劉曉文

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)自改革開放以后，在市場的刺激以及國家政策的扶持下獲得了快速的發(fā)展。房價不斷攀升、房地產(chǎn)項目開發(fā)數(shù)量與規(guī)模不斷增大。部分企業(yè)也紛紛將發(fā)展的矛頭轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，大中型企業(yè)資金的涌入，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了充足的資金，涉足房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)數(shù)量急劇上漲，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈。本文就房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理與控制展開分析，以期為相關(guān)工作提供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；全過程；成本管理；控制

一、成本管理的目的

房地產(chǎn)公司是企業(yè)，而企業(yè)的最重要的就是追求利益。在成本管理時主要是為了使得成本的支出獲得最有效的收獲。不斷的減少無效的成本，這樣才能夠不斷的提升投資的價值。我們進行成本管理并不是等于省錢，因為不管花多少錢也會有浪費，重點是要花的有效，這樣才能夠不斷的避免價值不平衡造成的浪費。

二、現(xiàn)狀分析

近幾年，在國家政策扶持及市場的推動下，房地產(chǎn)業(yè)迅速占領(lǐng)市場，房地產(chǎn)項目數(shù)量不斷增多，投資成本越來越大。但由于某些房地產(chǎn)項目開發(fā)商成本意識淡薄，對房地產(chǎn)項目管理與成本控制工作的重視度不高，缺乏科學的成本控制與管理計劃，使得房地產(chǎn)項目管理與成本控制質(zhì)量低下，企業(yè)經(jīng)濟利益受損，不利于企業(yè)的長足發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制方法落后及缺乏完善的制度作引導，使房地產(chǎn)項目管理與成本控制工作盲目開展，成本預算與控制管理工作與實際嚴重脫節(jié)，房地產(chǎn)項目成本控制與管理效率不高，質(zhì)量難以保障。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制策略與優(yōu)化

前期投資決策階段的投資估算在整個房地產(chǎn)開發(fā)中具有重要意義，它直接決定了項目是否實施，并對項目今后開發(fā)成功與否具有深遠影響。此階段通過對所開發(fā)產(chǎn)品的初步定位、預期投資及收益進行預測分析，為土地競拍中舉牌競價提供指導。就成本管理方面而言，該階段的重點是編制項目的投資估算。為確保投資估算相對準確避免誤導整體投資決策，測算過程中應根據(jù)項目的預期產(chǎn)品定位、項目所在地具體情況，在參照行業(yè)同類產(chǎn)品的經(jīng)驗數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，結(jié)合本公司自身開發(fā)水平以及對未來開發(fā)的成本漲幅預期進行估算。

（一）做好設計階段的成本控制

房地產(chǎn)項目一般要在設計規(guī)劃方案確定后方可實施，而房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標成本會伴隨著項目設計方案的產(chǎn)生而確定。因此，房地產(chǎn)項目設計的合理與否以及設計質(zhì)量的高低都會對房地產(chǎn)項目施工成本產(chǎn)生巨大的影響。所以在房地產(chǎn)項目的設計階段開展成本控制與管理工作具有重要的現(xiàn)實意義，可以對房地產(chǎn)全項目成本控制起到事半功倍的效果。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)應廣泛的收集同時期、同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目資料，編制項目投資估算報告，為房地產(chǎn)初步設計方案提供重要的依據(jù)。為了確保設計方案的有效性，設計人員應準備多個可備選的設計方案，通過對比分析以及市場調(diào)查評估，選擇最佳的設計方案。

（二）項目招投標階段成本控制

項目招投標過程中的成本控制主要包括招標投標階段的控制和合同的簽訂。工程招投標主要包括設備、材料采購招投標和施工招投標這兩個方面，要保證項目的投資、項目質(zhì)量、進度的控制等，必須通過招投標選擇較好的施工單位或材料供應商。除此之外，還要做好合同的簽訂工作，合同對一些重要的事件必須要明確規(guī)定，如涉及到費用的工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等事件；對于一些招標文件中沒有明確的一些內(nèi)容進行確定；需要提前制定一些關(guān)于施工過程中的索賠條款，這樣可以一定程度的避免索賠事件的發(fā)生，降低施工過程中的風險。

（三）施工階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在施工階段控制好成本，第一，要舍得補充高質(zhì)量的懂得施工的專業(yè)管理人才，在人力質(zhì)量上達到能與建筑施工企業(yè)相當?shù)母叨取５诙?，要提高對施工企業(yè)提出的變更索賠的管理水平，建立清晰合理的變更索賠制度，明確工程、預算、管理等人員的職責以及相應權(quán)限，做好變更索賠工作。第三，要充分利用高質(zhì)量的第三方審價服務。第四，應要求施工方、駐地監(jiān)理及自己的現(xiàn)場代表有高度的責任感和使命感，做好現(xiàn)場記錄，做到一單一簽，避免一攬子及日后簽證，造成成本無法控制。

（四）竣工結(jié)算階段成本控制

工程竣工結(jié)算是工程造價控制的最后一關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在竣工結(jié)算時應該認真而細致，辨?zhèn)未嬲妫瑖栏癜殃P(guān)，依托合同以及設計圖紙完成竣工結(jié)算。同時也要尊重實際情況，不惡意壓價，在審核時，以良好的職業(yè)道德維護好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的信譽。要注意竣工驗收單與招標時的工程量清單相比是否有增減項或增減量，結(jié)算時據(jù)此進行相應增加或扣減。要注意對照原合同，對已包含在原合同里的費用內(nèi)容不能審批通過。

四、結(jié)語

總之，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，成本控制是整個開發(fā)過程的每一階段的成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立一個有機、動態(tài)的全過程成本控制體系，以增強自身競爭力，取得長遠發(fā)展。

參考文獻

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