陳傳賢

【摘 要】隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，越來越多的地區(qū)也必將面臨房地產(chǎn)拆遷問題，而在拆遷過程中，補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估直接影響被拆遷人的各方面利益，所以城市房屋拆遷估價(jià)不僅是我國(guó)房屋拆遷過程中的重點(diǎn)照顧對(duì)象，更是拆遷補(bǔ)償公平與否的重要體現(xiàn)。

【關(guān)鍵詞】城市；房地產(chǎn)；拆遷補(bǔ)償

城市房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的公正、公平將直接影響到被拆遷人的利益，所以深入探究城市房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的問題具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、拆遷房屋價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

在我國(guó)，針對(duì)城市地區(qū)的房屋拆遷價(jià)值評(píng)估一直有著較強(qiáng)的政策性，但由于被拆遷戶，不僅受教育程度有著極大差異，而且存在各種違規(guī)改造行為。因此，使得當(dāng)前我國(guó)的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估工作具備了以下幾大原本所不應(yīng)具備的特點(diǎn)：

1.涉及范圍廣，加之房屋情況復(fù)雜

在我國(guó)，房屋的改造工作均是成片進(jìn)行，因而涉及較廣的范圍，加之房屋的權(quán)屬也并非屬于同一對(duì)象，如包括個(gè)人、集體以及國(guó)家等各種歸屬對(duì)象。此外，不同建筑，其在年代、用途以及等級(jí)等各方面均不相同，因而使得房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估工作也顯得更加復(fù)雜化。

2.時(shí)間緊迫

通常情況下，政府給予房屋拆遷工作的準(zhǔn)備時(shí)間不超過一年甚至半年，而在短短時(shí)間內(nèi)，相關(guān)部門需先后完成方案的出臺(tái)、評(píng)估計(jì)價(jià)、調(diào)查摸底、公告動(dòng)員簽訂協(xié)議、搬家騰房、以及實(shí)施拆遷等一系列繁瑣且復(fù)雜的工作，其時(shí)間緊迫性可想而知。

3.被拆遷人及評(píng)估對(duì)象的復(fù)雜性

由于被拆遷對(duì)象可能涉及到社會(huì)各個(gè)人群，即有支持者，亦存反對(duì)者；既有普通群眾、又有領(lǐng)導(dǎo)干部；加之受評(píng)估對(duì)象，即被拆遷房屋也有私房、公房、商業(yè)用房、工業(yè)用房、住宅用房以及單位自管房等眾多房屋用途之分，因而評(píng)估過程也是極為復(fù)雜。

二、拆遷評(píng)估中存在的主要問題與難點(diǎn)

1.對(duì)估價(jià)方法的選擇問題

據(jù)我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定：“拆遷房屋的價(jià)格評(píng)估，需結(jié)合被拆遷房屋所在區(qū)位、用途與建筑面積，并視房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格而定”。對(duì)此，若使用比較估價(jià)法來估價(jià)被拆遷房屋，需首先依照估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合同類房地產(chǎn)的差異狀況，包括新舊程度、樓層等各方面差異來進(jìn)行合理修正，以此來確保評(píng)估價(jià)格的合理性。而針對(duì)基準(zhǔn)價(jià)的評(píng)估，則需將房屋用途、所處區(qū)位以及裝修情況等因素均考慮在內(nèi)。所謂基準(zhǔn)價(jià)，亦稱之為“中間價(jià)”，即物體的平均價(jià)格，對(duì)房地產(chǎn)而言，基準(zhǔn)價(jià)的確定是通過修正拆遷房屋周邊交易實(shí)例所得，然而由于房屋于拆遷過程中，區(qū)位已經(jīng)發(fā)生了改變，加之此前的土地也改變了用途，因而針對(duì)拆遷房屋的價(jià)值評(píng)估，土地價(jià)值變化也是補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的重點(diǎn)考慮對(duì)象。至于修正系數(shù)則是對(duì)房地產(chǎn)之間差異的反映。兩個(gè)不同的房地產(chǎn)必定會(huì)有，其中必然存在各種各樣的差異，而這些差異系數(shù)則需要估價(jià)人員來合理確定，如此方能確保價(jià)格評(píng)估的合理性。

2.在估價(jià)過程中存在的質(zhì)疑問題

由于拆遷評(píng)估過程是否公正、客觀將直接對(duì)被拆遷人的切身利益產(chǎn)生影響，因而被拆遷人咨詢?cè)u(píng)估結(jié)果實(shí)屬正常行為。且在拆遷評(píng)估過程中，可能受到各方面因素的影響而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)偏差。因此針對(duì)質(zhì)疑，相關(guān)部門也應(yīng)盡量給予被拆遷人滿意的回答，以避免被拆遷人對(duì)拆遷人與評(píng)估公司之間的關(guān)系產(chǎn)生質(zhì)疑，進(jìn)而影響到評(píng)估工作的權(quán)威性。

3.對(duì)被拆遷房屋的用途認(rèn)定問題

部分被拆遷房屋，因年代久遠(yuǎn)而沒有產(chǎn)權(quán)證，或產(chǎn)權(quán)證上并未登記具體的用途，而用途認(rèn)定問題極易成為拆遷當(dāng)事人的爭(zhēng)論焦點(diǎn)，且一旦出現(xiàn)爭(zhēng)端還會(huì)滋生許多其他方面的問題。

4.突擊建房、突擊裝修問題

在實(shí)際的拆遷過程中經(jīng)常遇到這樣的問題，即被拆遷人為盡可能獲得更多的賠償款而突擊建房或裝修，而這些新建物既無相關(guān)手續(xù)又無安全保障。這種現(xiàn)象不僅對(duì)入戶調(diào)查造成了一定的困難，還極大增添了評(píng)估工作的難度。

5.價(jià)值時(shí)點(diǎn)的問題

根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)股價(jià)指導(dǎo)》意見顯示：“房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估應(yīng)以拆遷許可證辦法之日的價(jià)值為時(shí)點(diǎn)，若拆遷規(guī)模較大需分段實(shí)施則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)以拆遷工作實(shí)施之日為準(zhǔn)”。國(guó)家對(duì)價(jià)值時(shí)點(diǎn)問題雖有明確規(guī)定，然而在實(shí)際的操作過程中，卻經(jīng)常由于各方面因素限制而導(dǎo)致價(jià)值時(shí)點(diǎn)無法確定。如房屋拆遷范圍雖已確定但房屋拆遷許可證卻尚未下發(fā)或房屋在拆遷許可證下發(fā)許久之后方進(jìn)行房屋的拆遷。面對(duì)以上兩種情況，若仍依照指導(dǎo)意見中規(guī)定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)顯然不合理，這不僅有損被拆遷人的合法權(quán)益，同時(shí)也為拆遷工作增添了難度。

三、對(duì)于房屋拆遷價(jià)格評(píng)估中的問題提出建議

1.規(guī)范拆遷評(píng)估市場(chǎng)

（1）拆遷評(píng)估價(jià)格

為確保拆遷價(jià)格評(píng)估的公正、合理，針對(duì)被拆遷房屋的價(jià)格評(píng)估應(yīng)參考房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，將市場(chǎng)價(jià)值作為拆遷估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，并且同時(shí)考慮各方面因素，包括如土地位置、面積、地形、土質(zhì)、形狀在內(nèi)的內(nèi)部因素以及如自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)環(huán)境等外部因素。但不考慮房屋租賃、抵押以及查封等其他因素的影響。

（2）拆遷評(píng)估方法

當(dāng)前，我國(guó)針對(duì)房屋拆遷的價(jià)格評(píng)估工作大多是采用市場(chǎng)比較法，而針對(duì)不具備使用該方法條件的地區(qū)，則應(yīng)采取其他估價(jià)方式，并于之后的估價(jià)報(bào)告中詳細(xì)說明采用該方法的原因。在此過程中，考慮到拆遷估價(jià)是以類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格或政府授權(quán)部門所公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為參考，因而作為拆遷房屋的估價(jià)參照對(duì)象，需每年定期公布一次最新的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，并對(duì)不同類型的房屋予以分別公示，以提供詳細(xì)的參考依據(jù)。

（3）拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)運(yùn)作

由于房屋拆遷關(guān)系到社會(huì)方方面面，因而拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的建立也應(yīng)遵循公開、透明的原則，采取投票或抽簽的方式，進(jìn)而確保評(píng)估工作的合理性。至于大型城市的拆遷項(xiàng)目則需嚴(yán)格按照拆遷投標(biāo)制度進(jìn)行，從而進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。

2.加強(qiáng)同被拆遷人、拆遷人及同行間的溝通endprint

由于房屋拆遷工作于當(dāng)事人雙方均有著極為密切的關(guān)聯(lián)，因而作為拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)，其在實(shí)際的工作過程中，應(yīng)務(wù)必保持與多方當(dāng)事人之間的良好溝通。首先是與拆遷人的溝通是為了能與之共商對(duì)策，而加強(qiáng)與同行之間的溝通則是為了確保評(píng)估的準(zhǔn)確性。以避免因價(jià)格設(shè)定內(nèi)涵過程不一致而導(dǎo)致同區(qū)域不同項(xiàng)目于價(jià)格評(píng)估過程中出現(xiàn)較大差異，以此維護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)威性。

3.按法律規(guī)定執(zhí)行拆遷房屋用途的認(rèn)定

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條之規(guī)定：“被拆遷房屋性質(zhì)與面積均應(yīng)以房屋權(quán)屬證書之記載為準(zhǔn)；各地若針對(duì)被拆遷房屋性質(zhì)與面積的認(rèn)定有特別規(guī)定，則需與被拆遷人達(dá)成一致意見，并向當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門申請(qǐng)確認(rèn)方可執(zhí)行房屋拆遷工作”。然而事實(shí)上，基于以上情況，雙方當(dāng)事人極少協(xié)商成功，以至于評(píng)估機(jī)構(gòu)也不得不面對(duì)這樣的棘手問題。對(duì)此，作為房屋估價(jià)人員，應(yīng)盡量以國(guó)家政策來說服當(dāng)事人，從而讓規(guī)劃部門能盡早得出確認(rèn)后的結(jié)果，以解決當(dāng)事人之間的矛盾，進(jìn)而縮小評(píng)估結(jié)果的差異。

4.按當(dāng)?shù)卣募?guī)定執(zhí)行拆遷前的突擊建房

在我國(guó)，面對(duì)拆遷工作而突擊建房的行為極為常見。對(duì)此，為確保房屋拆遷工作的有序開展，相關(guān)管理部門應(yīng)在事前便做好應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備，如針對(duì)新建房屋，應(yīng)首先對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)登記，拍下照片作為之后拆遷工作的憑證。而后在拆遷過程中，若發(fā)現(xiàn)突擊建房行為需首先告知此乃違法行為，然后與之商定對(duì)于突擊建造部分可給予適當(dāng)?shù)慕ㄔ斐杀狙a(bǔ)償，以合理、合法的手段讓被拆遷人心甘情愿的接受，從而維護(hù)房屋拆遷工作的有序開展。

5.評(píng)估考察時(shí)間前置，評(píng)估時(shí)點(diǎn)后置

由于從拆遷到改造再到辦理規(guī)劃等手續(xù)，需拆遷部門依次進(jìn)行審核，而在此過程中，必當(dāng)需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的一段時(shí)間，因而在此期間，評(píng)估機(jī)構(gòu)便應(yīng)事先對(duì)拆遷現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行摸底，以了解被拆遷地區(qū)的各方面情況，包括該區(qū)域的市場(chǎng)概況、區(qū)位以及房屋結(jié)構(gòu)等，隨后將之記錄成冊(cè)，變成第一手的房屋資料，以便在拆遷許可證發(fā)放后，能在限定期限內(nèi)開始房屋拆遷工作。如此技能確保拆遷評(píng)估的公平公正，也能起到節(jié)省評(píng)估時(shí)間的作用，從而確保拆遷工作能如期完成。

總之，為了保證我國(guó)房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的公正、公平性，便需要規(guī)范拆遷評(píng)估市場(chǎng)、加強(qiáng)同被拆遷人和拆遷人及同行間的溝通、按法律規(guī)定執(zhí)行拆遷房屋用途的認(rèn)定、按當(dāng)?shù)卣募?guī)定執(zhí)行拆遷前的突擊建房、評(píng)估考察時(shí)間前置，評(píng)估時(shí)點(diǎn)后置。只有這樣才能夠更好地維護(hù)被拆遷對(duì)象的合法利益。

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