于多幢，那么多幢為一個(gè)功能區(qū)；如果共有面積既有服務(wù)于多幢的，又有服務(wù)于幢的，那么以幢為標(biāo)準(zhǔn)劃分功能區(qū)；如果待劃分區(qū)域共有面積分別服務(wù)于多幢、幢、多層，那么以多層為最低線劃分功能區(qū)。如果待劃分區(qū)域共有面積分別服務(wù)于多幢、幢、多層、層、多戶，那么以多戶為最低線劃分功能區(qū)。②如果有一處共有共用建筑面積只服務(wù)于本層，并且本層沒有其他共有共用建筑面積，那么本層可以作為一個(gè)功能區(qū)。一般來講，對(duì)于待劃分區(qū)域的服務(wù)范圍主要包括多幢分?jǐn)?、幢分?jǐn)?、多層分?jǐn)偂臃謹(jǐn)?、多戶分?jǐn)?。待劃分區(qū)域從幢及多幢開始進(jìn)行分析，根據(jù)服務(wù)范圍確立功能區(qū)，如果待劃分區(qū)域在多幢、幢、多層、層、多戶中的任意部位內(nèi)，其共有建筑面積服務(wù)范圍完全一致，那么完全一致的部位則不進(jìn)行下一級(jí)的分?jǐn)?，在這里劃分成一個(gè)功能區(qū)。否則，繼續(xù)下一級(jí)功能區(qū)劃分分析，直到結(jié)束為止。③如果A、B兩處的共有面積服務(wù)范圍出現(xiàn)交叉，則在A、B兩處上設(shè)置一個(gè)更高級(jí)的功能區(qū)C，A、B為這個(gè)更高級(jí)功能區(qū)的子功能區(qū)，A只參與A區(qū)域內(nèi)共有面積的分?jǐn)?，B只參與B區(qū)域內(nèi)共有面積的分?jǐn)偅珹、B共有面積的交叉部分劃分到更高一級(jí)的C功能區(qū)進(jìn)行分?jǐn)?，如圖2所示。

圖2 共有面積交叉時(shí)功能區(qū)劃分示意圖

2.2 用途法

用途法主要是根據(jù)待劃分區(qū)域內(nèi)部的不同用途來進(jìn)行功能區(qū)劃分的方法。單純地使用用途法對(duì)功能區(qū)進(jìn)行劃分如圖3所示，待劃分區(qū)域內(nèi)有一部分是商業(yè)，有一部分是住宅，則待劃分區(qū)域內(nèi)的功能區(qū)根據(jù)用途的不同分別劃分為功能區(qū)1和功能區(qū)2。值得注意的是，用途法只是一種輔助的方法，功能區(qū)的劃分要考慮的因素有很多。

圖3 用途法劃分功能區(qū)示意圖

用途是影響待劃分區(qū)域功能區(qū)劃分的一個(gè)因素。對(duì)于建筑物來講，由于需求者對(duì)建筑物的用途不同，對(duì)建筑物所需求的功能也不盡相同。因此，不同用途的建筑在內(nèi)部結(jié)構(gòu)及外觀設(shè)計(jì)上會(huì)有很大差異，這就導(dǎo)致了不同用途的建筑其共有建筑面積會(huì)有很大的差異。高檔商場為了提升購物環(huán)境，供消費(fèi)者通行的人行通道(共有建筑面積)較為寬闊。而住宅則不同，樓道(共有建筑面積)僅僅服務(wù)于住家，人流量有限，符合通常的通行標(biāo)準(zhǔn)即可。值得注意的是，待劃分建筑的用途相同不僅僅指待劃分建筑的用途單一方面，還可以理解為待劃分建筑的使用性質(zhì)、使用功能方面。待劃分區(qū)域的用途可以不斷細(xì)分，比如一幢純商業(yè)用途的待劃分建筑，單純從商業(yè)的角度來看它的用途是相同的，但還是有影院、超市、精品屋、餐飲、書店等業(yè)態(tài)差別，業(yè)態(tài)不同，對(duì)共有建筑面積的使用強(qiáng)度也會(huì)不同。

用途的確定方法主要有審查文件法、實(shí)地踏勘法及功能關(guān)聯(lián)法。比如審查規(guī)劃文件、審查單體建筑竣工圖文件、審查協(xié)議文件等就屬于審查文件法。實(shí)地踏勘法就是到現(xiàn)場去確認(rèn)難以在圖紙上辨認(rèn)的用途，實(shí)地踏勘法也有助于增強(qiáng)踏勘者的直觀感受，使之對(duì)劃分區(qū)域有全局的把握。

建筑由各個(gè)建筑空間組合而成，它不是簡單的空間合并與疊加，建筑空間的存在取決于建筑結(jié)構(gòu)與構(gòu)造的作用和聯(lián)系，也取決于人們對(duì)建筑空間的占有和使用[18]。從功能關(guān)聯(lián)的角度來講，城市綜合體是由不同的功能有機(jī)地組合在一起，并且這個(gè)不同功能建筑空間的內(nèi)部是相互關(guān)聯(lián)的。在功能區(qū)的劃分過程中，應(yīng)該把城市綜合體看成是一個(gè)有機(jī)的系統(tǒng)，內(nèi)部由具有不同功能的建筑空間所組成，如城市綜合體一般由商務(wù)辦公、商業(yè)零售、大型商超、住宅等不同功能的建筑空間所構(gòu)成，這些組成部分其內(nèi)部是相互關(guān)聯(lián)的。功能關(guān)聯(lián)法，就是根據(jù)城市綜合體內(nèi)部建筑這種功能上的關(guān)聯(lián)來輔助推定功能區(qū)的方法。

在進(jìn)行功能識(shí)別時(shí)，首先要在確定其用途的基礎(chǔ)上，根據(jù)其用途使用經(jīng)驗(yàn)來判斷，某種功能的實(shí)現(xiàn)又需要哪些建筑綜合在一起。并且在不確定某空間的具體用途時(shí)，根據(jù)功能關(guān)聯(lián)的原理判斷其大致的用途，最后確定功能區(qū)的劃分。只有這樣，在劃分功能區(qū)的時(shí)候才不會(huì)生搬硬套，把其配套功能給割裂開來。

3 案 例

3.1 項(xiàng)目描述

本大型城市綜合體項(xiàng)目坐落于X市X地段。占地面積約5.33 hm2，總建筑面積約37 127.07 m2，容積率1.5。該城市綜合體由室外步行街3 800.25 m2、室內(nèi)購物中心8 690.12 m2、高層住宅8 367.38 m2、寫字樓8 378.29 m2、室外街7 891 m2等部分所組成(如圖4所示)，其中1至4層左邊為商業(yè)，右邊為銀行，中間由完全隔絕的實(shí)體墻相分開。左邊的5至15層為酒店，右邊的5至15層為寫字樓，寫字樓和住宅上面有個(gè)機(jī)房層。為了方便分析，將5至15層的住宅設(shè)為A號(hào)樓，5至15層的寫字樓設(shè)為B號(hào)樓，左邊的1至4層商鋪設(shè)為D號(hào)樓，右邊的銀行設(shè)為E號(hào)樓，室外街設(shè)為C號(hào)樓。

3.2 項(xiàng)目分析

3.2.1 項(xiàng)目共有面積識(shí)別

現(xiàn)場分析待劃分區(qū)域，建立對(duì)待劃分區(qū)域的全局認(rèn)識(shí)，考察建筑的建筑布局、風(fēng)格與特點(diǎn)，結(jié)合施工圖、規(guī)劃圖等圖紙，把握待劃分區(qū)域的構(gòu)造特點(diǎn)，主要了解建筑的走向、結(jié)構(gòu)、層高、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、用途、垂直空間等布設(shè)(樓梯、電梯、管道井、設(shè)備間等)，大致了解共有建筑面積的內(nèi)容及位置。

3.2.2 用途分析

首先對(duì)待劃分區(qū)域進(jìn)行用途分析。對(duì)用途分析主要是通過現(xiàn)場勘察和對(duì)照相關(guān)圖紙的方式，通過對(duì)照規(guī)劃圖與施工圖可以確定：A號(hào)樓為酒店，B號(hào)樓為商業(yè)用途的寫字樓，C號(hào)樓為商業(yè)用的室外街，D號(hào)樓為商業(yè)用的商鋪，E號(hào)樓為商業(yè)用的銀行。通過對(duì)待劃分區(qū)域的用途分析，大致劃分出酒店、寫字樓、室外街、商鋪及銀行5個(gè)不同用途的功能區(qū)。

3.2.3 服務(wù)范圍分析

通過對(duì)待劃分區(qū)域的用途分析可知，把待劃分區(qū)域劃分成了5個(gè)不同用途的部分。接下來還應(yīng)該對(duì)待劃分區(qū)域內(nèi)部的各共有建筑的服務(wù)范圍進(jìn)行細(xì)致的劃分，以便最后確定功能區(qū)的劃分與計(jì)算。

(1) 綜合體D部分內(nèi)大堂的服務(wù)范圍。如果單純從用途上來考慮，5至15層的酒店及1至4層的應(yīng)該分屬于完全不同的兩個(gè)功能區(qū)。但是，通過對(duì)綜合體4層以下的共有面積仔細(xì)觀察發(fā)現(xiàn)，綜合體的4層以下的共有面積中存在著大堂(大堂是專門服務(wù)酒店的)，并且酒店的電梯在這里并不開啟。在這種情況下如果單純地按照用途來劃分功能區(qū)并不合理，需要再對(duì)綜合體4層以下的共有面積服務(wù)范圍作進(jìn)一步的分析。

由于酒店的電梯在4層以下并不開啟，酒店有專用電梯。表面上看酒店和D區(qū)的商鋪不需要分?jǐn)侱區(qū)內(nèi)大堂的共有建筑面積。事實(shí)上，雖然其不可能使用內(nèi)部通道，但顧客是按照一個(gè)地方規(guī)劃的交通進(jìn)行自由的行走，如果要進(jìn)入酒店，其必然也要經(jīng)過第1層過道。下面的過道也服務(wù)于4層以上的酒店。因此，酒店4層以下大堂這個(gè)共有面積如果根據(jù)內(nèi)部直接受益的原則來確定共有面積的服務(wù)范圍顯然不合理。

通過共有面積服務(wù)范圍的分析可知，酒店功能區(qū)和商業(yè)功能區(qū)在共有面積服務(wù)范圍上出現(xiàn)了交叉，其交叉點(diǎn)出現(xiàn)在酒店樓4層以下的大堂及過道。根據(jù)共有面積服務(wù)范圍法，當(dāng)A和B部分出現(xiàn)交叉時(shí)，應(yīng)該在兩者的上一層再劃分出一個(gè)更大的功能區(qū)(圖2中C功能區(qū))。因此A號(hào)樓的酒店與D號(hào)樓的商業(yè)一起劃分出一個(gè)上層功能區(qū)，這個(gè)功能區(qū)內(nèi)的交叉部分由酒店功能區(qū)A與商業(yè)功能區(qū)B一起分?jǐn)偂?/p>

(2) 綜合體D和E部分功能區(qū)劃分。綜合體1至4層D和E部分除了大堂以外，其內(nèi)部的結(jié)構(gòu)均相同。其是否應(yīng)該劃分成一個(gè)功能區(qū)，共同分?jǐn)侱部分的大堂。但是E號(hào)樓為銀行所有，D號(hào)樓與E號(hào)樓中間存在著完全隔絕的實(shí)體墻。因此，D和E部分屬于兩個(gè)功能區(qū)。

(3) 綜合體室外街的過道服務(wù)范圍。由于該綜合體還存在著室外過道部分，這部分功能區(qū)如何劃分也是房產(chǎn)測繪部門在實(shí)際操作過程中經(jīng)常困惑的問題。由于該綜合體室外街只存在于東面與北面，這讓綜合體南面與西面的商戶產(chǎn)生了不應(yīng)該分?jǐn)傇摬糠止灿忻娣e的假象，認(rèn)為該過道的存在與否與自己并沒有任何關(guān)系。根據(jù)共有面積服務(wù)范圍法的間接受益原則，這條過道的存在不僅使東面與北面沿街的商鋪受益，而且還為整個(gè)廣場的品質(zhì)提升起到了很大的作用，進(jìn)而為南面與西面的商鋪帶來了人氣。因此，綜合體室外街的過道應(yīng)該劃分成一個(gè)交叉功能區(qū)。

(4)其他共有建筑的服務(wù)范圍。綜合體內(nèi)部除了以上提到有爭議的共有建筑的服務(wù)范圍，其他諸如衛(wèi)生間可以劃分成所處樓棟的功能區(qū)中，電梯、樓梯也可以相應(yīng)地劃入。

3.2.4 功能區(qū)劃分

綜合以上分析，確定功能區(qū)劃分。酒店功能區(qū)：A號(hào)樓，除去1#電梯部分；寫字樓功能區(qū)：B號(hào)樓，除去1#電梯部分；室外街功能區(qū)：C號(hào)樓；商鋪功能區(qū)：D號(hào)樓，除去其中的大堂，1#電梯；銀行功能區(qū)：E號(hào)樓，除去其中的大堂，2#電梯；酒店和商鋪交叉功能區(qū)：D號(hào)樓中的大堂，AB樓中的電梯；寫字樓和銀行交叉功能區(qū)：BE樓中的轉(zhuǎn)換層，BE樓中的電梯；室外街、商鋪、銀行交叉功能區(qū)：C、D、E號(hào)樓之間的過道(如圖4所示)。

圖4 功能區(qū)劃分示意圖

3.3 上機(jī)試算

本案例軟件采用房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)廣泛使用的建設(shè)部房產(chǎn)分層分戶軟件。這款軟件是以AutoCAD作為底層平臺(tái)開發(fā)出來專門為房產(chǎn)測繪量身定制的房產(chǎn)分?jǐn)倲?shù)字化解決方案。具體過程為：①繪制待劃分區(qū)域平面圖。繪制劃分區(qū)域每層平面圖。待劃分區(qū)域3至4層，5至15層平面圖相同。②平面圖數(shù)據(jù)導(dǎo)入分?jǐn)傑浖小＂鄱x功能區(qū)。將具有相同分?jǐn)倢傩缘囊唤M共用的實(shí)體(墻體、樓梯、走廊、過道等等)定義為一個(gè)共用區(qū)(與實(shí)體是否在同一幅圖上沒有任何關(guān)系)，如圖5所示。④分?jǐn)偨Y(jié)果。各功能區(qū)分?jǐn)傁禂?shù)分別為：住宅0.247 376，寫字樓1.009 26，銀行0.085 615，商鋪1.064 879，室外街0.165 96。

圖5 定義功能區(qū)

4 結(jié) 語

本文結(jié)合關(guān)聯(lián)理論，對(duì)共有面積分?jǐn)傊械墓δ軈^(qū)劃分進(jìn)行了研究，提出了以用途為輔、服務(wù)范圍為主的功能區(qū)劃分方法，指出了共有面積服務(wù)范圍確定的主要思路是內(nèi)部直接受益與外部間接受益，并提出了共有面積服務(wù)范圍確定功能區(qū)的3個(gè)原則：

①功能區(qū)應(yīng)該根據(jù)共有共用建筑面積服務(wù)于最低一級(jí)為標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行劃分，以劃分到多戶為最低線；②如果有一處共有共用建筑面積只服務(wù)于本層，并且本層沒有其他的共有共用建筑面積或本層中的共有共用建筑面積只服務(wù)于本層，那么本層可以作為一個(gè)功能區(qū)；③如果A、B兩處的共有面積服務(wù)范圍出現(xiàn)交叉，則在A、B兩處上設(shè)置一個(gè)更高級(jí)的功能區(qū)C。通過案例分析，驗(yàn)證了本文方法的科學(xué)性和適用性。

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MethodofCityComplexFunctionAreaDivisionBasedonApportionofSharedConstructionArea

ZHAO Haiyun1，ZHANG Xinyuan1，WU Bin1，YU Zhe2
(1. The College of City Construction at Jiangxi Normal University，Nanchang 330022, China; 2. Nanchang Housing Property Management Office，Nanchang 330009, China)

Division of functional area directly affects the results of the allocation which results in the authenticity and reliability of the real estate area. Construction space or the striction, service function, and using objecte of the synthesis increases the complexity of the functional area division. This study puts forth a devision method that puts functional area around and then adds usage by analysing cases of city complex.

shared construction area； city complex； functional area division； case analysis

趙海云，張馨元，吳彬,等.共有建筑面積分?jǐn)偟某鞘芯C合體功能區(qū)劃分方法[J].測繪通報(bào)，2017(10)：79-83.

10.13474/j.cnki.11-2246.2017.0320.

2017-04-24；

2017-06-14

江西省教育廳重點(diǎn)科技項(xiàng)目(GJJ150298)；江西師范大學(xué)博士基金(5810)

趙海云(1960—)，男，博士，教授，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)信息技術(shù)。E-mail：363089166@qq.com

P208

A

0494-0911(2017)10-0079-05