蔣燚

【摘 要】物業(yè)管理是指業(yè)主將環(huán)境、設(shè)備、建筑物、人員等以規(guī)章制度或者合同的方式來委托物業(yè)人員進行管理的整個過程。我國現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作還遠遠沒有達到成熟的階段，依然存在著較多的制約因素和影響因素，由此可見，務(wù)必要加強現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。本文首先分析了物業(yè)管理概述及其特點，其次，深入探討了加強現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的相應(yīng)措施，其中包括：理順體制，明確責任；理順體制，明確責任；提高物業(yè)管理人員的能力和素質(zhì)等，具有一定的參考價值。

【關(guān)鍵詞】現(xiàn)代城市；住宅小區(qū)；物業(yè)管理

一、前言

隨著廣大人民群眾的物質(zhì)生活水平日益提高，人們在享受到舒適住房的前提下，對于居住環(huán)境的要求越來越高，物業(yè)管理行業(yè)也因此應(yīng)運而生，經(jīng)過多年的發(fā)展壯大，物業(yè)管理工作已經(jīng)成為了現(xiàn)代城市住宅小區(qū)管理中的主要組成部分，為業(yè)主在小區(qū)內(nèi)安居樂業(yè)提供了巨大的保障。但是我國現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作還遠遠沒有達到成熟的階段，依然存在著較多的制約因素和影響因素，由此可見，務(wù)必要加強現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

二、物業(yè)管理概述及其特點

物業(yè)是指通過人工修建的方式而形成的建筑物，以及其所在土地、環(huán)境、設(shè)施、設(shè)備等，具有較為明顯的使用價值。而物業(yè)管理則是指業(yè)主將環(huán)境、設(shè)備、建筑物、人員等以規(guī)章制度或者合同的方式來委托物業(yè)人員進行管理的整個過程。物業(yè)人員在管理時，務(wù)必要嚴格遵守所制定的各項規(guī)章制度和法律法規(guī)，竭盡全力來達到最佳的管理目標。與其它的管理形式相比，物業(yè)管理存在著較為鮮明的特點：

（一）物業(yè)管理范圍具有地區(qū)性

由于土地是處于固定位置，那么土地之上的建筑物，以及其環(huán)境、設(shè)施、設(shè)備等均處于固定狀態(tài)，自然其售后、開發(fā)、租賃、銷售、維護均只能在固定的地點來完成，而不能銷售到其它地區(qū)，這樣一來，物業(yè)管理范圍必然具有地區(qū)性。

（二）物業(yè)管理形式具有多樣性

不同的建筑通常所具有的功能會各不相同，無論是在建筑樣式，還是建筑類別，亦或者建筑結(jié)構(gòu)、建筑規(guī)格，均存在著一定程度的差異。面對著這些不同類型的建筑物，那么物業(yè)管理方式就會隨之變化，這樣一來，物業(yè)管理形式必然具有多樣性。

（三）物業(yè)管理具有增值性與保值性

隨著人們對于居住環(huán)境的要求越來越高，再加上越來越多的人從農(nóng)村涌入到城市，房地產(chǎn)供求矛盾在短期之內(nèi)是很難解決的，由此可見，房地產(chǎn)的增值趨勢較為明顯，但是隨著使用時間的不斷增加，建筑物或多或少都會出現(xiàn)一定程度的損耗現(xiàn)象，那么就需要物業(yè)管理人員進行定期維護與修繕，這樣一來，物業(yè)管理也就具有增值性與保值性。

三、加強現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的相應(yīng)措施

（一）理順體制，明確責任

按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，采取“物業(yè)主管部門牽頭、相關(guān)部門協(xié)作、屬地政府管理”的工作方式，建立物業(yè)管理工作新體系。充分發(fā)揮縣（區(qū)）物業(yè)管理辦公室的監(jiān)督管理作用，建立和規(guī)范現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理體制，理順物業(yè)管理職能。建議盡快在部分鎮(zhèn)（街道）組建社區(qū)居委會、黨支部，健全完善鎮(zhèn)（街道）物業(yè)管理辦公室等組織機構(gòu)。由鎮(zhèn)（街道）人民政府負責對轄區(qū)內(nèi)各個小區(qū)業(yè)主委員會的成立、換屆工作進行指導。監(jiān)督，若出現(xiàn)物業(yè)管理糾紛的問題，那么還應(yīng)該要在第一時間內(nèi)進行調(diào)解處理。而社區(qū)居民委員會則要協(xié)助鎮(zhèn)（街道）人民政府來開展物業(yè)管理工作，并且適時引導各個小區(qū)業(yè)主委員會開展業(yè)主自治管理工作。

（二）完善制度，規(guī)范行為

建議建立健全物業(yè)管理各項制度，整頓物業(yè)服務(wù)市場，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，推動我縣物業(yè)管理市場化、規(guī)模化、品牌化。第一，務(wù)必要對城市住宅小區(qū)的物業(yè)接管監(jiān)督制度進行建立健全，尤其是要對物業(yè)驗收程序做到落實到位，避免出現(xiàn)物業(yè)管理與小區(qū)建設(shè)出現(xiàn)脫節(jié)的情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該要參與到城市住宅小區(qū)的綜合驗收、規(guī)劃設(shè)計等環(huán)境，務(wù)必要按照相應(yīng)的法律法規(guī)來嚴格把關(guān)城市住宅小區(qū)的配套建筑、設(shè)施、設(shè)備等，做好城市住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)設(shè)施（包括安保設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、物業(yè)用房等）的驗收工作。第二，要對城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理招投標制度進行嚴格執(zhí)行，鎮(zhèn)（街道）人民政府應(yīng)該要對此進行監(jiān)督規(guī)范，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該要選擇管理水平高、管理經(jīng)驗豐富、企業(yè)信譽好、資質(zhì)合格的企業(yè)，切忌出現(xiàn)“誰開發(fā)誰管理”的情況。此外，還要采取多種措施來鼓勵城市住宅小區(qū)項目的開發(fā)企業(yè)主動、積極引進優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提高物業(yè)管理覆蓋率、設(shè)備管理水平、服務(wù)合同質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)透明度上下功夫，通過明確管理責任、維護設(shè)備安全、確保服務(wù)質(zhì)量、公開服務(wù)事項等措施，全面物業(yè)管理服務(wù)水平，最終實現(xiàn)現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的可持續(xù)性發(fā)展。

（三）提高物業(yè)管理人員的能力和素質(zhì)

隨著市場競爭日益激烈，提高城市住宅小區(qū)物業(yè)管理人員的能力和素質(zhì)就顯得尤為主要。眾所周知，現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作是一項具有較強艱巨性、創(chuàng)新性、長期性、系統(tǒng)性的工作，只有通過不斷地教育、不斷地培訓，才能夠培養(yǎng)出一批專業(yè)背景豐富、綜合素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強的優(yōu)秀人才隊伍，為現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作保駕護航。

此外，還可以結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)和城市住宅小區(qū)的實際情況來對物業(yè)管理人員合理運用激勵機制，這樣可引導物業(yè)管理人員按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)既定的發(fā)展目標去工作，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各項工作順利完成。與此同時，運用激勵機制還可引導物業(yè)管理人員端正世界觀、價值觀、人生觀，可同時提高他們的業(yè)務(wù)能力、專業(yè)知識與思想素質(zhì)，恪盡職守地做好自己的工作。眾所周知，每一個人都有希望去追求的目標，而要實現(xiàn)這些目標，那么就需要有足夠的動力，而激勵機制恰好是動力的主要來源，激勵是通過滿足個人需要來引導他們在日常工作中的行為，提高他們工作的主動性、積極性，其關(guān)鍵就在于滿足物業(yè)管理人員在情感、興趣、心理、生理等多個方面的需求，以便使之潛力充分挖掘，使之充滿工作的動力。

四、結(jié)語

總之，現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，務(wù)必要高度重視、多措并舉，為現(xiàn)代化城市的穩(wěn)定、和諧發(fā)展保駕護航。

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