勞莘

4月1日，雄安橫空出世，一個(gè)默默無(wú)聞的小城突然舉世聞名，更具意義的是，雄安為了防止土地炒作，出臺(tái)了最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策，停止了一切交易行為，未來(lái)的政策還不明朗，但定調(diào)已經(jīng)很明確—將來(lái)，雄安的土地“只租不售”，這四個(gè)字帶來(lái)了前所未有的挑戰(zhàn)。

判斷

只租不售，包含兩個(gè)基本特點(diǎn)：一個(gè)是土地不能買(mǎi)賣，另一個(gè)是租金會(huì)被壓到一個(gè)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)定價(jià)的水平。雄安模式最希望達(dá)成的經(jīng)濟(jì)目的，是迫使經(jīng)濟(jì)脫虛返實(shí)，是要降低、去除房地產(chǎn)金融品屬性，讓房地產(chǎn)回歸到消費(fèi)品屬性，不讓它再具備貨幣蓄水池的功能。最大的一個(gè)貨幣蓄水池沒(méi)了，貨幣才能真正流入實(shí)體產(chǎn)業(yè)，同時(shí)房?jī)r(jià)也才有可能抑制得住、降得下來(lái)。

體現(xiàn)到財(cái)政上，則是地方政府放棄土地財(cái)政，轉(zhuǎn)向只有實(shí)體企業(yè)才會(huì)產(chǎn)生的增值稅。如此，地方政府的積極性就會(huì)被調(diào)動(dòng)到吸引、培育高附加值產(chǎn)業(yè)這個(gè)方向，產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)作用就會(huì)被市場(chǎng)機(jī)制放大。

創(chuàng)新

在這樣的趨勢(shì)和決策邏輯之下，園區(qū)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)模式創(chuàng)新之路，也逐漸脈絡(luò)清晰。

其一，PPP將日漸主流化。

因?yàn)閳@區(qū)土地“只租不售”，所以園區(qū)運(yùn)營(yíng)商不能夠像以往那樣通過(guò)開(kāi)發(fā)商業(yè)、住宅類項(xiàng)目，賣房地產(chǎn)來(lái)做短期的資金平衡。短期資金不能平衡，但投資強(qiáng)度只會(huì)增不會(huì)減，顯然園區(qū)就要把各種各樣的項(xiàng)目拿出來(lái)做PPP，把整個(gè)園區(qū)分割包裝成各種項(xiàng)目用合作合資的方式來(lái)運(yùn)作。所以第一點(diǎn)就是PPP主流化，因?yàn)閳@區(qū)沒(méi)有辦法通過(guò)賣地來(lái)平衡短期投資，所以必然會(huì)更倚重于外部投資者。

其二，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商必將發(fā)展出深度經(jīng)營(yíng)園區(qū)公共服務(wù)的新能力。

園區(qū)無(wú)法獲得一次性的短期大額收益，租金也必將被壓到市場(chǎng)水平之下，那么園區(qū)還可以從哪里獲得日?，F(xiàn)金收入？答案是園區(qū)公共服務(wù)。園區(qū)公共服務(wù)包含兩大類：對(duì)私和對(duì)公。對(duì)私就是園區(qū)里的吃住行游購(gòu)?qiáng)?，包括餐飲、幼兒園、診所、停車場(chǎng)之類。對(duì)公則是代理政府服務(wù)和共享辦公設(shè)施，比如工商服務(wù)、稅務(wù)服務(wù)、人才服務(wù)、共享會(huì)議中心等等。這類服務(wù)都是賺小錢(qián)，而且賺的比較辛苦，所以過(guò)去園區(qū)自己是不太愿意做的，大部分是外包出去了，而我們認(rèn)為將來(lái)在園區(qū)里面的公共服務(wù)部分將會(huì)是園區(qū)的一個(gè)主要日常現(xiàn)金來(lái)源，以彌補(bǔ)租金的不足，園區(qū)將通過(guò)深度經(jīng)營(yíng)園區(qū)的公共服務(wù)獲得這部分服務(wù)性收入。

其三，是資產(chǎn)證券化將快速興起。

雖然說(shuō)整個(gè)園區(qū)的土地只租不售，但是在整個(gè)土地上至少會(huì)有三樣資產(chǎn)是可以證券化的，第一個(gè)就是地上建筑，第二個(gè)是地下設(shè)施，第三個(gè)是持續(xù)的可以預(yù)期的租金收入。以ABS、REITs等為典型代表的資產(chǎn)證券化技術(shù)將幫助園區(qū)運(yùn)營(yíng)商把無(wú)法產(chǎn)生直接收入的固定資產(chǎn)或未來(lái)長(zhǎng)期小額收入轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)期大額現(xiàn)金。

地上建筑就是工業(yè)廠房、商場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等等。地下設(shè)施指的是城市管廊、地下交通等。這些資產(chǎn)雖然是附著在土地上的，但是它們是有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的，這些資產(chǎn)就可以證券化。

其四，地方政府的稅收返還和獎(jiǎng)勵(lì)將成為園區(qū)的主要收入來(lái)源之一。

地方政府的財(cái)政收入將轉(zhuǎn)向企業(yè)增值稅，自然地方政府也就會(huì)出臺(tái)各種政策和激勵(lì)措施要求和鼓勵(lì)園區(qū)吸引和發(fā)展高附加值的企業(yè)，同時(shí)，企業(yè)繳納的增值稅（屬于地方部分）就會(huì)有一部分返還給園區(qū)。事實(shí)上現(xiàn)在各地政府或多或少也有這方面的政策，叫稅收返還和獎(jiǎng)勵(lì)。只是這方面的收入在當(dāng)前的園區(qū)運(yùn)營(yíng)里面并不是主要部分，但這一項(xiàng)很可能將會(huì)成為園區(qū)收入的一個(gè)主要部分。也就是說(shuō)將來(lái)園區(qū)和政府談判，一方面是承諾政府的產(chǎn)值增長(zhǎng)以及稅收增長(zhǎng)，另一方面就是取得這些稅收和產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)之后政府將會(huì)給予的稅收返還和獎(jiǎng)勵(lì)。

其五，招商環(huán)節(jié)帶入更多的投資視角，招商-投資會(huì)融合 。

新模式下，園區(qū)無(wú)法獲得土地增值收益，同時(shí)租金也會(huì)壓得相當(dāng)?shù)?，這其實(shí)是園區(qū)付出了培育企業(yè)的成本，那么園區(qū)如何分享企業(yè)的發(fā)展成果？銷項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)絕對(duì)值高的企業(yè)是通過(guò)稅收的方式讓政府以及園區(qū)得以分享，但還有一類企業(yè)，銷項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)絕對(duì)值不高（增值稅絕對(duì)值不高）但成長(zhǎng)性極高，園區(qū)只有通過(guò)一個(gè)方式來(lái)分享這種高成長(zhǎng)收益，就是成為它的股東。所以將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，就是招商和投資會(huì)有融合的趨勢(shì)，也就是說(shuō)園區(qū)在做招商的同時(shí)也在做投資，在做投資同時(shí)也在做招商。

其六，有遠(yuǎn)見(jiàn)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，最終會(huì)邁向金控集團(tuán)，邁向上市。

如果園區(qū)運(yùn)營(yíng)商真的轉(zhuǎn)型成功，這個(gè)時(shí)候它的損益表以及資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)在的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商會(huì)有很大不同。雖然新模式小的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商也有一部分的租金收入，可是絕大部分的資產(chǎn)和收益其實(shí)來(lái)自于稅收返還、園區(qū)服務(wù)、資產(chǎn)證券化、對(duì)于園區(qū)優(yōu)秀企業(yè)的投資收益等等。這個(gè)損益表和資產(chǎn)負(fù)債表已經(jīng)完全迥異于傳統(tǒng)的土地開(kāi)發(fā)商模式，而具有了很強(qiáng)的金融控股集團(tuán)特征。所以我認(rèn)為未來(lái)符合雄安新區(qū)模式的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商一定會(huì)發(fā)展為金控集團(tuán)，而這種金控集團(tuán)最終會(huì)邁向上市。

價(jià)值

未來(lái)，園區(qū)真正的收益將取決于入駐園區(qū)的企業(yè)是否能夠發(fā)展得快、發(fā)展的好。因此，招商環(huán)節(jié)上的難度和招商環(huán)節(jié)的價(jià)值都會(huì)得到凸顯，成長(zhǎng)性高的或者增值率高的企業(yè)會(huì)是園區(qū)招商的追逐對(duì)象。

從園區(qū)來(lái)看，圍繞著招商會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)特征。

第一個(gè)是園區(qū)會(huì)更加重視產(chǎn)業(yè)規(guī)劃或者叫招商規(guī)劃。未來(lái)理想情況下，一個(gè)園區(qū)將會(huì)形成一個(gè)特色鮮明的產(chǎn)業(yè)集群，它是一個(gè)生態(tài)化的、大小企業(yè)互相促進(jìn)的的集群。

第二個(gè)就是招商和投資相融合。園區(qū)的收益更多來(lái)自于園區(qū)企業(yè)的未來(lái)成長(zhǎng)。為了分享這個(gè)成長(zhǎng)，園區(qū)必然要發(fā)展出對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的投資功能，所以招商和投資會(huì)出現(xiàn)一個(gè)融合的趨勢(shì)，在招商過(guò)程中就完成了投資，而在投資過(guò)程中也完成了招商。endprint