宋慧芳

雖然上半年樓市調(diào)整持續(xù)加碼，但是對于市場的影響具有滯后性，上市房企半年報業(yè)績再續(xù)靚麗。

隨著上市公司房地產(chǎn)企業(yè)半年報的陸續(xù)發(fā)布，下半年房企走勢也就開啟了新篇章。不過對于行至過半的2017年來說，在“限購、限貸、限價、限售、限商”的“五限”時代，上市房企交出的半年報可謂亮眼。尤其是排名靠前的幾家品牌房企，不僅銷售規(guī)模和市場份額繼續(xù)提高，在凈利潤率方面也呈現(xiàn)大幅增長態(tài)勢。同時，隨著中期業(yè)績報告的陸續(xù)發(fā)布，部分規(guī)模增長較為迅速的品牌房企紛紛上調(diào)年度銷售目標(biāo)。如果以樂觀的心態(tài)來看，2017年品牌房企或許將迎來歷史上銷售業(yè)績與利潤上漲最為迅速的一年。

凈利、銷售均可觀

自去年的“930”到今年的“317”，持續(xù)近一年的調(diào)控讓火熱的樓市迅速降溫，許多城市都出現(xiàn)房價下跌、成交量下滑的情況。盡管熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場熱度有所降溫，但受益于三四線樓市的火爆，上半年全國樓市依然維持較高地增長速度?！吨袊?jīng)濟(jì)信息》記者從多家房企披露的中報數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，其營收和凈利潤大幅增長，“多收三五斗”現(xiàn)象突出。另一個重要標(biāo)志是，房企的凈利也出現(xiàn)明顯上升，中報平均凈利潤率已經(jīng)接近10%。相信隨著過去2年房源交付，上市房企年報將逐漸進(jìn)入結(jié)算利潤環(huán)節(jié)，預(yù)計2017年年報將再回2位數(shù)或會成為現(xiàn)實(shí)。

《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者從中報的數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，其中在港上市的龍頭房企盈利能力驚人。中國恒大上半年營業(yè)額約為1879.8億元，同比增長114.8%，實(shí)現(xiàn)凈利潤約為231.3億元，同比增加224.4%，核心業(yè)務(wù)利潤率14.5%。碧桂園上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入777.4億元，同比增長35.5%，公司股東應(yīng)占利潤75億元，同比增長39.2%。融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入133.3億元，同比增長26%，公司股東應(yīng)占利潤13億元，同比大漲1683.4%。

同樣擁有不俗的業(yè)績表現(xiàn)，A股上市房企今年以來的表現(xiàn)稍遜色于香港上市的內(nèi)地房企股。上半年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入698.1億元，同比下降6.66%；凈利潤73.03億元，同比增長36.47%。華夏幸福上半年營業(yè)收入222.59億元，同比增長26%；凈利潤53.67億元，同比增長36%。華僑城A發(fā)布的半年報顯示，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入137.89億元，同比增長20.32%；凈利潤17.34億元，同比增長9.74%。

根據(jù)國家統(tǒng)計局此前公布的數(shù)據(jù)顯示，1-6月份全國商品房銷售額為59152億元，增長21.5%。《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者根據(jù)截止目前發(fā)布的房企中報業(yè)績來看，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售額2881.9億元，同比增長131%，位居首位。萬科以銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%位居第二位。中國恒大以實(shí)現(xiàn)的合約銷售金額約為2440.9億元，同比大增72.2%，位居第三位。如果從企業(yè)公開數(shù)據(jù)來看，排名靠前的10家品牌房企上半年銷售金額合計高達(dá)15271.33億元，占全國商品房銷售額的25.82%。由此可見，2017年上半年品牌房企強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面依然突顯。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，自去年四季度以來，房企在核心城市因?yàn)楦鞣N調(diào)控政策的影響，出現(xiàn)了成交量放緩的現(xiàn)象。但從全國看，特別是對上市公司來說，過去兩年的樓市爆發(fā)，隨著房源交付、2016年年末的結(jié)轉(zhuǎn)逐步體現(xiàn)在中報中并進(jìn)入結(jié)算利潤環(huán)節(jié)，房企尤其是龍頭房企中報飄紅并不意外。不過調(diào)控對市場的影響目前已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，預(yù)計2017年下半年的趨勢性下調(diào)難以避免。

土地儲備

今年上半年上市房企著力加大土地儲備，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，其所監(jiān)測的30家A股上市房企前8月土地儲備面積為6410萬平方米，環(huán)比增長5%，同比增長29%。龍頭房企于一二線城市以并購手法大幅囤地，融創(chuàng)成為當(dāng)之無愧的“并購?fù)酢?。然而提起融?chuàng)就不得不提其掌門人、資產(chǎn)超千億的“網(wǎng)紅級”企業(yè)家孫宏斌。

其中最具影響力的就是攜手王健林與萬達(dá)的合作。7月19日，萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)在北京舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式。萬達(dá)商業(yè)將13個文旅項(xiàng)目91%股權(quán)以438.44億元的價格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)。此次交易，融創(chuàng)土地儲備將新增4973萬平方米。根據(jù)去年的統(tǒng)計，截至2016年年底，融創(chuàng)擁有土地量7912萬平方米，同期國內(nèi)土地儲備前三強(qiáng)分別為恒大2.2億平方米、碧桂園1.6億平方米和綠地1.3億平方米。據(jù)第一上海證券的研究報告顯示，融創(chuàng)中國目前土地儲備預(yù)估超過1.5億平方米，將躍居房企前三，僅次于中國恒大和碧桂園。但這還沒算上樂視的2萬畝土地。時移勢易，如此大的改變，令人不得不關(guān)注起融創(chuàng)來，是想要沖擊“萬恒碧”的三足鼎立之勢嗎？

除了在港交所上市的融創(chuàng)之外，A股中的房企在上半年對于土地儲備也很積極。就拿剛剛更換了管理層的陽光城來說，其中報顯示，“報告期內(nèi)，在審慎關(guān)注土地價格合理性的基礎(chǔ)上，通過招拍掛、并購等多種方式共計獲得64個地塊（計容建面721.73萬平方米）。其中，通過合作并購獲取52個項(xiàng)目，計容面積552.44萬平方米?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，上市房企的土地儲備正步入上行通道，房企拿地?zé)崆椴粶p。主要是因?yàn)?015年下半年開始全國樓市逐漸升溫，房企去庫存節(jié)奏加快，資金面不斷改善。加之各地供地節(jié)奏也開始加快，自然會推動房企儲備規(guī)模的上升。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，“截至今年8月，30家A股上市房企土地儲備規(guī)模中，金科股份、榮盛發(fā)展和新城控股的土地儲備規(guī)模增幅較大，同比增長141%、130%和114%。此類房企積極做大土地儲備規(guī)模，充分說明近兩年對于提高銷售業(yè)績的急迫，也體現(xiàn)了較好的拿地能力。后續(xù)從投資的角度看，上市房企拿地積極性將得以繼續(xù)保持。嚴(yán)躍進(jìn)介紹，受近期部分城市加大供地節(jié)奏的影響，房企拿地機(jī)會將加大。同時，部分房企或強(qiáng)化對城市群周邊區(qū)域的拿地力度，以更好地改善土地儲備結(jié)構(gòu)。

未來走勢

隨著上半年銷售的快速增長與利潤率的提高，部分增長較為迅速的房企紛紛上調(diào)了年度銷售目標(biāo)。其中，碧桂園將全年銷售目標(biāo)由4000億元上調(diào)至5000億元，上調(diào)幅度達(dá)25%。富力將提升全年協(xié)議銷售目標(biāo)從此前宣布的730億元，上調(diào)至800億元。龍湖地產(chǎn)宣布，鑒于前七個月已完成了1030億元的銷售額，距離原定1100億元的目標(biāo)只有一步之遙，上調(diào)全年銷售目標(biāo)至1500億元，較此前目標(biāo)增加36%。旭輝地產(chǎn)將年度目標(biāo)由650億元提高至800億元，公司上半年銷售額為471.5億元。此外，得益于上半年銷售勢頭良好，將銷售目標(biāo)提升的品牌房企還有世茂、遠(yuǎn)洋、雅居樂等。

在宏觀調(diào)控的背景下，房企們?nèi)詩^斗在去庫存的路上。部分房企除了調(diào)高銷售目標(biāo)，對于拿地也更加趨于理性。

在近日的中期業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌表示，考慮到公司擁有較高儲備，下半年將不拿地、少拿地、緩拿地。此外，融創(chuàng)土地儲備在接近2億平方米后，開始降負(fù)債、增利潤。

萬科在中報中也展望到，“在資金趨緊的背景下，下半年本集團(tuán)將會將風(fēng)險防范和經(jīng)營安全放在首要位置，積極促進(jìn)銷售回款，推進(jìn)庫存去化，保障現(xiàn)金流安全；鑒于土地市場競爭依然激烈，本集團(tuán)將堅持審慎投資策略，推進(jìn)投融資一體化?！?/p>

而面對如此火熱的樓市，有些上市房企已審慎處理存貨，提高存貨跌價準(zhǔn)備。比如陽光城就將2017年年中的存貨跌價準(zhǔn)備大幅上提為6.13億元，較2016年末大增317%，而其存貨的增幅比例則為51.4%。“今年上半年我們的土地儲備增加規(guī)模較大，對應(yīng)的存貨跌價準(zhǔn)備同比增加也是正常的?！标柟獬莾?nèi)部人士稱。

另外，萬科A、綠地控股等大型房企也計提了超過10億元的存貨跌價準(zhǔn)備。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“對于存貨跌價的準(zhǔn)備，某種程度上也說明此類房企對未來市場有較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，這也和部分大中城市房地產(chǎn)市場降溫等態(tài)勢有關(guān)。endprint