李煒

在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部，對(duì)于委托貸款抵押的權(quán)利人應(yīng)該如何登記一直有爭議，歸納起來可以分成兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)該直接登記給實(shí)際債權(quán)人，以符合實(shí)際權(quán)利和登記相一致。此種觀點(diǎn)在2015年銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法（征求意見稿）》第十五條規(guī)定：“委托貸款實(shí)行擔(dān)保方式的，委托人和擔(dān)保人應(yīng)就擔(dān)保形式和擔(dān)保人（物）達(dá)成一致，并共同簽訂委托貸款擔(dān)保合同。委托貸款為抵質(zhì)押擔(dān)保的，抵質(zhì)押權(quán)人應(yīng)為委托人”中似乎也得到了支持。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)該按照借款合同內(nèi)容來進(jìn)行登記，誰是貸款人，誰就是抵押權(quán)人。

筆者認(rèn)為，以上兩種觀點(diǎn)都有失偏頗，實(shí)務(wù)中應(yīng)該視具體情況而區(qū)分對(duì)待。

一、我國法律體系中的代理行為

我國法律體系中，對(duì)于委托代理行為可以分成直接代理和間接代理兩種模式。

1.直接代理

我國《民法通則》第六十三條規(guī)定：“代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。”

由該條規(guī)定可知，直接代理的構(gòu)成要件有：（1）被代理人給代理人授權(quán)；（2）代理人以被代理人的名義同第三人進(jìn)行法律行為；（3）被代理人對(duì)代理人的代理后果承擔(dān)責(zé)任。

2.間接代理

《合同法》第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外?！?/p>

第四百零三條規(guī)定：“受托人以自己名義與第三人訂立合同時(shí)，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對(duì)第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時(shí)如果知道該委托人就不會(huì)訂立合同的除外。受托人因委托人的原因?qū)Φ谌瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向第三人披露委托人，第三人因此可以選擇受托人或者委托人作為相對(duì)人主張權(quán)利，但第三人不得變更選定的相對(duì)人?！?/p>

從以上兩條規(guī)定可以看出，此種代理不同于民法通則所規(guī)定的直接代理。它的構(gòu)成要符合三個(gè)要件：（1）委托人的授權(quán)；（2）代理人以自己的名義與第三人進(jìn)行法律行為；（3）委托人行使介入權(quán)和第三人行使選擇權(quán)委托人才可能承受代理行為的后果。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記抵押中的委托貸款

《貸款通則》第七條規(guī)定：“委托貸款，系指由政府部門、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。”在實(shí)務(wù)中，委托貸款的不動(dòng)產(chǎn)抵押主要分兩大類。第一種是住房公積金貸款抵押登記；第二種是普通的自然人、企業(yè)等主體委托的貸款。

1.住房公積金貸款抵押

根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》第四條規(guī)定：“住房公積金的管理實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則”。

但其第十一條關(guān)于住房公積金管理中心的職能中，并沒有做為貸款人發(fā)放住房公積金貸款和收回的相關(guān)職能。

反而在第十二條中明確規(guī)定：“住房公積金管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定，指定受委托辦理住房公積金金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行（以下簡稱受委托銀行）；住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)委托受委托銀行辦理住房公積金貸款、結(jié)算等金融業(yè)務(wù)和住房公積金賬戶的設(shè)立、繳存、歸還等手續(xù)。住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)與受委托銀行簽訂委托合同?！?/p>

而在2015年銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法（征求意見稿）》第三條中也將“現(xiàn)金管理項(xiàng)下委托貸款和住房公積金貸款”剔除出委托貸款的業(yè)務(wù)范疇。

2.其他的委托貸款

除住房公積金貸款以外的其他委托貸款在實(shí)踐中一般也分成兩種情況：第一種是將委托合同和貸款合同分開簽署的；第二種是簽署三方合同的。此兩種情況應(yīng)該根據(jù)直接代理和間接代理的情況予以區(qū)別對(duì)待。

三、實(shí)務(wù)中的處理

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六十六條規(guī)定，自然人、法人或者其他組織為保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，依法以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以由當(dāng)事人持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、抵押合同與主債權(quán)合同等必要材料，共同申請(qǐng)辦理抵押登記?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》中關(guān)于抵押權(quán)登記的審核要點(diǎn)第四條規(guī)定，申請(qǐng)人與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或不動(dòng)產(chǎn)登記證明、主債權(quán)合同、抵押合同、最高額抵押合同等記載的主體是否一致?？梢?，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理抵押權(quán)登記中的要件以及審查責(zé)任。

第一，對(duì)于住房公積金貸款的特點(diǎn)，住房公積金管理中心既沒有放貸和收款的職能，又有明確的法律規(guī)定其與委托銀行之間的關(guān)系。因此，對(duì)于住房公積金貸款抵押權(quán)登記的抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖槭芡秀y行。

第二，其他類型的委托貸款則應(yīng)該按照貸款合同和抵押合同的主體來進(jìn)行判斷，如果借款合同是三方合同，且抵押合同是委托人與抵押人之間簽訂的，則應(yīng)當(dāng)將抵押權(quán)人直接登記為委托貸款人；如果借款合同和抵押合同中均為受托銀行與抵押人簽訂的，則應(yīng)該根據(jù)合同的相對(duì)性將抵押權(quán)人登記為受托銀行。

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記是依申請(qǐng)的登記行為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理相應(yīng)的業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)通過對(duì)當(dāng)事人的申請(qǐng)以及提供要件的合法性來進(jìn)行審查。具體則需按照《物權(quán)法》第十二條以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等法律、法規(guī)、部門規(guī)章的原則以及詳細(xì)規(guī)則來進(jìn)行。而不能自行要求申請(qǐng)人變更合同，或者徑行登記為登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為的權(quán)利人。

陳品祿/責(zé)任編輯endprint