黃亞軍 沈天琦

稅收作為整個(gè)財(cái)政體制的一個(gè)重要組成部分，在改革中的所占據(jù)的位置愈發(fā)重要?！盃I(yíng)改增”的完成，使得流轉(zhuǎn)稅的改革取得了巨大的成績(jī)，同時(shí)也使得財(cái)產(chǎn)稅的改革更加迫切。物業(yè)稅的開征便是在這種背景下提出的。由于物業(yè)稅的開征一方面會(huì)使得我國(guó)原先的稅收體系得到優(yōu)化，會(huì)有積極的作用；另一方面物業(yè)稅的開征也會(huì)導(dǎo)致新的問(wèn)題的產(chǎn)生。

一、關(guān)于物業(yè)稅應(yīng)不應(yīng)該開征的問(wèn)題

應(yīng)不應(yīng)該開征物業(yè)稅是物業(yè)稅開征首先需要回答的問(wèn)題。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的回答目前理論界存在兩種不同的觀點(diǎn)。

觀點(diǎn)一是積極的，認(rèn)為物業(yè)稅應(yīng)該開征。其主要依據(jù)有（一）物業(yè)稅的開征可以統(tǒng)一目前混亂的房地產(chǎn)業(yè)稅制。目前房地產(chǎn)業(yè)稅制是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的各種稅收制度，具體我國(guó)目前包括有10個(gè)稅種，即營(yíng)業(yè)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅；（二）物業(yè)稅的開征可以抑制高企的房?jī)r(jià)和由此產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)稅的開征可以使得整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)由流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，同時(shí)稅費(fèi)也由原先的一次性繳納轉(zhuǎn)變?yōu)榘茨甓确制诶U納。這會(huì)讓房地產(chǎn)商的成本下降，由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。伴隨著房?jī)r(jià)的下降，房屋購(gòu)買的門檻下降了。原先由房屋購(gòu)買人一次性支付的款項(xiàng)變成了按年分期支付間接降低了房屋購(gòu)買者的貸款負(fù)擔(dān)，進(jìn)而降低金融體系的風(fēng)險(xiǎn)；（三）物業(yè)稅的開征可以為地方政府帶來(lái)穩(wěn)定的財(cái)政收入。目前在地方政府的收入中土地出讓部分所占的比重過(guò)大，隨著“營(yíng)改增”改革的完成，地方政府財(cái)政收入中稅收收入的進(jìn)一步減小，而地方政府所承擔(dān)的事務(wù)并沒(méi)有減少，這將會(huì)進(jìn)一步增加土地出讓金在地方政府收入中的比重，形成所謂的“土地財(cái)政”；（四）物業(yè)稅的開征能夠縮小貧富差距?？梢酝ㄟ^(guò)對(duì)房屋保有者進(jìn)行不同稅率的設(shè)計(jì)，達(dá)到向擁有房屋價(jià)值大的房屋持有者征收更多的稅，達(dá)到社會(huì)公平的目標(biāo)。

觀點(diǎn)二是消極的，認(rèn)為物業(yè)稅不應(yīng)該開征。其主要依據(jù)是（一）物業(yè)稅作為單一稅種的開征與否并不能夠解決現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅收制度中存在的問(wèn)題。要解決現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)的稅收制度問(wèn)題需要的是一系列的稅種，稅率以及稅收優(yōu)惠政策等的配套使用；（二）物業(yè)稅的開征會(huì)加重納稅人的負(fù)擔(dān)。持該觀點(diǎn)的人認(rèn)為物業(yè)稅會(huì)使得流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收降低，但是會(huì)增加納稅人在使用環(huán)節(jié)的成本；（三）物業(yè)稅的開征并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有著期望幅度的下降。因?yàn)榘凑招枨笈c供給理論，決定房?jī)r(jià)水平的大小的主要因素不是成本的多少，而是需求與供給數(shù)量的多少。而物業(yè)稅的開征并不會(huì)對(duì)巨大的需求市場(chǎng)有著強(qiáng)烈的沖擊；（四）物業(yè)稅開征的操作性目前還存在問(wèn)題。物業(yè)稅的從價(jià)征收已經(jīng)成為必然，而房屋市場(chǎng)價(jià)值的取得在我國(guó)目前還沒(méi)有形成一個(gè)公認(rèn)的評(píng)估體制。

本文的作者認(rèn)為我們應(yīng)該開征物業(yè)稅，主要原因是按照稅收的職能有三個(gè)：（一）組織財(cái)政收入；（二）調(diào)節(jié)社會(huì)經(jīng)濟(jì)；（三）監(jiān)督經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。而物業(yè)稅的開征首先可以作為國(guó)家財(cái)政收入的一個(gè)來(lái)源。特別是對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)構(gòu)建一個(gè)完整的地方稅收體系目前還缺少一個(gè)核心的稅種來(lái)支撐，而物業(yè)稅正好可以充當(dāng)這個(gè)核心；其次物業(yè)稅可以調(diào)節(jié)社會(huì)經(jīng)濟(jì)。物業(yè)稅對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和社會(huì)收入分配都具有調(diào)節(jié)能力；最后物業(yè)稅的開征可以起到對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行監(jiān)督的作用。

二、關(guān)于物業(yè)稅開征的目的是什么的問(wèn)題

解決物業(yè)稅開征的目的這個(gè)問(wèn)題可以對(duì)我們認(rèn)識(shí)物業(yè)稅的本質(zhì)起到很好的作用。在前文我們看到在對(duì)物業(yè)稅是否應(yīng)該開征的問(wèn)題進(jìn)行討論時(shí)，人們一直在爭(zhēng)論的是物業(yè)稅開征后它的效果怎么樣。其實(shí)爭(zhēng)論的焦點(diǎn)無(wú)非有三個(gè)：（一）物業(yè)稅開征能夠有效抑制房?jī)r(jià)；（二）物業(yè)稅開征能否統(tǒng)一房地產(chǎn)業(yè)稅收制度；（三）物業(yè)稅開征是否影響政府財(cái)政收入。毋庸置疑這三個(gè)爭(zhēng)論的問(wèn)題的確是我們?cè)趯?duì)是否開征物業(yè)稅時(shí)需要考慮的重要問(wèn)題，但是這三個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題卻并不是我們是否開征物業(yè)稅的出發(fā)點(diǎn)。我們決定是否開征物業(yè)稅并不是為了抑制房?jī)r(jià)、統(tǒng)一房地產(chǎn)業(yè)稅收制度和單純給地方政府帶來(lái)財(cái)政收入。

在本文作者看來(lái)物業(yè)稅既然作為一種稅收，那么其本質(zhì)就是滿足社會(huì)公共需要的一種分配形式。從這個(gè)角度看，物業(yè)稅的開征目的就是政府為了提供公共服務(wù)獲得資金來(lái)源的一種政府活動(dòng)。那既然如此，我們就需要分析開征物業(yè)稅是為了政府提供什么樣的公共服務(wù)來(lái)籌集資金的以便確定物業(yè)稅的征稅對(duì)象。

三、關(guān)于物業(yè)稅征收對(duì)象是否包括土地的問(wèn)題

（一）是物業(yè)稅的征收對(duì)象不應(yīng)該包括土地。持有該觀點(diǎn)的人主要提出兩種依據(jù)：1.在我國(guó)土地的所有權(quán)屬于國(guó)家和集體，而居民只擁有土地的使用權(quán)。而物業(yè)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，其征收對(duì)象應(yīng)該是私人財(cái)產(chǎn)，而土地所有權(quán)屬于國(guó)家，私人只擁有使用權(quán)，故而不應(yīng)該對(duì)土地征收物業(yè)稅，即物業(yè)稅的征收對(duì)象是房屋建筑物，不包括土地；2.居民在購(gòu)買房屋時(shí)，在現(xiàn)行的土地使用權(quán)制度下，只是購(gòu)買了一定年限的土地使用權(quán)。所以按照現(xiàn)行制度，居民只是從國(guó)家手里租用了土地，而不是購(gòu)買了土地。所以居民在購(gòu)買住宅時(shí)支付的土地出讓金從性質(zhì)上看屬于向國(guó)家支付的租金。既然居民在購(gòu)買房屋時(shí)已經(jīng)支付過(guò)租金了，那么在征收物業(yè)稅時(shí)就不應(yīng)該包括土地。

（二）物業(yè)稅的征收對(duì)象應(yīng)該包括土地。持有該觀點(diǎn)的人主要依據(jù)有：1.對(duì)土地征收物業(yè)稅替代土地出讓金可以降低房地產(chǎn)商的拿地成本，進(jìn)而降低了房地產(chǎn)商的成本，能夠有效抑制當(dāng)前高企的房?jī)r(jià)；2.隨著城市的發(fā)展，相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市的地價(jià)會(huì)上漲，該部分屬于土地的增值收益。此時(shí)房屋的持有者會(huì)獲得該部分的收益，但是根據(jù)“漲價(jià)歸公”理論，城市土地價(jià)值的增值是由于政府提供了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，所以該部分的增值收益應(yīng)該屬于政府。

本文作者認(rèn)為物業(yè)稅的征收對(duì)象應(yīng)該包括土地，其原因有二：（一）是根據(jù)物業(yè)稅的本質(zhì)屬性，由于物業(yè)稅是政府為了滿足社會(huì)公共需要的一種分配形式。所以物業(yè)稅的征收是政府提供公共服務(wù)的一種收入補(bǔ)償。這就就是說(shuō)政府征收了物業(yè)稅是因?yàn)檎峁┝烁飿I(yè)相關(guān)的公共物品，所以說(shuō)物業(yè)稅的征收對(duì)象是土地的使用者不是所有者。（二）隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房屋保有者所擁有的房屋價(jià)值在不斷增長(zhǎng)。而導(dǎo)致房屋價(jià)值不斷增長(zhǎng)的原因是政府提供了公共物品，所以房屋價(jià)值增值部分的收益應(yīng)該歸屬于提供公共物品的國(guó)家。所以國(guó)家可以通過(guò)對(duì)土地部分征收物業(yè)稅來(lái)參與這部分地價(jià)上漲的收益。根據(jù)上述兩個(gè)觀點(diǎn)，本文作者認(rèn)為物業(yè)稅的開征對(duì)象應(yīng)該是包括建筑物和土地在內(nèi)的“物業(yè)”。

四、關(guān)于物業(yè)稅的征收范圍是否包括農(nóng)村的問(wèn)題

對(duì)于是否將農(nóng)村納入物業(yè)稅開征的范圍，目前理論界還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的觀點(diǎn)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)應(yīng)該將物業(yè)稅的開征范圍覆蓋到農(nóng)村。但是在我國(guó)面臨兩個(gè)問(wèn)題，首先按照物業(yè)稅的開征時(shí)對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)業(yè)稅制統(tǒng)一的出發(fā)點(diǎn)來(lái)考慮這個(gè)問(wèn)題時(shí)，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)目前所遵循的房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度基本上只涉及城市。所以按照這個(gè)邏輯我們?cè)陂_征物業(yè)稅時(shí)就不應(yīng)該包括農(nóng)村。其次在當(dāng)前農(nóng)村稅費(fèi)改革的背景下，對(duì)農(nóng)村開征物業(yè)稅會(huì)不會(huì)增加農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，與當(dāng)前改革的目標(biāo)相背離？所以從這個(gè)角度來(lái)看開征物業(yè)稅業(yè)不應(yīng)該包括農(nóng)村。

本文的作者對(duì)這個(gè)問(wèn)題的觀點(diǎn)是我們應(yīng)該將物業(yè)稅的開征覆蓋到農(nóng)村。原因有以下幾點(diǎn)：（一）根據(jù)本文前述觀點(diǎn)，開征物業(yè)稅的最初目的不應(yīng)該是為了統(tǒng)一房地產(chǎn)業(yè)稅收制度，而是為了給政府提供公共物品提供資金來(lái)源。所以從這個(gè)角度來(lái)看，我們對(duì)農(nóng)村征收物業(yè)稅是因?yàn)槲覀冋畬?duì)農(nóng)村提供了像道路、學(xué)校、醫(yī)院等公共基礎(chǔ)設(shè)施。而農(nóng)村居民享受到了相應(yīng)的公共物品，所以政府應(yīng)該對(duì)農(nóng)村居民征稅來(lái)彌補(bǔ)這部分公共物品的成本。（二）征收物業(yè)稅符合國(guó)際慣例。但是基于我國(guó)實(shí)際的國(guó)情考慮，我們?cè)诙愔圃O(shè)計(jì)時(shí)可以將農(nóng)村包括在物業(yè)稅的開征范圍內(nèi)，但是對(duì)于農(nóng)村和城市還是應(yīng)該區(qū)分對(duì)待的。我們可以以暫不征收或者以較低的稅率這樣的稅收優(yōu)惠手段來(lái)配合我們正在進(jìn)行的農(nóng)村稅費(fèi)改革，從實(shí)際上降低農(nóng)民負(fù)擔(dān)。