田大明

摘 要：作為我國市場經(jīng)濟(jì)中的中流砥柱，房地產(chǎn)行業(yè)對國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的作用。本文對當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的總體狀況進(jìn)行了概述，同時對現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面存在的問題進(jìn)行了總結(jié)，在此基礎(chǔ)上提出了一系列優(yōu)化我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的策略，旨在為關(guān)注這一領(lǐng)域的人士提供一些可行性價較高的參考意見，促進(jìn)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；管理目標(biāo)；管理機(jī)制；住房情況

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會各界對于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的關(guān)注程度越來越高。近年來，隨著我國市場一體化的不斷深入，房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來的質(zhì)的飛躍。房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，帶動了相關(guān)領(lǐng)域以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但當(dāng)前對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理存在一定的問題，如何妥善解決問題，充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的帶頭作用是當(dāng)前相關(guān)領(lǐng)域工作人員的工作重點(diǎn)之一。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總體狀況

1.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)原則

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作中需要嚴(yán)格遵循以下原則。首先，堅持土地的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)國有化原則，國家可以憑借自身意志享有對土地資源的處理權(quán)，全權(quán)對土地進(jìn)行使用、占有和處分。其次，堅持房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)相結(jié)合的原則，房屋以土地為基礎(chǔ)，同時也是土地價值最直觀的體現(xiàn)。所以在落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)工作時，正確認(rèn)識房屋與土地之間具有必不可分的關(guān)系，并且要妥善處理好二者之間的關(guān)系[1]。

2.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)鄰域得到了飛速發(fā)展，行業(yè)呈現(xiàn)繁榮景象。與此同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際發(fā)展過程中仍面臨著許多問題，但我國房地產(chǎn)領(lǐng)域總體發(fā)展趨勢較為樂觀。首先，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢制定出了一系列相關(guān)措施，旨在提高我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理力度，但在實(shí)施環(huán)節(jié)未能發(fā)揮其本質(zhì)效用，宏觀的管理制度難以解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的實(shí)際問題；其次，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地價格和物價都隨之上漲，直接導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場中房價居高不下；最后，國家為了擴(kuò)大內(nèi)需，提出了一系列的相關(guān)政策，推動我國房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展。

二、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制完善程度較差

國家長期對房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)管理工作高度重視，并且國家通過政府手段在房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺了一系列相關(guān)措施，旨在促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并且在實(shí)際操作環(huán)節(jié)也取得了較好的成績。但是在具體實(shí)施過程中仍舊有一些政策并未能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，一些具體工作流于表面，此外還有一些政策的實(shí)際操作性較差，導(dǎo)致了相關(guān)領(lǐng)域的許多企業(yè)細(xì)節(jié)較為模糊的政策存在一些爭議，同市場發(fā)展?fàn)顩r相比，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理機(jī)制完善程度較差，因此在實(shí)際運(yùn)行環(huán)節(jié)過程中有待完善[2]。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)明確性較低

當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展還未提出明確具體的目標(biāo)政策，相關(guān)政策的可靠性與合理性也相對較低，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作環(huán)節(jié)存在一些問題。例如，我國某地區(qū)對于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理模式較為單一，并且在實(shí)際發(fā)展環(huán)節(jié)，產(chǎn)生了許多不良經(jīng)營和惡意競爭的行為，阻礙了當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟(jì)的發(fā)展。并且由于該地區(qū)關(guān)于房地產(chǎn)鄰域的相關(guān)政策缺乏連續(xù)性，使得在前一環(huán)節(jié)運(yùn)行過程中未被解決的問題，被帶入后一環(huán)節(jié)當(dāng)中，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，政府的經(jīng)濟(jì)管理工作也難以有效展開。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)法律法規(guī)需健全

作為我國維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要基礎(chǔ)，法律法規(guī)制度在房地產(chǎn)領(lǐng)域市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中具有十分重要的作用。但由于目前針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)法律法規(guī)仍處于不斷發(fā)展與完善的狀態(tài)當(dāng)中，同西方發(fā)達(dá)國家相比，我國相關(guān)領(lǐng)域的法律法規(guī)制度仍存在許多問題，例如，制度可操作性和可執(zhí)行程度較低、實(shí)施效益較差以及相關(guān)專業(yè)技術(shù)的欠缺等等。不但不能有效解決我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)節(jié)中所遇到的各類問題，而且還抑制相關(guān)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、優(yōu)化我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的策略

1.制定長期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理發(fā)展計劃

針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展?fàn)顩r以及在發(fā)展過程中所存在的種種問題，國家和社會必須攜起手來共同制定出有效的解決方案，提升政府對于房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)管理的能力。為了保障房地產(chǎn)領(lǐng)域的可持續(xù)化發(fā)展，相關(guān)領(lǐng)域部門需要制定出長期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理與發(fā)展計劃，通過自上而下的改革，促使其順應(yīng)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。例如，我國北京市在2013年就發(fā)布了《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的通知（征求意見稿），旨在提高北京市當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)水平，提高房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)紀(jì)行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)相關(guān)領(lǐng)域市場的健康有序發(fā)展。并且根據(jù)國家的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》結(jié)合北京市的實(shí)際情況，配合北京市人力資源與社會保障局共同制定出了該項管理辦法，并于2013年正式開始實(shí)行。北京市對房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)紀(jì)人服務(wù)行業(yè)的管理以及管理辦法的出臺，本質(zhì)上體現(xiàn)了該地區(qū)對于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重視，并且通過制定了房地產(chǎn)行業(yè)管理領(lǐng)域的長期發(fā)展計劃，充分發(fā)揮了政府的作用，利用政府的行政職權(quán)，完善房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理體系，維護(hù)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展秩序[3]。

2.建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，能有效處理當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場中秩序混亂的問題，同時可以加強(qiáng)政府對于經(jīng)濟(jì)管理手段作用的認(rèn)識，提升房地產(chǎn)市場中政府經(jīng)濟(jì)管理手段的作用。對此，我國政府采取了如下辦法：首先發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)機(jī)制，根據(jù)市場的實(shí)際情況進(jìn)行政策調(diào)整，既保證了發(fā)揮房地產(chǎn)自身調(diào)節(jié)功能的效果，有能有效控制房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)秩序，為其發(fā)展規(guī)劃出合理的道路。例如，我國某地區(qū)還積極吸取了香港地區(qū)的“雙倍印花稅”的寶貴經(jīng)驗，根據(jù)內(nèi)地房地產(chǎn)市場發(fā)展的實(shí)際狀況，利用合理的政策進(jìn)行調(diào)控。當(dāng)前，香港地區(qū)政府在對區(qū)域房價控制領(lǐng)域取得了良好的成績，打破了購房者對“房價不跌”的預(yù)判，于2013年2月開始決定對購房者征收雙倍印花稅。規(guī)定了在香港地區(qū)購置房屋價格在2000萬以上的非香港籍人士，需要交納稅費(fèi)為235萬港幣。雙倍印花稅一經(jīng)實(shí)施，香港豪宅交易量下降了20%以上。因此，我國內(nèi)地某地區(qū)結(jié)合內(nèi)地房地產(chǎn)交易市場的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，依托中央政府制定的財稅制度，定期進(jìn)行負(fù)面典型案例的教育，維護(hù)了內(nèi)地房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的秩序，促進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

3.完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理法律法規(guī)體系

因為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展還處于初級階段，所以相關(guān)的法律法規(guī)以及制度還存在一些缺失，需要進(jìn)一步確立和完善，形成具有中國特色社會主義的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系。因為房地產(chǎn)領(lǐng)域法律法規(guī)體系的建立是一個漫長的過程，根據(jù)近幾年我國政府對于房地產(chǎn)領(lǐng)域宏觀調(diào)控的手段來看，還未能出臺一系列科學(xué)有效的調(diào)控和管理方案，例如我國二線和三線城市的房屋價格不但沒有降低，反而持續(xù)走高。針對此種情況，我國政府相繼完善了《建筑法》、《土地管理法》以及《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，同時出臺了《房地產(chǎn)法》，用于管理房地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)、建設(shè)、交易以及后期相關(guān)服務(wù)工作，全面推行房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理，此舉標(biāo)志著我國房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)法律法規(guī)全面建立，有效提高了我國房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)和相關(guān)政策的穩(wěn)定性、嚴(yán)肅性和層次性。不僅如此，國家政府還全面穩(wěn)定規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，對于房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的復(fù)雜且多元的財產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，并且制定出符合正常經(jīng)濟(jì)軌道方向的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路，將業(yè)主維權(quán)等相關(guān)矛盾糾紛妥善解決。

4.切實(shí)了解土地利用與住房情況

土地資源是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，因此土地的使用狀況直接決定了房地產(chǎn)領(lǐng)域市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。當(dāng)前我國部分地區(qū)的一些投機(jī)取巧者為了在房地產(chǎn)開發(fā)和土地利用環(huán)節(jié)中謀取私利，私自放松了土地利用審批條件，導(dǎo)致了土地使用正常的審配秩序被打亂。部分不合格的開發(fā)商雖然能將土地審批下來，但是在建設(shè)過程中還會遇到許多問題無法解決，直接導(dǎo)致了建筑施工工程無法順利進(jìn)行，造成土地資源的限制于浪費(fèi)。對此，我國某地區(qū)采取了相應(yīng)的解決措施，例如加大政府部門對于土地使用情況的調(diào)查，對于處于閑置狀態(tài)的土地進(jìn)行重新規(guī)劃或回收處理。并且該地區(qū)還大力打擊囤積土地等違法行為，對于閑置土地加強(qiáng)清理力度。不僅如此，該地區(qū)政府還在全面掌握了土地使用狀況的前提和背景下，對于城市內(nèi)部限制房屋的數(shù)量進(jìn)行了全面統(tǒng)計，結(jié)合當(dāng)前購房者需求，建立起較為完善的區(qū)域房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，幫助政府制定出長期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理計劃，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

四、總結(jié)

綜上所述，由于近幾年我國房地產(chǎn)領(lǐng)域飛速發(fā)展，因此其中存在的問題也不容忽視。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作落實(shí)起來具有一定的難度，但必須將現(xiàn)有問題及時有效地解決，制定出相對完善的發(fā)展計劃才能確保我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。以相關(guān)法律法規(guī)作為支撐，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展，最終為我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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