王建英

【摘 要】為了能夠在激烈的市場競爭中獲得有利地位，很多企業(yè)也在積極尋找開源節(jié)流的發(fā)展途徑，房地產(chǎn)作為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)與重稅產(chǎn)業(yè)，想要實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營最優(yōu)化、經(jīng)濟最大化的戰(zhàn)略目標，則需要制定有效的納稅籌劃，以便更好地適應我國經(jīng)濟環(huán)境以及稅務政策。論文以房地產(chǎn)企業(yè)財務活動為主線，講述籌資活動環(huán)節(jié)、投資活動環(huán)節(jié)、經(jīng)營活動環(huán)節(jié)以及利益活動環(huán)節(jié)的納稅籌劃方案，以為房地產(chǎn)納稅籌劃提供有力的參考與借鑒。

【Abstract】 In order to gain a favorable position in the fierce market competition， many enterprises are actively looking for ways to develop revenue and reduce expenditure. Real estate is an important pillar industry and heavy tax industry in China. In order to realize the strategic goal of optimizing the operation and maximizing the economy， effective tax planning should be formulated to better adapt to China's economic environment and tax policy. The paper takes the financial activities of the real estate enterprises as the main line， and tells the tax planning plan of financing activities， investment activities， business activities and interest activities， to provide a strong reference.

【關鍵詞】財務管理；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃

【Keywords】 financial management； real estate enterprise； tax planning

【中圖分類號】F293.3 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）10-0047-02

1 引言

改革開放以來我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，與之相對應的是房地產(chǎn)行業(yè)滋生了大量的偷稅、漏稅以及逃稅的行為，因此國家不斷加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的稽查力度，將房地產(chǎn)企業(yè)作為稅務重點征管對象，以實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟調控的效果。作為企業(yè)成本支出的必要組成部分，企業(yè)只有在遵守稅收法律的基礎上，合理籌劃納稅，才能有效提升企業(yè)的競爭力，降低企業(yè)經(jīng)營成本，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟價值最優(yōu)化。

2 籌資活動的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)投資數(shù)額巨大以及建設周期長的特征導致房地產(chǎn)企業(yè)對資金有著極高的需求量，因此籌資活動在房地產(chǎn)經(jīng)營中占據(jù)了至關重要的作用，成為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的先決條件。

2.1 籌資方式的納稅籌劃

由債務融資形成的債券利息、借款利息可以在當期費用中計入在稅前列支，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅所得額，減少房地產(chǎn)企業(yè)所得稅，實現(xiàn)節(jié)稅的效果；權益融資形成的紅利與應付股息支列在稅后利潤當中，不能起到稅收擋板的作用。因此縣教育債務融資方式，權益融資會繳納更多的企業(yè)所得稅[1]。但是稅負降低與企業(yè)凈資產(chǎn)增加之間沒有直接的關系，當每股盈余低于負債利率時，權益資本報酬會因為債務比例增加而降低，此時將負債比例抬高，反而會削弱企業(yè)獲利能力，因此企業(yè)進行納稅籌劃時還需要考量資本結構對預期稅負以及收益到來的影響。

2.2 籌資結構的納稅籌劃

資本結構指代企業(yè)資本組成構造以及比例關系。資本范疇包含債務資本以及權益資本。債務融資方式具有資本成本低、節(jié)稅以及提高凈資產(chǎn)收益率的作用，但是由于債務融資方式需要房地產(chǎn)承擔償債風險，只有房地產(chǎn)將負債比例合理控制在某一范圍之內，才能抵消負債比重過大帶來的資本成本增加風險因素。

3 投資活動的納稅籌劃

3.1 企業(yè)組織形式的納稅籌劃

企業(yè)有兩個層次的組織形式選擇，第一層次中包含企業(yè)首創(chuàng)時合伙企業(yè)、獨資企業(yè)以及公司制企業(yè)單重選擇形式；第二層次中包含企業(yè)擴建時成立子公司抑或分公司的選擇。其中公司制企業(yè)、合伙企業(yè)以及個人獨資企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)三種主要組織形式，在進行納稅決策時需要考量以下幾個要素：公司制企業(yè)需要同時征收個人所得稅以及企業(yè)所得稅，合伙企業(yè)與個人獨資企業(yè)不需要征收企業(yè)所得稅，只對個人所得稅進行征收；不具備法人資格的合伙企業(yè)不能享受國家部分稅收優(yōu)惠[2]。由于房地產(chǎn)企業(yè)通常具有較大的投資規(guī)模與投資額，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)都選擇成立了公司制的組織形式，為了更好地適應市場的發(fā)展，很多企業(yè)紛紛成立了分公司以及子公司的方式擴大經(jīng)營活動，其中分公司與子公司之間存在的差異主要表現(xiàn)為：分公司不具備獨立法人資格，但子公司具有；分公司可以享受與總公司相同的優(yōu)惠稅收政策，子公司可享受地方政府提供的優(yōu)惠稅收政策；子公司的設立有利于集團控制成本費用，總之房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)原公司與新建立公司所在地政府、日常費用特征依舊預期盈利狀況等選擇適宜企業(yè)組織形式的納稅籌劃方案。

3.2 企業(yè)投資方式的納稅籌劃

《企業(yè)所得稅法》中明確規(guī)定，直接投資人可以享受授權減免、免稅收入以及免檢所得等類型的稅收優(yōu)惠政策，相較于直接投資，間接投資納稅籌劃空間較小，只涉及到股息利息所得以及印花稅等內容，房地產(chǎn)企業(yè)在制定投資方式時，需要兼顧投入資產(chǎn)、投資風險以及資產(chǎn)變現(xiàn)能力等因素。

4 經(jīng)營活動的納稅籌劃

4.1 開發(fā)建設階段的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)大部分成本沒有確切的成本對象，不同成本分攤方式會為每一個對象的所得稅支出額以及成本高低帶來較大的影響，但是不存在有效固定的分攤方式，房地產(chǎn)企業(yè)需要結合實際情況選擇適宜的分攤方法；房地產(chǎn)企業(yè)的建筑房產(chǎn)并非自行施工建設的，而是通過委托施工單位以及簽訂建造施工合同的方式進行建造。我國稅法中指出如果建筑公司不提供裝修勞務，而僅提供建筑業(yè)勞務，建筑公司的營業(yè)額則不包含房地產(chǎn)企業(yè)自發(fā)購買的設備款項，通常來說建筑工程中施工的供暖設施以及冷卻塔等往往具有較高的價值，如果房地產(chǎn)企業(yè)自發(fā)購置了這些設備，施工單位就可以將合同收入進繳納營業(yè)稅當中，避免將設備外購產(chǎn)生的費用轉嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。

4.2 銷售階段的納稅籌劃

銷售環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃環(huán)節(jié)中占據(jù)了重要的地位，也是涉及涉水最多的環(huán)節(jié)之一。銷售包含預售未完工產(chǎn)品以及銷售已完工產(chǎn)品兩個階段，其中房地產(chǎn)在預售期間會產(chǎn)生房款、首付款、誠意金、押金以及保證金等預收賬款，根據(jù)稅法相關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時繳納銷售階段產(chǎn)生的相關稅費。房地產(chǎn)企業(yè)有自營以及銷售兩種經(jīng)營方式，如果預期收益較高企業(yè)則會選擇自營，以避免增加土地增值稅，反之房地產(chǎn)企業(yè)會選擇銷售方式。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定到納稅人出售的自行建造的普通住宅，如果增值稅低于扣除項目金額20%時，可以免除土地增值稅，如果增值額超出20%，就需要根據(jù)增值額的比重計算稅率，因此房地產(chǎn)企業(yè)在制定住宅銷售價格的時候，需要綜合衡量稅負與收益的關系，不得一味追求高昂的銷售價格。

4.3 保有階段的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務范圍不斷從房產(chǎn)銷售擴大到寫字樓、賣場以及餐飲會所的經(jīng)營上來，根據(jù)有關條例規(guī)定，自動房地產(chǎn)采用1.2%的稅率，稅基是房產(chǎn)原值減掉10%-30%之后的余額。納稅人出租的房產(chǎn)采用12%的稅率，租金收入為稅基，投資聯(lián)營的房產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以制定適宜的投資方案來拓寬投資空間。

5 利潤分配活動利潤籌劃

5.1 利潤總額納稅籌劃

企業(yè)利潤分配基數(shù)為利潤總額減去所得稅之后的利潤，房地產(chǎn)企業(yè)可通過應納稅的抵減額來企業(yè)的所得稅支出，另外據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)在納稅年度中出現(xiàn)虧損，可以向以后的年度轉結，但是最長轉結年限不能超過5年。

5.2 股東分配納稅籌劃

個人投資者房地產(chǎn)企業(yè)中獲得的資本利得及現(xiàn)金股利需要按個人所得稅規(guī)定繳納20%的所得稅，符合條件的按10%繳納個稅，但是根據(jù)財政部規(guī)定，個人不征收資本利得稅，所以企業(yè)在確?？茖W合理的基礎上，可以通過發(fā)放股票的方式代替資本以達到減輕稅負的效果。

企業(yè)投資者無需就股票股利納稅，但需要繳納股權轉讓的相關收益，據(jù)稅法規(guī)定，投資企業(yè)在轉讓被轉讓投資企業(yè)股權之前收獲的股利不用繳納企稅，只需股權轉讓收益承擔納稅義務。所以在轉讓被投資企業(yè)股權之前可以先得到其股票應收股利以達到節(jié)稅目的。

6 結語

納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提升核心競爭力，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最優(yōu)化的重要途徑。為了確保實現(xiàn)高效優(yōu)質的納稅籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)以及利潤分配等多環(huán)節(jié)的納稅籌劃工作，以便房地產(chǎn)企業(yè)能夠提高自身的納稅意識，有序、合理、規(guī)范的進行依法納稅，實現(xiàn)納稅籌劃以及財務管理的目標。

【參考文獻】

【1】甘琪.營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃[J].統(tǒng)計與管理，2016，11（12）：65-67.

【2】季桂芳.關于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的探討[J].中國集體經(jīng)濟，2017，1（14）：77-79.