方典昌

【摘要】在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期的態(tài)勢(shì)下，濰坊房地產(chǎn)呈現(xiàn)出房地產(chǎn)存量土地比重較高、房?jī)r(jià)相對(duì)較低、需求不足等結(jié)構(gòu)性矛盾，并據(jù)此提出相關(guān)對(duì)策建議。

【關(guān)鍵詞】濰坊；房地產(chǎn)市場(chǎng)；態(tài)勢(shì)分析；對(duì)策建議

房地產(chǎn)去庫(kù)存及轉(zhuǎn)型發(fā)展是當(dāng)前國(guó)家經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)任務(wù)之一，也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展到現(xiàn)階段必然要面對(duì)的重大課題。

1、全國(guó)基本面分析：整體市場(chǎng)企穩(wěn)回升，城市間呈分化趨勢(shì)，三四線城市去庫(kù)存壓力大，房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期

2013年、2014年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)未提及房地產(chǎn)，2015年罕見(jiàn)地提及325個(gè)字，表明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)始了新一輪重大關(guān)注。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》指出，2015年前三季度房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率已經(jīng)降至0.04個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2000年以來(lái)新低，幾乎落入負(fù)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)軌道。過(guò)十余年高速增長(zhǎng)后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在201 3年城鎮(zhèn)家庭住宅超過(guò)1.05套后，達(dá)到飽和點(diǎn)。2016年2月份，國(guó)家發(fā)布了關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易契稅和營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策；山東省房產(chǎn)契稅新政實(shí)施：3月份金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。一系列刺激性政策的實(shí)施，進(jìn)一步誘發(fā)了北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)暴漲。當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：一是自201 5年8月份以來(lái)，銷售增長(zhǎng)率由負(fù)轉(zhuǎn)正，目前仍有不斷拉升趨勢(shì)；二是一二線與三四線城市間分化日趨嚴(yán)重，一線及部分二線城市房?jī)r(jià)維持高位；三是目前我國(guó)整體房地產(chǎn)庫(kù)存較大，仍有7.19億平方米，以三四線城市為主。

2、濰坊現(xiàn)狀：房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)。存在風(fēng)險(xiǎn)隱患，供給、需求存在結(jié)構(gòu)性矛盾

2.1同全國(guó)大多數(shù)城市一樣，濰坊房地產(chǎn)業(yè)仍是支柱性產(chǎn)業(yè)，雖已步入調(diào)整期，但仍存在一定風(fēng)險(xiǎn)隱患

一是土地出讓收入占財(cái)政收入比重較高。2012-2015年，濰坊土地出讓收入由256.9億元下到123.9億元，但財(cái)政收入反而穩(wěn)步上升，說(shuō)明財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)的依賴度正在逐漸降低。截止2015年11月，全市土地出讓收入仍然占到財(cái)政收入的27.8%，其中市區(qū)更是達(dá)到35.11%，仍高于全國(guó)6.5個(gè)百分點(diǎn)。二是房地產(chǎn)投資占GDP比重較高。濰坊房地產(chǎn)投資自1997年的5.36億元，以年均30多個(gè)百分點(diǎn)的速度迅猛增長(zhǎng)，到2013年的602.1億元，16年間翻了一百多倍，同時(shí)其占GDP的比重也由0.75%躍升到13.62%，2013年達(dá)到巔峰后開(kāi)始下降，截止2015年12月已反彈至12.6%。1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，房地產(chǎn)投資占GDP比重不超過(guò)9%，2007年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)該比例達(dá)到的局部峰值也僅為6.2%。三是房地產(chǎn)資金壓力較大。當(dāng)前我市相當(dāng)一部分實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)企業(yè)，融資困難，資金鏈緊張。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，我市房地產(chǎn)融資大部分為民間融資，存在較高風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。在市區(qū)停工項(xiàng)目中，80%的項(xiàng)目都與資金鏈斷裂有關(guān)。綜合來(lái)看，我市房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，但財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴度、房地產(chǎn)投資占GDP的比重仍然較高。在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的關(guān)口，必須高度重視房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，逐步降宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度，降低潛在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2供給側(cè)：房地產(chǎn)庫(kù)存量較高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)

一是濰坊房地產(chǎn)整體庫(kù)存量較高。按照商品房已竣工待售面積、商品房在建未售面積和未開(kāi)工土地面積三個(gè)指標(biāo)測(cè)算，濰坊房地產(chǎn)庫(kù)存量至少為6000萬(wàn)平方米，總消化周期約63.5個(gè)月，其中現(xiàn)、期房消化周期約為15.5個(gè)月，土地消化周期超過(guò)4年。前幾年為了發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，市區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均按照不低于30%的比例配建商業(yè)，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存壓力更大。二是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，綠色低碳等高品質(zhì)住宅較少。當(dāng)前我市中低端住宅占比重較高，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，整體品質(zhì)偏低，多數(shù)樓盤戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等方面缺乏吸引力。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有量無(wú)質(zhì)，競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序。2015年全國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)榜單中，濰坊無(wú)一企業(yè)入圍，更沒(méi)有一家上市企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)品牌知名度低，“小、弱、散”現(xiàn)象嚴(yán)重。另外，市區(qū)房地產(chǎn)以30萬(wàn)平米以下的中小項(xiàng)目為主，同一區(qū)域內(nèi)，相鄰地塊零星開(kāi)發(fā)、各自為戰(zhàn)，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的無(wú)序態(tài)勢(shì)。

2.3需求端：市區(qū)集聚度不高、分化明顯，城鎮(zhèn)化及外來(lái)人口帶來(lái)的有效需求不足

一是市區(qū)集聚度不高。濰坊市內(nèi)八區(qū)的房地產(chǎn)投資額及銷售額除奎文一枝獨(dú)秀外，其余大致不如各縣市。201 5年濰坊全市房地產(chǎn)投資額467.91億元，商品房銷售面積844.52萬(wàn)m²。其中市區(qū)僅占47.71%和41.82%。從市內(nèi)各區(qū)看，消費(fèi)者對(duì)不同區(qū)域商品房的關(guān)注度有明顯差異。高新、奎文、濰城等配套齊全、交通方便、品質(zhì)較高的區(qū)域關(guān)注度較高，而寒亭、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、峽山等遠(yuǎn)離市中心的區(qū)域，大量房源積壓空置，價(jià)格、關(guān)注度和銷量較低。二是城鎮(zhèn)化及外來(lái)人口帶來(lái)的有效需求不足。本地城鎮(zhèn)化方面，隨著城市建設(shè)和居民生活水平的不斷提升，各縣市和郊區(qū)居民在當(dāng)?shù)匾材苜I到與市區(qū)品質(zhì)相當(dāng)而價(jià)格較低的房產(chǎn)，城鎮(zhèn)化帶來(lái)的有效購(gòu)房需求大部分被縣域所吸納。大中專畢業(yè)生方面，來(lái)濰坊就業(yè)的大中專畢業(yè)生的購(gòu)房需求總量少，對(duì)購(gòu)房消費(fèi)的拉動(dòng)作用有限。2009年以來(lái)，每年來(lái)市區(qū)就業(yè)的大中專畢業(yè)生僅為1.5萬(wàn)人左右，而非濰坊籍人口僅占2.83%，外地居民購(gòu)房消費(fèi)僅占市區(qū)銷售總量的10%左右。改善性住房方面，根據(jù)山東省社科院發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在50歲以下已有一孩群體中，想要二孩的比例僅有15%，總體生育意愿較低，而其中有更換住房意愿群體所占的比例可能更低，“二孩”政策對(duì)住房需求拉動(dòng)作用不是太樂(lè)觀。

3、對(duì)策建議

在房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程中，政府政策落腳點(diǎn)有三個(gè)：一是由側(cè)重金融投資屬性向關(guān)注居住屬消費(fèi)屬性轉(zhuǎn)變。二是發(fā)揮市場(chǎng)決定性作用的基礎(chǔ)上，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)資源整合，規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)秩序。另外，需從根本上通過(guò)打造差異化，提升濰坊市區(qū)集聚度和吸引力。根據(jù)濰坊房地產(chǎn)現(xiàn)狀提出以下建議。一是短期去庫(kù)存。主要從化解存量土地、消化商業(yè)地產(chǎn)、提高商品房品質(zhì)、擴(kuò)大公積金使用范圍、租售并舉、創(chuàng)新棚改貨幣化安置等方面著手。二是聚力房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，主要從調(diào)解土地供應(yīng)時(shí)序、優(yōu)化市場(chǎng)主體結(jié)構(gòu)、推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代、發(fā)展綠色建筑和跨界地產(chǎn)等方面開(kāi)展。