陳賓

【摘要】隨著經濟社會的發(fā)展，房地產行業(yè)也在日趨成熟，房地產市場也越發(fā)規(guī)范，各同行之間競爭更加激烈。要想在如此殘酷的環(huán)境中生存下去，為自身創(chuàng)造更大的利潤，就需要對成本進行有效的控制，科學的管理成本的使用。在本篇文章當中，對房地產的項目成本含義以及分類做了簡單的介紹，并且就如何強化房地產項目的成本管理提出了自己的建議。

【關鍵詞】成本管理；房地產項目；強化

隨著改革開放進程的不斷推進，我國經濟得到飛速發(fā)展。但近年來，房地產行業(yè)已經由原來的黃金時代逐漸步入白銀時代，市場競爭越來越激烈，利潤越來越低，節(jié)約生產經營過程中的成本就是為企業(yè)創(chuàng)造利潤，凸顯了成本管理工作的重要性。因此，當今的房地產企業(yè)將目光逐漸集中到項目成本的有效管理當中。

1、項目成本的含義與其分類

項目成本就是指從項目開始建設到建設完成這段時間內，所花費的全部支出。具體的費用類別如下所示：

1.1土地費用

在房地產項目建設過程中所花費的土地費用主要包括土地征用費、城鎮(zhèn)土地出讓金、安置原住居民以及拆遷所需要的補償費用等。房地產公司可以通過如下三種方式來得到土地：政府拍賣購得、公開招標獲得以及雙方協(xié)議出讓。但由于土地政策的調控，土地越來越不容易被得到，于是大多數的開發(fā)商會通過溢價拍賣的方式來獲得土地。在我國的城鎮(zhèn)商品房價格當中，土地費用占到了三分之一以上，并且該比例還具有逐年上升的趨勢。

1.2前期工程費

在前期工程費當中，主要是指前期規(guī)劃、可行性調研、地質勘探、房地產施工設計等費用。其所占的比例為7%。

1.3建筑安裝工程費

在房地產建設當中，所有的建筑工程項目需要使用的費用就是建筑安裝工程費。其包含有安裝費用、運輸支出以及設備支出等。其占據整個房地產項目費用的一半花費左右。

1.4管理費用

管理費用是指房地產開發(fā)企業(yè)為了完成房地產的開發(fā)對各項經營以及管理所支出的費用。其—般包括全部的辦公支出、有關人員出差花費、管服人員薪酬以及培訓、教育和保險等各項支出。該部分支出在整個項目費用中占比較少，大約為3%。

1.5其他

除卻上述的費用支出以外，還包含有突發(fā)性支出、貸款利息、市政公共設施支出、廣宣支出等。

2、強化房地產項目成本管理的有效措施

2.1完善房地產項目成本管理體系

要想確保房地產項目經營與生產的順利進行，制定合理、科學的管理體系是至關重要的，同時，其也關系到房地產能否實現(xiàn)自身經營、生產的達標。在實際的工作當中，為了保證安全、工期、成本，應該建立相關的安全保障體系、質量保障體系，并且通過網絡技術來對工期和成本進行控制。成本管理在整個企業(yè)的生產經營當中都有體現(xiàn)，每一個人都具有一定的成本責任，因此，建立合理、科學的成本管理體系就是非常有必要的。

2.2優(yōu)化項目成本估算及預算管理的實施

強化項目成本的管理對于控制房地產項目的成本具有非常積極的作用。其不僅能夠有效地控制、管理工程項目資金鏈，緩解房地產企業(yè)在資金方面所產生的多種矛盾，還可以實現(xiàn)企業(yè)約束機制的建立，進而實現(xiàn)最終對房地產項目的合理監(jiān)督。不僅如此，通過有效的財務管理辦法的實施，還能夠促進企業(yè)激勵機制的科學創(chuàng)建，調動企業(yè)員工在平時工作過程中的積極性。具體的財務管理主要是通過以下幾點來實現(xiàn)：

（1）加強對企業(yè)成本約束機制的建設；

（2）對控制企業(yè)成本的系統(tǒng)進行不斷的完善；

（3）對房地產項目的成本周期做好控制工作；

（4）健全房地產項目成本控制過程中的方法以及基本模式。

要想有效切實的對企業(yè)成本進行控制，就需要房地產企業(yè)充分發(fā)揮企業(yè)財務管理在房地產建設過程中的各項職能與各種作用，對企業(yè)的各項管理活動進行不斷的優(yōu)化，實現(xiàn)房地產項目的預期目標。

2.3完善項目成本管理過程改進的實施

在工程項目的建設過程中，各類材料設備所花費的費用大約為總其總額的十分之七，在實際的項目施工過程中，有效的實行對建材成本的控制是一項重要的工作。當確定好工程成本目標的時候，首先要對采購的權限以及方式、材料具體的分級范圍、工程的分包、總包做到明確的部署，確定的材料是屬于乙供、甲供還是甲定乙供。其次，對招標的基本流程做好完善工作。逐漸完善合同簽訂、定標、詢標以及資質考察等各項基本的程序。秉承公平、公開以及公正的原則來選擇承包商，充分發(fā)揮市場的競爭作用，實現(xiàn)降低成本的終極目標。與此同時，將所有的供應商信息建立成信息庫，明確公司的戰(zhàn)略合作伙伴。通過該種方式不但可以使不穩(wěn)定的供應商質量這一問題得到解決，還能夠得到戰(zhàn)略合作公司的采購價，能夠為多項目的成本控制起到一個良性的循環(huán)作用。

嚴格按照基本流程以及合同來控制工程的進度款。認真審核施工單位上報的每一種進度款以及節(jié)點款，當公司的財務部確認無誤之后才能夠付款。同時，如果有的項目的合同進度款已經累計到簽訂合同金額的85%，那么就要停止付款，以確保結算時掌握主動權。

明確各相關部門的職能、完善各基本流程、規(guī)定責任人的簽字權限。避免多簽、亂簽以及責任不明而定現(xiàn)象的發(fā)生，減少互相推脫責任現(xiàn)象的發(fā)生。如果工程的進度要求非常緊，也不能夠逾越規(guī)定進行操作，當出現(xiàn)工程的增減現(xiàn)象時，一定要及時審價，做到有效的核實，避免雙方發(fā)生不必要的糾紛?？傊?，各職能部門一定要強化預算審查力度，做好經濟簽證的控制，實行實時監(jiān)控，嚴格管理工程變更。

總結：

通過管理體系的建立以及管理措施的完善，能夠實現(xiàn)房地產企業(yè)有效的成本管理。對于企業(yè)自身健康、持續(xù)的發(fā)展具有著重要的意義。同時，其也有助于滿足我國廣大居民的住房需求。良好的項目成本管理不僅是企業(yè)自身生存發(fā)展的需求，也是其不可推卸的基本社會責任。