盧潛

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，其對GDP的貢獻不可小視。近些年，國內房地產(chǎn)市場亂象頻發(fā)，例如北上深一線城市房價居高不下，部分二線城市如南京、杭州的市區(qū)地帶“地王”頻現(xiàn)，三四線城市異常波動的房地產(chǎn)價格與大量房源閑置并存等。為此，政府出臺了諸如房地產(chǎn)稅、“限購令”等房地產(chǎn)調控政策。本文通過對我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進行調查，探討房地產(chǎn)政策對我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展的作用，并提出相應的完善建議。

【關鍵詞】房地產(chǎn)政策 宏觀經(jīng)濟 房產(chǎn)稅

一、研究背景

當前，我國經(jīng)濟已經(jīng)進入“新常態(tài)”的發(fā)展模式，在這種經(jīng)濟增速下，想要保住良好的GDP水平，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展極其重要。一個健康的房地產(chǎn)行業(yè)必定給經(jīng)濟增長帶來驅動力，一個發(fā)展畸形的房地產(chǎn)市場也必然會給宏觀經(jīng)濟的發(fā)展帶來阻力。國際環(huán)境上來看，人民幣加入了SDR，這就在無形之中給我國的市場經(jīng)濟發(fā)展水平帶來了挑戰(zhàn)：人民幣作為儲備貨幣，這就要求中國的經(jīng)濟發(fā)展不能過于疲軟，而作為我國GDP增長的一大動力的房地產(chǎn)企業(yè)，必須在日益減速的經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮更為關鍵的作用，如何讓高房價、需求不協(xié)調的房地產(chǎn)市場發(fā)揮其拉動經(jīng)濟的正向作用，是政府在宏觀調控上的一大難題。

二、我國房地產(chǎn)政策現(xiàn)狀

（一）“限購令”政策

“限購令”最早于2010年4月提出，以北京市為首要試點地區(qū)，要求每一戶北京家庭只能新購一套商品房，并且在進行購買的同時提供《家庭成員情況申報表》。這是全國首次提出的“限購令”。之后，國家出臺了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》一文，在全國范圍內開啟了不同力度的限購政策實施行為。

（二）房地產(chǎn)稅政策

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅最早由上海開始試點征收，主要面向本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，以及非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定0.6%。在此之后，房產(chǎn)稅政策開始在其他一二線城市如重慶、杭州等展開實施。

（三）房地產(chǎn)去庫存

房地產(chǎn)去庫存，指的是國家大力鼓勵房地產(chǎn)市場進行庫存商品房的消化、減倉，總共有四種途徑：第一，通過戶籍改革，讓一部分農村戶口轉變?yōu)槌鞘袘艨?，帶動農村人進城買房，消化庫存；第二，通過鼓勵房企降低房價和兼并重組，加大房地產(chǎn)行業(yè)集中度；第三，通過取消某些城市的限購；第四，擴大政府購買，鼓勵地方運用PPP模式推進公共租賃住房投資建設。

三、房地產(chǎn)政策對宏觀經(jīng)濟的影響

（一）積極影響

“限購令”政策。限購令可以抑制房地產(chǎn)投機，促使房價回落。據(jù)統(tǒng)計，2015年9、10兩個月份北京的商品房成交量為10734套，同跌46%；該年前10個月，商品房簽約套數(shù)為69079套，二手房簽約101188套，總計170267套，同跌17.8%、35.8%、29.6%。不難看出，限購令的實行的確給大城市過熱的的住房需求起到了抑制的作用，使得部分大城市的新房和二手房交易數(shù)量明顯下降。

房產(chǎn)稅政策。對于地方政府而言，房產(chǎn)稅政策是增加政府收入的一項政策，有利于政府獲得更多的收益。對于投資者而言，房產(chǎn)稅降低了其投資需求，減少房地產(chǎn)泡沫，引導資金流向其他領域。對于剛需者而言，該政策可以“削富濟貧”，高收入群體的交稅數(shù)額高于低收入者，合理地讓高收入群體分擔了低收入群體的稅負負擔。

去庫存是供給端的有力改革。通過引導消費者進行庫存消化，使得部分城市尤其是三四線城市的閑置房源得以賣出，既避免了資源浪費，又使得住房需求得以降低，使得宏觀經(jīng)濟在低泡沫的前提下平穩(wěn)運行，避免了過熱的房價帶來的泡沫風險。

（二）消極影響

土地出讓收益一直都是政府的一大收入來源。限購令阻斷了地方政府獲取收益償還債務的渠道，打擊了地方政府執(zhí)行政策的積極性。此外，房地產(chǎn)本身具有一定的投資屬性，對其需求的打壓不利于其投資屬性的發(fā)揮，有礙宏觀經(jīng)濟的發(fā)展。

房產(chǎn)稅政策在宏觀經(jīng)濟政策中屬于需求抑制策略。然而，我國的房價居高不下的原因主要是剛需過旺，歸根結底是由于供給不足。另外，房產(chǎn)稅的實施需要一系列配套措施的協(xié)同作用，如房地產(chǎn)估價制度、不動產(chǎn)登記制度等，單一的征稅難以最大限度的發(fā)揮其作用。

去庫存實施難度大，見效慢。我國內部發(fā)展不均衡，大多數(shù)省份中的三四線城市并不能滿足當下年輕人的生存需要，因此，想要取得去庫存的良好效果，關鍵要改善三四線城市的整體狀況。此外，去庫存使得一部分有意愿在一二線買房的消費者轉而去三四線城市發(fā)展，對于大城市而言是一種人力的流失，有礙城市經(jīng)濟發(fā)展。

四、對房地產(chǎn)政策消極影響的應對策略

（一）對“限購令”的改善

在實施限購令的同時，首先要處理好消費者分層。限購必須將消費者按照收入水平進行區(qū)別對待，理性實施。其次，要區(qū)分出投資性房地產(chǎn)需求和消費性房地產(chǎn)需求，在抑制住房需求的同時適當釋放房產(chǎn)投資的活力，使得房地產(chǎn)在投資領域充分發(fā)揮其拉動GDP的作用。最后，“限購令”作為歷史的產(chǎn)物，在房地產(chǎn)市場日漸完善的時候要逐漸引導其退出市場，讓更多的優(yōu)良政策去代替它。

（二）建立完善房產(chǎn)稅配套制度

房地產(chǎn)稅的征收是一個經(jīng)過試點再擴大的科學政策，發(fā)揮了其積極作用，但是沒有發(fā)揮其最大的作用，其全面作用的激發(fā)需要相關配套制度的完善。國家應該在房產(chǎn)購置、登記、轉讓、估值等方面都建立更加完善的體系，并讓房產(chǎn)稅獲得的收入真正能夠利用到社會公共建設中去，同時，鼓勵房地產(chǎn)稅收入資金充分流通到各種社會基建行為中去，大力投入社會公共設施建設中去，讓稅收資金造福百姓，才能讓房產(chǎn)稅得到更大范圍的普及。

（三）以城鎮(zhèn)化推動“去庫存”

城鎮(zhèn)化的加速是去庫存的一大重要動力。為了使更多的庫存商品房得以消化，緩解一線城市的住房需求過高問題，必須加快三四線城市的城鎮(zhèn)化建設，使得小城市的基礎設施更加全面、資源更加充裕，提高其吸引力，這樣才能使得更多的消費者樂于購買三四線城市的住房，否則，去庫存的實施依然難度重重。

五、結語

總結來看，我國目前的房地產(chǎn)政策并非只帶來了良性的結果，很多負面影響也亟待解決。想要從根本解決問題，需要國家的努力、政府的努力，更需要每一位消費者進行觀念上的轉變，科學地配置自己的購房需求，杜絕盲目跟風?？梢云谕氖?，隨著社會的不斷發(fā)展，該領域的研究成果也將更加豐富，今后政府在制定房地產(chǎn)政策的過程中也將獲得更多的指導和參考，我國的房地產(chǎn)政策也將在宏觀經(jīng)濟發(fā)展中起到更大的促進作用。

參考文獻

[1]郭兆利.《我國房地產(chǎn)市場調控政策對房地產(chǎn)價格的影響研究》[J].財政部財政科學研究所，2015（6），12-16.

[2]賈少權.《我國房地產(chǎn)政策對房價及GDP的影響研究》[D].北京工業(yè)大學，2012.

[3]李玉梅.《我國房地產(chǎn)價格變動特征及其影響因素的實證研究》[D].華中科技大學，2008.

[4]馬嘉敏.《我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響研究》[D].西南大學，2015.

[5]周耐環(huán).《財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的影響》[J].科技經(jīng)濟市場，2014（4），13-18.endprint