石晨誼

甲公司以名下土地和房屋作為抵押物，向A銀行貸款500萬(wàn)元，并辦理了第一順位的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。之后甲公司將抵押物抵押給B銀行，貸款200萬(wàn)元，并辦理了第二順位的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。A銀行發(fā)放的貸款到期前，甲公司還清了貸款本息，銀行給予續(xù)貸，并辦理了抵押登記。后甲公司經(jīng)營(yíng)失利，無(wú)力償還到期貸款。A銀行起訴要求變賣(mài)抵押物并優(yōu)先受償。法院判決，甲公司還貸后A銀行第一順位的抵押權(quán)已消滅，新設(shè)立的抵押權(quán)順位在B銀行之后，只能在B銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)優(yōu)先受償后才能受償。

這一案例反映了銀行續(xù)貸時(shí)保留抵押權(quán)在先順位的重要性。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，企業(yè)對(duì)資金融通的需求更為緊迫，往往一筆貸款到期收貸就會(huì)導(dǎo)致一家企業(yè)破產(chǎn)。企業(yè)也往往將不動(dòng)產(chǎn)在多家銀行進(jìn)行重復(fù)抵押，以最大限度發(fā)揮抵押物的價(jià)值，緩解資金緊張的狀況。由于銀行續(xù)貸時(shí)往往要求企業(yè)先還清原已發(fā)放的貸款，續(xù)貸資金存在無(wú)法保留原順位抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致眾多銀行陷入兩難境地：如果不給企業(yè)續(xù)貸，銀行貸款可能成為不良資產(chǎn)，企業(yè)也面臨要變賣(mài)抵押物還清銀行貸款，甚至破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)；如果給予企業(yè)續(xù)貸，銀行可能無(wú)法取得原先順位的抵押權(quán)，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)后于先順位抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，續(xù)貸資金面臨無(wú)法全額償還的風(fēng)險(xiǎn)。因此，很多銀行不允許貸款企業(yè)進(jìn)行二次抵押，要求將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)押在銀行。但這樣并不能防止企業(yè)多重抵押。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)只是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明（《物權(quán)法》第十六條）。企業(yè)可以通過(guò)聲明遺失向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)補(bǔ)辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。有地方銀行就向登記機(jī)構(gòu)提出，在進(jìn)行多重抵押登記時(shí)應(yīng)征求先順位抵押權(quán)人的同意，或者要求先還清銀行貸款后方可補(bǔ)辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。這樣做不但于法無(wú)據(jù)，也不利于充分發(fā)揮物的價(jià)值，增加了企業(yè)資金融通的難度。

銀行續(xù)貸后能否保留抵押權(quán)順位直接影響銀行的續(xù)貸意愿，對(duì)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)影響很大。2012年溫州市政府出臺(tái)開(kāi)展順位抵押登記的規(guī)定，盤(pán)活抵押物價(jià)值。2014年福建省政府辦公廳出臺(tái)通知，對(duì)企業(yè)如何融資續(xù)貸進(jìn)行規(guī)范。確保銀行續(xù)貸意愿已經(jīng)成為降低企業(yè)資金成本、防控金融風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在淡化行政管理角色的同時(shí)，應(yīng)強(qiáng)化促進(jìn)交易安全發(fā)揮物權(quán)效用的社會(huì)作用。本文擬就銀行常用的續(xù)貸方式進(jìn)行法律分析，從不動(dòng)產(chǎn)登記的角度探索如何保留銀行的抵押權(quán)順位，進(jìn)一步發(fā)揮物權(quán)的效用。

一、借新還舊能否保留抵押權(quán)順位

銀行續(xù)貸一般有兩種方式，一是對(duì)原貸款進(jìn)行清償?shù)慕栊逻€舊和還舊借新，即發(fā)放一筆新的貸款來(lái)歸還老的貸款，或者籌集資金來(lái)歸還老的貸款后銀行重新發(fā)放貸款；另一種是對(duì)原有貸款展期，即延長(zhǎng)還款期限避免違約。兩者的區(qū)別，主要是展期不得超過(guò)原貸款期限的一半，而借新還舊和還舊借新的期限可以較長(zhǎng)。

債務(wù)人采用借新還舊和還舊借新方式還清銀行貸款本息后，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)因清償而消滅（《合同法》第一百九十一條）。抵押權(quán)是為擔(dān)保債權(quán)而設(shè)定的，從屬于主權(quán)利即債權(quán)。所擔(dān)保的債權(quán)因清償、提存等原因全部消滅的，抵押權(quán)也隨之消滅（《物權(quán)法》第一百七十七條）。此時(shí)已登記的抵押權(quán)即使未注銷(xiāo)，也僅有形式上的效力，沒(méi)有登記效力，也不具有實(shí)體的法律效力。銀行無(wú)權(quán)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，因所擔(dān)保的債權(quán)已消滅，抵押權(quán)已不存在。銀行與債務(wù)人重新簽訂貸款合同并設(shè)定抵押，即使該貸款與原貸款在金額、利息、執(zhí)行條件等主要條款完全一致，甚至在合同中約定該貸款是原貸款的延續(xù)，依然屬于新設(shè)立的債權(quán)，與原債權(quán)不同，不可視為同一債權(quán)。若債務(wù)人未做全部?jī)斶€，依德、法、瑞等大陸法系國(guó)家理論，部分清償原則上不符合債務(wù)目的，不會(huì)產(chǎn)生消滅債權(quán)的法律效果?！逗贤ā返诰攀粭l規(guī)定，合同已經(jīng)按照約定履行是合同終止事由。因此在債務(wù)人只還本金或部分本金的情況下，債務(wù)未按約定履行，所擔(dān)保的債權(quán)尚未消滅，抵押權(quán)依然存在，銀行可主張剩余債權(quán)的抵押權(quán)。

值得討論的是，抵押權(quán)消滅后債務(wù)人可否重新設(shè)定該順位的抵押權(quán)。如果答案是肯定的，則銀行續(xù)貸問(wèn)題就迎刃而解。德、瑞等國(guó)認(rèn)為抵押權(quán)的順位有獨(dú)立價(jià)值，第一順位的抵押權(quán)因清償而消滅后，第二順位的抵押權(quán)不因此升進(jìn)至第一順位。第二順位的抵押權(quán)人對(duì)于抵押物賣(mài)得的全部?jī)r(jià)款沒(méi)有請(qǐng)求權(quán)，只能就超過(guò)第一順位擔(dān)保的余額優(yōu)先受償。抵押物所有人可以重新設(shè)立第一順位原抵押金額的抵押權(quán)。（《瑞士民法典》第八百一十四條第二項(xiàng)）?！段餀?quán)法》第一百九十九條規(guī)定抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)以登記的先后順序清償，并無(wú)德國(guó)、瑞士的特別規(guī)定。法學(xué)界（崔建遠(yuǎn)等）普遍認(rèn)為實(shí)行順位升進(jìn)原則，第一順位的抵押權(quán)消滅時(shí)，原則上第二順位的抵押權(quán)當(dāng)然升至第一次序?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第七十七條規(guī)定，順序在先的抵押權(quán)與該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬一人時(shí)，該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人可以以其抵押權(quán)對(duì)抗順序在后的抵押權(quán)。通說(shuō)認(rèn)為并非承認(rèn)所有人的抵押權(quán)順位保留，而是通過(guò)阻止后順位抵押權(quán)升進(jìn)，保護(hù)抵押權(quán)和第三人利益的例外性規(guī)定。有學(xué)者（如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)謝在全等）認(rèn)為，抵押權(quán)順位升進(jìn)原則對(duì)抵押人和一般債權(quán)人不利，在后順位人坐享順位升進(jìn)利益，有不當(dāng)?shù)美?。但在法律未做特別規(guī)定前，銀行尚不可依此方法保留抵押順位。

二、貸款展期時(shí)如何保留抵押權(quán)順位

銀行續(xù)貸的另一種做法是對(duì)原貸款進(jìn)行展期，通過(guò)協(xié)議變更合同延長(zhǎng)債務(wù)履行期限。奧地利、法國(guó)、意大利、日本等國(guó)沿襲羅馬法，將合同的變更分為債的要素變更和非要素變更。債的要素變更是指給付發(fā)生重要部分的變更，導(dǎo)致合同失去同一性，不再屬于合同的變更，而是合同的更改，導(dǎo)致債權(quán)消滅。非要素變更未使合同關(guān)系失去同一性，是合同的變更，如標(biāo)的物數(shù)量的增減、履行地點(diǎn)的改變、履行期限的順延等都是合同的變更。國(guó)內(nèi)也有學(xué)者（崔建遠(yuǎn)、韓世遠(yuǎn)）主張區(qū)分合同的更改和變更。我國(guó)《合同法》則貫徹合同自由原則，對(duì)變更的內(nèi)容沒(méi)有限制（《合同法》第七十七條），原則上只要當(dāng)事人協(xié)商一致，可以就合同內(nèi)容任意變更。且《合同法》已規(guī)定了合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓、債務(wù)承擔(dān)和合同變更等制度，不需如羅馬法時(shí)期要通過(guò)合同的更改來(lái)實(shí)現(xiàn)曲線救國(guó)。endprint

合同債權(quán)具有相對(duì)性，非如物權(quán)絕對(duì)性影響第三人權(quán)利至深?；谖餀?quán)公示的原則，為保護(hù)第三人的權(quán)利和交易安全，法律對(duì)主債權(quán)合同的變更進(jìn)行了限制?！段餀?quán)法》第一百九十四條規(guī)定，抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書(shū)面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》將債務(wù)履行期限變更作為可能對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的情形，要求登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書(shū)面同意文件和身份證明文件。實(shí)則不然。后順位抵押權(quán)人在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)會(huì)根據(jù)該抵押物的抵押權(quán)順位、所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，評(píng)估己方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，未經(jīng)后順位抵押權(quán)人同意，變更抵押權(quán)順位、被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額、擔(dān)保范圍無(wú)疑超出其登記時(shí)的預(yù)料，加諸其未知的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)后順位抵押權(quán)人不公平。但將債務(wù)履行期限變更納入需要后順位抵押權(quán)人同意的變更情形則有所不妥。因抵押權(quán)登記生效后，即具有物權(quán)公示的作用。后順位抵押權(quán)人應(yīng)知抵押物上的權(quán)利限制，并且大多會(huì)顧慮增加的風(fēng)險(xiǎn)，要求債務(wù)人提供較為苛刻的條件。比如銀行以第二次序抵押權(quán)作為擔(dān)保貸款時(shí)，一般都會(huì)收取較高的利息，還可能要求債務(wù)人提供保證、提高違約金等，對(duì)沖抵押權(quán)順位在后的風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)履行期限的變更并沒(méi)有改變其已知的抵押物物上負(fù)擔(dān)情況，不應(yīng)屬于對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的范圍。全國(guó)人大法工委主編的《物權(quán)法釋義》列舉可能對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的例子，也僅提到抵押權(quán)順位變更和增加被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額兩種情形?！兜聡?guó)民法典》第一千一百一十九條第二款則規(guī)定，對(duì)被抵押債權(quán)的支付時(shí)間和支付地點(diǎn)的變更，可以不經(jīng)相同順位或者后順位的權(quán)利人同意。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，延長(zhǎng)先順位抵押權(quán)人的債務(wù)履行期限，則增加了其在主債權(quán)訴訟時(shí)效期內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的幾率，減少了后抵押權(quán)人順位升進(jìn)的可能，對(duì)后順位抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響，因此需要其書(shū)面同意。筆者認(rèn)為，后順位抵押權(quán)人對(duì)超過(guò)主債權(quán)訴訟時(shí)效行使的先順位抵押權(quán)并無(wú)利益。抵押權(quán)超出主債權(quán)訴訟時(shí)效行使的法律后果是失去法院的保護(hù)，即失去勝訴權(quán)（《物權(quán)法》第二百零二條），《物權(quán)法》第一百七十七條未將其作為抵押權(quán)消滅的原因。德國(guó)民法認(rèn)為，由已登記的權(quán)利所產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，不因超過(guò)時(shí)效而消滅。以抵押權(quán)、船舶抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)，其時(shí)效的消滅不妨礙權(quán)利人就其擔(dān)保物求償（《德國(guó)民法典》第九百零二條、第二百二十三條）。抵押權(quán)依然存在的情況下，抵押權(quán)人依然可以要求抵押人履行，但無(wú)法向法院請(qǐng)求保護(hù)。由于訴訟時(shí)效期間屆滿，義務(wù)人可以提出不履行義務(wù)的抗辯對(duì)抗抵押權(quán)人的請(qǐng)求（《民法總則》第一百八十八條、第一百九十二條）。因此登記機(jī)構(gòu)不能擅自注銷(xiāo)先順位抵押權(quán)，后順位抵押權(quán)人也不能自然升進(jìn)，此時(shí)先順位抵押權(quán)所支配的抵押物的交換價(jià)值不應(yīng)被后順位抵押權(quán)人享有，應(yīng)由抵押物所有人享有，法律效果上類(lèi)似自然債務(wù)。德國(guó)民法認(rèn)為，為債權(quán)設(shè)定抵押權(quán)而債權(quán)未能成立、債權(quán)消滅、債權(quán)人放棄抵押權(quán)的情形下，所有人取得抵押權(quán)（《德國(guó)民法典》第一千一百六十三條、一千一百六十八條），值得借鑒。另一方面，先順位抵押權(quán)人的順位權(quán)對(duì)后順位抵押權(quán)人具有絕對(duì)排斥效力，可以支配擔(dān)保范圍內(nèi)的抵押物的交換價(jià)值，后順位抵押權(quán)人只有在先順位抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后才有實(shí)現(xiàn)機(jī)會(huì)，其擔(dān)保債權(quán)范圍內(nèi)的擔(dān)保金額不應(yīng)視為后順位抵押權(quán)人可覬覦的利益。如果后順位抵押權(quán)人可以因?yàn)橄软樜坏盅簷?quán)人沒(méi)有不履行權(quán)利而受到不利影響可以成立，無(wú)異于說(shuō)路邊的居民因?yàn)榈缆沸藓昧藫觳坏铰啡藖G的錢(qián)包受到不利影響。這種不正當(dāng)?shù)钠谕B不當(dāng)?shù)美妓悴簧?，怎么能作為先順位抵押?quán)人延長(zhǎng)債務(wù)履行期限的阻礙呢？行政和司法機(jī)關(guān)不應(yīng)保護(hù)這樣的不正當(dāng)期望。

在實(shí)踐中，取得后順位抵押權(quán)人書(shū)面同意十分困難，大多需要政府協(xié)調(diào)，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，且對(duì)自然人等非金融機(jī)構(gòu)的抵押權(quán)人效果不彰。因此，如可與法院協(xié)調(diào)，明確延長(zhǎng)債務(wù)履行期限不需要在后順位抵押權(quán)人書(shū)面同意，則銀行可通過(guò)展期方式進(jìn)行續(xù)貸，并向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押權(quán)變更，保留原抵押權(quán)順位，程序簡(jiǎn)便易行。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也可避免訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

三、銀行續(xù)貸時(shí)抵押權(quán)變更的審查責(zé)任

在申請(qǐng)人以債務(wù)履行期限延長(zhǎng)來(lái)保留順位抵押權(quán)的情況下，可能發(fā)生債務(wù)人已向銀行還貸后銀行重新放貸的情形。登記機(jī)構(gòu)若給予變更登記后，存在債務(wù)人、其他抵押權(quán)人、其他一般債權(quán)人以主債權(quán)消失申請(qǐng)注銷(xiāo)抵押登記，甚至起訴登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)。若不事先考慮好排除相應(yīng)的訴訟風(fēng)險(xiǎn)，登記機(jī)構(gòu)勢(shì)必難以順利開(kāi)展相關(guān)登記。

目前最高法院已明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)合理審慎的審查責(zé)任，江必新副院長(zhǎng)認(rèn)為是形式審查加必要的注意義務(wù)。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)可以已盡到審慎審查答辯。因?yàn)閭鶆?wù)是否已經(jīng)得到清償、債權(quán)是否消滅屬于民事實(shí)體法的范疇，登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)也無(wú)力審查?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谝粭l規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭(zhēng)議，屬于民事訴訟。并且考慮到申請(qǐng)續(xù)貸辦理抵押權(quán)變更登記的企業(yè)對(duì)資金的周轉(zhuǎn)需求很高，登記機(jī)構(gòu)對(duì)每宗抵押權(quán)變更都逐一調(diào)查債權(quán)是否已經(jīng)清償，未必能發(fā)揮效果。在目前《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》未變的情況下，登記機(jī)構(gòu)也可采取風(fēng)險(xiǎn)告知的方式，告知順位抵押權(quán)人其抵押權(quán)人屬于后順位抵押權(quán)，同意延長(zhǎng)先順位抵押權(quán)人的債務(wù)履行期限。此方式并非增加登記要件，不違反規(guī)定，既起到風(fēng)險(xiǎn)提示的作用，保護(hù)了抵押權(quán)人的利益，又便于先順位抵押權(quán)人辦理續(xù)貸，避免因噎廢食，可有效規(guī)避登記機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

不動(dòng)產(chǎn)登記是《物權(quán)法》的基石，登記機(jī)構(gòu)不僅應(yīng)通過(guò)登記發(fā)揮明晰物權(quán)歸屬的作用，還應(yīng)著力為物的流通提供便利，從而實(shí)現(xiàn)物權(quán)的社會(huì)效益。以我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者謝在全的話說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記是通過(guò)保障物的靜態(tài)安全來(lái)保障交易的動(dòng)態(tài)安全。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要在充分評(píng)估面臨的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，審慎推進(jìn)，逐步放開(kāi)，充分發(fā)揮物的效用，保障交易安全。

陳品祿/責(zé)任編輯endprint