摘 要：當(dāng)前企業(yè)固定資產(chǎn)價(jià)格居高不下，過高的固定資產(chǎn)價(jià)格帶來了“商品房地產(chǎn)泡沫”等諸多的“固定資產(chǎn)價(jià)格問題”引起了學(xué)者廣泛關(guān)注。本文在分析國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)價(jià)格的歷史走勢(shì)的基礎(chǔ)上，從供需的角度來分析影響我國(guó)固定資產(chǎn)價(jià)格未來走勢(shì)的因素，以期為解釋固定資產(chǎn)價(jià)格問題提供依據(jù)，為政府調(diào)控固定資產(chǎn)價(jià)格提供一定的參考。

關(guān)鍵詞：固定資產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行趨勢(shì)；需求因素；供給因素

一、引言

自1978年以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展以及中國(guó)城鎮(zhèn)化的加速，商品房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了蓬勃發(fā)展的機(jī)遇，逐步成為我國(guó)大型支柱產(chǎn)業(yè)之一。我國(guó)固定資產(chǎn)價(jià)格高居不下的非正常現(xiàn)象引起了諸多學(xué)者的關(guān)注。固定資產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)有重要意義。首先，由于固定資產(chǎn)子在中國(guó)人心中獨(dú)特意義，固定資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定；其次，商品房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，固定資產(chǎn)價(jià)格影響經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行；最后，在企業(yè)固定資產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)總投資的四分之一，固定資產(chǎn)價(jià)格影響金融市場(chǎng)的穩(wěn)定與發(fā)展。企業(yè)固定資產(chǎn)價(jià)格過高問題最為人們所詬病，解決這一問題刻不容緩。

李晨（2010）、徐春娥（2013）、張弛等（2016）分別采用用因子分析、數(shù)學(xué)建模以及實(shí)證檢驗(yàn)等方法探討影響我國(guó)固定資產(chǎn)價(jià)格的主要因素。他們發(fā)現(xiàn)地價(jià)、人均GDP、地方政府財(cái)政收入等對(duì)固定資產(chǎn)價(jià)格有重要影響?；谇叭说难芯浚瑓菄?guó)杰（2011）補(bǔ)充人均可支配收入、人口密度、商品房屋造價(jià)、土地購(gòu)置費(fèi)等因素也對(duì)固定資產(chǎn)價(jià)格有一定影響。另外，易千（2013）、葉夢(mèng)芊（2017）則從住商品房市場(chǎng)供需的角度分析固定資產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢(shì)以及M2對(duì)固定資產(chǎn)價(jià)格的顯著影響。我國(guó)商品房地產(chǎn)是一種具有消費(fèi)和投資雙重屬性的特殊商品，其價(jià)格不僅受到市場(chǎng)供需的影響，也受消費(fèi)者預(yù)期及政府調(diào)控的影響（孫蘭芳2015）。況偉大（2012）則在此基礎(chǔ)上研究了固定資產(chǎn)稅、地價(jià)與固定資產(chǎn)價(jià)格之間的邏輯關(guān)系。本文“站在巨人的肩膀上”展開相應(yīng)論述。

二、企業(yè)內(nèi)固定資產(chǎn)價(jià)格歷史走勢(shì)

本文通過分析國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)價(jià)格宏觀走勢(shì)以及“固定資產(chǎn)價(jià)格收入比”的變化趨勢(shì)來闡述企業(yè)固定資產(chǎn)價(jià)格歷史走勢(shì)，并從中尋找影響固定資產(chǎn)價(jià)格變化的關(guān)鍵性因素。

1.以北京、上海、天津?yàn)榇淼膰?guó)內(nèi)企業(yè)固定資產(chǎn)價(jià)格歷史走勢(shì)

根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)來比較全國(guó)平均固定資產(chǎn)價(jià)格以及北京、上海、天津的商品固定資產(chǎn)平均價(jià)過去十五年的走勢(shì)，我們可以總結(jié)一下發(fā)現(xiàn)：首先全國(guó)以及三個(gè)城市的平均固定資產(chǎn)價(jià)格均呈逐步上漲的趨勢(shì)，在2005年之后經(jīng)歷大幅上漲后的迅速發(fā)展帶動(dòng)了商品房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)的繁榮。其次，盡管在2010年之后固定資產(chǎn)價(jià)格上漲幅度相對(duì)在逐步降低，上漲動(dòng)力不足，但仍保持上漲趨勢(shì)，固定資產(chǎn)價(jià)格依然處于高點(diǎn)，仍有上漲空間。其三：固定資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)周期來臨的時(shí)間與城市的發(fā)展繁榮情況以及政府政策息息相關(guān)。

2.固定資產(chǎn)價(jià)格收入比變化趨勢(shì)分析

上述只能宏觀說明目前國(guó)內(nèi)的固定資產(chǎn)價(jià)格歷史走勢(shì)，不能具體體現(xiàn)人們的購(gòu)商品房壓力的變化，因此本文引入“固定資產(chǎn)價(jià)格收入比”的概念。簡(jiǎn)單說，固定資產(chǎn)價(jià)格收入比實(shí)際上就是一個(gè)家庭把所有的收入都積攢起來能買到標(biāo)準(zhǔn)商品房屋的年數(shù)，它體現(xiàn)居民的購(gòu)商品房能力。通過2013年國(guó)內(nèi)30個(gè)省固定資產(chǎn)價(jià)格收入比排名可以看出，固定資產(chǎn)價(jià)格收入比排名前7名的都是東南部沿海城市；城市間固定資產(chǎn)價(jià)格收入比相差幅度較大，一線城市的固定資產(chǎn)價(jià)格收入比明顯高于經(jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá)的二線城市，北京最高達(dá)到14.5。另外，30個(gè)大中城市固定資產(chǎn)價(jià)格收入比的均值為7.36，遠(yuǎn)超6-7的合理區(qū)間。對(duì)比近十年全國(guó)固定資產(chǎn)價(jià)格收入比的變化趨勢(shì)發(fā)現(xiàn)，其值逐步接近合理區(qū)間，固定資產(chǎn)價(jià)格也逐步實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

三、企業(yè)供需因素對(duì)固定資產(chǎn)價(jià)格的影響

近年來，諸多學(xué)者對(duì)影響國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行了研究。有人認(rèn)為，國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)價(jià)格受“丈母娘”的影響，是“剛需”帶動(dòng)固定資產(chǎn)價(jià)格，是土地財(cái)政抬高了固定資產(chǎn)價(jià)格，是城鎮(zhèn)化進(jìn)程拉動(dòng)了固定資產(chǎn)價(jià)格，還有人認(rèn)為貨幣發(fā)行量影響固定資產(chǎn)價(jià)格等等。總的來說固定資產(chǎn)價(jià)格無外乎受經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制--供求關(guān)系的影響。因此本文詳細(xì)分析商品房地產(chǎn)市場(chǎng)上影響固定資產(chǎn)價(jià)格因素的供需因素。

1.影響住商品房需求因素

本文總結(jié)影響企業(yè)需求因素主要包括自主性需求、投資性需求、投機(jī)性需求以及M2供給量四大方面。

（1）自主性需求即為剛性需求。它包括城鎮(zhèn)化帶來的新市民的大量涌入以及新家庭的產(chǎn)生帶來的固定資產(chǎn)的需求兩大方面。人口結(jié)構(gòu)變化尤其是老齡化的不斷加重使住商品房購(gòu)買的主力軍規(guī)模減小，企業(yè)的需求結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，甚至出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的購(gòu)買力不足。其次，隨著城鎮(zhèn)化水平的提高以及農(nóng)民工入城，不斷上漲城鎮(zhèn)住商品房需求拉升了固定資產(chǎn)價(jià)格?？偟膩碚f，未來我國(guó)的固定資產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)會(huì)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，長(zhǎng)期可能會(huì)有所下降。

（2）投資性需求。投資性需求是指人們購(gòu)商品房的目的不是為了生產(chǎn)和消費(fèi)，而是為了保值和增值。近十多年固定資產(chǎn)價(jià)格一直保持上漲的趨勢(shì)，是廣大投資者對(duì)商品房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的嚴(yán)重的誤導(dǎo)。持續(xù)穩(wěn)定上漲的固定資產(chǎn)價(jià)格以及人們盲目樂觀的心理使商品房地產(chǎn)投資需求不斷增大。過多的資產(chǎn)投資涌入了商品房地產(chǎn)市場(chǎng)，改變了原本單純的供求關(guān)系。固定資產(chǎn)成了投資品，這反過來又提高固定資產(chǎn)價(jià)格，這又吸引更多的資金流向商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，最終形成了螺旋上升惡性循環(huán)。

（3）投機(jī)性需求。近年來我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)、人民幣不斷增值以及固定資產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)吸引了大批“熱錢”通過多種渠道流向中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。這短期內(nèi)極大地?cái)U(kuò)大了住商品房的投機(jī)性需求，但極可能也會(huì)引發(fā)固定資產(chǎn)泡沫以及經(jīng)濟(jì)虛假繁榮。國(guó)際熱錢的流入極大推進(jìn)固定資產(chǎn)價(jià)格非理性上漲。投機(jī)性需求是推動(dòng)我國(guó)固定資產(chǎn)價(jià)格非理性上漲的主要因素。

（4）M2供給量。M2主要通過人們可支配收入和通貨膨脹來影響住商品房需求者，進(jìn)而影響住商品房的價(jià)格?？巳R夫？格蘭杰經(jīng)過實(shí)際研究證明得到M2可直接影響固定資產(chǎn)價(jià)格高低的結(jié)論。商品房地產(chǎn)行業(yè)最為資產(chǎn)密集型的行業(yè)，無論住商品房的供給者商品房地產(chǎn)開發(fā)商還是住商品房的需求方消費(fèi)者，都需要大量的資金支持。商品房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)大量的資金支持，固定資產(chǎn)價(jià)格的上漲需要貨幣供給量的增長(zhǎng)這一拉動(dòng)力。隨著M2的增加，市場(chǎng)需求增加。endprint

另外，國(guó)家相關(guān)政策也是影響固定資產(chǎn)價(jià)格的又一重要因素。如新型城鎮(zhèn)化的提出、限購(gòu)政策的取消、限貸松綁以及2014年的公積金新政都或多或少的增加了住商品房需求。

2.影響固定資產(chǎn)價(jià)格供給因素

商品房屋供給量主要取決于土地供應(yīng)量、商品房屋建筑能力以及建筑材料供給量。首先，土地資源的稀缺性使土地成本成為固定資產(chǎn)價(jià)格剛性成本，是影響住商品房供給的重要指標(biāo)。一方面土地新政策后的執(zhí)行在一定程度上加劇了土地供需的不平衡，推動(dòng)了地價(jià)上漲。另一方面“賣地”收入一直以來都是政府財(cái)政收入的主要來源，土地價(jià)格難以下降，這必然會(huì)引起固定資產(chǎn)價(jià)格的上漲。

其次，建安成本和稅收對(duì)固定資產(chǎn)價(jià)格也有重要影響。建安成本主要包括建筑工人工資、建筑材料費(fèi)用、機(jī)械費(fèi)用等。近幾年，建材成本以及建筑工人工資的上漲拉動(dòng)固定資產(chǎn)價(jià)格的上漲。而商品房地產(chǎn)稅收成本是影響住商品房供給的另一項(xiàng)重要因素，據(jù)統(tǒng)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)稅收成本約占固定資產(chǎn)總成本的四分之一。加之商業(yè)地產(chǎn)稅是地方稅的重要財(cái)源，商業(yè)地產(chǎn)稅收成本很難下降。過高的建安成本和商業(yè)地產(chǎn)稅給商品房地產(chǎn)商帶來過重還貸的負(fù)擔(dān)等一系列問題。

研究固定資產(chǎn)影響商業(yè)資產(chǎn)供給的幾方面因素需要注意：一是土地價(jià)格是固定資產(chǎn)的剛性成本，它是影響商業(yè)地產(chǎn)供給的最重要的因素。二是，建筑土地成本的增加引起住商品房供給的下降。三是，商業(yè)地產(chǎn)稅收成本變化幅度較小，對(duì)住商品房供給影響也較小。綜合分析各因素，目前我國(guó)商品房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于“供不應(yīng)求”的狀況，短期供需難以達(dá)到平衡，固定資產(chǎn)價(jià)格也難以回歸合理水平。除此之外，M2、降息、商品房企再融資解凍等政策也是影響商品房地產(chǎn)供給量的重要因素。

四、小結(jié)

上文已經(jīng)給出了當(dāng)前國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)價(jià)格的歷史走勢(shì)以及影響固定資產(chǎn)價(jià)格的需求因素和供給因素及其對(duì)未來固定資產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響，為研究我國(guó)固定資產(chǎn)價(jià)格未來變化趨勢(shì)提供可行性依據(jù)。國(guó)家逐步意識(shí)到過去十年固定資產(chǎn)價(jià)格固定資產(chǎn)價(jià)格過高、漲速過快帶來眾多的“固定資產(chǎn)價(jià)格問題”并積極采取有效措施，經(jīng)過近幾年的調(diào)整固定資產(chǎn)價(jià)格漲速趨于合理水平，但還存在一些問題亟待解決?！奥仿湫捱h(yuǎn)兮，吾將上下而求索”。

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作者簡(jiǎn)介：張賽賽（1992- ），女，漢族，河南周口市人，碩士研究生，金融學(xué)碩士，單位：陜西師范大學(xué)國(guó)際商學(xué)院金融學(xué)專業(yè)，研究方向：金融發(fā)展與監(jiān)管endprint